【摘要】根據(jù)最高法院2003年6月1日頒布施行的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，對(duì)于商品房的重復(fù)銷售問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定，但是其對(duì)于商品房的一房?jī)少u問(wèn)題仍然沒(méi)有起到有效的解決作用。文章將對(duì)一房?jī)少u的問(wèn)題進(jìn)行分析，對(duì)其如何處理進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】一房?jī)少u；重復(fù)銷售；處理

一房二賣與重復(fù)銷售商品房并不是同一概念，對(duì)于重復(fù)銷售商品房的主體是特定的，一般僅限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。而一房二賣的主體既可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可能是其他法人或者個(gè)人。對(duì)于普通的一房二賣的處理應(yīng)當(dāng)適用《合同法》以及《民法通則》的相關(guān)規(guī)定。

一般來(lái)說(shuō)普通的一房二賣是指賣方將房屋賣于一方當(dāng)事人并且簽訂了房屋買(mǎi)賣合同，但是沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，之后又與第三方簽訂房屋買(mǎi)賣合同，由此導(dǎo)致了兩個(gè)買(mǎi)家對(duì)于同一標(biāo)的產(chǎn)生利益沖突的行為。如何解決房屋的所有權(quán)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)對(duì)兩個(gè)合同的效力及履行進(jìn)行分析。由于兩個(gè)合同在標(biāo)的尚存在不可調(diào)和的矛盾，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其中一個(gè)合同無(wú)效。但是這樣的做法顯然不妥當(dāng)，因此在兩個(gè)合意完全自由的合同同時(shí)生效的同時(shí)，如何對(duì)其矛盾進(jìn)行解決是本文重點(diǎn)探討的內(nèi)容。

一、一房二賣的處理

（一）第一個(gè)房屋買(mǎi)賣合同的處理

對(duì)于第一個(gè)房屋買(mǎi)賣合同而言，不能因?yàn)闆](méi)有辦理過(guò)戶登記而認(rèn)定其無(wú)效。首先，依據(jù)相關(guān)法律或行政法規(guī)，都沒(méi)有將房屋過(guò)戶登記作為房屋買(mǎi)賣合同生效的依據(jù)，根據(jù)我國(guó)相關(guān)司法解釋，對(duì)于法定登記進(jìn)行分類，包括物權(quán)變更登記與生效性等級(jí)，并且規(guī)定了只有生效行規(guī)定的事項(xiàng)才會(huì)影響相關(guān)合同的效力。房屋買(mǎi)賣合同的登記對(duì)于合同效力并沒(méi)有影響。并且我國(guó)的法律與行政法規(guī)都沒(méi)有將房屋買(mǎi)賣過(guò)戶登記作為合同生效的依據(jù)，因此在一房二賣中，第一個(gè)合同的效力是毋庸置疑的。

從房屋過(guò)戶登記的行為屬性分析，也不會(huì)對(duì)合同的效力產(chǎn)生影響。由于房屋過(guò)戶登記屬于物權(quán)行為，并非債權(quán)行為，其所引起的法律后果是發(fā)生物權(quán)的取得、變更或消滅。而債權(quán)行為則會(huì)建立、變更或消滅債權(quán)債務(wù)關(guān)系。根據(jù)當(dāng)事人所訂立的合同而引起合同之債的法律關(guān)系是典型的債權(quán)行為。由于訂立的房屋買(mǎi)賣合同是以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)為目的，但是該行為本身并不能導(dǎo)致物權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不屬于物權(quán)行為。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)轉(zhuǎn)移必須以過(guò)戶登記為要件，只有進(jìn)行登記才能引起物權(quán)轉(zhuǎn)移。但是對(duì)于房屋買(mǎi)賣來(lái)說(shuō)，首先是現(xiàn)有債權(quán)行為，也就是房屋買(mǎi)賣合同的訂立，引起了相關(guān)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。而第二階段才是物權(quán)行為，也就是房產(chǎn)過(guò)戶登記，只有兩個(gè)程序都完整的走完，才能轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。債權(quán)行為是物權(quán)行為的前提，而物權(quán)行為是債權(quán)行為所追求的結(jié)果。

房屋的交付與登記是具有二重性的，從債權(quán)的角度出發(fā)，這是履行合同的行為，而從物權(quán)的角度出發(fā)，這是變更物權(quán)的行為。對(duì)于債權(quán)行為與物權(quán)行為進(jìn)行區(qū)分的意義在于債權(quán)是相對(duì)權(quán)，無(wú)法對(duì)抗合同外的第三人，通常情況下與第三人沒(méi)有關(guān)系，也就無(wú)需進(jìn)行公示，而所有權(quán)屬于對(duì)世權(quán)，可以借此對(duì)抗合同以外的第三人，必須經(jīng)過(guò)公示與公信。在房屋買(mǎi)賣中，登記就是公示與公信的體現(xiàn)，因此登記是一種對(duì)于物權(quán)行為的補(bǔ)充，而非對(duì)于債權(quán)行為的補(bǔ)充，沒(méi)有辦理過(guò)戶登記對(duì)于債權(quán)關(guān)系并沒(méi)有影響，只是對(duì)于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移會(huì)產(chǎn)生影響，因此房屋的所有權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移。

