【摘要】通過對南京住宅市場房地產(chǎn)泡沫原因的分析，分析了南京住宅市場房地產(chǎn)泡沫的評價指標(biāo)，如房價收入比等。結(jié)合國外部分國家處理房地產(chǎn)泡沫的措施，提出了減少房地產(chǎn)市場泡沫的方法，以此來促進南京住宅市場健康有序的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】南京；住宅；房地產(chǎn)泡沫

全國房地產(chǎn)市場持續(xù)高燒不退，南京住宅市場近年來價格上漲迅速，除了2008-2009年略有小幅下降后，從2009年至今，雖然部分板塊價格有所波動，整體價格居高不下，房地產(chǎn)泡沫指由房地產(chǎn)投機行為引起的房地產(chǎn)價格高于其實際價格，并且持續(xù)上漲現(xiàn)象。南京住宅市場是否存在泡沫，一直是學(xué)者企業(yè)家爭論和關(guān)注的焦點。

房地產(chǎn)泡沫的成因

房地產(chǎn)泡沫的形成不是單一因素造成的，房地產(chǎn)作為一種消費品，從生產(chǎn)到銷售，參與市場中的群體包括政府、金融機構(gòu)、開發(fā)商、購房者，這四類人群的行為都有可能促成房地產(chǎn)泡沫的形成，而這四類人群的行為往往是交叉相互影響的，所以很難孤立的去解釋房地產(chǎn)泡沫的成因，現(xiàn)將一些因素進行歸并，并闡述。

空置率

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。目前一般三種計算方法：

空置率=全社會空置房面積/全部住房面積

空置率=空置商品房面積/最近三年內(nèi)竣工面積

空置率=空置商品房面積/當(dāng)年竣工面積

基于這幾個公式，在統(tǒng)計年鑒中能查找出房屋各年竣工面積，但是空置面積無從查找，有學(xué)者將空置面積等同于各年的竣工面積與當(dāng)年銷售面積的差值，這一計算方法的準(zhǔn)確性還有待研究，因為筆者認(rèn)為，房屋的空置面積不僅包括未銷售出去的面積，待售的面積，也包括購買后沒有入住的面積，而后者實在難以統(tǒng)計，所以無法運用公式計算出南京準(zhǔn)確的住房空置率，通過一些媒體的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)南京的河西、浦口等地區(qū)晚小區(qū)亮燈較少，部分住戶電費繳費額為0，房屋空置嚴(yán)重，超過3成，泡沫現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

房地產(chǎn)泡沫危害已經(jīng)凸顯出來，在南京，早年如果在河西有一套住房，如今早已升值許多番，可以說許多人一房一夜暴富，財富取得的便捷，增值的迅速，而且沒有停止的趨勢，使得大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，一方面拉動了城市的經(jīng)濟，另一方面也減少了對實體經(jīng)濟的投資力度，同時也帶來了很多的社會問題，比如貧富差距日益拉大，仇富現(xiàn)象嚴(yán)重，處理不好，就會引發(fā)社會不安定等諸多問題。

結(jié)合國外一些國家的房地產(chǎn)泡沫治理方法的啟示，以及國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)泡沫的警示，對南京市住宅市場房地產(chǎn)泡沫的應(yīng)對措施給出如下建議：

從源頭做起，加強土地市場管理

目前的高房價源頭在于高昂的土地價格，土地作為一種稀缺商品，它的價格受供求關(guān)系的影響，適當(dāng)擴大土地供應(yīng)量能有效的降低土地價格。完善目前的土地拍賣制度，減少“地王”現(xiàn)象的發(fā)生，同一區(qū)域或相鄰區(qū)域土地可以安排多幅接連拍賣，縮短拍賣間隔時間，減少房地產(chǎn)開發(fā)商因為許久沒有土地而爭搶土地以至“地王”頻發(fā)的現(xiàn)象，同時，嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，對準(zhǔn)予參加拍賣的開發(fā)商設(shè)置門檻，探索是否能夠根據(jù)拍賣地塊起拍價的高低，選擇允許不同資質(zhì)的開發(fā)商參加拍賣，比如需要開發(fā)商進入南京市場一定的年限，需要以往所開發(fā)樓盤的當(dāng)年銷售單價處于同一區(qū)域中等水平，一是防止外地開發(fā)商為了爭奪南京市場不惜高價拿地，為了獲得利潤而抬高房價，二是將開發(fā)商的拍賣資格直接和他們以往的銷售單價掛鉤，對開發(fā)商有了限制。

