【摘要】2013年，“新國五條”房價(jià)調(diào)控政策橫空出世，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理。但是，經(jīng)過一年的實(shí)行，房價(jià)上漲的趨勢并未得到有效遏制，調(diào)控政策未取得相應(yīng)成效，不少地區(qū)甚至流于形式。本文旨在探尋“新國五條”調(diào)控政策失靈背后的原因，總結(jié)政府調(diào)控政策的利弊，為國家的房產(chǎn)調(diào)控提供可行性參考。

【關(guān)鍵詞】“新國五條”、失靈、宏觀調(diào)控、市場監(jiān)管

一、房地產(chǎn)調(diào)控概述

（一）我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的概念

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，是一項(xiàng)具備生產(chǎn)、經(jīng)營和服務(wù)功能的獨(dú)立性產(chǎn)業(yè)。[1]而所謂的房地產(chǎn)調(diào)控是指國家綜合運(yùn)用市場、法律及行政等多種手段，對房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行人為的干預(yù)和控制。當(dāng)前，學(xué)術(shù)界對于房地產(chǎn)市場調(diào)控存在幾種爭議，部分學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的核心在于“降房價(jià)”，即政府通過各種手段對市場進(jìn)行干預(yù)，使房價(jià)在一個(gè)大眾可以承受的范圍內(nèi)波動(dòng)，通過壓低房價(jià)實(shí)現(xiàn)“居住正義”的調(diào)控目標(biāo)。但是，另一部分學(xué)者則認(rèn)為，“降房價(jià)”并不是房地產(chǎn)調(diào)控的核心和目的，國家對于房產(chǎn)市場的調(diào)控最終是要滿足中低收入者的住房需求，他們主張國家公權(quán)利有限度的介入市場，通過興建保障性住房的來加大市場的房屋供給，在房地產(chǎn)市場形成一種商品房和保障性住房的“兩極分化”，利用這種“供需關(guān)系”來調(diào)控市場，最終使中低收入者實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

（二）房地產(chǎn)地產(chǎn)調(diào)控的作用

房地產(chǎn)業(yè)被稱為國家經(jīng)濟(jì)的晴雨表，是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。國務(wù)院2003年頒布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中明確將房地產(chǎn)業(yè)定性為我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性行業(yè)。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，但與之相對，房地產(chǎn)價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升，房價(jià)居高不下，普通家庭對于過高的房價(jià)只能是“望樓興嘆”。在市場經(jīng)濟(jì)體制不斷發(fā)展的今天，受價(jià)值規(guī)律影響，房產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象在所難免，而房地產(chǎn)調(diào)控正是國家利用宏觀調(diào)控，通過“有形的手”來約束“無形的手”，促使房價(jià)向合理化趨勢發(fā)展，同時(shí)優(yōu)化國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，避免因房價(jià)過快上漲而影響居民的實(shí)際生活水平，甚至出現(xiàn)“泡沫經(jīng)濟(jì)”，使得地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)。

（三）房產(chǎn)調(diào)控的類型

1.中央舉措

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的深度發(fā)展，政府在內(nèi)部結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)出重心下移的趨勢。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控的過程中，中央政府更多的是扮演一名“立法者”的角色，即中央首先提出房地產(chǎn)調(diào)控的指導(dǎo)精神，再由國務(wù)院和國家部委制定具體的實(shí)行細(xì)則，最后將制定好的法規(guī)或文件下放地方予以執(zhí)行。所以，通常意義來講，中央的調(diào)控舉措更多的是一種全局上的宏觀把握，是根據(jù)一定時(shí)期內(nèi)，綜合考量國內(nèi)房產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行局勢以及外部環(huán)境而總體制定的方略。

2.地方舉措

在房地產(chǎn)調(diào)控的具體環(huán)節(jié)中，地方政府的作用較中央政府而言更為重要，他們在實(shí)務(wù)中往往以一種“執(zhí)行者”的身份出現(xiàn)。雖然看似這種執(zhí)行必須按照上位者制定的規(guī)則來實(shí)行。但是，實(shí)際中，中央的調(diào)控措施過于抽象且缺乏量化標(biāo)準(zhǔn)，這就使得地方政府在實(shí)際工作中具有很大的自主性，可以按照地方情況制定具體的實(shí)施細(xì)則并付諸實(shí)施。同時(shí)，地方地方政府還是土地的“管理者”和“經(jīng)營者”，房地產(chǎn)市場所需要的土地資源必須通過地方政府來實(shí)現(xiàn)，所以地方的調(diào)控舉措在市場上中可以起到立竿見影的效果。

