【摘要】近年來，隨著國民經(jīng)濟的較快發(fā)展，我國房地產(chǎn)價格也呈現(xiàn)過快增長的趨勢。如何遏制房價過快上漲，使房產(chǎn)需求回歸居住本質(zhì)成為政府調(diào)控的重點目標(biāo)。本文在探討我國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀和問題的基礎(chǔ)上，分析了開征房產(chǎn)稅對調(diào)控房價產(chǎn)生的作用，并對如何充分發(fā)揮房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控提出了相關(guān)的建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；房價；作用；建議

1 關(guān)于房產(chǎn)稅

1.1 房產(chǎn)稅的概念及其特征

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅不僅具有一般稅收的共同特征.同時也具有其自身的特質(zhì)。首先，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋；其次，房產(chǎn)稅的征收范僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，不涉及農(nóng)村。

1.2 房產(chǎn)稅的作用

房產(chǎn)稅兼具直接稅與間接稅雙的重屬性.稅收轉(zhuǎn)嫁形成稅負(fù)。使得經(jīng)濟稅負(fù)人的福利受到影響，在追求自身利益最大化的過程中，承擔(dān)稅負(fù)的人將會由于稅收的影響而改變自己的經(jīng)濟行為，從而產(chǎn)生綜合的社會經(jīng)濟效應(yīng)。房產(chǎn)稅的稅率、稅基、征稅對象和計稅依據(jù)的變化都會產(chǎn)生價格變遷，通過價格機制的傳導(dǎo)作用，對房產(chǎn)價值或者房產(chǎn)租金產(chǎn)生影響。

2 我國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀以及存在的問題

2.1 我國房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度包含三大環(huán)節(jié)， 即房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)。自20世紀(jì)90年代以來，房產(chǎn)稅收入呈現(xiàn)出擴張趨勢，地位也有所提升。目前， 我國在實行分稅制之后，房產(chǎn)稅收入規(guī)模的擴張速率很快，房產(chǎn)稅收入在財產(chǎn)行為稅收入中已占據(jù)了重要的地位。從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，無論從完善稅制的角度，還是促進房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的角度，開征房產(chǎn)稅都是大勢所趨。但從中國的客觀現(xiàn)實來講，開征房產(chǎn)稅是一項系統(tǒng)工程，還面臨著許多問題需要解決。

2.2 我國房產(chǎn)稅存在的問題：

2.2.1 尚不健全的法律法規(guī)，使稅、租、費分類混淆

房產(chǎn)稅涉及面廣、稅源分散、征管難度大。在我國，尚未建立起一套行之有效的法律法規(guī)評估信息系統(tǒng)，使得地稅部門很難有效地取得房產(chǎn)及登記土地的數(shù)據(jù)及變動狀況。目前，我國房地產(chǎn)市場稅租費體系比較混亂，以稅代租、以費代稅現(xiàn)象非常嚴(yán)重。例如土地閑置費， 雖然稱之為“費”，但政府并未提供相關(guān)服務(wù)，根本無需補償，應(yīng)該歸屬于稅而非費。由于稅、租、費三者分類混淆，使得稅收的地位被削弱，從而間接導(dǎo)致亂收費現(xiàn)象嚴(yán)重。

2.2.2 征稅的范圍過窄

根據(jù)我國房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定， 房產(chǎn)稅的征稅范圍僅限城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。對于農(nóng)村范圍內(nèi)則予以免稅， 對于個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)和事業(yè)單位擁有和使用的房產(chǎn)則大部分實行不同程度的減免政策。但近年來隨著農(nóng)村建設(shè)的扶持力度的加大， 不少農(nóng)村經(jīng)濟水平有較快的發(fā)展，已與城鎮(zhèn)的標(biāo)準(zhǔn)十分接近。但這些地區(qū)仍不屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍，并且大部分事業(yè)單位擁有的房產(chǎn)、沿海發(fā)達農(nóng)村的營業(yè)性用房都有理由納入征稅范圍。因此，這種較窄的征稅范圍會影響房產(chǎn)稅征收的公平性， 也可能抑制房產(chǎn)稅收入的正常增長。另外，現(xiàn)行房產(chǎn)稅征稅范圍限定在“經(jīng)營性用房”，而居民個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)并未納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，不利于對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

3 我國房價上漲的原因分析

房價上漲是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一大特征。征收房產(chǎn)稅在一定程度上對房價的漲幅有所影響。要深入分析房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用，就必須了解房價上漲的實質(zhì)性原因。原因有以下幾方面：

3.1 房地產(chǎn)市場流動性過多

近幾年，我國銀行存貸款差額不斷增加，大量貸款進入樓市，增加了住房需求，推動了房價的上漲。另外，在銀企共謀和企業(yè)依賴銀行貸款實現(xiàn)房價操縱的格局下，房地產(chǎn)價格上漲因“銀行——企業(yè)利益同盟”的存在幾乎不可能被遏制，出現(xiàn)了銀行不良資產(chǎn)大幅度積累的現(xiàn)象。銀行過度地對房地產(chǎn)發(fā)放貸款，助長了房地產(chǎn)開發(fā)商結(jié)成價格聯(lián)盟，制造了供給緊張、哄抬房價等現(xiàn)象的產(chǎn)生。

