姜穎

營改增對皖江城市帶房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策

姜穎

營改增稅制改革試點后，房地產(chǎn)行業(yè)將不可避免地被列入到改革范圍。這對房地產(chǎn)企業(yè)既是一次機遇也是一種挑戰(zhàn)。本文簡要探討了營改增對皖江城市帶房地產(chǎn)業(yè)的影響，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取的有效對策。

營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)影響；對策

隨著市場經(jīng)濟改革的持續(xù)進(jìn)行，增值稅和營業(yè)稅之間的區(qū)分不明導(dǎo)致征收過程中的重復(fù)征收等不合理現(xiàn)象出現(xiàn)，制約了稅收對于國民經(jīng)濟的調(diào)整作用。營改增實現(xiàn)了稅制轉(zhuǎn)換，打通二、三產(chǎn)業(yè)增值稅抵扣的通道，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合，解決了營業(yè)稅重復(fù)征收、貨物與勞務(wù)稅制不統(tǒng)一等稅收制度問題。

一、營改增對皖江城市帶房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

安徽省合肥市、蕪湖市、馬鞍山市、銅陵市、安慶市、池州市、滁州、宣城和六安市（金安區(qū)、舒城縣）九市共59個縣（市、區(qū)）作為皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)，輻射安徽全省，對接長三角地區(qū)。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)已成為國家級示范區(qū)，示范區(qū)城市化發(fā)展水平?jīng)Q定了承載產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承載基礎(chǔ)，皖江城市帶房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平則影響著承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的空間規(guī)模。當(dāng)前，各地政府著力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，特別是現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)，這對于調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式有著重要的現(xiàn)實意義。這次稅制改革從政策改革效果來看，營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)的運營發(fā)展有著復(fù)雜的影響。從稅改的目的來說，營改增是為了降低企業(yè)整體稅負(fù)，對于企業(yè)發(fā)展是一次重要的機遇。在具體實踐中，營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）對企業(yè)財務(wù)管理的影響

主要是會計核算發(fā)生變化。其一是稅率變化，房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅率為5%的營業(yè)稅，在實施營改增后，稅率在現(xiàn)行低稅率13%和增值準(zhǔn)稅率17%基礎(chǔ)上，新增6%和11%兩檔低稅率。其二，計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額發(fā)生變化。在稅改之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入乘以相應(yīng)稅率計算出房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅。營改增政策實施后，房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅需按照增值稅一般計稅方法來計算應(yīng)納稅額，增值稅進(jìn)項稅額和銷項稅額分別計算，當(dāng)期銷項稅額扣除進(jìn)項稅額之后的余額為應(yīng)繳納額，當(dāng)期進(jìn)項稅額與當(dāng)期銷項稅額抵扣后，仍未抵扣完的部分可以在下期抵扣。其三，發(fā)票管理發(fā)生變化，發(fā)票由行業(yè)發(fā)票改為增值稅發(fā)票。以票管稅，按票交稅。取得的合規(guī)發(fā)票須在規(guī)定時間認(rèn)證，認(rèn)證后才能抵扣。由于在增值稅管理中增值稅專用發(fā)票可以抵扣進(jìn)項，所以對于增值稅專用發(fā)票的使用、開具、領(lǐng)用和購買等，我國稅法有著嚴(yán)格的規(guī)定。對于違規(guī)使用、非法出售、偽造和虛開增值稅專用發(fā)票的行為，《刑法》有著明確的處罰規(guī)定。其四，納稅義務(wù)發(fā)生時間發(fā)生變化。納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天為營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間；增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。房地產(chǎn)企業(yè)具有建設(shè)周期長、經(jīng)營風(fēng)險大等行業(yè)特點，這為企業(yè)財會部門是否真實可靠判定收入確認(rèn)、計量等帶來一定風(fēng)險。

（二）對成本和稅負(fù)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)開發(fā)、銷售等階段，都會涉及營業(yè)稅納稅問題。在實踐中，地價（土地成本）、建筑安裝成本、公共設(shè)施配套成本、房屋裝修成本等構(gòu)成了企業(yè)可抵扣的開發(fā)成本。據(jù)調(diào)查，這幾項成本在皖江城市帶房地產(chǎn)企業(yè)的收入中所占比重并不高，約占60%－75%。因此，假設(shè)因為生產(chǎn)周期性長、成本結(jié)構(gòu)中可抵扣成本較少或者難以取得可抵扣的進(jìn)項稅票等原因，可抵扣的進(jìn)項不足50%時，房地產(chǎn)企業(yè)的實際就會超過5%，達(dá)到5.5%以上［（1銷項－0.5進(jìn)項）×0.11＝5.5%］，反而出現(xiàn)稅負(fù)增加。而實踐中，企業(yè)產(chǎn)企業(yè)可抵扣經(jīng)營成本的認(rèn)定本身還存在諸多難點。其一，土地開發(fā)成本認(rèn)定難。土地成本對房地產(chǎn)而言具有顯而易見地重要作用。據(jù)統(tǒng)計，皖江城市帶房地產(chǎn)企業(yè)的土地成交樓板價占銷售均價的比例已經(jīng)超過30%。由于土地來源方式多樣，有的是通過傳統(tǒng)的招拍掛形式得來，但是也有的是通過股權(quán)收購得來，有的是與村集體合作得來等。這就導(dǎo)致土地成本難以取得進(jìn)項稅額發(fā)票。以股權(quán)收購為例，假設(shè)被收購公司原項目出讓金是8000萬元，收購時價值升到1.8億元，這就使得1億元溢價因無法取得進(jìn)項稅票而不能被抵扣，進(jìn)而使收購企業(yè)稅負(fù)增加。其二，存貨抵扣難。按營改增的慣例做法，期初存貨不允許被抵扣。房地產(chǎn)公司多以項目公司的形式進(jìn)行開發(fā)，如果項目在稅改之前已經(jīng)完成，銷售行為發(fā)生在稅改后，只有銷項稅額，無法取得進(jìn)項稅額抵扣，那么項目公司的稅負(fù)會增加。其三，建造成本降低難。房地產(chǎn)業(yè)是建筑業(yè)的下游行業(yè)。建筑業(yè)實行營改增后，很可能因為建筑材料來源渠道和方式多樣，材料種類雜散零亂，難以取得進(jìn)項稅額發(fā)票，以及施工企業(yè)提供專業(yè)建筑勞務(wù)服務(wù)稅負(fù)的提高，從而使得建筑企業(yè)稅務(wù)增加，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)造成建造成本加大。

