【摘要】本文主要結(jié)合當(dāng)前房屋測繪技術(shù)水平、質(zhì)量控制水平、監(jiān)督檢查的現(xiàn)實(shí)狀況，對(duì)房產(chǎn)面積測算工作中常見的問題進(jìn)行重點(diǎn)分析，探討了房屋測繪檢驗(yàn)的程序、方法，并判定房產(chǎn)面積測算成果質(zhì)量及其是否符合相關(guān)規(guī)定，以供廣大從業(yè)者交流探討。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)面積；測繪；檢查；技術(shù)

隨著當(dāng)前城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)得到飛速發(fā)展，住房建設(shè)與居民的住房需求強(qiáng)勁，人們對(duì)房產(chǎn)面積尤其是公攤面積的疑問比較突出，本文主要結(jié)合房產(chǎn)面積測繪成果的生產(chǎn)、質(zhì)量狀況，依據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)面積的測算、共有共用面積的分?jǐn)?、功能區(qū)域的劃定等文件和規(guī)范，對(duì)房產(chǎn)面積測算工作中的成果質(zhì)量進(jìn)行二次檢查，從而確保房屋產(chǎn)權(quán)面積測算成果準(zhǔn)確可靠。

房產(chǎn)面積測算成果的質(zhì)量檢查元素包括： 房產(chǎn)面積測量精度；測量方法、測量記錄的正確性；房產(chǎn)面積技術(shù)依據(jù)的正確性、房屋邊長測量數(shù)據(jù)處理、非實(shí)測數(shù)據(jù)采用的正確性、合理性、共有共用面積分?jǐn)?、?jì)算的正確性、房產(chǎn)面積測算基本要件收集的完整性、有效性等。

通常按照同一工程設(shè)計(jì)要求、同一房產(chǎn)項(xiàng)目、同一測量時(shí)間段等一致性條件分組成檢驗(yàn)批次，從而確定檢查的樣本量，抽取的房產(chǎn)面積測量成果樣本應(yīng)具有代表性，檢驗(yàn)批次中房屋主要為住宅樓時(shí)則應(yīng)抽取住宅樓作為檢驗(yàn)樣本；檢驗(yàn)批次中房屋主要為商住樓時(shí)則應(yīng)抽取商住樓作為檢驗(yàn)樣本；檢驗(yàn)批次中房屋主要為綜合樓時(shí)則應(yīng)抽取綜合樓作為檢驗(yàn)樣本。主要樣本資料為房產(chǎn)面積測量報(bào)告，包含測量草圖、測量記錄表、測量數(shù)據(jù)平差處理表、面積計(jì)算表、計(jì)算說明及附件資料等。

一、房產(chǎn)面積測繪檢驗(yàn)

1、數(shù)據(jù)精度檢測

作業(yè)檢測過程中應(yīng)先整體、后局部，先外后內(nèi)，測點(diǎn)兩端選取房屋的相同高度參考點(diǎn)，分層分戶實(shí)地測量，每條檢測邊長測量兩次以上，兩次檢測數(shù)據(jù)較差的符合以下要求：

1） 使用測距儀兩次檢測讀數(shù)之差絕對(duì)值不大于0.005m。檢測邊長數(shù)據(jù)平差處理后用于計(jì)算房產(chǎn)面積。

2）利用全站儀繪制房產(chǎn)分幅圖的所采集的房屋各角點(diǎn)數(shù)據(jù)于測距儀數(shù)據(jù)的較差不大于0.025m。在遇到房屋結(jié)構(gòu)呈圓形、橢圓形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等不規(guī)則形狀時(shí)，必須利用全站儀測量房屋實(shí)體所采集的數(shù)據(jù)。檢測數(shù)據(jù)平差處理：

a分層逐戶繪制房屋權(quán)屬界線；

b對(duì)邊長觀測數(shù)據(jù)進(jìn)行平差處理；

c房屋外圍長度數(shù)據(jù)與室內(nèi)分段丈量數(shù)據(jù)較差在限差內(nèi)時(shí)，以房屋外廓數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦得到邊長平差值；

