15日，兩會(huì)圓滿結(jié)束。今年兩會(huì)一改往昔對(duì)房地產(chǎn)“打壓式”的調(diào)控態(tài)度，轉(zhuǎn)而“支持居民自住和改善住房需求”，這一新政策對(duì)目前依舊沒有恢復(fù)元?dú)獾姆康禺a(chǎn)來說，的確是一大利好，再結(jié)合近三個(gè)月央行的兩次降息，眾多圈內(nèi)人士都對(duì)2015年的房地產(chǎn)市場都寄予厚望。那么兩會(huì)之后，2015年的房地產(chǎn)將何去何從？

整體市場環(huán)境將呈現(xiàn)怎樣的態(tài)勢？房企的出路在哪里？

第十二屆中國地產(chǎn)年度風(fēng)云榜以及安家新媒體ihouse聯(lián)合發(fā)布“十大年度地產(chǎn)預(yù)測”后，眾多專家紛紛針對(duì)十大預(yù)測發(fā)表了評(píng)論，有的甚至逐條進(jìn)行了分析，大多數(shù)與我們的判斷一致，當(dāng)然個(gè)別的觀點(diǎn)也有強(qiáng)烈的反差，有的專家也借此機(jī)會(huì)發(fā)表了自己的新十大預(yù)測，安家新媒體ihouse秉承開放的心態(tài)，廣納各方觀點(diǎn)，即使與我們的觀點(diǎn)形成對(duì)立之勢，我們也愿意為大家提供一個(gè)思想碰撞的平臺(tái)，更何況我們的觀點(diǎn)大家基本認(rèn)可。所以2015年房地產(chǎn)將向哪里去，未來將何去何從，今天就展開房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大PK。您贊成誰的觀點(diǎn)，您又有什么看法，都?xì)g迎您在安家微博、微信與我們互動(dòng)。究竟預(yù)測準(zhǔn)確與否，還要拭目以待。下面首先請(qǐng)看著名房地產(chǎn)專家陳寶存對(duì)安家“2015年十大年度地產(chǎn)預(yù)測”的觀點(diǎn)點(diǎn)評(píng)。明天繼續(xù)關(guān)注獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜猛針對(duì)安家提出的“2015年十大年度地產(chǎn)預(yù)測”后發(fā)表的新十大預(yù)測。

陳寶存點(diǎn)評(píng)安家“十大年度地產(chǎn)預(yù)測”

安家十大年度地產(chǎn)預(yù)測一：豪宅市場整體滯銷，偽豪宅必然崩盤，單價(jià)7萬以上豪宅總體已失去投資價(jià)值，地產(chǎn)進(jìn)入剛需剛改新時(shí)代。

陳寶存觀點(diǎn)：豪宅市場這兩年停滯主要原因在于經(jīng)濟(jì)的不確定性，尤其是豪宅消費(fèi)人群的官員消費(fèi)，因受反腐影響丟失一部分客源，而企業(yè)家群體的致富能力被質(zhì)疑。豪宅是小眾市場，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的深化，企業(yè)家從轉(zhuǎn)型泥潭中崛起也是必然的。在控制開發(fā)量的同時(shí)，做好產(chǎn)品，體現(xiàn)出產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)，還是有市場的。

安家十大年度地產(chǎn)預(yù)測二：中國房地產(chǎn)市場不會(huì)崩盤，從長期看會(huì)繼續(xù)保持向上發(fā)展勢頭，但產(chǎn)業(yè)鏈上各環(huán)節(jié)的商業(yè)運(yùn)營模式會(huì)發(fā)生顛覆性變革，一線城市房價(jià)穩(wěn)定，大量樓盤供應(yīng)過剩的三四線城市或崩盤。

陳寶存觀點(diǎn)：不同意三四線城市過剩的說法。三四線城市的所謂庫存數(shù)據(jù)是不懂房企運(yùn)作規(guī)律的人們誤導(dǎo)的。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)是待售面積6億平米，年度商品房銷售量是12億平米左右。立項(xiàng)總量不是庫存，在建面積更不是庫存。尤其三四線城市，房企資金實(shí)力不足，在城市改造項(xiàng)目中，大量的是回遷房，不需要銷售，而且在預(yù)售制條件下，房企一般自己掌控著商品房部分的建設(shè)速度，根本不可能產(chǎn)生大量的庫存，而是一兩棟樓作為一期開盤。但是，商旅文養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高鐵新城等等，開發(fā)速度過快，這才是三四線城市的壓力。

