【摘要】設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的關(guān)鍵，在該環(huán)節(jié)加強(qiáng)控制可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本增加。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)成本中的比例一般不會(huì)超過5%，但設(shè)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)總成本的影響可達(dá)70%以上。為了從根本上控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，在工程的設(shè)計(jì)階段，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真仔細(xì)，盡量把設(shè)計(jì)做的精密一些，減少設(shè)計(jì)的變更。設(shè)計(jì)變更直接影響工程的成本、質(zhì)量和工期，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本的影響巨大。本文從設(shè)計(jì)變更的內(nèi)涵入手，分析了影響設(shè)計(jì)變更的主要原因，對(duì)如何控制設(shè)計(jì)變更提出自己的建議。

【關(guān)鍵詞】設(shè)計(jì)變更；房地產(chǎn)；成本；控制

1.前言

由于房地產(chǎn)開發(fā)在設(shè)計(jì)階段不可能盡善盡美，設(shè)計(jì)在實(shí)施之前往往都會(huì)不斷被修改，即使建設(shè)開始，設(shè)計(jì)仍然存在變化的可能性。而設(shè)計(jì)一旦發(fā)生變更，工程的施工運(yùn)行，工程的本、質(zhì)量和工期等都會(huì)受到影響。設(shè)計(jì)的變更將直接增加項(xiàng)目的資金投入，從而影響投資效益。要想從根本上了解設(shè)計(jì)變更的重要性，控制設(shè)計(jì)變更對(duì)成本的影響，必須首先從設(shè)計(jì)變更的內(nèi)涵入手。

2.設(shè)計(jì)變更的內(nèi)涵

設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)單位依據(jù)建設(shè)單位要求，調(diào)整設(shè)計(jì)或?qū)υO(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行修改、完善、優(yōu)化。設(shè)計(jì)變更的原因是多方面的，其中包括：修改工藝技術(shù)、增減工程內(nèi)容、改變使用功能、設(shè)計(jì)存在問題、施工中產(chǎn)生錯(cuò)誤、更改使用材料等等。

設(shè)計(jì)變更發(fā)生的階段不同，對(duì)于工程的影響大小也不同。設(shè)計(jì)變更如果發(fā)生在規(guī)劃階段，只需要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行修改，其他費(fèi)用并沒有增加，在這種情況下不會(huì)產(chǎn)生額外費(fèi)用。如果設(shè)計(jì)變更發(fā)生在采購階段，那么不僅僅需要對(duì)圖紙進(jìn)行修改，還需要更換設(shè)備，對(duì)材料重新進(jìn)行選擇，費(fèi)用必然會(huì)有所上升。設(shè)計(jì)變更如果發(fā)生在施工階段以后，除上述費(fèi)用外，已施工的工程還必須拆除，勢(shì)必造成資源的浪費(fèi)，增加投資成本，此外還增加了施工時(shí)間，增加了工程的隱形成本。因此，對(duì)設(shè)計(jì)變更的管理需要嚴(yán)格進(jìn)行限制，如果需要變更，應(yīng)該盡量把設(shè)計(jì)變更的發(fā)生時(shí)間控制在規(guī)劃階段，只有加大對(duì)設(shè)計(jì)變更的控制，才能盡可能避免額外成本的增加。

3.控制設(shè)計(jì)變更對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的重要意義

隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)正逐步告別暴利時(shí)代，利潤逐步回歸正常水平。房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實(shí)現(xiàn)成本的精確控制。企業(yè)的終極目的是利潤最大化，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，必須“開源節(jié)流”，要節(jié)流，必須對(duì)成本加強(qiáng)控制。

控制設(shè)計(jì)變更對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說可以有效對(duì)成本加強(qiáng)控制，房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制，指通過對(duì)開發(fā)中的決策 、設(shè)計(jì)、承包 、施工等各項(xiàng)目中涉及的各個(gè)階段均對(duì)成本實(shí)行控制，從而確?？偝杀镜目刂?，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)參與競爭非常有意義。

4. 控制設(shè)計(jì)變更需要注意的幾個(gè)因素

4.1設(shè)計(jì)方水平

設(shè)計(jì)方的業(yè)務(wù)水平是影響設(shè)計(jì)質(zhì)量的主要因素。有些設(shè)計(jì)人員專業(yè)技術(shù)素質(zhì)和職業(yè)道德水平不高，極易引發(fā)不合理工程變更甚至惡意工程變更。設(shè)計(jì)方如果業(yè)務(wù)素質(zhì)差，設(shè)計(jì)粗制濫造，達(dá)不到規(guī)定的設(shè)計(jì)要求，勢(shì)必引發(fā)工程開工后的設(shè)計(jì)變更。

