【摘要】在市場(chǎng)化日益嚴(yán)重并且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)的今天，房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫問(wèn)題，國(guó)家針對(duì)其采取了很多的措施和手段，但是房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象依然持續(xù)，并且房?jī)r(jià)呈現(xiàn)著居高不下的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中，到底存在什么樣的問(wèn)題導(dǎo)致這種現(xiàn)象一直沒(méi)有改變。就此，本論文針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所存在的問(wèn)題，提出了加大改革力度，強(qiáng)化金融創(chuàng)新的策略。以期能夠改變我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)象，強(qiáng)化金融創(chuàng)新。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；問(wèn)題；改革；策略

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)人們生活水平顯著提升的前提下，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)呈現(xiàn)迅猛發(fā)展的局面，并且房?jī)r(jià)一直處于一個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)，居高不下的狀態(tài)。常規(guī)角度而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)著一個(gè)高速發(fā)展局面，但是從事實(shí)角度出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格真的就像現(xiàn)在的價(jià)格嗎，房地產(chǎn)的價(jià)格居高不下，泡沫現(xiàn)象問(wèn)題嚴(yán)重是何造成的，這是我國(guó)政府一直關(guān)注的問(wèn)題并且針對(duì)其實(shí)施了相關(guān)的策略。但是，從目前我國(guó)的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)很顯然效果并不理想。就此，本論文著重針對(duì)房地產(chǎn)所存在的問(wèn)題和原因，提出了相關(guān)的解決方案。

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)融資渠道呈現(xiàn)單一局面

在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、消費(fèi)、流通的進(jìn)程中會(huì)涉及到大量的資本流動(dòng)問(wèn)題，為了能在最大限度上合理的使用資金、實(shí)現(xiàn)投資優(yōu)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般會(huì)選擇融資的方式。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接或者是間接性的融資，并且將二者所融資的資金集合在一起，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資。從房地產(chǎn)融資的情況來(lái)看，在我國(guó)融資的種類和入境有很多種，但融資的主要方式是通過(guò)銀行貸款、海外的房產(chǎn)基金、上市融資這三種方式，從而達(dá)到提升房地產(chǎn)資產(chǎn)的目的。那么，從這三種融資方式而言，存在一定的優(yōu)勢(shì)，卻也存在一定的短板。從銀行貸款的角度進(jìn)行分析，它是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要融資方式之一，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供物的擔(dān)?；蛘呤瞧髽I(yè)、人的擔(dān)保，銀行需要了解開(kāi)發(fā)商本身的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)情況、借款情況并且進(jìn)行信息審核機(jī)制。但是，這對(duì)于剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)商而言非常不利，因?yàn)樾路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不具備豐富的借款和還款的融資能力。從海外房產(chǎn)基金角度進(jìn)行分析，它是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展之后逐漸衍生到我國(guó)的一種融資方式，其見(jiàn)證了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的進(jìn)步，對(duì)我國(guó)房地融資呈現(xiàn)出積極的影響。但是，也正是因?yàn)檫@一方式隸屬于新的融資方式，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者并沒(méi)有完全的掌握這一融資方式，其在操作的過(guò)程中很可能出現(xiàn)漏洞，隱藏了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。從上市融資的角度進(jìn)行分析，上市融資的門檻非常高，因?yàn)槟苓_(dá)到上市條件的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，因此對(duì)房地產(chǎn)上市融資的限制也非常多。

二、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)不合理的現(xiàn)象

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理是影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的主要因素，具體從以下幾點(diǎn)進(jìn)行分析。

（一）一、二級(jí)市場(chǎng)之間缺乏平穩(wěn)、合理的銜接現(xiàn)象。從目前我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)的金融主體市場(chǎng)主要指的是一級(jí)市場(chǎng)，住房二級(jí)市場(chǎng)以及房屋租賃市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中呈現(xiàn)緩慢的狀態(tài)。并且，從另外一個(gè)角度進(jìn)行分析，房屋租賃市場(chǎng)、住房梯度消費(fèi)、住房資源配置呈現(xiàn)不完善的局面。

（二）在通貨膨脹的今天，通過(guò)購(gòu)買房產(chǎn)對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行保值增值是最優(yōu)的一種選擇方式。大部分的人在選擇房子并且購(gòu)買房子的過(guò)程中最主要的目的在于投資而不是買房，長(zhǎng)此以往所導(dǎo)致的后果就是產(chǎn)品的需求量和實(shí)際需求量嚴(yán)重不符，在一定程度上強(qiáng)化了社會(huì)分配的差距，并增加了社會(huì)資源的浪費(fèi)意識(shí)。從另外一個(gè)角度進(jìn)行分析，房?jī)r(jià)的迅速增長(zhǎng)，導(dǎo)致了真正的住房困難人員沒(méi)有能力購(gòu)買，而用于投資消費(fèi)人員手中閑置了大量的商品房，并且利用這些商品房通過(guò)轉(zhuǎn)售這種方式從中獲取較大利潤(rùn)。并且，從另一方面分析，房地產(chǎn)中介服務(wù)系統(tǒng)的不完善，存在不合理收費(fèi)，惡性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重等問(wèn)題。這一系列的結(jié)果都導(dǎo)致了房地產(chǎn)房?jī)r(jià)居高不下的局面。

