【摘要】隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，對(duì)于房地產(chǎn)工程造價(jià)的合理控制和有效管理是如今房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問(wèn)題。本文旨在通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)現(xiàn)狀的剖析，指出存在的問(wèn)題，并從決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段和實(shí)施階段四方面給出了關(guān)于控制工程造價(jià)的建議及對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程造價(jià)；造價(jià)控制

房地產(chǎn)企業(yè)如何在新形勢(shì)中求生存、求發(fā)展是目前的關(guān)鍵問(wèn)題。顯然，除了開(kāi)發(fā)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求的樓盤(pán)、做好營(yíng)銷(xiāo)和大力宣傳外，注重成本管理、合理控制工程造價(jià)才能以最小的成本獲得最大的收益，才能在嚴(yán)峻的環(huán)境和激勵(lì)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。本文正是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制存在問(wèn)題的分析后，提出了對(duì)工程造價(jià)控制和管理的合理建議。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)概述

房地產(chǎn)行業(yè)是集綜合性、系統(tǒng)性、涵蓋性三方面于一體的行業(yè)。而房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制，就是在建設(shè)項(xiàng)目從拍板決策到最終實(shí)施完工的過(guò)程中，把造價(jià)控制控制在批準(zhǔn)額度內(nèi)，在保證所有目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的情況下，綜合調(diào)度財(cái)力、物力、人力以取得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

層次性、個(gè)別性、動(dòng)態(tài)性、大額性、差異性都是房地產(chǎn)工程造價(jià)的特點(diǎn)，這是由房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)決定的。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)涉及到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各部門(mén)各行業(yè)，涉及到社會(huì)再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，涉及到居民居住水平和生產(chǎn)生活的方方面面，范圍較廣、影響較大，所以做好房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制和管理的重要性也不言而喻。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)管理的現(xiàn)狀及問(wèn)題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸走高的房?jī)r(jià)成了如今最熱門(mén)的社會(huì)話(huà)題。為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、給樓市降溫，相繼出臺(tái)了“國(guó)八條”“國(guó)六條”，緊接著推出的征收二手房個(gè)稅、提高第二套住房貸款條件等一系列政策都說(shuō)明了政府控制房?jī)r(jià)的決心。但是從房地產(chǎn)企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，控制造價(jià)成本，提高管理能力才是在樓市中屹立不倒的根基。

但是目前來(lái)看，行業(yè)內(nèi)大量建設(shè)項(xiàng)目未推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，一些企業(yè)對(duì)限額設(shè)計(jì)壓根不重視，也沒(méi)有施行優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，這些都反映出工程造價(jià)控制管理中存在著諸多問(wèn)題。舉例來(lái)說(shuō)，由于新技術(shù)新材料的大量涌現(xiàn)，定額缺項(xiàng)或需要補(bǔ)充更改的內(nèi)容也不斷增加，但是由于缺少來(lái)源可靠的第一手資料，很多預(yù)算定額的確定和補(bǔ)充定額的確定都存在著一定程度的不合理性。還有一些施工單位為了一己私利，采用高套定額單價(jià)、多計(jì)工程量或者巧立名目等人為手段抬高工程造價(jià)，也就直接推高了房?jī)r(jià)。這一系列的不規(guī)范行為和短視行為，都將為房地產(chǎn)行業(yè)蒙上陰影種下惡果。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程各個(gè)階段控制工程造價(jià)的對(duì)策

1、投資決策階段工程造價(jià)的控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策階段，包括建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝評(píng)選、設(shè)備選用在內(nèi)的一系列因素都會(huì)對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)產(chǎn)生很大影響。所以在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始的前期就需要廣泛調(diào)查和分析該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性，并在此基礎(chǔ)上編寫(xiě)合理真實(shí)的可行性研究報(bào)告和編制投資估算。

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，要從市場(chǎng)需求、技術(shù)力量、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等多方面對(duì)該項(xiàng)目前景做出合理客觀的預(yù)測(cè)。并且要對(duì)項(xiàng)目的整體情況做出綜合評(píng)價(jià)，保證該項(xiàng)目既符合所在城市的規(guī)劃要求，又能做到布局緊湊合理、充分利用地形地貌，在滿(mǎn)足使用功能、保證建筑物的間距要求的情況下降低地皮費(fèi)用。

有了真實(shí)科學(xué)的可行性研究報(bào)告作為決策的依據(jù)，接下來(lái)還需要編制投資估算，建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y估算程序。建設(shè)投資是指建設(shè)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。投資估算編制的過(guò)程中，要推行項(xiàng)目法人責(zé)任制，避免決策的盲目性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)、減少?zèng)Q策失誤。另外，要在同類(lèi)型項(xiàng)目中多多比較、廣泛調(diào)查，充分考慮工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、運(yùn)輸、電力、水源、環(huán)保等外部條件，使投資估算更具科學(xué)性和可靠性。