4.2不可預(yù)見事件

在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，各種不可預(yù)見條件的變化使得原先的設(shè)計(jì)方案不能滿足要求，需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，如在施工過程中地基出現(xiàn)軟土層，為保證工程建設(shè)質(zhì)量，通常需要增加技術(shù)措施產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更。如果建設(shè)過程中因?yàn)楹币姷奶鞖庠颍绫┯?、大雪，延緩了工期，則需要對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行變更。

4.3合同的規(guī)范性

合同中有關(guān)設(shè)計(jì)變更條款的約定，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)各方的行為具有重要的導(dǎo)向作用。當(dāng)合同中對(duì)設(shè)計(jì)變更的約束進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)，合同參與者將最大限度地減少設(shè)計(jì)變更，自覺地對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的工期、質(zhì)量和成本加強(qiáng)控制。當(dāng)合同中缺乏約束設(shè)計(jì)變更的條款時(shí)，設(shè)計(jì)方可能缺乏對(duì)成本的關(guān)注，隨意更改設(shè)計(jì)方案。

5.控制設(shè)計(jì)變更對(duì)房地產(chǎn)成本影響的措施

5.1推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇

通過對(duì)設(shè)計(jì)方進(jìn)行招標(biāo)，選擇多家有責(zé)任心、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、聲譽(yù)好的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行競標(biāo)。選擇好的設(shè)計(jì)單位，既可以獲得優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，又能促進(jìn)設(shè)計(jì)方開拓創(chuàng)新，促使設(shè)計(jì)方提出“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的方案。通過招標(biāo)，可以全面評(píng)估設(shè)計(jì)方的資質(zhì)、業(yè)務(wù)水平，職業(yè)道德等，盡量保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少設(shè)計(jì)變更的可能性。

5.2提高設(shè)計(jì)的預(yù)見性

設(shè)計(jì)要全面、準(zhǔn)確，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。要給予設(shè)計(jì)單位相對(duì)充足的時(shí)間，便于他們完成滿足施工要求的設(shè)計(jì)。要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核，圖紙要達(dá)到規(guī)定的設(shè)計(jì)深度和施工要求。在對(duì)圖紙的審核過程中要內(nèi)外結(jié)合，內(nèi)部封閉式審核為主，外部專家審核為輔，通過審核減少設(shè)計(jì)存在偏差和錯(cuò)誤的可能性。設(shè)計(jì)方案中盡量對(duì)施工以后可能遇到的各種問題進(jìn)行預(yù)見，以免開工后遇到困難臨時(shí)更改設(shè)計(jì)。

5.3采用合同措施，對(duì)變更進(jìn)行約束

在設(shè)計(jì)過程中，一部分設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)變更隨心所欲，不考慮企業(yè)需要因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更而增加的成本。合同條款上增加設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用限制條款，例如規(guī)定設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的費(fèi)用不得超出合同總價(jià)的某一比例，如果超出，則設(shè)計(jì)方需要承擔(dān)額外的這部分費(fèi)用。通過充分利用合同，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的總成本進(jìn)行控制。

此外，設(shè)計(jì)變更前，要對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行成本評(píng)估。各部門全面評(píng)估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。審核過程中發(fā)現(xiàn)因?yàn)槭┕ゅe(cuò)誤造成的損失，損失應(yīng)該由施工方承擔(dān)，不應(yīng)因此修改設(shè)計(jì)方案。

6.結(jié)語

設(shè)計(jì)變更對(duì)造價(jià)的影響是多方面的，是工程造價(jià)變化的主要根源。設(shè)計(jì)的好壞直接影響工程的成本、質(zhì)量和工期，好的設(shè)計(jì)可以減少不必要的費(fèi)用支出，縮短工程周期，減少房地產(chǎn)企業(yè)人力、物力和財(cái)力的投入。因此，設(shè)計(jì)方的選擇必須通過招投標(biāo)的競爭方式，選擇一家有責(zé)任心，有業(yè)務(wù)能力的設(shè)計(jì)方，并通過合同對(duì)設(shè)計(jì)方進(jìn)行約束，達(dá)到主動(dòng)控制和動(dòng)態(tài)控制工程成本的目的。

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作者簡介：胡娥，女，1975年5月，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師。