【摘要】2007年國家頒布了《物權(quán)法》，其中明確規(guī)定因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)要給予相應(yīng)的賠償，這進(jìn)一步加大了登記機(jī)構(gòu)的賠償風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作涉及交易當(dāng)事人和實(shí)際權(quán)利人兩方的利益，一旦登記的信息不準(zhǔn)確、完整、真實(shí)，會(huì)給雙方造成較大的利益損失。本文首先將分析房地產(chǎn)權(quán)屬登記風(fēng)險(xiǎn)存在的原因，進(jìn)而闡述防范風(fēng)險(xiǎn)的辦法以及解決問題的有效措施，以期能給相關(guān)部門一個(gè)參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)權(quán)屬登記；風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

房地產(chǎn)權(quán)屬登記是土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度的總稱，是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，需要通過權(quán)屬登記來保證房地產(chǎn)交易的安全，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作比較繁瑣，涉及利益關(guān)系較多，房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)認(rèn)真負(fù)責(zé)地做好各項(xiàng)工作，保障當(dāng)事人的權(quán)益。

1房地產(chǎn)權(quán)屬登記存在風(fēng)險(xiǎn)的原因

房地產(chǎn)權(quán)屬登記出現(xiàn)問題大多是源于登記錯(cuò)誤，只有少數(shù)特殊情況是負(fù)責(zé)人故意而為之。登記錯(cuò)誤產(chǎn)生既有主觀的原因，也有客觀的原因。

1.1客觀因素

國家政府制度的不完善，登記人提供資料有誤都是導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬登記出現(xiàn)錯(cuò)誤的客觀原因。首先國家在房地產(chǎn)權(quán)屬登記方面的法律法規(guī)并不完善，不完善的法律難以對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作進(jìn)行指導(dǎo)，還給管理工作制造了混亂?！?物權(quán)法》是我國第一部規(guī)定物產(chǎn)所有的法律文獻(xiàn)，但是配套的法律法規(guī)或部門規(guī)章卻不夠完善，而且相互矛盾，理論性的法律法規(guī)與實(shí)際操作互相脫離，比如說對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的模式選擇，對(duì)登記部門和登記行為性質(zhì)的定義，對(duì)登記審查部門的職權(quán)限制都沒有準(zhǔn)確的規(guī)定，在實(shí)際管理時(shí)，勢(shì)必會(huì)引發(fā)一系列的問題。其次相互矛盾的規(guī)章制度會(huì)使登記人員無所事從，比如說，《抵押管理辦法》第三十五條提出，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。而《房屋登記條例》中第四十四條對(duì)記載于登記簿中的內(nèi)容只涉及到“被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額“，并未要求房屋的價(jià)值。因此，對(duì)房屋他項(xiàng)權(quán)登記是否對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行必要的審核值得探討，第三，各地方對(duì)政策理解程序不同，導(dǎo)致執(zhí)行方式 不同，這種制度沖突及制度執(zhí)行力不同會(huì)引發(fā)來自不同地方公民的不滿，增加管理工作的難度。自由裁量權(quán)的空子越大，登記錯(cuò)誤發(fā)生的可能性也將越大。最后，如果在當(dāng)事人進(jìn)行申報(bào)登記時(shí)故意提供虛假信息，登記機(jī)構(gòu)登記時(shí)沒有調(diào)查，或者由于工作量較大，工作人員一時(shí)疏忽登記錯(cuò)信息，又或者中介機(jī)構(gòu)，測(cè)繪機(jī)構(gòu)，公證機(jī)構(gòu)沒有做好本職工作，也將導(dǎo)致登記錯(cuò)誤。

1.2主觀因素

主觀因素主要從登記機(jī)構(gòu)本身進(jìn)行分析。由于不同地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展快慢不同，科技發(fā)展水平不同，各個(gè)地方的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)信息系統(tǒng)的完善程度也不同。有些房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)信息系統(tǒng)較為落后，信息不完善，錄入的信息容易丟失，信息錄入轉(zhuǎn)換時(shí)容易錯(cuò)漏，系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)常常出現(xiàn)障礙，也會(huì)造成房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作出現(xiàn)紕漏。其次從工作人員主觀上來看，仍舊存在責(zé)任意識(shí)淡薄的登記機(jī)構(gòu)工作人員，在錄入身份證的信息時(shí)馬馬虎虎，導(dǎo)致數(shù)據(jù)出錯(cuò)，丟失，在錄入信息之后沒有進(jìn)行檢查，增加了數(shù)據(jù)出錯(cuò)的幾率。全國范圍內(nèi)從事房屋登記工作的人員并具備房屋登記官資格 的人員占比非常低，法律意識(shí)淡薄，當(dāng)自行裁量的時(shí)候，僅僅憑借個(gè)人認(rèn)知處理問題，使得結(jié)果與實(shí)際出現(xiàn)偏差，造成登記錯(cuò)誤。