安家十大年度地產(chǎn)預(yù)測三：房地產(chǎn)進(jìn)入多元傳播時(shí)代，無論傳統(tǒng)媒體還是新媒體都無力壟斷市場，掌握新的傳播規(guī)律和資源整合能力才能贏得市場先機(jī)，并可能由此誕生新的全資源整合傳播營銷新模式和新的龍頭企業(yè)。

陳寶存觀點(diǎn)：營銷與傳播，只是房地產(chǎn)行業(yè)最終端有關(guān)銷售模式的問題，只是營銷環(huán)節(jié)的問題。不是房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。傳統(tǒng)的營銷方式也確實(shí)在改變中，不改變的媒體和銷售機(jī)構(gòu)，也很難取得更好的銷售業(yè)績。同意市場會(huì)產(chǎn)生新的整合傳播新模式和新的龍頭企業(yè)。

安家十大年度地產(chǎn)預(yù)測四：房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入大洗牌，可能會(huì)有大批中小開發(fā)商死去或離場 大量業(yè)內(nèi)從業(yè)人員失業(yè)、轉(zhuǎn)行。

陳寶存觀點(diǎn)：中國目前的房企，異地開發(fā)必須注冊(cè)新的項(xiàng)目公司。加上中國地域太遼闊，任何一家壟斷房企都不可能實(shí)現(xiàn)全國壟斷。房地產(chǎn)開發(fā)更多的霸主都是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，關(guān)系優(yōu)勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)比資金優(yōu)勢重要。項(xiàng)目公司，開發(fā)完畢就走了。單獨(dú)注冊(cè)的中小開發(fā)公司，拿地能力決定企業(yè)是否存在。拿不到地，自然消失。死去是誤讀，離場是必須的。一般房企用外腦的多，本企業(yè)并不具備人力資源的壓力。

安家十大年度地產(chǎn)預(yù)測五：北京房地產(chǎn)市場的出路將在大北京。

陳寶存觀點(diǎn)：北京市場，需求無限寬廣。京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展，并不能改變?nèi)丝诹鬟M(jìn)北京的現(xiàn)狀。所謂的產(chǎn)業(yè)外溢，并不會(huì)解決北京人口外溢的問題。這樣，環(huán)京地區(qū)，作為北京市的外溢人口睡城才有意義。我這幾年一直在環(huán)京區(qū)域做—二級(jí)開發(fā)，熟知這些地區(qū)的定位。環(huán)京地區(qū)就是北京睡城，不需要產(chǎn)業(yè)也會(huì)有強(qiáng)大的住宅市場。

安家十大年度地產(chǎn)預(yù)測六：傳統(tǒng)代理行模式將遭遇生存危機(jī)。

陳寶存觀點(diǎn)：是的，目前房企越來越看重業(yè)績，而且改變以往的宣傳推廣模式。市場也漸趨理性，靠簡單的等客上門，很難達(dá)到目的。而傳統(tǒng)的代理行營銷人員的素質(zhì)比較低，尤其對(duì)于地域性的項(xiàng)目，缺乏高水平的當(dāng)?shù)厥袌龅墓芾砗蜖I銷人員。傻子都能賣的時(shí)代，我們的傳統(tǒng)代理機(jī)構(gòu)傻賣。銷售遇阻，代理機(jī)構(gòu)和銷售人員直接變成傻子j這怎么行？必須改變這種模式。

安家十大年度地產(chǎn)預(yù)測七：限購必然退出，雙向調(diào)控是未來樓市出路。

陳寶存觀點(diǎn)：除京滬外，其他地區(qū)包括廣深，都沒有限購存在的道理，但是限貸起到了限購的作用。雙向調(diào)控不是新話題，2013年的兩會(huì)前的《國五條》就要求雙向調(diào)控，那么目前，所謂調(diào)控打壓房地產(chǎn)的思路已經(jīng)沒有了。從去年的9.30房貸新政開始，又一輪救市政策已經(jīng)啟動(dòng)。這不是今年兩會(huì)才有的轉(zhuǎn)向。

安家十大年度地產(chǎn)預(yù)測八：現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式在中國行不通。

陳寶存觀點(diǎn)：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前難題重重，原因是中國的養(yǎng)老習(xí)慣恰恰與歐美韓日不一致。中國老人圍著子女和孫輩轉(zhuǎn)，這種習(xí)慣短期內(nèi)不可能改變。居家養(yǎng)老占比例95%，社會(huì)養(yǎng)老，也是城市中心距離子女和醫(yī)院最近的地方。而養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目短期內(nèi)不能解決醫(yī)療問題和醫(yī)療保險(xiǎn)問題。

