【摘要】隨著我國社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)正在空前的發(fā)展，我國的人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生著巨大的轉(zhuǎn)變，人口老齡化現(xiàn)象不斷嚴(yán)重，為了滿足這類群體的物質(zhì)文化生活需求，房地產(chǎn)行業(yè)參與進(jìn)來而產(chǎn)生了一個(gè)全新的地產(chǎn)模式——養(yǎng)老地產(chǎn)。我國發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)有多種商業(yè)模式，本研究將從養(yǎng)老地產(chǎn)入手，分析探討我國現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式，從而找到促進(jìn)我國養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式發(fā)展的對策和方法，希望本研究能給國家相關(guān)部門提供一些有用的價(jià)值參考。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)；商業(yè)模式；方法

0.引言

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷完善和發(fā)展，加上我國逐漸出現(xiàn)的老齡化現(xiàn)象，開始形成了一個(gè)新興的地產(chǎn)模式——養(yǎng)老地產(chǎn)。這種地產(chǎn)不同于其他一般的房地產(chǎn)開發(fā)模式，它具有自己特殊的特點(diǎn)：養(yǎng)老地產(chǎn)對政府的依賴程度比較高，因此具有社會福利性；養(yǎng)老地產(chǎn)在開發(fā)的過程中會牽涉到很多其他的產(chǎn)業(yè)，服務(wù)配套設(shè)施要求也比較高，所以其產(chǎn)業(yè)鏈比較長；在融資問題上，養(yǎng)老地產(chǎn)也不同于其他房地產(chǎn)融資，它需要大量的資金來作為開發(fā)的支撐，并且國家政府也會給予一定的資助；還有就是面向客戶的不同。養(yǎng)老地產(chǎn)是專為老年人開發(fā)的，在營銷方法上也是和其他房地產(chǎn)銷售有所不同的。正是由于養(yǎng)老地產(chǎn)有著自身的特殊性，就應(yīng)該給予特殊的對待和高度的重視，這樣才能促進(jìn)我國的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式更好的向前發(fā)展。

1.養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵

養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是兩種不同的概念。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一種新興的產(chǎn)業(yè)，為了滿足不斷增長的老年化群體的物質(zhì)生活需求而出現(xiàn)的，它是在第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)之上發(fā)展的一個(gè)綜合性的產(chǎn)業(yè)。

而養(yǎng)老地產(chǎn)則屬于復(fù)合地產(chǎn)，是養(yǎng)老和地產(chǎn)兩者的結(jié)合[1]。房地產(chǎn)開發(fā)商從老年人的生活需求和特點(diǎn)出發(fā)，負(fù)責(zé)提供老年人居住所需的產(chǎn)品，并且提供后期的運(yùn)營和管理設(shè)施服務(wù)，目的是為了給老年人營造一個(gè)舒適宜居的生活環(huán)境，讓老年人能保持一種健康輕松的生活心態(tài)。從目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，基本以老年住宅、養(yǎng)老院、老年公寓、養(yǎng)老公寓等形式存在，這些存在形式在選址上也非常的講究，要綜合考慮交通和環(huán)境等各方面因素，而對老年人來說，最重要的還是服務(wù)質(zhì)量，他們比較關(guān)注的是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的配套設(shè)施以及后期服務(wù)等，這些就要求養(yǎng)老地產(chǎn)在開發(fā)的時(shí)候要全方面考慮各種因素，在大量的資金和土地支持的基礎(chǔ)上提高配套設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量。

2.我國養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式

在我國目前的養(yǎng)老模式中，最主要的是以居家養(yǎng)老為主，在家有子女的照顧，或者社區(qū)建有社會化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，另外再加上政府建立的養(yǎng)老院為補(bǔ)充，這些都為老年人提供了養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)雖然得到了國家政府的大力支持，但是仍然有市場化的投資，因而養(yǎng)老地產(chǎn)也呈現(xiàn)出了一些商業(yè)模式的特點(diǎn)[2]：養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取方式是以出讓為主，房屋銷售也分為兩種，一種是購買產(chǎn)權(quán)，老人可以用來自己居住，也可以交給社區(qū)委托經(jīng)營；第二種是居住權(quán)。老人可以自由的選擇居住地，不限定房屋類型，也不受到房屋產(chǎn)權(quán)的限制。養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)非常完善，有秘書二十四小時(shí)的服務(wù)，加上智能化的設(shè)備設(shè)施和ERP管理軟件等。在養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式中，實(shí)行會員同質(zhì)化和資源最大化，即會員要有相同的養(yǎng)老價(jià)值取向和相接近的消費(fèi)能力，實(shí)行可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，最終達(dá)到多贏的局面，實(shí)現(xiàn)候鳥型的養(yǎng)老生活目標(biāo)。