3.2 居民消費觀念導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增加：

近幾年居民的消費觀念正由原來的“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變，原來的一次性購房、一步到位的思想也逐步改變，二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費人群逐步擴大，這在一定程度上也刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。正是這種觀念的轉(zhuǎn)變，在一定程度上給了開發(fā)商無形的動力。此外，連年上漲的房價也催生了我國城市居民獨特的購房模式，出現(xiàn)了家庭聯(lián)合購房、為低齡子女購房、以及在外地大城市購房的情況，導(dǎo)致了“恐慌性住房需求”的相應(yīng)增加，進而推動了房價的增長。

4房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用

4.1房產(chǎn)稅對房產(chǎn)市場供給的作用

房地產(chǎn)開發(fā)周期長，在短期內(nèi)新房產(chǎn)稅的征收，難以影響一手市場供給，也無法影響房產(chǎn)存量。但房產(chǎn)稅的征收能使資金從房產(chǎn)投資市場流出轉(zhuǎn)投其他資產(chǎn)市場，投資者可將資金抽至其他資產(chǎn)市場，擴大資金的投資渠道，從而增加房產(chǎn)供給。征收新房產(chǎn)稅后，出現(xiàn)了閑置房產(chǎn)持有成本問題突出的情況。這就使房產(chǎn)租賃市場供給增加，租金下降。

對于長期房地產(chǎn)的供給，主要取決于土地的供給。土地的供給權(quán)掌握在政府手中，與房價并無必然關(guān)系。但房產(chǎn)稅使房產(chǎn)長期需求下降并改變其需求結(jié)構(gòu)。一些房產(chǎn)商在進行房產(chǎn)開發(fā)時，會考慮商品房的檔次、面積及功能等特征，更多的為消費者著想。

4.2房產(chǎn)稅對房產(chǎn)需求的作用

由于房產(chǎn)稅的征收對象僅限于經(jīng)營性房產(chǎn)，從靜態(tài)角度看其開征對消費性需求并無影響。然而，居民在住房問題上的途徑多種多樣，不僅可以通過購買住房，也可以通過租賃的方式解決住房問題。因此，房產(chǎn)稅的征收會使房產(chǎn)租金發(fā)生變化，從而影響人們的消費性需求。

此外，開征房產(chǎn)稅可使投資性住房持有成本上升，投資回收期延長，且在持有期造成一定財務(wù)壓力，導(dǎo)致投資成本與風(fēng)險加大。當(dāng)投資房產(chǎn)的預(yù)期收益因房產(chǎn)稅的征收而風(fēng)險增加時，投資者將減少房產(chǎn)投資，而選擇其他投資性資產(chǎn)作為替代，房產(chǎn)市場投資性需求將下降。

5充分發(fā)揮房產(chǎn)稅對房價調(diào)控作用的建議

5.1 完善房產(chǎn)稅計稅依據(jù)

目前我國房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅原值（余值）或租金收入為計稅依據(jù)，并區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式而適用不同的征稅辦法。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展.計稅依據(jù)的問題日益出現(xiàn)。首先，房產(chǎn)余值并不能反映房產(chǎn)目前的市場價值，房產(chǎn)保有階段發(fā)生的價值增值不能有效地發(fā)揮稅收調(diào)控作用，導(dǎo)致政府不能充分參與房產(chǎn)增值的分配。因此，應(yīng)完善我國房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，采用從單一的以房產(chǎn)價格和數(shù)量的計稅依據(jù)，過渡到以估定房產(chǎn)價值為依據(jù)。另外，在評估時，要用不同的方法進行決策分析。例如，在民用住宅的評估方面，應(yīng)以市場價格法為主，以收入法為輔；在商業(yè)等租用形式住房方面，應(yīng)采取收入法確定其評估價值；在工廠用房等房產(chǎn)方面，應(yīng)按其重置成本減除累計折舊后的凈值作為計稅依據(jù)。

5.2 擴大房產(chǎn)稅的征稅范圍

房產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)從現(xiàn)行的僅對“經(jīng)營性用房”的征稅，擴大到向居民個人所有的非營業(yè)用房的征收。另外，隨著我國城市化進程的加速，農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，一部分農(nóng)民已經(jīng)轉(zhuǎn)換成了“市民”身份。因此，為適應(yīng)農(nóng)村房產(chǎn)的迅猛增長及質(zhì)量攀升的形勢，對他們用來轉(zhuǎn)做經(jīng)營性用途或出租的房屋應(yīng)納入征稅范圍。同時，可以根據(jù)實際情況，建立一定的稅收優(yōu)惠政策。

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