二、“新國五條”政策失效的原因

2013年，為應(yīng)對日益高漲的房價(jià)，國務(wù)院頒布了“新國五條”實(shí)施細(xì)則。然而，這個(gè)被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控政策”的細(xì)則僅僅在正式施行之前讓二手房市場掀起一波房屋買賣高潮，對于居高不下的房價(jià)依然無能無力。從今年3月份國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2月份全國70個(gè)大中城市中，新建商品房價(jià)格同比上漲的達(dá)到69個(gè)，而同比下降的僅溫州一個(gè)。這也意味著在“新國五條”實(shí)行一周年后，房價(jià)上漲的勢頭依舊無法遏制，調(diào)控政策的目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)。總體來看，“新國五條”調(diào)控政策失靈有著多重因素。

（一）“新國五條”調(diào)控政策失靈的內(nèi)在原因

1.忽視市場規(guī)律，過分強(qiáng)調(diào)行政干預(yù)

由于建國來長期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，所以政府總是習(xí)慣行的通過行政手段來干預(yù)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。對于房地產(chǎn)市場，行政調(diào)控固然可以起到立竿見影的效果，但是，這種單一的強(qiáng)制性手段與市場價(jià)值規(guī)律相違背，從長期上看并不能真正起到抑制房價(jià)的作用，也不力于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。從“老國八條”、“國十條”直到“新國八條”、“新國五條”，愈來愈嚴(yán)的調(diào)控政策非但沒有抑制房價(jià)的上漲，反而造成了越調(diào)越漲，越漲越調(diào)的惡性循環(huán)。不難看出，房產(chǎn)價(jià)格居高不下即存在政策失誤，但更多的還在于市場自身內(nèi)部自身的需求。眾所周知，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展復(fù)雜而多樣，人為的計(jì)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)日新月異的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，這就決定了當(dāng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)問題時(shí)，我們依然需要依靠市場規(guī)律，在尊重市場規(guī)則的基礎(chǔ)上輔之以必要的行政手段，唯有這樣才能避免“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”，從根本上解決問題。

2.法律手段缺失，無法保證政策的穩(wěn)定性

在我國，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控最早可以追溯到上世紀(jì)八十年代，但是由于當(dāng)時(shí)并未真正放開市場，導(dǎo)致調(diào)控最終流于形式。因此真正意義上的房地產(chǎn)調(diào)控開始于2003年。自2003年8月國務(wù)院頒布《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》直到2013年“新國五條”實(shí)施細(xì)則頒布，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“十年九調(diào)”的心路歷程。這些政策雖然起到了一定作用，但是總體而言收效甚微。頻繁的調(diào)控政策非但不能抑制房價(jià)的上揚(yáng)，反而進(jìn)一步加劇了市場的的混亂。從歷史和現(xiàn)實(shí)分析，任何缺乏穩(wěn)定性和連貫性的政策都不能長久，也不能真正解決問題和矛盾。

筆者認(rèn)為，調(diào)控政策之所以頻繁變更，究其根源在于不完善的法律體系。從近十年的調(diào)控政策可以看出，國家的調(diào)控舉措通常是通過文件或通知的形式下發(fā)各地方政府，雖然這種通知也具備一定的強(qiáng)制力和約束力，但是其法律的效力層次偏低，而且各種通知和文件之間缺乏緊密的聯(lián)系，難以形成完整的法律框架。這就導(dǎo)致地方政府在實(shí)踐中對于中央政策虛與委蛇，而中央政府在政策不能等到有效貫徹時(shí)，隨即醞釀新的調(diào)控措施，最終釀成了政策頻繁變更、市場調(diào)控失靈的惡果。