（三）對現(xiàn)金流和企業(yè)融資的影響

房地產(chǎn)企業(yè)運營業(yè)務(wù)具有復(fù)雜性和特殊性，如果要保持房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，企業(yè)必須具備足夠的現(xiàn)金流和良好的融資能力。在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)主要采取預(yù)售制，在確定當(dāng)期預(yù)售收入時要繳納營業(yè)稅，占用轉(zhuǎn)讓銷售不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)應(yīng)繳納的營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)一項重要的現(xiàn)金流出。在增值稅改征后，通常先購入房地產(chǎn)材料和進(jìn)行項目建設(shè)，銷項稅額理論上小于進(jìn)項稅額，在項目開發(fā)較長時間不需要繳納增值稅，應(yīng)降低企業(yè)的流動資金占用率，盡量擴展現(xiàn)金流。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取的積極對策

營改增稅制改革對于房地產(chǎn)企業(yè)的的財務(wù)管理、經(jīng)營成本和稅收負(fù)擔(dān)、現(xiàn)金流和融資的影響，需要引起房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和管理者的重視。以營改增稅制改革為發(fā)展契機，房地產(chǎn)企業(yè)要做好以下應(yīng)對措施，實現(xiàn)皖江城市帶房地產(chǎn)行業(yè)的跨越式發(fā)展。

（一）加強員工培訓(xùn)

營改增稅制改革對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行員工培訓(xùn)，加強政策宣傳力度。管理層人員要全面理解稅改新政策的內(nèi)涵和要點，謀劃制定相關(guān)制度。財務(wù)人員要把握發(fā)票管理、具體會計處理和財務(wù)管理的稅收實質(zhì)，積極學(xué)習(xí)財務(wù)管理知識，針對營改增稅制改革產(chǎn)生的影響，及時做出調(diào)整。

（二）做好稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)管理層要組織采購銷售人員和財務(wù)管理人員提前做好稅務(wù)籌劃，以房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)劃為依據(jù)，合理運用稅收政策，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、細(xì)化行業(yè)分工、整合行業(yè)資源、加快轉(zhuǎn)型升級，科學(xué)測算和分析研究對企業(yè)稅負(fù)的影響，適時調(diào)整企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略。采購銷售人員和財務(wù)管理人員要特別做好聯(lián)動溝通，綜合考慮進(jìn)項稅額是否能抵扣，做好建筑材料采購和房產(chǎn)銷售交易的發(fā)票管理。

（三）提高會計核算水平

營改增稅制改革后，會計核算體系發(fā)生變化，從而對于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算水平提出了更高地要求。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理要密切注意成本和收入費用核算方法；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要構(gòu)建明確的增值稅明細(xì)賬目，設(shè)置合理的會計賬戶：在應(yīng)交稅費欄目下設(shè)置多欄式核算和應(yīng)交增值稅的明細(xì)科目，借方項目包括轉(zhuǎn)出未交增值稅、已交稅金、進(jìn)項稅額等，貸方項目包括轉(zhuǎn)出多交增值稅、進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出、銷項稅額等。不難看出，采用抵扣的增值稅核算模式，需增加多個會計科目，核算難度較以前大幅增加。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須提高會計核算水平，才能抵御可能的財務(wù)風(fēng)險。

（四）加快轉(zhuǎn)型升級

在做好業(yè)務(wù)規(guī)劃和稅務(wù)籌劃的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用營改增稅制改革這個重要的發(fā)展契機，積極發(fā)揮進(jìn)項稅額抵扣的優(yōu)勢，加快房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，充分拓展業(yè)務(wù)范圍和類型。從單一傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)格局，逐漸向多元化的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)擴展。在從事房地產(chǎn)工程開發(fā)和建設(shè)的同時，可開發(fā)旅游地產(chǎn)、多功能城市休閑生活商業(yè)地產(chǎn)、保障性住房、主題化商業(yè)空間、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，逐漸擴大房地產(chǎn)工程項目的精裝修力度和范圍，使之成為房地產(chǎn)企業(yè)的新的增長點。單純的房地產(chǎn)工程項目開發(fā)模式向多元化經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)企業(yè)具有更強的市場風(fēng)險抵御能力。

三、結(jié)束語

營改增是我國為消除重復(fù)征稅、完善稅收體制、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)而實行的一種稅制改革。營改增也為皖江城市帶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)運營調(diào)控提供了重要契機，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義。

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[4]張運賢.芻議“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響及對策[J].會計師，2014，（14）：43-44.

姜穎，女，安徽蕪湖人，安徽省蕪湖縣人力資源和社會保障局，研究方向：會計學(xué)。

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1008-4428（2015）02-67-02