安家十大年度地產(chǎn)預(yù)測九：央企和大國企資本“壟斷”將使中國房地產(chǎn)失去生機(jī)和活力。

陳寶存觀點(diǎn)：中國地域廣闊，市場太大，萬科恒大壟斷不了市場，央企國企也壟斷不了市場。我們看到的是北京市場央企也拿不到土地。

安家十大年度地產(chǎn)預(yù)測十：目前廣受熱捧的房產(chǎn)電商只搶客源不創(chuàng)造新價(jià)值，未來3年內(nèi)99%會(huì)陸續(xù)消亡。

陳寶存觀點(diǎn)：這種危言聳聽的說法，我不愿意做評(píng)價(jià)。

盡管最后一條遭到陳寶存的極力反對(duì)，但是我們還堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)，將房屋放到網(wǎng)上賣，這種營銷方式的革命，是否就是真正的互聯(lián)網(wǎng)思維呢？顯然沒有這么簡單。房地產(chǎn)電商要想真正走向互聯(lián)網(wǎng)思維化，仍需要重新審視房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本價(jià)值和功能。所以，房地產(chǎn)營銷結(jié)合電商是歷史發(fā)展的必然趨勢，但是不能一味趨之若鶩，一窩蜂都擁向渠道營銷，因?yàn)榍辣旧頉]有價(jià)值，這就容易導(dǎo)致對(duì)產(chǎn)品打造的忽略。有了產(chǎn)品、渠道和銷售方面的優(yōu)勢，還要有綜合策劃和品牌能力的經(jīng)營。

杜猛：誰在忽悠開發(fā)商？十大地產(chǎn)預(yù)測

中國企業(yè)資本聯(lián)盟主席、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜猛博士在看完第十二屆中國地產(chǎn)年度風(fēng)云榜發(fā)布的“十大年度地產(chǎn)預(yù)測”后，也根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和理解總結(jié)了10大預(yù)測，希望能夠引起大家的討論。

[2015是中國樓市困難年]房價(jià)走了10年牛市，跌半年就到底，也許在月球上會(huì)發(fā)生，在地球上不會(huì)發(fā)生。參考日本房價(jià)下跌14年左右，跌70%，及香港從亞洲金融危機(jī)跌到非典疫情，6年下跌65%的實(shí)例。我國房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整還會(huì)繼續(xù)，房價(jià)還沒有觸底，深度分化會(huì)在全國1、2、3、4線城市展開。

[佳兆業(yè)危機(jī)，樓市“一葉知秋”]近期，李嘉誠出走……邯鄲樓市崩盤，綠城毀約，房企資金鏈條斷裂頻繁出現(xiàn)“債務(wù)危機(jī)”。試想，房地產(chǎn)仍綁架經(jīng)濟(jì)，房價(jià)繼續(xù)推高，經(jīng)濟(jì)周期性調(diào)整“去杠桿化、隱蔽的產(chǎn)能過剩不暴露”，話語權(quán)被幾個(gè)偽剛需派忽悠著，那么，擊鼓傳花的游戲還會(huì)玩下去！危害可想而知……

[中國樓市面臨著前所未有困局]全球最大庫存，全世界最大產(chǎn)能過剩，在這種情況下，以住宅快速開發(fā)銷售為主導(dǎo)的增長模式難以延續(xù)，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)特別是勞動(dòng)密集型的房地產(chǎn)業(yè)而言甚至是顛覆，面對(duì)沖擊房地產(chǎn)行業(yè)未來該何去何從？如果產(chǎn)能繼續(xù)提高，而供求關(guān)系繼續(xù)逆轉(zhuǎn)，試想樓市房價(jià)會(huì)怎樣？

[誰在忽悠開發(fā)商？]凡不承認(rèn)房地產(chǎn)和樓市拐點(diǎn)的人士，都是在自我壯膽，爭奪話語權(quán)，可以理解，但你要是任性信他，你死定了。市場一定會(huì)拋棄你！你不在歷史性拐點(diǎn)中理性經(jīng)營，大量高價(jià)儲(chǔ)備土地，仍然堅(jiān)持“面粉比面包貴”的邏輯，相信偽剛需派，他們會(huì)害死大批開發(fā)商。然后把責(zé)任推卸給：政府。