3.“雙軌制”用地存在缺陷

我國現(xiàn)階段土地使用制度是行政劃撥與有償出讓制度并存的“雙軌制”用地制度，這種情況的發(fā)生是由于歷史原因造成的的。[2]不難發(fā)現(xiàn)，土地使用規(guī)劃有其存在的合理性，但是無償取得用地的方式在實(shí)踐中存在很多弊病。首先，“雙規(guī)制”會(huì)造成用地者之間出現(xiàn)大量的不公競爭現(xiàn)象，有違市場經(jīng)濟(jì)的基本精神。因?yàn)?，“雙規(guī)制”會(huì)讓市場中平等競爭的商業(yè)主體形成兩級(jí)分化，若通過劃撥取得土地使用權(quán)則不需要支付土地使用出讓金，但若以有償轉(zhuǎn)讓方式取得則需支付大量資金。其次，“雙規(guī)制”還使得土地資源利用率低，國有土地收益大量流失。雖然1998年《土地管理法》對批地權(quán)進(jìn)行了調(diào)整，其權(quán)限逐步有地方向中央過度，但是時(shí)至今日，土地收益已成為地方財(cái)政的重要組成部分，越權(quán)批地現(xiàn)象十分普遍。這種用地方式的缺陷直接造成了土地總供應(yīng)量失衡，土地資源被極大浪費(fèi)，而現(xiàn)實(shí)中開發(fā)商不能公平的取得土地，客觀上也提高了房產(chǎn)建造成本，成為房價(jià)不斷上漲的根源之一。

4.房地產(chǎn)稅制存在缺陷

任何一個(gè)稅種稅制的創(chuàng)建都要以當(dāng)時(shí)外部社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件為約束， 前瞻性的考慮只能是推測性的，房產(chǎn)稅稅制也是如此。[3]2011年，重慶、上海成為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市，但是，經(jīng)過近兩年的運(yùn)行，兩地的房價(jià)并未出現(xiàn)回落，而2013年“新國五條”出臺(tái)后，更為嚴(yán)厲的稅制征收也未起到明顯效果，反而推高了二手房價(jià)格。因此，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征收不但未能有效調(diào)控房價(jià)，反而出現(xiàn)了重復(fù)征稅的現(xiàn)象，開發(fā)商可以通過提高房價(jià)將這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁與消費(fèi)者，而地方政府更通過房產(chǎn)稅的征收增加財(cái)政收入，因此，現(xiàn)行房產(chǎn)稅制對于房價(jià)調(diào)控的影響微乎其微。

（二）“新國五條”政策失效的外在原因

1.“央地”矛盾嚴(yán)重，調(diào)控政策不能得到有效落實(shí)

當(dāng)前，土地收入已經(jīng)成為地方財(cái)政最為重要的組成部分之一，國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控使得地方財(cái)政收入出現(xiàn)普遍、大幅的減少，進(jìn)一步惡化了財(cái)權(quán)與事責(zé)不對等的“央地關(guān)系”，致使“央地關(guān)系”呈現(xiàn)更嚴(yán)重的失衡，因此中央的調(diào)控舉措在地方往往會(huì)遇到有形或無形的抵制。地方政府在通過對中央規(guī)定的大幅修改、細(xì)化，不斷試探中央調(diào)控政策的底線，力圖突破調(diào)控政策對地方的限制，實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。[4]而中央一方面扮演著“立法者”的角色，出臺(tái)了形式嚴(yán)厲的調(diào)控規(guī)定，但另一方面又對地方政府的“陽奉陰違”采取放任、默許的態(tài)度。這種缺乏合法性和合理性支持，缺乏規(guī)則預(yù)期和程序透明的“央地博弈”既凸顯了當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控個(gè)案中“央地關(guān)系”的嚴(yán)重失衡，也是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)改革中整個(gè)“央地關(guān)系”的縮影。時(shí)至今日，“央地”矛盾已經(jīng)嚴(yán)重影響了國家對于經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控能力，也造成現(xiàn)金了房地產(chǎn)市場調(diào)控失靈的困頓局面。

2.房產(chǎn)市場的剛性需求強(qiáng)烈

市場經(jīng)濟(jì)體制下，物價(jià)指數(shù)的變化歸根結(jié)底在于社會(huì)總供給和社會(huì)總需求的關(guān)系。當(dāng)前，房產(chǎn)價(jià)格居高不下固然存在政策問題和投機(jī)影響，但是不可否認(rèn)的是，房產(chǎn)市場的剛性需求才是房價(jià)上漲的根本所在。我國是世界上人口最多的國家，人多地少的矛盾古已有之。改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，城市化進(jìn)程也不斷加快，隨著而來的是農(nóng)村人口大量涌入城市，“人地矛盾”更加突出。與此同時(shí)，城市化進(jìn)程加快也使得我國的戶籍管理制度開始放松，這一方面加快了人口的流動(dòng)性，但另一方面，對于從外地流入的農(nóng)村人口，落戶問題促使他們不得不將買房列為家庭的首要目標(biāo)。另外，三十多年的改革開放不單改變了我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，也使人們的生活觀念發(fā)生了深刻變化，中國城鄉(xiāng)家庭規(guī)模越來越呈現(xiàn)出小型化趨勢， 空巢家庭、丁克家庭、單身家庭、單親家庭等小家庭模式的出現(xiàn)，使得城鄉(xiāng)家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。在這種情況下，即使社會(huì)總?cè)丝诓槐悖菍Ψ慨a(chǎn)的剛性需求也必然大幅提升。所以，綜合多方面的因素，我們不難發(fā)現(xiàn)，隨著我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)剛性需求的增加必然會(huì)拉動(dòng)房價(jià)的持續(xù)上漲。