構(gòu)建分層次的住房體系，針對不同收入的群體建設(shè)不同的住房，建設(shè)廉租房或者保障性住房，減少對商品房消費的擁擠現(xiàn)象。

緊縮金融信貸政策

要能對房地產(chǎn)住宅市場進行有效的調(diào)控，減少房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟和人民生活的不良影響，使得國民經(jīng)濟能夠健康可持續(xù)發(fā)展，最為有效的辦法就是運用金融手段進行調(diào)節(jié)，加強金融機構(gòu)特別是銀行的監(jiān)管力度。

南京二套房首付從3成調(diào)整為6成，2013年下半年又調(diào)整為7成，這從某種程度上遏制了炒房，限購政策也限制了部分資金充裕人群頻繁的購房，對控制房價起到了一定的作用，當(dāng)房價上漲速度放緩的時候，金融政策，包括首付比例，貸款利率政策也都不能放松。加強對民間金融機構(gòu)的監(jiān)管，對除銀行之外對個人提供購房貸款的機構(gòu)加強審核力度，防止他們忽略對借款人的資質(zhì)和信譽的審查，低估了借款風(fēng)險，容易造成壞賬呆賬，不僅影響金融機構(gòu)的安全，也危機整個社會經(jīng)濟的良好發(fā)展。

構(gòu)建公開透明的信息平臺

建立公開透明的信息平臺，目前南京市實行一房一價，在各個樓盤現(xiàn)場的售樓處的確能查詢到公開的房屋價格，但是對于全市各年的房屋銷售價格還缺乏統(tǒng)一的查詢平臺，無法利用簡單的方式查詢到全市歷年房屋的成交價格，這樣的價格信息沒有公開，除了那些時刻關(guān)注全市各樓盤價格起伏的專業(yè)人士外，普通老百姓對南京房價的真實走勢很難做到心中有數(shù)，往往只感覺到市場的表面現(xiàn)象，那就是房價天天在漲，至于漲了多少，何時漲，有些樓盤有些區(qū)域有沒有跌過，很難了解到，最后便是跟風(fēng)買，爭搶買，導(dǎo)致市場總是彌漫著哄搶的氣氛，自然抬高了房價，制造了泡沫。

完善稅收政策

南京目前的稅收政策主要是體現(xiàn)在幾個方面，一是個人住房的交易環(huán)節(jié)，如個人所得稅，個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上并且是唯一的家庭居住用房取得的所得，暫免征收個人所得稅，那個人轉(zhuǎn)讓唯一住房不滿5年則需繳納20%的個人所得稅，賣房者在賣方時又將這20%的負(fù)擔(dān)通過提高房價增加到買房者的身上。二是開發(fā)環(huán)節(jié)的一系列稅費，開發(fā)商又通過提高房價轉(zhuǎn)移到消費者身上，政府一系列想通過征稅來控制房價的政策無形中又抬高了房價，制造了泡沫。國內(nèi)有城市已經(jīng)開征了房產(chǎn)稅，也有城市正在試點，理論研究的專家和企業(yè)家對于房產(chǎn)稅的開征意見也不統(tǒng)一，有人認(rèn)為應(yīng)該開征，有人認(rèn)為我國土地并非私有化，不宜開征。南京這幾年也一直傳言要開征，至今尚未證實，筆者認(rèn)為，如果要開征房產(chǎn)稅，開征的比例至少要高于每年城市房價上漲所帶給投資者的收益，才能對投資者不斷炒房起到遏制作用，假設(shè)一套總價300萬的住房，在南京的河西地區(qū)，2013年的漲幅大約在15%-20%，出去個別年份漲幅高低的差異，至少也有10%左右的漲幅，購房者貸款成本或者全額付款資金機會成本基本和房屋的租金持平，那房產(chǎn)稅開征的比例要接近房價的漲幅才能遏制居民對房屋的投資，轉(zhuǎn)而向其他商品投資。

房地產(chǎn)業(yè)是城市財富的重要支撐點，住房更關(guān)乎老百姓的民生，如何保持房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，是我們要持續(xù)研究下去的課題。這其中離不開政府在城市規(guī)劃、土地政策、信貸政策方面的支持和干預(yù)，也需要媒體輿論的正確引導(dǎo)，引導(dǎo)城市居民了解政府的各種調(diào)控舉措，了解南京真實的房地產(chǎn)住宅市場，引導(dǎo)老百姓理性消費，建立和諧健康的城市房地產(chǎn)住宅市場。

作者簡介：蔣葉，女，1982年生，籍貫江蘇金壇，講師，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟。