二手房相對于新開發(fā)的商品房，因為其價格優(yōu)勢及周邊成熟的配套設施為不少市民青睞。但二手房買賣同樣存在很多法律風險，所以在買房前應謹慎審查排除隱患。

1、 明確約定賣方未遷出戶口的違約責任

問：去年，我為了解決孩子上學問題，不惜以高價買了王某一套學區(qū)房，履行了付款和房屋過戶手續(xù)。當我去辦理該區(qū)戶口時，才知道王某未將其戶口遷出，多次催促王某遷出戶籍遭到拒絕，致使孩子錯過入學報名時間怎么辦？

答：這一起典型的因遷移戶口所引發(fā)的二手房買賣合同糾紛，特別是對于欲通過買房落戶后解決子女入學問題的購房者，此風險尤其需注意。由于戶籍管理屬于公安部門進行的行政管理，即使購房人起訴，法院也不會對此直接做出要求賣房人限期辦理戶口遷移手續(xù)的判決。因此在簽訂房屋買賣合同時，就應明確約定遲延遷移戶口的違約責任，比如合同約定對賣房人限定一定時間遷走戶口，如逾期辦理的需承擔每日一定數(shù)額的違約金，這樣買房人可以對賣房人遷出戶口進行一定的約束，如其違約，買房人還可以起訴請求賠償違約金；另，買房人也可以在協(xié)商一致的情況下，在買房前要求賣房人遷出戶口。

2、仔細查證賣方是否繳清各項費用

問：我去年6月份通過中介買的房子，發(fā)現(xiàn)原房主未繳清前兩年的物業(yè)費，現(xiàn)物業(yè)公司向我索要原房主拖欠的物業(yè)費，如不繳清前兩年物業(yè)費就不給供暖，但事實上原房主已將供暖費繳清，請問我該如何保護自己？

答：首先，物業(yè)費以“誰受益誰繳納”為原則，所以原房主拖欠的物業(yè)費不應由你補繳，你可以拿出《房屋買賣合同》，以證明之前你不是實際使用人。其次，物業(yè)費與取暖費沒有關(guān)系，物業(yè)公司以此停暖是違法的，可以與物業(yè)公司協(xié)商，協(xié)商不成可依法提起訴訟，要求物業(yè)公司承擔所造成的損失。當然，如果你代原業(yè)主交納了拖欠的物業(yè)費，則你有權(quán)要求原業(yè)主向你返還，對方拒不返還你可依法起訴。在此建議，買房前要仔細調(diào)查各項費用是否結(jié)清，同時把相關(guān)法律責任明確寫進合同當中來約束賣房人。另外最好通過正規(guī)的房產(chǎn)中介公司購買，因中介公司會提供有無抵押、權(quán)利限制調(diào)查、辦理房屋入住相關(guān)手續(xù)等服務，幫買房者把關(guān)。

3、買方遲延履行合同應承擔違約責任

問：我的房子是今年1月份通過中介出售給買方的，當時只交了定金，但是買方是外地人，他手續(xù)不齊全，到現(xiàn)在已經(jīng)過了合同約定的辦理時間他還沒辦好，他這樣算不算違約，如果賠償，他應該賠償我多少？

答：你們通過中介公司進行房屋買賣，應當簽訂書面的合同，在該合同中也約定了各方應當辦理的事項和違約責任，如果買方?jīng)]有按照合同約定履行合同義務，比如按時足額交款、提供某些證件手續(xù)等，那就屬于違約。關(guān)于具體的違約賠償數(shù)額有約定的從約定，沒有約定的從法定。當然，針對你遇到的情況，建議先通過中介公司進行協(xié)調(diào)，查清買方遲延履行合同的原因，同時也向買方告知其可能承擔的違約責任，以此督促買方盡快辦理；如果協(xié)調(diào)不成的，你可以向法院起訴解除房屋買賣合同，并要求買方承擔違約賠償責任。

4、買方應及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記

問：我在5年前經(jīng)人介紹與王某簽訂房屋買賣合同，購買后遂入住，后多次向王某提出辦理房產(chǎn)證的要求，無奈王某一直以各種理由推遲搪塞。5年后，我突然接到法院傳票，原來隨著近幾年房價上漲，王某又與劉某簽訂房屋買賣合同，并辦理了房產(chǎn)證，還把我告上了法庭，我怎么辦？

答：本案是一起典型的“一房二賣”糾紛。司法實踐中，對于“一房二賣”甚至“一房多賣”的情形，通常的做法是以物權(quán)公示為準，也就是辦理了過戶登記的人享有物權(quán)；如果幾個合同都沒有辦理過戶手續(xù)，則按買賣的先后順序以及實際履行情況做出判斷，其他不能履行的合同則只能在分清責任的基礎上以違約處理。所以，雖然劉某在購房時間上比你晚，但只要他是善意購買而非與王某惡意串通的，房子的所有權(quán)就屬于劉某。對此，你只能請求王某承擔違約責任，要求其退款并賠償經(jīng)濟損失。所以，我們購買后房屋后一定要及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。

5、交易未完成仍需支付居間費用

問：我是通過中介賣房子，中介提供買方后，三方簽訂了房屋買賣合同，買方支付了定金，后來買方因為資金問題，又決定不買房子了，既然不是我的問題造成交易失敗的，那么，是不是就應該由買方支付中介費呢？

答：你們的交易中因買方違約，那么其支付的定金應歸你所有。中介公司提供的服務屬于居間性質(zhì)，依據(jù)法律規(guī)定，居間成功的需依合同支付居間報酬，若居間不成功，則不再支付報酬但應支付必要的居間費用。所以，盡管你們的交易不成功，但仍需向中介公司支付居間費用。關(guān)于居間費用的承擔首先看合同約定，如果約定由買賣雙方共同承擔，那么你應當支付中介為你提供賣房中介服務而支出的合理費用；如果合同約定中介費用全部由買方承擔，那么你無需支付居間費用。所以在居間服務協(xié)議中要明確約定何種情況屬于居間成功支付居間報酬，何種情形需支付居間費用以及居間費用的數(shù)額如何計算，以免在發(fā)生爭議時各方各執(zhí)己見造成糾紛。

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