[給經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型爭取到時(shí)間嗎？]由于存量房地產(chǎn)持有結(jié)構(gòu)不均衡，因此盡管總量供給已經(jīng)比較充裕，生產(chǎn)能力全面釋放的情況下“剛需”并未被完全滿足。同時(shí)，此前金融對(duì)購地需求的支持力度也有限。因此，隨著當(dāng)前政府這種“控供給、促需求、放金融、減庫存”組合浮出水面，不減稅費(fèi)企業(yè)轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)小。

[2015注定是糾結(jié)煎熬探底年]2015預(yù)感我國制造業(yè)舉步維艱，外資撤離導(dǎo)致失業(yè)率增加，科技創(chuàng)新的口號(hào)與空談現(xiàn)象暴露，虛擬經(jīng)濟(jì)將中國引向“深淵”，政府不敢再次借助“三公”提振CJDP，借助降準(zhǔn)降息杠桿來調(diào)節(jié)又晚了，房地產(chǎn)滑向深度調(diào)整邊緣。所以，提振經(jīng)濟(jì)需要“猛藥”即一次性大幅度貶值。

[房地產(chǎn)時(shí)代可能提前結(jié)束]我國不具備治理通縮制度條件，治理通縮要靠通脹，而通脹不演化成經(jīng)濟(jì)危機(jī)的前提是超發(fā)貨幣能進(jìn)入最需要人的手中。刺激計(jì)劃從未提振消費(fèi)者內(nèi)需，只是樓市泡沫暫時(shí)吸納了多余資金，并沒有出現(xiàn)外匯或消費(fèi)品價(jià)格暴漲。所以，通縮無藥可吃，鬼城吸金，沉積樓市，資本撤離……

[中國樓市拐點(diǎn)為什么仍在擴(kuò)大？]世界經(jīng)濟(jì)從“09金融海嘯”走出谷底恢復(fù)增長，中國經(jīng)濟(jì)相對(duì)下滑，根源是長期過度投資帶來的產(chǎn)能過剩，庫存歷史新高，集中反映在房地產(chǎn)市場。2014年，中國房地產(chǎn)投資增速10.5%，仍遠(yuǎn)高于GDP增速。同時(shí)，900個(gè)城市中房價(jià)下跌城市不斷增加，局部實(shí)際上已經(jīng)崩盤。

[什么是房地產(chǎn)？]我們下個(gè)定義，凡是經(jīng)過招拍掛拿到的土地都是房地產(chǎn)，凡是沒有經(jīng)過招拍掛拿到的土地都不是房地產(chǎn)，鎮(zhèn)以上的土地都必須進(jìn)行招拍掛，鎮(zhèn)域以上的區(qū)域面積規(guī)劃的城區(qū)土地都必須進(jìn)行出讓，都屬于房地產(chǎn)范疇。

[讓房地產(chǎn)承擔(dān)最大資金池責(zé)任]10多年大躍進(jìn)使中國到處都是房子，商品房僅占其中一小部分，絕大部分三四五線城市，還有無數(shù)小產(chǎn)權(quán)房、集資房等。整體上已嚴(yán)重過剩。只是部分中心城市，因持續(xù)人口增量僅存供需矛盾。所以，房地產(chǎn)重資產(chǎn)無法繼續(xù)拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)。誰來接班？當(dāng)然是IPO注冊(cè)制的股市。

[外企撤離我國制造業(yè)雪上加霜]經(jīng)過二十多年發(fā)展，當(dāng)2008年中國取消外資優(yōu)惠政策的時(shí)候，內(nèi)需市場已經(jīng)繁榮起來.還有一些底氣。但是經(jīng)過房地產(chǎn)大躍進(jìn)、印鈔機(jī)、鐵公基投資和貧富分化等掃蕩，中國為需市場已是疲態(tài)盡顯。如果此時(shí)外企撤走，外需市場將大大受損，這對(duì)中國工廠來說無法承受。由于產(chǎn)能過剩嚴(yán)重，中國PPI將近三年連續(xù)下跌，人民幣貶值的壓力越來越大。如果人民幣大貶值，中國房地產(chǎn)和信貸泡沫將深度調(diào)整。有利提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)和出口，以此抵制進(jìn)口通脹與需求?，F(xiàn)匯率正處于創(chuàng)紀(jì)錄高位，日本匯率創(chuàng)新低，匯率對(duì)提振中國經(jīng)濟(jì)不利。