摘要：本文結(jié)合多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)代建制管理模式下房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別進(jìn)行了系統(tǒng)的分析研究。

關(guān)鍵詞：代建制模式；房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

一、代建制管理模式下房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義及風(fēng)險(xiǎn)因素分析

1、定義

目前，對(duì)于代建制模式而言，可以將風(fēng)險(xiǎn)定義為：在以代建制模式下項(xiàng)目正常實(shí)施為目標(biāo)的行動(dòng)過程中，如果某項(xiàng)活動(dòng)或客觀存在足以導(dǎo)致承險(xiǎn)體系發(fā)生各類直接或間接損失的可能性，那么就稱這個(gè)項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)，而這項(xiàng)活動(dòng)或客觀存在所引發(fā)的后果就稱為風(fēng)險(xiǎn)事故。

2、風(fēng)險(xiǎn)因素

（1）風(fēng)險(xiǎn)來源

代建房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就是指在實(shí)施代建制項(xiàng)目中損失發(fā)生的不確定性，根據(jù)綜合分析發(fā)現(xiàn)代建制模式下的風(fēng)險(xiǎn)來源主要有幾個(gè)要素：風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生緣于客觀事物的隨機(jī)性、不確定性；信息的不完備性是絕對(duì)的；風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生還取決于代建房地產(chǎn)項(xiàng)目的主體感知度；主體的期望或利益也是代建房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的一個(gè)重要原因。

（2）風(fēng)險(xiǎn)特征

代建房地產(chǎn)項(xiàng)目作為工程項(xiàng)目的一種，代建房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的一般特征，即客觀性、不確定性、可測(cè)性、潛在性、可變性、階段性、全面性等，同時(shí)也呈現(xiàn)出自有特點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)涉及面加大。代建房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及政府、項(xiàng)目出資者、代建單位、承包方、材料設(shè)備供應(yīng)商以及銀行、保險(xiǎn)公司等眾多主體。根據(jù)代建制模式的特性，其中相關(guān)參與者之間的關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，使得各種不確定因素大大增加，任何一方的行為都可能對(duì)全局產(chǎn)生影響。由此可見，代建模式涉及到市場(chǎng)的多個(gè)方面、多個(gè)行業(yè)，對(duì)社會(huì)發(fā)展有著十分廣泛的影響，在現(xiàn)實(shí)操作中要管理好這種模式，以利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（3）代建合同特點(diǎn)引起的風(fēng)險(xiǎn)

代建合同的自身特點(diǎn)也可能成為風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的因素。首先，代建合同屬于咨詢、管理服務(wù)類合同，難以用現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)去衡量和評(píng)定；其次，代建合同的客體是工程項(xiàng)目管理，工程項(xiàng)目的不確定性，必然導(dǎo)致管理服務(wù)內(nèi)容、強(qiáng)度、時(shí)間等方面的不確定；第三，代建合同的范圍十分廣泛，不僅包括項(xiàng)目管理的內(nèi)容，還有根據(jù)項(xiàng)目法人要求的工程條件落實(shí)的內(nèi)容，在此過程中也會(huì)帶來很多不確定因素造成風(fēng)險(xiǎn)；第四，代建合同中，委托人對(duì)代建單位可觀察行為存在著信息不對(duì)稱性問題，代建單位為了自身利益的最大化而做出一些不利于委托人的逆向選擇行為，給項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。

（4）管理權(quán)限的變化產(chǎn)生的新風(fēng)險(xiǎn)

代建制模式是由代建單位代理項(xiàng)目法人行使工程項(xiàng)目管理的權(quán)力，將會(huì)產(chǎn)生新風(fēng)險(xiǎn)，一方面，部分過去是由其他參與者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到代建單位的風(fēng)險(xiǎn)，如征地過程的協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)、施工方的墊資風(fēng)險(xiǎn)等由于代建單位只是根據(jù)代建合同代行項(xiàng)目法人權(quán)利；另一方面，因?yàn)榇ㄖ贫鹊氖褂枚庐a(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，如代建取費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、代建合同風(fēng)險(xiǎn)等。

二、代建制管理模式下房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的原則

1、系統(tǒng)性原則

代建房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別要能夠完整地反映整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，各種風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的概率，損失的嚴(yán)重程度，風(fēng)險(xiǎn)因素以及風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)可能導(dǎo)致的其他問題。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是否全而完整，將直接影響到風(fēng)險(xiǎn)管理的決策，從而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的最終結(jié)果產(chǎn)生影響。

2、科學(xué)性原則

代建房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)，包含不同類型、不同性質(zhì)、損失程度不等的風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須綜合采用各種風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，使得風(fēng)險(xiǎn)的劃分和分類科學(xué)合理，能夠正確反映其基木內(nèi)涵和適當(dāng)?shù)耐庋樱壿嫿Y(jié)構(gòu)嚴(yán)密；同時(shí)要盡可能采用量化識(shí)別方法，以便得出科學(xué)合理的分析結(jié)果。

3、動(dòng)態(tài)持續(xù)性原則

隨著代建房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部和外部環(huán)境的變化，實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷發(fā)生變化，舊的風(fēng)險(xiǎn)在消失，新的風(fēng)險(xiǎn)在不斷涌現(xiàn)，因此風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作是連續(xù)不斷的動(dòng)態(tài)過程，始終貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程。

