引 言

最近看到一則消息：中國商業(yè)設(shè)計協(xié)會對全國商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計機構(gòu)和設(shè)計項目做了一個統(tǒng)計。統(tǒng)計結(jié)果反映了中國商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的現(xiàn)狀，就是大多數(shù)沒有前期定位，或者前期定位是虛擬化的。在當(dāng)今的中國，幾個人就可以開一家策劃公司，因為開發(fā)商對這一塊的知識幾乎沒有，所以這樣的結(jié)果只是一個策劃性的東西，而不是實際可操作的。所以，即使做了這樣的前期策劃，后續(xù)的也是無法落實的。

一、國內(nèi)目前商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計的整體現(xiàn)狀

中國的商業(yè)目前面臨著許多問題。不專業(yè)的設(shè)計，這里說的不專業(yè)不是說設(shè)計院不專業(yè)，設(shè)計院對于規(guī)范和空間的引導(dǎo)都很專業(yè)，但是由于不清楚商業(yè)的需求，所以我們看到大量的項目都是這種情況：由于設(shè)計的不合理，最終招商的時候商鋪進(jìn)不來，物業(yè)滿足不了設(shè)計要求；后期改建改造大；最重要的就是運營成本的加大。所以我覺得一定要建立這樣的理念和概念，就是不能夠用建筑規(guī)劃設(shè)計來作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的靈魂，而是一定要引入商業(yè)設(shè)計的靈魂。商業(yè)設(shè)計是對商家、對消費者，包括對以后商業(yè)地產(chǎn)的運營提出的專業(yè)性的考慮和要求。所以我認(rèn)為商業(yè)設(shè)計是規(guī)劃設(shè)計的核心，也就是說它是指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計的基礎(chǔ)條件。

二、做好商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計的重要原則

那如何做好商業(yè)規(guī)劃設(shè)計呢？我認(rèn)為最重要的是要把握兩個關(guān)鍵點

第一點：主力店及次主力店

在商業(yè)綜合體當(dāng)中，通常包括超市、百貨、影院、餐飲、健身、酒店等多種業(yè)態(tài)，不同業(yè)態(tài)對物業(yè)要求和標(biāo)準(zhǔn)不同，在規(guī)劃設(shè)計時必須滿足不同業(yè)態(tài)的需要。這與一開始講的招商在前、建設(shè)在后有很大關(guān)系。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對接，才能掌握好這些東西。

第二點：內(nèi)部動線設(shè)計

商業(yè)綜合體好的動線設(shè)計能引導(dǎo)和方便消費者購物，良好的人流動線也能延長消費者在店鋪的停留時間，帶動品牌人流量和購買率的提升，并能讓消費者體驗一種品牌所倡導(dǎo)的購物感覺。如果把商業(yè)綜合體比作一個人的話，那么動線就好像人身體內(nèi)的血管一樣重要，無論上、下、左、右都必須保持通暢，不能有任何阻塞的地方。所以，商業(yè)綜合體在規(guī)劃的初期往往重點放在動線規(guī)劃上，為配合各樓層不同業(yè)種的定位，商家往往要花費很大心思和時間來研討和修復(fù)動線設(shè)計圖，直到滿足商場使用的最佳狀態(tài)為止。

商業(yè)的動線設(shè)計，必須先來看看到購物中心內(nèi)的顧客都是什么樣的目的，我們一般把顧客分為三種：第一種是有購買目的主動顧客，具有較強的目的性；第二種是無購物目的的顧客；第三種是隨機購買，以逛為目的，在“逛”中發(fā)現(xiàn)商品，激發(fā)購買欲望，主要以女性為主，屬感性消費。那么，要激發(fā)顧客的購買欲望，不僅需要在商品自身設(shè)計上下工夫，提高商品的色澤、款式等方面的視覺效果，還需要著重研究商業(yè)空間的內(nèi)部布置、空間的分割和聯(lián)系，創(chuàng)造特定的購物氛圍，讓顧客心情舒暢，從而達(dá)到激發(fā)其購買欲望的目的。

一個好的垂直、平面交通設(shè)計是可以決定內(nèi)部人流動向的。垂直交通將促使人流從低樓層向高樓層運動，而平面交通則能使消費者沿著商家事先設(shè)計好的交通流線進(jìn)行消費。好的動線規(guī)劃的作用包括：合理的動線使顧客很方便地進(jìn)入商業(yè)設(shè)施；合理的動線使顧客很容易地走完整個商業(yè)設(shè)施；合理的動線使商品很容易導(dǎo)入商業(yè)設(shè)施；合理的動線使店員服務(wù)更加方便。