d房產(chǎn)面積計(jì)算。采用平差處理后的檢測邊長數(shù)據(jù)，計(jì)算各房屋單元建筑面積，并經(jīng)過共有共用面積的分?jǐn)傆?jì)算得出整幢房屋的產(chǎn)權(quán)建筑面積，各功能區(qū)產(chǎn)權(quán)建筑面積，各戶型產(chǎn)權(quán)建筑面積，其他產(chǎn)權(quán)單元建筑面積。

3）分?jǐn)偡椒?。根?jù)房屋功能區(qū)域劃分、各單元對(duì)共有共用面積共有共用情況，采用整體分?jǐn)偦蚨嗉?jí)分?jǐn)偡绞酵瓿伞Ｆ渲校?/p>

a一級(jí)分?jǐn)?。根?jù)房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務(wù)范圍劃分若干功能區(qū)，一般按住宅、辦公、商業(yè)、地下車庫、倉庫等不同的使用功能或共有部位不相同的區(qū)域進(jìn)行劃分。各功能區(qū)域共有共用面積，按各功能區(qū)建筑面積依比例分?jǐn)偂?/p>

b級(jí)分?jǐn)?。依照第一?jí)分?jǐn)偟姆椒ǎ锤鞣课輪卧慕ㄖ娣e依比例分?jǐn)傊粮鲗印?/p>

c其他分?jǐn)?。房屋需要進(jìn)一步分割時(shí)，在上一級(jí)分?jǐn)偟幕A(chǔ)上再進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。非成套房屋中的廳堂、壁柜、廚房、衛(wèi)生間等由部分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位，有協(xié)議的，以協(xié)議為準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)?，無協(xié)議的，按建筑面積依比例分?jǐn)偂?/p>

4）房產(chǎn)面積測量精度統(tǒng)計(jì)。將分類房屋產(chǎn)權(quán)面積與原成果值進(jìn)行比較，得出房產(chǎn)面積精度檢驗(yàn)結(jié)果，并進(jìn)行錯(cuò)漏分類。逐一計(jì)算符合限差規(guī)定的房產(chǎn)各單元建筑面積的數(shù)學(xué)精度。取平均值作為單位成果數(shù)學(xué)精度。

2、觀測質(zhì)量檢查

對(duì)測量使用的儀器設(shè)備進(jìn)行符合性核查，通過本項(xiàng)目測量報(bào)告及其他相關(guān)成果資料對(duì)照檢查測量方法的規(guī)范性、正確性，重點(diǎn)檢查房屋外圍的邊長測量是否完整、齊全、正確， 房屋層面、戶型、共用區(qū)間等的內(nèi)部邊長測量是否完整、齊全、正確； 檢查墻體厚度測量是否完整、齊全、正確。

3、計(jì)算質(zhì)量檢查

對(duì)房產(chǎn)面積技術(shù)依據(jù)的正確性進(jìn)行核實(shí)；對(duì)照檢查樣本成果房屋邊長測量數(shù)據(jù)處理、非實(shí)測數(shù)據(jù)采集的正確性、合理性，計(jì)算全部面積、計(jì)算一半面積和不計(jì)算面積規(guī)定執(zhí)行的正確性，共有共用面積分?jǐn)?、?jì)算的正確性，分類面積數(shù)據(jù)計(jì)算的齊全性，非商用面積計(jì)算軟件驗(yàn)證的符合性，檢查成果資料應(yīng)用軟件驗(yàn)證的合法性。

4、資料質(zhì)量檢查

工作中應(yīng)對(duì)房產(chǎn)面積測量基本數(shù)據(jù)收集的正確性、完整性、有效性進(jìn)行全面檢查，確保數(shù)據(jù)資料完善準(zhǔn)確。