2防范房地產(chǎn)權(quán)屬登記風(fēng)險(xiǎn)的措施

2.1實(shí)施制度化的質(zhì)量管理機(jī)制

制度化的質(zhì)量管理機(jī)制需要嚴(yán)格實(shí)施錯(cuò)案追究制度，質(zhì)量檢查抽查制度，身份證認(rèn)證制度，相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，做到賞罰分明，責(zé)權(quán)明確。錯(cuò)案追究制度要求相關(guān)監(jiān)管部門要認(rèn)真核對(duì)房產(chǎn)登記人的信息，包括其身份證，房產(chǎn)證，律師資格證，公證書，規(guī)劃驗(yàn)收證明等。一旦發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)案，要及時(shí)尋找登記當(dāng)事人和當(dāng)日的登記值班人員，追究其相關(guān)的法律責(zé)任，并在錄入檔案之前糾正信息。質(zhì)量檢查抽查制度要求登記機(jī)構(gòu)的監(jiān)管部門每個(gè)月定期進(jìn)行檔案抽查核實(shí)工作，還要進(jìn)行不定期的突擊檢查，保持工作人員的警惕性，使其不敢懈怠工作。通過定期和不定期的信息錄入抽查，還可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)檔案存檔，信息錄入存在的問題，做到防患于未然。身份認(rèn)證制度要求在登記房產(chǎn)權(quán)屬信息的時(shí)候，要認(rèn)真核實(shí)登記人的身份證信息，以及相關(guān)房產(chǎn)權(quán)屬證件的信息，重要的證件必須有戶口所在地公安部門的蓋章，以及相關(guān)部門的簽章。對(duì)于原則問題，絕不容許工作人員馬虎大意。為了對(duì)登記檔案信息的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，還要明確獎(jiǎng)懲制度，對(duì)于登記信息長(zhǎng)期無誤的登記人員，可以給與其必要的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。而對(duì)玩忽職守，導(dǎo)致登記錯(cuò)案發(fā)生的登記人員，不僅要記過處分，還要罰款充公。

2.2實(shí)施規(guī)范化的質(zhì)量管理機(jī)制

沒有規(guī)矩，不成方圓。規(guī)范化的質(zhì)量管理機(jī)制需要登記機(jī)構(gòu)按照單位內(nèi)部管理規(guī)定狠抓辦件質(zhì)量管理，堅(jiān)決杜絕登記偽證，假證的現(xiàn)象，在發(fā)生錯(cuò)案之后，不僅要追究當(dāng)事人的責(zé)任，還要追查登記的工作人員，對(duì)其實(shí)施處罰。每個(gè)月不僅有定期的檔案檢查，還有不定期的抽查行動(dòng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)在機(jī)構(gòu)內(nèi)部進(jìn)行分析通報(bào)，嚴(yán)格懲處犯案人員以儆效尤。嚴(yán)格的懲罰制度能夠樹立管理威信，使得工作人員提高自己的警惕意識(shí)，管理人員加強(qiáng)監(jiān)督管理力度，嚴(yán)防登記錯(cuò)案。對(duì)于律師見證書，公證書，規(guī)劃驗(yàn)收證明這些資料，必須通過嚴(yán)格的審核方能夠進(jìn)行登記，除了網(wǎng)上對(duì)比之外，還可以通過電話核實(shí)信息準(zhǔn)確性，對(duì)于存在疑問的證件，首先進(jìn)行登記再提交給上級(jí)。規(guī)范化的質(zhì)量管理機(jī)制不僅僅涉及對(duì)登記流程的管理，還涉及整個(gè)登記機(jī)構(gòu)的制度管理，其目的在于規(guī)范管理流程，提高管理的效率。因此除了嚴(yán)抓登記人員對(duì)登記細(xì)信息的核對(duì)狀況，監(jiān)管部門對(duì)信息檔案的核實(shí)抽查之外，還要注重對(duì)登記機(jī)構(gòu)制度優(yōu)化的管理，改善不合理的管理制度，簡(jiǎn)化管理步驟。

2.3實(shí)施信息化的質(zhì)量管理機(jī)制

信息化的質(zhì)量管理機(jī)制是保證整個(gè)登記機(jī)構(gòu)能夠高效運(yùn)行的管理機(jī)制，登記機(jī)構(gòu)要要合理分配機(jī)構(gòu)內(nèi)部的資金資源，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)信息系統(tǒng)的建設(shè)工作，提高對(duì)信息的錄入，存儲(chǔ)，管理效率。簡(jiǎn)而言之，就是要不斷完善登記機(jī)構(gòu)的信息管理系統(tǒng)，首先是信息的錄入系統(tǒng)，要求信息錄入人員要有高度的責(zé)任心，如果馬虎就可能就產(chǎn)生極其嚴(yán)重的后果。其次是信息的查詢系統(tǒng)，要核對(duì)客戶信息，需要查詢較多的資料，如果信息查詢系統(tǒng)不完善，時(shí)不時(shí)無法登陸辦公網(wǎng)站，這樣不僅影響登記人員的情緒，也影響登記當(dāng)事人的情緒，因?yàn)榍榫w問題而導(dǎo)致工作出錯(cuò)的例子屢見不鮮。因此登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立強(qiáng)大的信息系統(tǒng)，使得房屋登記工作人員鼠標(biāo)輕輕一點(diǎn)，所有資料都能夠完整的出現(xiàn)在其眼前。其三是信息存儲(chǔ)系統(tǒng)，這些資料就彌足珍貴了。除了確保資料完整真實(shí)之外，還要將客戶的信息進(jìn)行加密處理，防止泄露客戶的隱私。同時(shí)建立“異地備份”制度，當(dāng)信息遭遇毀滅性破害時(shí)，至少還有備份，可以查詢利用。

結(jié)語

房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作關(guān)乎當(dāng)事人和權(quán)利人雙方的利益，也關(guān)乎整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。登記機(jī)構(gòu)需要與司法部門，公證部門，規(guī)劃部門等機(jī)構(gòu)緊密配合，不斷提升登記機(jī)構(gòu)工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，提升服務(wù)質(zhì)量，完善審核機(jī)制和獎(jiǎng)懲機(jī)制。國家也要不斷完善相關(guān)的法律法規(guī)，避免管理混亂，減少登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償風(fēng)險(xiǎn)的幾率。

參考文獻(xiàn)

[1] 張麗利.淺談房地產(chǎn)權(quán)屬登記[J].中國科技投資 ，2013，（20）：269-269.