4、全員性原則

代建房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不只是業(yè)主方和代建方?jīng)Q策者的工作，而是組織內(nèi)所有參與者的共同任務(wù)。因?yàn)槊總€(gè)組織成員的工作都可能會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)，每個(gè)組織成員都有各自的工程管理經(jīng)歷和風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)。

三、代建制管理模式下房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的技術(shù)研究

1、核查表法

人類在思考問題時(shí)有聯(lián)想的習(xí)慣，常常因?yàn)檫^去的經(jīng)驗(yàn)啟示，而使思想產(chǎn)生浮想和跳躍。通過在以前的工程項(xiàng)目管理中，或者是他人在類似工程項(xiàng)目的管理實(shí)踐中，對(duì)工程項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素及成功的經(jīng)驗(yàn)和失敗的教訓(xùn)會(huì)有歸納、總結(jié)。通過這些歸納、總結(jié)的資料可以把人們經(jīng)歷過的風(fēng)險(xiǎn)事件及其來源羅列出來，利用這些資料的列表，將當(dāng)前工程項(xiàng)目各方面因素與其進(jìn)行比較，分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。核查表可以包含很多內(nèi)容，如過去項(xiàng)目成敗的原因、項(xiàng)目規(guī)劃的結(jié)果、項(xiàng)目產(chǎn)品的說明書、項(xiàng)目組織內(nèi)人員的技能、項(xiàng)目可利用的資源等。篩選—監(jiān)測(cè)—診斷技術(shù)。篩選是依據(jù)某種程序?qū)⒕哂袧撛谖ｋU(xiǎn)的影響因素進(jìn)行分類，選擇風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程；監(jiān)測(cè)是對(duì)于某種險(xiǎn)情及其后果，進(jìn)行監(jiān)測(cè)、記錄和分析顯示過程；而診斷是根據(jù)癥狀或其后果與可能的起因等關(guān)系進(jìn)行評(píng)價(jià)和判斷，找出可疑的起因進(jìn)行仔細(xì)檢查。

2、事故樹分析法

在工程可靠性分析中常常利用事故樹進(jìn)行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析。事故樹由節(jié)點(diǎn)和連接節(jié)點(diǎn)的線組成。節(jié)點(diǎn)表示事件，而連線表示事件之間的關(guān)系。事故樹分析由頂事件開始可以找出引發(fā)此事件的各種風(fēng)險(xiǎn)的組合，尋找項(xiàng)目失敗的可能方式。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中，事故樹分析不但能夠查明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，求出風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率，還能提出各種控制風(fēng)險(xiǎn)因素的方案。既可作定性分析，也可作定量分析。事故樹方法一般用于技術(shù)性強(qiáng)、較為復(fù)雜的項(xiàng)目。

四、完善代建制房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式建議

1、實(shí)行工程擔(dān)保和保險(xiǎn)制度

鑒于目前代建制項(xiàng)目管理模式尚處于起步階段，絕大多數(shù)代建單位規(guī)模較小，無力承擔(dān)較大的合同風(fēng)險(xiǎn)和工程風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行工程擔(dān)保和保險(xiǎn)制度不失為化解合同風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。即代建單位必須向政府主管部門提出履約承諾，并將這一條件列為受托承建政府投資項(xiàng)目的準(zhǔn)入條件，同時(shí)應(yīng)在政府投資和代理費(fèi)用中各拿出一塊，合并單列為工程保險(xiǎn)費(fèi)，以保障工程風(fēng)險(xiǎn)能通過保險(xiǎn)公司轉(zhuǎn)移分散，確保政府投資項(xiàng)目的順利實(shí)施。

實(shí)行工程投標(biāo)擔(dān)保及設(shè)計(jì)責(zé)任保險(xiǎn)后，中標(biāo)的勘察設(shè)計(jì)單位及施工單位等必須向代建單位提供履約保函，政府主管部門則提供工程款支付擔(dān)保以確保投資項(xiàng)目成功。

2、制定完善代建制相關(guān)的法規(guī)政策

政府部門應(yīng)該盡快制定并在實(shí)踐中逐步完善《政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法》，將代建制的基本框架建立起來。該辦法主要內(nèi)容應(yīng)該涉及代建項(xiàng)目類型、代建項(xiàng)目工作程序、項(xiàng)目代建單位條件與選擇、代建工作內(nèi)容、代建單位的權(quán)利與責(zé)任、代建項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、代建項(xiàng)目報(bào)告制度、代建項(xiàng)目的驗(yàn)收與移交、代建項(xiàng)目咨詢管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)與支付、代建項(xiàng)目中止與終止、防止腐敗條款等眾多內(nèi)容，從而為代建制的實(shí)施與發(fā)展指明方向。

總之，推行項(xiàng)目代建制，是完善和擴(kuò)大開放建設(shè)市場(chǎng)的客觀要求，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，是工程建設(shè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)一步深化的必然趨勢(shì)。它更有利于發(fā)揮市場(chǎng)配置資源作用，較好地解決效率低下和人、財(cái)、物資源的浪費(fèi)等問題，逐步與國際市場(chǎng)規(guī)則銜接，最大限度地優(yōu)化資源配置。

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