二、房產(chǎn)面積測繪成果質(zhì)量檢查方法

依據(jù)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)面積的抽樣、檢驗(yàn)，對(duì)樣本成果質(zhì)量進(jìn)行詳查和抽查，評(píng)定房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量，進(jìn)而核定整個(gè)檢驗(yàn)批次的成果質(zhì)量，得出檢驗(yàn)項(xiàng)目的房產(chǎn)權(quán)屬面積的測算、共有共用面積的分?jǐn)?、功能區(qū)域的劃定等是否符合國家及地方相關(guān)規(guī)定，通常采用以下方法進(jìn)行檢查。

作業(yè)組自檢，檢查深度100%。主要檢查內(nèi)容有：房產(chǎn)調(diào)查及野外測繪內(nèi)容是否正確、齊全；圖形繪制及符號(hào)表示有無錯(cuò)誤、遺漏；分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算結(jié)果的合理性、正確性：成果內(nèi)容的完整性、準(zhǔn)確性等。作業(yè)組自檢通過后提交野外記錄和計(jì)算成果資料。

專職質(zhì)檢員檢查，檢查深度100%。主要檢查內(nèi)容除野外記錄、圖形繪制、分?jǐn)傆?jì)算等正常檢查外，還需對(duì)照該項(xiàng)目的委托書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地證等內(nèi)容進(jìn)行必要的相關(guān)性檢查。發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)，及時(shí)督促作業(yè)員進(jìn)行改正，對(duì)內(nèi)業(yè)檢查無法確定錯(cuò)誤原因的必須進(jìn)行野外復(fù)測。修正后，重新進(jìn)行質(zhì)量檢查，并做好質(zhì)量檢查記錄。質(zhì)檢員將檢查合格的資料提交技術(shù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行審核。

負(fù)責(zé)人審核，檢查深度30%一100%。主要檢查內(nèi)容有：資料是否齊全，作業(yè)方法是否合理，成果格式是否符合登記要求及一些相關(guān)性檢查等。如果再發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)指示質(zhì)量檢查員督促作業(yè)員改正，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的質(zhì)量給予評(píng)分和等級(jí)評(píng)分，最后由分管領(lǐng)導(dǎo)抽檢。

為保證測繪產(chǎn)品的質(zhì)量，除了高強(qiáng)度的業(yè)內(nèi)檢查外，還應(yīng)保證一定比例的外業(yè)檢查。每個(gè)項(xiàng)目野外作業(yè)結(jié)束之前，作業(yè)組均須進(jìn)行野外自檢，主要檢查每幢房屋的重復(fù)觀測邊長和房屋邊長閉合差，各項(xiàng)指標(biāo)均確保在誤差范圍內(nèi)。作業(yè)組長還需對(duì)測區(qū)進(jìn)行巡視檢查，確保無誤后結(jié)束野外作業(yè)。技術(shù)部門需不定期組織對(duì)測繪產(chǎn)品進(jìn)行野外抽查，并做好野外檢查記錄。

結(jié)束語

房產(chǎn)面積測繪看似是一項(xiàng)簡單的測繪工作，但其責(zé)任十分重大。在房產(chǎn)管理、城市規(guī)劃中的作用日漸突出，其成果質(zhì)量的好壞影響越來越深遠(yuǎn)。在房產(chǎn)測繪工作各環(huán)節(jié)中，如何控制好房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量是各個(gè)房產(chǎn)測繪單位及管理部門永恒的主題。事實(shí)證明，只要在測繪作業(yè)過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都能控制好成果質(zhì)量是最為便捷和行之有效的方法。而房屋套型尺寸的準(zhǔn)確、計(jì)算面積部位的認(rèn)定準(zhǔn)確、房產(chǎn)要素準(zhǔn)確、房產(chǎn)面積計(jì)算分?jǐn)倻?zhǔn)確四個(gè)環(huán)節(jié)是控制好房產(chǎn)面積測繪成果質(zhì)量關(guān)鍵所在。

參考文獻(xiàn)：

[1]DB/T24356-2009，測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收[S]2009