3.民間剩余資金和國外“熱錢”涌入

國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控中，中央多次規(guī)定了銀行對于購房貸款的限制，如嚴(yán)格規(guī)定二套房首付比例、停止發(fā)放三套房貸款等。但是，受人民幣升值以及國內(nèi)通貨膨脹的影響，大量國外“熱錢”以及民間資金涌入房地產(chǎn)市場，這些資金的注入大大充實(shí)了房地產(chǎn)企業(yè)和投機(jī)者的實(shí)力，客觀上幫助他們緩解了由于國家收縮銀根所帶來的資金缺口，為房地產(chǎn)市場維持高房價(jià)提供了保障。因此，盡管中央多次限制銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模，但是在“熱錢”和民間資金的支撐下，房產(chǎn)企業(yè)的資金壓力大大減輕，中央調(diào)控政策很難奏效。

四.房價(jià)調(diào)控的合理性建議

（一）完善房地產(chǎn)法規(guī)

1.構(gòu)建房地產(chǎn)金融法律體系

對比國外發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)法律體系，不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場中，缺乏一個(gè)健全的金融法律體系。雖然，改革開放以來，隨著《基金管理法》、《證券法》、《擔(dān)保法》的相繼出臺(tái)，房產(chǎn)市場的金融法律規(guī)范有了一定程度的改善，但是，這幾部法律并不是針對房地產(chǎn)市場而制定的，它們更多的是從整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的角度著眼。因此，對于房地產(chǎn)金融市場而言，這些法律的規(guī)定都過于寬泛和宏觀，在出現(xiàn)具體問題時(shí)針對性不足，難以解決實(shí)際問題。筆者認(rèn)為，完善我國房地產(chǎn)市場的金融體系應(yīng)該首先制定一部統(tǒng)一的《房地產(chǎn)金融管理法》，明確房地產(chǎn)信貸的合法地位，規(guī)范房地產(chǎn)信貸抵押市場秩序，同時(shí)完善抵押登記、抵押擔(dān)保和抵押評(píng)估等一系列配套服務(wù)制度，提高服務(wù)質(zhì)量和效率。其次，我們必須加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管，依托《房地產(chǎn)金融管理法》的規(guī)定，完善相應(yīng)的制度建設(shè)，在住房公積金、住房補(bǔ)貼、住房貸款等領(lǐng)域中制定嚴(yán)格的審批辦法，使權(quán)力在制度下運(yùn)行，讓制度在法律中產(chǎn)生。

2.完善房地產(chǎn)市場的土地調(diào)控法律

在房地產(chǎn)市場中，土地資源一直是各方利益爭奪的焦點(diǎn)，但是由于缺乏配套法律體系的制約，政府在土地出讓的過程中存在大量幕后交易和暗箱操作的行為。因此，我們必須加強(qiáng)土地立法，以法律條文的形勢明確政府在市場中的角色定位和職責(zé)范圍，通過法律授權(quán)來約束政府行為，將政府對土地的管理權(quán)力讓渡給一些企業(yè)或組織，使政府減少房地產(chǎn)市場的參與，逐步擺脫房地產(chǎn)市場利益主體的身份，提高國土資源的程序法治，讓權(quán)力在陽光下運(yùn)行。

3.盡快制定和頒布《住宅法》

自2003年中央18號(hào)文件開始，我國的房產(chǎn)調(diào)控已走過十年歷程，雖然取得了一定效果，但是總體而言收效甚微。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了牽一發(fā)而動(dòng)全身利益格局，各方利益交錯(cuò)縱橫，很難達(dá)成一致。借鑒西國外地產(chǎn)調(diào)控的成功經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，《住宅法》的制定和實(shí)行是十分必要的。