2、設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制

工程設(shè)計(jì)是對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全面規(guī)劃，是落實(shí)施工意圖的現(xiàn)實(shí)過(guò)程，是處理技術(shù)關(guān)系與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵一環(huán)，是保證控制住工程造價(jià)的重點(diǎn)階段，可以被稱(chēng)之為工程建設(shè)的靈魂。設(shè)計(jì)費(fèi)用雖然只占到總投資費(fèi)用的百分之一到百分之二，但事實(shí)上它對(duì)總體的工程造價(jià)成本的影響甚至可以達(dá)到百分之七十五之多，由此可見(jiàn)它的重要程度非同一般。

要建設(shè)合理的設(shè)計(jì)機(jī)制，必須要學(xué)會(huì)用控制設(shè)計(jì)概念的方式達(dá)到控制成本的目的。在設(shè)計(jì)招標(biāo)的過(guò)程中，要適當(dāng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，確保擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位。選出來(lái)的設(shè)計(jì)方案，既要保證技術(shù)一流、適應(yīng)性廣、新穎美觀，又要保證該方案的成本在可以接受的設(shè)計(jì)限額內(nèi)。這里所說(shuō)的設(shè)計(jì)限額，就是按照之前的可行性研究報(bào)告的設(shè)計(jì)要求，把設(shè)計(jì)控制在分配的投資限額內(nèi)。要保證總計(jì)劃投資額不被突破，控制不合理變更。分配設(shè)計(jì)限額，即向每一個(gè)設(shè)計(jì)人員都分配一個(gè)投資限額的目標(biāo)，從而達(dá)到控制整體工程造價(jià)的目的。

3、招標(biāo)發(fā)包階段工程造價(jià)的控制

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，實(shí)行工程投標(biāo)招標(biāo)，是降低工程造價(jià)、縮短建設(shè)工期的有效措施。通過(guò)招標(biāo)發(fā)包這一形式，能保證工程質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，不失為一種杜絕承發(fā)包領(lǐng)域的腐敗行為的有效手段，體現(xiàn)了公平、公開(kāi)、公正的精神。

在投標(biāo)過(guò)程中需要編寫(xiě)工程標(biāo)底和標(biāo)書(shū)，保證評(píng)標(biāo)定標(biāo)能夠順利完成。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，單位可以自行編制也可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士編寫(xiě)?？傊康木褪前褬?biāo)底盡量控制在合理造價(jià)的下限，控制在可以接受的投資水平以?xún)?nèi)。有條件時(shí)，盡可能對(duì)施工單位進(jìn)行實(shí)地考察，以防止那財(cái)務(wù)狀況差、施工質(zhì)量差、行業(yè)信譽(yù)差的單位魚(yú)目混珠。在中標(biāo)原則上，把握住合理低價(jià)的原則，堅(jiān)決杜絕內(nèi)部腐敗。

4、實(shí)施階段工程造價(jià)的控制

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行到了實(shí)施階段，也就進(jìn)入到人力、物力、財(cái)力消耗最大的階段。對(duì)中標(biāo)的單位要認(rèn)真審核其施工組織設(shè)計(jì)和作業(yè)方案，涉及到計(jì)劃外的增加方案，一定要進(jìn)行合理化、公正化、經(jīng)濟(jì)化的綜合評(píng)審，選擇最合理的施工方案。對(duì)于建設(shè)中出現(xiàn)的工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，要進(jìn)行有效控制，盡量把設(shè)計(jì)變更提前到是施工階段的初期。尤其是對(duì)可能影響到整體工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更，更是發(fā)現(xiàn)的越早損失越小。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證，要嚴(yán)格落實(shí)逐級(jí)審核制，保證責(zé)任到人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)建立嚴(yán)格的結(jié)算審核制度，保證單項(xiàng)工程造價(jià)嚴(yán)格控制在預(yù)算內(nèi)，對(duì)于突破的確實(shí)需要調(diào)整的部分，做好動(dòng)態(tài)控制。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的管理控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)進(jìn)行的過(guò)程，貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的始終。結(jié)合本文來(lái)說(shuō)，就是貫穿于決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段和施工階段。只有在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，都采取切合實(shí)際的計(jì)量方法，制定科學(xué)客觀的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，在此之后能?chē)?yán)格落實(shí)預(yù)算施工、定時(shí)自查他查投資估算完成情況。只有這樣才能保證有效的控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資，才能保證在房?jī)r(jià)得到合理控制的同時(shí)企業(yè)也得到良性健康成長(zhǎng)。

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