（三）住房貸款結(jié)構(gòu)失衡。從目前我國(guó)住房貸款的總體現(xiàn)象來(lái)看尚不理想，很多消費(fèi)者在購(gòu)房的過(guò)程中均采取商用房貸款的形式進(jìn)行購(gòu)房，也有一些消費(fèi)者是工作穩(wěn)定的國(guó)家公務(wù)員，其選擇住房公積金貸款，但是政府的貸款覆蓋率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足于人們購(gòu)房的需求。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，截止到2013年底的時(shí)候，我國(guó)的住房公積金職工人員為130萬(wàn)人，占在崗人數(shù)的一般，發(fā)放公積金使用率達(dá)到了69%，甚至很多地區(qū)都不能達(dá)到30%。這樣的現(xiàn)狀，導(dǎo)致了很多想買房的人因?yàn)橘Y金的缺失不能貸款而買不起房，而擁有充足的資金和貸款能力的人手里卻閑置房子太多的局面。

三、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的策略

針對(duì)以上所提出來(lái)的種種問(wèn)題，提出了可行性的建議和策略，解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所存在的問(wèn)題。

第一，開(kāi)發(fā)多種融資方式。多重融資方式的結(jié)合能從總體上提高房地產(chǎn)資產(chǎn)。從目前我國(guó)所采取的融資方式來(lái)看，除了國(guó)內(nèi)的IPO、上市公司資產(chǎn)投資基金、境外房地產(chǎn)基金等，應(yīng)增加信托融資以及股票融資，其優(yōu)勢(shì)在于能充分利用社會(huì)上的閑散資金。房地產(chǎn)信貸主要是利用銀行等金融機(jī)構(gòu)的信用，通過(guò)社會(huì)募集閑散資金將其利用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)等方面，以提升房地產(chǎn)的資產(chǎn)。

第二，有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。既然融資是依賴于銀行的信用，那么債權(quán)人的合法權(quán)益就會(huì)進(jìn)一步得到保障。并且，房地產(chǎn)的管理實(shí)際交于信托公司管理，投資人會(huì)將房地產(chǎn)委托給信托公司之后，通過(guò)信托公司按照投資人對(duì)外進(jìn)行處理。在這一過(guò)程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)需要通過(guò)信托公司進(jìn)行承擔(dān)，這對(duì)于降低投資人的風(fēng)險(xiǎn)有積極影響。

第三，加強(qiáng)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票吸引社會(huì)資金的股票融資方式。從理論角度進(jìn)行分析，股票融資是房地產(chǎn)融資最好的一種方式，這種方式不但具有信息優(yōu)越性并且隸屬于直接性融資的范疇內(nèi)，在分散金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，不需要支付相對(duì)應(yīng)的本金和利息，只需要從最終的公司所獲得的收益中給股民發(fā)放紅利，在一定程度上降低了融資的成本。

第四，強(qiáng)化房地產(chǎn)的改革力度。所謂的改革是在宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上進(jìn)行不斷的改革和深化。筆者認(rèn)為，除了最為根本的政策調(diào)控之外，還應(yīng)該依附于經(jīng)濟(jì)手段以及法律手段，將政府的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)整結(jié)合在一起，并且汲取兩者之間的優(yōu)勢(shì)，從根本上提高宏觀調(diào)控的效果。

第五，強(qiáng)化金融創(chuàng)新的力度。所謂的金融創(chuàng)新是指兩方面的創(chuàng)新，首先是管理金融秩序的創(chuàng)新，其次是金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。在制度上應(yīng)該針對(duì)涉及到金融資金的信用評(píng)價(jià)體系進(jìn)行完善，并且定期針對(duì)其中所存在的不足進(jìn)行修補(bǔ)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督體系。選擇多元化的融資體系，在最大程度上降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建一個(gè)合理的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，讓投資商能夠放心的進(jìn)行投資，有效促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所存在的問(wèn)題是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題產(chǎn)生的根本原因。筆者認(rèn)為，提高我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的融資方式，降低房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)投資能夠緩解我國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。在本論文中，筆者從提高融資方式、降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)收益幾個(gè)方面進(jìn)行了細(xì)致性的論述，以期能改變目前房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

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