商業(yè)綜合體的動線分四種，有給客人使用的賣場的動線，也有給后勤補給和員工上下班的后場動線，還有水平動線及垂直動線。

后場動線： 從停車卸貨開始經(jīng)過商品管理，接著上升降貨梯，到進(jìn)入賣場倉庫的這個過程是后勤補給動線，

員工動線： 員工每天上下班進(jìn)出的動線，從經(jīng)過警衛(wèi)到商業(yè)綜合體，打卡完畢至員工更衣間換制服、再進(jìn)到個人工作崗位的這條動線就是員工動線。這條動線通常會和消防逃生動線相連貫，也會有某一段會和貨物的補給動線重疊，這都是合理的設(shè)計。

水平動線： 水平動線在內(nèi)部交通設(shè)計上，對于引導(dǎo)人流起到至關(guān)重要的作用。商業(yè)綜合體每一層商業(yè)以電扶梯為中心來做引導(dǎo)客人走向的通道成為水平動線，水平動線設(shè)計最重要的是主通道動線與次通道動線，一般要求在進(jìn)入商場之后要有一條明顯的主通道，寬度在6～8米保證購物人群能夠擁有舒適的步行空間，使顧客在穿行主通道時，能清楚地看到商場平層的業(yè)態(tài)劃分。除主通道之外，還應(yīng)該有與之相連的次級通道，使人流有效分流到各個業(yè)態(tài)分區(qū)。根據(jù)不同的商業(yè)種類，次級通道的寬度各不相同。商場內(nèi)部的次級通道應(yīng)在2米左右，以保證顧客在不擁擠的條件下，選購合適商品。此外，為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設(shè)立在主要通道旁，避免因占用黃金鋪面而造成的損失。

垂直動線： 從地面層借助自動扶梯，電梯，步梯來運送消費者上下到每一個營業(yè)樓層的過程稱作垂直動線，主要的功能是自下而上引導(dǎo)客流。

購物中心層數(shù)越多，營業(yè)面積和租金就越多，購物中心的利潤和投資回報就越大。但要把購物者引導(dǎo)高層并不容易，因而投資者往往不愿意租用較高層的商鋪。此時，中庭空間和垂直交通工具能夠發(fā)揮重要的作用。中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點，也是步行空間的序列高潮，這里人流集中、流量大，最有可能鼓勵人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃觀景電梯等，能在中庭空間創(chuàng)造活力和動感，常常會激發(fā)購物者登高的欲望。因此，投資者在選擇高層商鋪時，評價垂直交通能否促使人流向上運動，將成為考核重點。

在對商業(yè)做動線設(shè)計的時候應(yīng)該避免以下問題的發(fā)生：

1、我們在做商業(yè)動線設(shè)計時一般要注意避免在同一平面動線交叉（車流、人流、貨流）；避免因動線設(shè)計不合理而改用廁所做誘餌，來指引顧客在商場內(nèi)轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，達(dá)到吸引人流的效果。

2、做商業(yè)規(guī)劃時要考慮設(shè)置必要的停車設(shè)施；還要注意不同業(yè)態(tài)卸貨平臺的設(shè)置不同。

3、尺度合理的主副通道設(shè)計寬度2.8米、4米、8米甚至12米、16米。

對于不同商業(yè)定位的商業(yè)綜合體來講，不同的定位決定了不同的商業(yè)功能和業(yè)種布局，只有將項目分析透徹，才能在動線設(shè)計上滿足它們的發(fā)展特點。

三、結(jié)語

綜上，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計是專業(yè)化中的專業(yè)化。在當(dāng)前商業(yè)競爭日益激烈的形勢下，對于一個新型的購物中心來說，優(yōu)良的商業(yè)規(guī)劃方案就顯得尤為重要。具體來說，項目的整體規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、店面設(shè)計，既需要與經(jīng)營定位保持一致性，又要凸顯各自的特色；大到外觀造型、立面設(shè)計，小到店面細(xì)節(jié)設(shè)計、內(nèi)部裝飾，甚至是樓梯扶手、墻上吊燈，每一個細(xì)節(jié)都需要專業(yè)設(shè)計的思維。只有規(guī)劃到位，商業(yè)建筑本身與消費者的距離拉近，消費者感覺舒適了，才能保證在后期運營中能留住人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)業(yè)績。

我是希望引起大家的重視，一定要建立起這種理念，在開發(fā)、招商、運營這三個環(huán)節(jié)中都要引入專業(yè)的設(shè)計，保證項目商業(yè)運營管理的健康的生態(tài)環(huán)境，而不僅僅是一個建筑。若是現(xiàn)在項目不講究，那就算現(xiàn)在勉強開業(yè)了，在今后三五年的市場競爭之下也會遭遇失敗和關(guān)閉的命運。我們設(shè)計界盡可能使整個中國的商業(yè)地產(chǎn)有一個健康有序的發(fā)展，告別粗制濫造，不要建筑垃圾、商業(yè)地產(chǎn)垃圾！