肖蓓蓓(重慶欣榮土地房屋勘測技術(shù)研究所，重慶400020)

城市土地規(guī)劃是對(duì)城市土地資源的開發(fā)利用在實(shí)踐與空間上進(jìn)行總體的安排。它的主要內(nèi)容包括城市土地利用的類型、城市建設(shè)用地評(píng)價(jià)、城市用地需求預(yù)測、城市用地規(guī)劃分析等。城市土地規(guī)劃決定了城市未來土地利用的方向與水平，在土地規(guī)劃中運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿和公共干預(yù)可以促使其在制定城市規(guī)劃時(shí)向著土地集約利用的方向轉(zhuǎn)變，可以在源頭上進(jìn)行干預(yù)。而開發(fā)區(qū)作為城市發(fā)展建設(shè)的核心區(qū)域，也是城市土地投資期望回報(bào)值最高的區(qū)域，其土地節(jié)約集約利用水平往往具有更高要求。

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的土地越來越珍貴，對(duì)于城市的發(fā)展有著不可替代的作用。隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化發(fā)展的加速，使得人口、資源與環(huán)境間的矛盾日益突出，對(duì)土地的集約利用成為緩解矛盾的方法之一，而且土地的集約利用進(jìn)程也會(huì)影響到社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，所以建立有效的土地集約評(píng)價(jià)體系成為眾多學(xué)者的研究重點(diǎn)。因此，非常有必要提出土地節(jié)約利用的新理念，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)區(qū)集約利用體系的構(gòu)建。

1 重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建

1.1 構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的原則

1.1.1 綜合性原則。綜合性原則指的是在進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所選擇的評(píng)價(jià)指數(shù)與方法應(yīng)當(dāng)能夠從多個(gè)方面反映出土地集約利用情況。包括反映土地合理利用與可持續(xù)發(fā)展的程度、土地使用強(qiáng)度和利用率等方面的內(nèi)容［1］。

1.1.2 系統(tǒng)性原則。開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是一個(gè)系統(tǒng)性的問題，其評(píng)價(jià)體系中所采取的指標(biāo)必須可以真實(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué)而全面的反應(yīng)這一地區(qū)的發(fā)展水平、土地利用等情況，各個(gè)指標(biāo)之間既要相互獨(dú)立又要有一定的聯(lián)系來構(gòu)成整個(gè)評(píng)價(jià)體系。

1.1.3 可操作性原則。評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取必須遵循可操作性原則。因?yàn)閱渭冏非笤u(píng)價(jià)體系完整會(huì)增加收集數(shù)據(jù)的難度，所以在選取評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)要考慮數(shù)據(jù)的可獲得性，以及數(shù)據(jù)的完整性、真實(shí)性，應(yīng)當(dāng)盡量選取權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

1.1.4 針對(duì)性原則。針對(duì)性是指在選取指標(biāo)時(shí)要以土地集約利用為中心選取具有代表性的指標(biāo)，盡量剔除代表性不強(qiáng)的指標(biāo)。指標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)在這種新理念背景的基礎(chǔ)上加以構(gòu)建，使得土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系更加系統(tǒng)、科學(xué)。

1.2 重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 基于土地集約利用新理念遵循上述原則，構(gòu)建重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，見表1。

表1 基于土地集約利用新理念的重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

1.2.1 土地利用狀況。從土地利用狀況來看，土地開發(fā)率可以直接反映城市土地集約利用的程度，該指數(shù)越高，說明集約利用度越高［2］;土地供應(yīng)率可以反映城市建設(shè)土地供應(yīng)程度，土地供應(yīng)率越高，說明城市中閑置土地越多，即未開發(fā)的土地越多，說明土地集約利用程度低;土地建成率反映了城市建設(shè)情況;城市綜合容積率反映了城市建筑化程度，綜合容積率越高說明土地集約程度越高;城市人均建設(shè)用地反映了該地區(qū)吸收的勞動(dòng)力的多少，該指數(shù)越高說明土地集約程度越高;城市工業(yè)用地率反映了該地區(qū)工業(yè)化程度，一般該指數(shù)越高土地集約程度越高，但是一旦超過某一特定值，會(huì)出現(xiàn)投資報(bào)酬遞減現(xiàn)象［3］;城市建成區(qū)綠化覆蓋率反映了這一地區(qū)的環(huán)境，環(huán)境越好，吸引的勞動(dòng)力越多，引來的投資越多，土地集約程度也就越高。

1.2.2 用地效益。從用地效益角度來看，單位面積固定資產(chǎn)投入反映了這一地區(qū)的固定資產(chǎn)情況，固定資產(chǎn)相較于流動(dòng)資產(chǎn)更加能夠說明投資強(qiáng)度，固定資產(chǎn)越多說明土地集約度越高;單位面積工業(yè)用地投資強(qiáng)度反映了地區(qū)的投資水平，這一指標(biāo)越大，說明土地集約程度越高;單位工業(yè)面積工業(yè)產(chǎn)值是反映地區(qū)工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模與生產(chǎn)水平的重要指標(biāo)，與土地集約程度成正比。