（二）第二個(gè)房屋買(mǎi)賣合同的處理

對(duì)于第二個(gè)房屋買(mǎi)賣合同，其效力同樣應(yīng)當(dāng)予以肯定。有許多人認(rèn)為第二個(gè)房屋買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，因?yàn)槠鋵?duì)于第一個(gè)合同構(gòu)成了侵犯，對(duì)于第一個(gè)買(mǎi)方的權(quán)利有所侵害。但是這種觀點(diǎn)是不成熟的，究其原因在于第一個(gè)房屋買(mǎi)賣合同雖然生效，但是沒(méi)有經(jīng)過(guò)房屋過(guò)戶登記，其所有權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移，房屋的所有權(quán)仍然屬于賣方，賣方享有對(duì)房屋的自由處分權(quán)，而第二個(gè)房屋買(mǎi)賣合同的簽訂，是賣方合理行使房屋所有權(quán)的體現(xiàn)，對(duì)于第一個(gè)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)房屋過(guò)戶登記，也就沒(méi)有取得房屋所有權(quán)，而僅僅享有對(duì)賣方的債權(quán)，依據(jù)《民法通則》，債權(quán)是不能對(duì)抗第三人的，因此第二個(gè)買(mǎi)方也就無(wú)法對(duì)其債權(quán)構(gòu)成侵犯，被侵犯的權(quán)利僅僅是具有對(duì)世性的絕對(duì)權(quán)，如物權(quán)、人身權(quán)等，依據(jù)我國(guó)合同法的相關(guān)規(guī)定，第三人是無(wú)需向合同中的受害方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，而應(yīng)當(dāng)由合同中的雙方當(dāng)事人互相承擔(dān)責(zé)任，債權(quán)不具有對(duì)世性而具有相對(duì)性。一房二賣中的第一個(gè)買(mǎi)方?jīng)]有取得房屋所有權(quán)并不是由于第二房屋買(mǎi)賣合同引起的，第二個(gè)合同沒(méi)有侵犯第一個(gè)買(mǎi)方的合法權(quán)益，也就無(wú)需認(rèn)定為無(wú)效合同。

由此可見(jiàn)，第一個(gè)和第二個(gè)房屋買(mǎi)賣合同均屬有效合同，但是兩個(gè)合同指向的標(biāo)的物都是一致的，而房屋僅能交付給其中一方，也只有一個(gè)買(mǎi)賣合同可以得到有效實(shí)施，如果其中有一方先行進(jìn)行房屋過(guò)戶登記，那么該買(mǎi)家即可獲得房屋的所有權(quán)，受到法律的保護(hù)，而另一位買(mǎi)家則可以根據(jù)買(mǎi)賣合同要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任，基于合法有效的房屋買(mǎi)賣合同，賣方應(yīng)當(dāng)交付房屋并進(jìn)行過(guò)戶，但是卻沒(méi)有履行相關(guān)義務(wù)，由此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于房屋已經(jīng)歸屬他人，賣方失去了繼續(xù)實(shí)際履行合同的能力，因此其承擔(dān)違約責(zé)任的方式只能是支付違約金或賠償損失。

二、案例分析

原告何某于2011年3月17日與被告福州市某房屋開(kāi)發(fā)公司簽訂了購(gòu)房協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)被告某單元房屋一套，約定價(jià)款為人民幣1500000元，并且約定了三個(gè)月內(nèi)提交產(chǎn)權(quán)證明書(shū)，簽訂協(xié)議后，原告繳納房款并入住，但是當(dāng)2011年8月19日原告提出辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房屋已經(jīng)登記于被告單位職工名下，對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)證事宜雙方協(xié)商未果。原告認(rèn)為被告存在欺詐行為，并且要求法院判令解除雙方房屋買(mǎi)賣合同，雙倍返還購(gòu)房款，承擔(dān)案件受理費(fèi)。

對(duì)于本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于被告將房屋所有權(quán)登記于其單位職工名下是否屬于欺詐行為，一般有兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，被告單位職工享有房屋所有權(quán)，被告與原告訂立買(mǎi)賣合同時(shí)，沒(méi)有告知原告具體情形，屬于一房二賣，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同，由被告承擔(dān)相應(yīng)的懲罰性賠償責(zé)任。而另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于原告與被告簽訂買(mǎi)賣合同后已經(jīng)入住該房屋，因此在實(shí)際上取得了該房屋的所有權(quán)，雖然房屋登記于被告單位職工名下，但是并不影響原告對(duì)于房屋的占有使用，因此原告的物權(quán)是可以完全實(shí)現(xiàn)的，被告并不存在欺詐的情形，雙方訂立的合同是有效合同。

前文已述，買(mǎi)賣合同的效力并不會(huì)受到過(guò)戶登記這一公示公信行為的影響，原告因此享有對(duì)被告的債權(quán)，而被告將房屋登記于其單位職工名下，顯然對(duì)于合同的繼續(xù)履行—交付房屋所有權(quán)有著阻礙作用，使得原告無(wú)法完整的獲得房屋所有權(quán)，顯然對(duì)于原告有欺詐行為。原告當(dāng)時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)戶，就不會(huì)出現(xiàn)一房?jī)少u的現(xiàn)象了。鑒于房屋已經(jīng)歸屬他人，被告失去了繼續(xù)實(shí)際履行合同的能力，因此其承擔(dān)違約責(zé)任的方式只能是支付違約金或賠償損失。

結(jié)語(yǔ)

一房二賣是一種經(jīng)常出現(xiàn)的市場(chǎng)現(xiàn)象，對(duì)其進(jìn)行法律規(guī)制是非常有必要的，對(duì)于兩個(gè)先后合同的效力予以分析，并且對(duì)于實(shí)踐中如何保護(hù)雙方當(dāng)事人的利益進(jìn)行探討，是文章的重點(diǎn)內(nèi)容。

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