據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》5月25日?qǐng)?bào)道，住建部日前兵分幾路調(diào)研地方樓市，并且情況已于5月24日向國(guó)務(wù)院高層匯報(bào)。

座談會(huì)上有官員認(rèn)為，限購(gòu)是目前不得已而為之的下策，符合中國(guó)實(shí)際情況，未來(lái)將推出房產(chǎn)稅等調(diào)控措施。目前，上策不是放松限購(gòu)混淆市場(chǎng)預(yù)期，而是由開(kāi)發(fā)商降價(jià)提高交易量回籠資金，銀行“講政治”加速發(fā)放剛需與改善型需求貸款，以防止市場(chǎng)大幅波動(dòng)。

上述理論非常錯(cuò)誤。

房地產(chǎn)市場(chǎng)上行時(shí)以限購(gòu)抑制投資投機(jī)性需求有必要，因?yàn)楫?dāng)時(shí)貨幣發(fā)行、貸款利率較低，房地產(chǎn)成為主要的投資品種，也成為各方財(cái)富的主要增值來(lái)源。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行時(shí)繼續(xù)限購(gòu)則昧于現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期下降，通常伴隨著貨幣發(fā)行量的下降、利率上升、負(fù)債率的提升，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)不穩(wěn)，再以限購(gòu)來(lái)降低購(gòu)買(mǎi)力，就是雪上加霜。

所謂房?jī)r(jià)下跌就會(huì)帶動(dòng)交易量的上升，是非常久遠(yuǎn)的謬誤。通常情況下，房?jī)r(jià)下跌將使觀(guān)望者增加，交易量下降。作為重要的投資品種，作為中國(guó)人代價(jià)最高最重要的消費(fèi)品，房?jī)r(jià)下降帶來(lái)的是更多人的觀(guān)望，與股市情況相同，股指下跌絕不會(huì)讓更多的投資者購(gòu)入股票。

以鄂爾多斯為例，據(jù)鄂爾多斯市政府提供的數(shù)據(jù)，2011年前11個(gè)月，鄂爾多斯市新開(kāi)工1005.9萬(wàn)平方米住宅，加上前兩年的續(xù)建項(xiàng)目，共有2225.3萬(wàn)平方米。鄂爾多斯房?jī)r(jià)從高位迅速回落到3000元/平米上下，此前鄂爾多斯最貴的房子單價(jià)曾經(jīng)高達(dá)2萬(wàn)/平米，鄂爾多斯成交量大幅下挫7成。鄂爾多斯房?jī)r(jià)跌到民間的真金白銀浮出水面，投資者破產(chǎn)的破產(chǎn)、清算的清算，而當(dāng)?shù)厝藫碛袩o(wú)貸款房屋、價(jià)格低到再也不愿意出手售房時(shí)，價(jià)格才算進(jìn)入真正的底部。

中國(guó)各個(gè)城市情況大不相同，沒(méi)有適用于全國(guó)的統(tǒng)一的鐵律。溫州、鄂爾多斯、常州等地房?jī)r(jià)下降，不會(huì)引發(fā)交易量上升，但資源、人才、權(quán)力集中的大城市剛好相反，房地產(chǎn)價(jià)格下跌將引發(fā)交易量大幅反彈。讓北京、上海市中心的房?jī)r(jià)下跌三分之一，再放開(kāi)戶(hù)籍與入學(xué)限制，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)成交量一定會(huì)像火箭般躥升。

北京成為人口虹吸城市。北京市常住人口增加較少的年份，2011年年末北京常住人口2018.6萬(wàn)人，同比還增加了56.7萬(wàn)人。到2013年年末，北京全市常住人口2114.8萬(wàn)人，比上年末增加45.5萬(wàn)人，常住外來(lái)人口802.7萬(wàn)人。北京資源緊張到什么程度？北京昌平區(qū)2014年小學(xué)畢業(yè)生只有六千余人，而等待入學(xué)的學(xué)生預(yù)計(jì)將超過(guò)1.5萬(wàn)人，學(xué)位缺口近九千人。如果購(gòu)房能讓孩子入學(xué)，北京的房?jī)r(jià)將勢(shì)不可擋。但北京、上海的經(jīng)驗(yàn)絕不會(huì)重現(xiàn)于三四線(xiàn)城市。

希望銀行“講政治”穩(wěn)定房地產(chǎn)是不符合市場(chǎng)化方向的提法。銀行是講利潤(rùn)的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)，不要說(shuō)現(xiàn)在一些銀行分支行的日子很不好過(guò)，就是日子好過(guò)，在目前情況下，銀行也不會(huì)輕易放松房貸。