前 言：

我國房地產(chǎn)市場相比于其他商品具有一定的特殊性，導(dǎo)致市場機(jī)制對其價格的作用一度失靈，供求關(guān)系也就無法通過對價格的分析得出。政府宏觀調(diào)控政策在抑制房價過快增長的過程中顯示出的階段性、不協(xié)調(diào)性進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場的“失靈”。究其根本，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)引入競爭機(jī)制，完善信息披露制度，增加保障性住房的總量，從多個角度調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，控制房價的增長速度。

一、房地產(chǎn)價格形成的市場機(jī)制

1.1影響房地產(chǎn)價格的市場因素

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場運行機(jī)制在社會資源的配置過程中發(fā)揮著基礎(chǔ)性的作用。從1998年我國住房制度改革以來，房地產(chǎn)市場以相對平穩(wěn)的發(fā)展速度迅速成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，市場經(jīng)濟(jì)的欠成熟、房地產(chǎn)相關(guān)制度的不健全導(dǎo)致一系列問題的出現(xiàn)，最引人注目的便是一路飆升的房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)價格的形成首先取決于市場的作用機(jī)制，包括供求機(jī)制、競爭機(jī)制和價格機(jī)制。

1.2房地產(chǎn)市場供求失衡

近年來，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求趨勢開始顯現(xiàn)，且供求差距越來越大，可以從近幾年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)成套住宅竣工與銷售情況看出（見表一）。導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失衡的因素主要有：其一，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐的加快，城鎮(zhèn)人口數(shù)量的快速增加導(dǎo)致對住宅的客觀需求量擴(kuò)大；其二，從2004年開始，為控制商品房價格的過快增長，政府開始對土地使用權(quán)審批進(jìn)行了“招拍掛”改革，減少了土地的市場供應(yīng)；其三，房地產(chǎn)市場“投機(jī)”、“捂房”現(xiàn)象頻發(fā)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場有效供給的減少和市場需求的虛增。

二、政府宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)價格的影響

經(jīng)過政府持續(xù)的、多種手段相結(jié)合的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)價格以及與之相關(guān)的土地價格等都出現(xiàn)了明顯的波動。

首先，商品住宅價格持續(xù)走高。據(jù)統(tǒng)計，從2002年到2011年，商品房價格從平均2092元/平方米上升到5011元/平方米，除2008年出現(xiàn)小范圍下降之外，其余時間均呈現(xiàn)一路上漲的勢態(tài)，2009年增速一度高達(dá)24.69%（見表二），居民的購房負(fù)擔(dān)越來越重?？梢?，宏觀調(diào)控政策的確在一定程度上使得商品房價格的增速有減緩的趨勢。但是，由于政策之間的協(xié)調(diào)性差，多數(shù)宏觀調(diào)控措施都沒能在長時間內(nèi)保持住對房地產(chǎn)價格的控制效果。

另外，2002——2011年間，由于國家采取了土地供應(yīng)緊縮政策，房地產(chǎn)市場土地購置面積有所下降，但相應(yīng)的土地購置價格也出現(xiàn)了大幅度提升。地方政府正是通過采用這種“饑餓銷售”模式增加地方財政收入。如2005年《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》、2010年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、等，都要求地方政府把握好土地供給總量，抑制土地出讓價格惡性增長。由于地方政府的“土地財政”以及缺少對地方政府土地政策的量化評價與監(jiān)督，通過限縮土地出讓總量以控制房價飆升的調(diào)控目標(biāo)沒能實現(xiàn)。

三、政府宏觀調(diào)控與市場機(jī)制在房地產(chǎn)價格形成中的協(xié)調(diào)

3.1增強(qiáng)宏觀調(diào)控政策的科學(xué)性和持續(xù)性

在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的過程中，政府沒有明確不同機(jī)構(gòu)之間、地方和中央政府之間的職責(zé)劃分，造成出臺的各項政策目標(biāo)不一，手段缺乏預(yù)期性和持續(xù)性，過去注重短期效應(yīng)，有些政策甚至互相矛盾。例如經(jīng)濟(jì)適用房政策，1998年確立的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系，2003年調(diào)控的重點就從經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域轉(zhuǎn)到商品房市場，嚴(yán)重影響低收入人群的購房預(yù)期。因此，要實現(xiàn)抑制房價非理性增長的趨勢，必須建立長效的調(diào)控機(jī)制，充分認(rèn)識到基本國情和我國的制度缺陷，從經(jīng)濟(jì)、社會、法律等多個維度建立持續(xù)有效的調(diào)控機(jī)制。

3.2擴(kuò)大“市場”在房地產(chǎn)市場的作用空間

在我國，土地的唯一合法供應(yīng)者是政府。2004年的制度改革沒能改變土地市場的政府主導(dǎo)形勢，并造成土地價格畸高的后果，因此市場競爭機(jī)制應(yīng)當(dāng)引入土地供應(yīng)的市場環(huán)節(jié)中。一方面，土地出讓招投標(biāo)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)更加透明化、公平化；另一方面，政府可以對出讓土地的總量進(jìn)行一定的宏觀調(diào)控，并且這種控制也要充分依據(jù)市場的需要進(jìn)行，讓市場在房地產(chǎn)業(yè)的整個鏈條中起主導(dǎo)作用。

從政府運作的機(jī)制來看，“市場失靈”應(yīng)該是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的起點，但在房地產(chǎn)市場中，政府對價格的過度干預(yù)從未停止。從本質(zhì)上講，房價持續(xù)走高與“土地財政”密不可分，因此，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，讓政府在房地產(chǎn)市場中最好“保駕護(hù)航”的工作。

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