（1）《住宅法》可以保障了每一個(gè)公民的基本居住權(quán)。以美國《住宅法》為例，它的立法基礎(chǔ)是“讓大多數(shù)人買得起房”。而韓國《住宅法》在此基礎(chǔ)上則更加激進(jìn)，它規(guī)定任何公民都不得擁有第二套住宅，從根本上保障了每個(gè)公民的居住權(quán)，更使“炒房投機(jī)”行為無處遁形。所以，不難發(fā)現(xiàn)，《住宅法》的核心與房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)有異曲同工之處，即保障社會(huì)公眾的基本居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。

（2）《住宅法》可以明確政府的責(zé)權(quán)范圍，防止政府出現(xiàn)以權(quán)謀私，濫用行政權(quán)力干預(yù)市場的行為。相較于西方國家，我國由于長期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制造成了政府職權(quán)龐大，所以在現(xiàn)實(shí)中不時(shí)出現(xiàn)政府通過行政權(quán)干預(yù)市場的行為，而《住宅法》的制定正是要規(guī)范住房市場中政府、企業(yè)以及居民三者之間的法律地位，并明確各方的責(zé)任義務(wù)，禁止政府的越權(quán)行為，保障居民權(quán)益不受國家公權(quán)力的損害。

（3）《住宅法》的制定勢必會(huì)進(jìn)一步明確經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的法律地位，使得倒賣經(jīng)濟(jì)適用房的行為收到法律的懲處，進(jìn)而保證中低收入者的居住權(quán)力，真正實(shí)現(xiàn)社會(huì)的“居住正義”。

（二）完善分稅制改革，緩和“央地”矛盾

1994年我國實(shí)行分稅制改革，大幅緩解中央財(cái)政的壓力，也推動(dòng)了我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，在分稅制改革的過程中，我國實(shí)質(zhì)上使地方“財(cái)權(quán)上移而事權(quán)留置”。[5]這樣就使得地方財(cái)政收支狀況發(fā)生了根本性變化，由從前的略有盈余迅速轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)政赤字。在這樣的背景下，地方政府對土地收益的依賴越來越強(qiáng)，最終形成了“土地財(cái)政”的現(xiàn)狀。因此，對于依賴土地價(jià)格上漲而實(shí)現(xiàn)收支平衡的地方政府來說，中央打壓房價(jià)的調(diào)控政策無異于釜底抽薪，所以，中央強(qiáng)人所難的要求地方調(diào)控房價(jià)自然而言的遭到了地方政府的抵制。筆者認(rèn)為，當(dāng)前“央地矛盾”的根源在于1994年分稅制改革的缺陷，即：“央地”不對等的財(cái)權(quán)和事權(quán)，而這也直接使得中央歷年的調(diào)控政策不能得到有效落實(shí)，最終釀成了房價(jià)居高不下的惡果。因此，在“央地”博弈的過程中，分稅制改革有待于進(jìn)一步完善。

1.中央必須重新劃分事權(quán)和財(cái)權(quán)，通過立法的形式將中央和地方的權(quán)責(zé)加以明確，并根據(jù)中央和地方的權(quán)責(zé)比例來分配財(cái)權(quán)，使地方政府實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡。

2.地方將花費(fèi)較多的基礎(chǔ)性設(shè)施建設(shè)和社會(huì)公共安全職責(zé)上交中央政府。因?yàn)榫偷胤截?cái)政收支的狀況而言，對于大型基礎(chǔ)性設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)如：修路、架橋、治安、環(huán)保、消防等巨額花費(fèi)難以負(fù)擔(dān)，因此，將這部分事權(quán)上交中央政府可以大幅緩解地方的財(cái)政壓力，也可以減少地方和中央之間管轄范圍的重疊和交叉，緩和地方和中央的矛盾。

3.中央應(yīng)該允許地方在財(cái)政出現(xiàn)困難的時(shí)候發(fā)行地方債券。因?yàn)閺谋举|(zhì)來說，允許地方政府發(fā)行債券是一種“開源”行為。這種地方性的融資可以很大程度上減少中央的財(cái)政壓力，同時(shí)也可以使地方財(cái)政出現(xiàn)壓力時(shí)更好地進(jìn)行自我調(diào)節(jié)。同時(shí)，這種做法可以更好地約束和監(jiān)督政府的財(cái)政狀況，有利于減少“暗箱操作”，防止地方政府利用房地產(chǎn)市場謀取利益。