1.2.3 管理績效［4］。從管理績效角度來看，單位面積財(cái)政收入反映了這一地區(qū)的企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)狀況，政府財(cái)政收入有很大一部分來自稅收，單位面積的財(cái)政收入越高，說明區(qū)域的土地集約程度越高;工業(yè)用地綜合容積率與工業(yè)用地密度都是反映當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展與工業(yè)土地利用情況;閑置土地處置率與土地有償使用率反映了開發(fā)區(qū)土地基本使用情況以及土地管理績效問題。

2 重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用存在的問題

2.1 土地利用效益有待提高 重慶市開發(fā)區(qū)土地利用效率比較低，很多開發(fā)區(qū)還處于土地未平整階段，還沒有經(jīng)過比較系統(tǒng)的開發(fā)利用。通過調(diào)查分析可以看到，重慶市開發(fā)區(qū)很多地方雖然投入使用，但是土地利用粗放，開發(fā)的潛力較大。

2.2 土地利用結(jié)構(gòu)有待調(diào)整 從城市工業(yè)用地率與城市建成區(qū)綠化覆蓋率兩項(xiàng)指標(biāo)來看，重慶市這兩項(xiàng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度都沒有達(dá)到理想標(biāo)準(zhǔn)，這主要與重慶市開發(fā)區(qū)成立時(shí)間不長，尚處于邊建設(shè)邊開發(fā)狀態(tài)有關(guān)［4］。隨著不斷地開發(fā)和利用，重慶市開發(fā)區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)與工業(yè)化建設(shè)用地需求會(huì)不斷地增加，與此同時(shí)綠化與農(nóng)業(yè)用地比例可能會(huì)逐年減少，為了滿足重慶市開發(fā)區(qū)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的需求，土地利用結(jié)構(gòu)需要平衡規(guī)劃。

3 優(yōu)化重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用的新理念

3.1 優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益 重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用的有效提升，首先要優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益。重慶市開發(fā)區(qū)在提升土地利用率方面，要努力加大科技的投入，采用先進(jìn)的技術(shù)生產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，對(duì)于污染的水域與耕地應(yīng)當(dāng)及時(shí)治理，采取有效的防護(hù)與治理措施。此外，為了進(jìn)一步優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益，還要努力做好生態(tài)用地規(guī)劃，在工業(yè)化建設(shè)加快的同時(shí)，注重環(huán)境保護(hù)建設(shè)。與此同時(shí)，還要注重土地長遠(yuǎn)規(guī)劃發(fā)展，對(duì)在建區(qū)域?qū)嵭袊?yán)格管理，以減少不必要的拆遷浪費(fèi)。

3.2 協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地保護(hù)的關(guān)系 協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地保護(hù)，也是優(yōu)化重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用的一個(gè)新理念［5］。重慶市開發(fā)區(qū)建設(shè)用地需求會(huì)不斷增加。有些開發(fā)區(qū)離城市不遠(yuǎn)，往往涉及農(nóng)業(yè)用地的征收、利用，為了保護(hù)廣大農(nóng)民的利益和城市的生態(tài)環(huán)境，要協(xié)調(diào)好土地與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，充分發(fā)揮土地的潛在效益，可以考慮利用鹽堿地等劣質(zhì)土地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)開發(fā)。

3.3 努力做好節(jié)約集約利用土地 優(yōu)化重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用過程中，還要努力做好節(jié)約集約利用土地。在進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃時(shí)要注重節(jié)約集約利用土地，對(duì)目前國內(nèi)外集約用地顯著的城市進(jìn)行考察分析，借鑒他們的成功經(jīng)驗(yàn)，要處理好閑置土地與“開發(fā)不利用”的問題，提高土地的利用效率。

4 結(jié)論

重慶市開發(fā)區(qū)建設(shè)在理念上應(yīng)注重提高土地利用效率、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地保護(hù)、促進(jìn)土地集約利用。重慶市開發(fā)區(qū)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照各項(xiàng)規(guī)章制度，充分發(fā)揮自身的特色，在加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同時(shí)，注重可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略方針，在遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律調(diào)節(jié)利用土地的同時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)有意識(shí)地保護(hù)農(nóng)用土地，注重生態(tài)環(huán)境的發(fā)展，使重慶市開發(fā)區(qū)的整體發(fā)展區(qū)域更加合理規(guī)范。

［1］飛鴻，倪貴平.開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值確定的探討——以福清市江陰開發(fā)區(qū)為例［J］.臺(tái)灣農(nóng)業(yè)探索，2010(3):40－45.

［2］張美華.工業(yè)園區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)與方法——以廣東韶關(guān)為例［J］.資源與人居環(huán)境，2010(10):32 －35.

［3］史永君，苗春暉.淺談開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)［J］.科技致富向?qū)В?010(5):156，165.

［4］姚秋昇，梁啟學(xué).重慶市國家級(jí)開發(fā)區(qū)土地集約利用水平研究［J］.西南師范大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)，2014(1):86－91.

［5］楊少敏，邵虹，李愛新，等.開發(fā)區(qū)土地集約利用新理念研究［J］.江西農(nóng)業(yè)學(xué)報(bào)，2010，22(1):184－186.