從我國養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式上來看，站在給老年人提供的服務(wù)和管理的角度上來進(jìn)行分析，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式主要包括以下幾種模式：①綜合養(yǎng)老社區(qū)模式。這種模式綜合程度非常高，擁有料理生活、醫(yī)療救助和精神供養(yǎng)三大功能，專為老年人量身定制，給他們帶去了全程服務(wù)的養(yǎng)老模式，最典型的模式例子就是北京的太陽城社區(qū)；②會員制養(yǎng)老模式。這種模式采取的是會員制，它可以分為兩種，一種是過讓使用權(quán)，即把老年公寓的使用權(quán)讓給老年人，但是房屋產(chǎn)權(quán)卻保留在社區(qū)的開發(fā)者身上，這種模式可以提升相關(guān)的服務(wù)質(zhì)量和水平，保證社區(qū)管理的有序進(jìn)行；另一種是過讓產(chǎn)權(quán)，出讓公寓的房屋產(chǎn)權(quán)給老年人，這樣可以滿足老年人的思維習(xí)慣，并且老年人也可以享受到社區(qū)系統(tǒng)的服務(wù)，最典型的模式例子就是上海的親和源老年社區(qū)；③分時(shí)度假養(yǎng)老模式[3]。由公司出資與環(huán)境優(yōu)美的村民簽好協(xié)議，對他們的房屋按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，公司享有該房屋房間的30年使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)，這種模式把酒店、旅游、養(yǎng)老和房地產(chǎn)等相結(jié)合，整合了旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了資源共享的合作模式，最典型的模式例子就是浙江的城仙居。

3.我國養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式發(fā)展的方法

根據(jù)我國對養(yǎng)老地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示得知，我國的老年化現(xiàn)象不斷加重，2011年老齡化人口比重已經(jīng)占到總?cè)丝诘?3%，并且還將迅猛的發(fā)展下去，但是就目前我國的養(yǎng)老體制來說，不管是硬件設(shè)施方面還是醫(yī)療保健等相關(guān)方面，都還無法滿足養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大需求[4]。如何促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式的健康發(fā)展就成為了我國面臨的一個(gè)重大問題。筆者借鑒國外的一些成功經(jīng)驗(yàn)，加上自身的一些主觀想法，提出了以下幾點(diǎn)對策。

3.1樹立適宜的運(yùn)營理念

我國目前剛剛踏進(jìn)老年社會的起步階段，在不同的社會發(fā)展階段，老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求也不會相同，呈現(xiàn)出多元化的需求，這就要求開發(fā)商從老年人的實(shí)際需求出發(fā)，明確他們的養(yǎng)老需求，給提供的養(yǎng)老產(chǎn)品進(jìn)行明確的定位，提出適宜的養(yǎng)老運(yùn)營理念，整合養(yǎng)老建筑、醫(yī)療救助機(jī)構(gòu)和休閑度假等，形成配套設(shè)施完善、服務(wù)質(zhì)量好、健康輕松的老年人居住生活環(huán)境。

3.2建立有效的管理模式

對于養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營管理，可以通過兩種方式，一種是直接運(yùn)營，另一種是專業(yè)公司運(yùn)營管理。直接運(yùn)營是開發(fā)商直接給本社區(qū)居住的老年人提供服務(wù)，擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理人員的角色，這種方式可以迅速的建立起完善成熟的服務(wù)體制，直接提升了服務(wù)的質(zhì)量。如果把運(yùn)營管理權(quán)交給專業(yè)公司進(jìn)行掌管，可以有專業(yè)化的工作分工，建立專業(yè)化的服務(wù)體制，從而提高了養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)品質(zhì)。

3.3 拓寬融資途徑

養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)需要大量的資金支持，而資金的籌集渠道不能只是依靠國家政府，開發(fā)商還必須要拓寬資金的來源渠道，發(fā)動社會力量的積極參與，比如企業(yè)、民間資本和其他投資機(jī)構(gòu)等的贊助支持，這些資金的投資周期都較長，回報(bào)率低、風(fēng)險(xiǎn)低，為了能使這些力量投入到養(yǎng)老地產(chǎn)中，可以通過成立基金會，交銀行托管，或者設(shè)立債券等手段來獲取更多社會資本的參與度。

4.結(jié)語

我國的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于剛剛起步的階段，隨著社會的不斷發(fā)展和社會老齡化現(xiàn)象的加重，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會需求也必將增大。由于養(yǎng)老地產(chǎn)具有自身的一些獨(dú)特特點(diǎn)，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商給予養(yǎng)老地產(chǎn)一定的重視和特殊對待，對養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行創(chuàng)新。在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，找到最適宜的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式便成為了社會各界最關(guān)注的話題之一。從目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式的發(fā)展情況來看，仍然還有一些問題需要進(jìn)一步的解決和完善，本研究提出的一些對策方法，希望能給相關(guān)部門和人員一些啟發(fā)，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的最大化雙贏局面。

參考文獻(xiàn)

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[4]朱江.聯(lián)合企HR部門構(gòu)建高效頂崗實(shí)習(xí)管理機(jī)制——以房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)為例[J].才智，2013，69（04）：496-497.

作者簡介：周卓祺，男，1981年出生；籍貫：上海；學(xué)歷：本科；職務(wù)：副總經(jīng)理；研究方向：房地產(chǎn)。