（三）建立完善保障性住房，降低房產(chǎn)市場的剛性需求

所謂的保障性住房是與商品性住房相對的一個(gè)概念，主要是指政府在為中低收入困難家庭實(shí)行分類保障過程中所提供的限量供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格、或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障型的住房。改革開放以來，隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，產(chǎn)業(yè)和人口在城市集中導(dǎo)致城市房屋需求與供給極不平衡，大大提高了房地產(chǎn)市場的剛性需求，造成住宅價(jià)格出現(xiàn)了難以遏制的上漲。但是，值得注意的是，對于經(jīng)濟(jì)較差的城鎮(zhèn)低收入者來說，高昂的房價(jià)使他們難以負(fù)擔(dān)，如果單純依靠市場來調(diào)節(jié)，那么顯然會(huì)加劇貧富差距并使得國家對于樓市的調(diào)控雪上加雙。筆者認(rèn)為，加快保障性住房的建設(shè)不僅是政府作為公共服務(wù)主體的一項(xiàng)重要職責(zé)，同時(shí)也可以大幅降低房產(chǎn)市場的剛性需求，是抑制房價(jià)上漲最為有效的措施之一。具體而言，應(yīng)該從以下幾點(diǎn)出發(fā)：

1.保障性住房法制化。當(dāng)前，由于我國并沒有建立完善的住房保障體系，所以《住房保障法》的制定必須提上議程，通過法律手段將政府對于中低收入家庭住房的義務(wù)具體化、制度化，同時(shí)保證行政行為的穩(wěn)定性、連貫性。

2.嚴(yán)格審查保障性住房的入住資格。在我國保障性住房的建設(shè)中，地方政府重建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象十分普遍，這就導(dǎo)致保障性住房入住的審批過于寬松，許多并不符合入住資格的人利用特殊渠道擠占了保障性住房的名額，使得真正需要入住的公民失去了機(jī)會(huì)。因此，政府必須高度重視保證性住房的審批制度，嚴(yán)格規(guī)定入住條件，并建立專門的機(jī)構(gòu)就保障性住房的入住進(jìn)行審批。同時(shí)，政府還應(yīng)將入住保障性住房的居民情況以公示的形式向社會(huì)公開，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各界進(jìn)行監(jiān)督。

3.對保障性住房的使用和轉(zhuǎn)讓加強(qiáng)監(jiān)管。國家建設(shè)保障性住房的目的在于保障中低收入者的住房需求，但是，當(dāng)前社會(huì)中出現(xiàn)了許多利用保障性住房牟利的行為。這一方面表明了政府在監(jiān)管出現(xiàn)了漏洞，但更反映出保障性住房管理制度中存在的存在的問題。筆者認(rèn)為，政府有必要嚴(yán)格規(guī)定保障性住房的使用形式，禁止居民將保障性住房出租或從事營利性的商業(yè)活動(dòng)。同時(shí)，明確禁止保障性住房的轉(zhuǎn)讓，或規(guī)定保障性住房只可以向政府轉(zhuǎn)讓，堅(jiān)決打擊將保障性住房投入市場謀取商業(yè)利益的行為。

4.將缺乏穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來源的大學(xué)畢業(yè)生納入住房保障體系。當(dāng)前，大學(xué)生就業(yè)困難已經(jīng)成為了一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問題，許多大學(xué)生在畢業(yè)后沒有常住戶口，許多人處于失業(yè)或半事業(yè)狀態(tài)。筆者認(rèn)為，嚴(yán)峻的就業(yè)形勢使得大學(xué)生的生存壓力日益增大，“蟻?zhàn)濉爆F(xiàn)象不斷增多，所以政府應(yīng)當(dāng)將這部分“蟻?zhàn)濉贝髮W(xué)生納入到住房保障體系，滿足他們的基本住房需求，而這不單是減少房地產(chǎn)市場剛性需求的要求，更是維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的必由之路。

五、結(jié)束語

從當(dāng)前房地產(chǎn)市場的運(yùn)行趨勢來看，“新國五條”很難起到對樓市的“降溫”作用。綜合來看，房價(jià)調(diào)控是一個(gè)系統(tǒng)工程，依靠某些行政手段強(qiáng)行干預(yù)只會(huì)適得其反。只有依托市場，綜合分析，從市場的供需關(guān)系著手，制定完善的法律體系，建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，才會(huì)使房地產(chǎn)市場真正回歸理性軌道。