（東莞市橋頭鎮(zhèn)人民政府住房規(guī)劃建設(shè)局，廣東 東莞 523520）

淺談舊城改造常見(jiàn)問(wèn)題與對(duì)策

羅偉權(quán)

（東莞市橋頭鎮(zhèn)人民政府住房規(guī)劃建設(shè)局，廣東 東莞 523520）

隨著中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，舊城改新的速度越來(lái)越快，規(guī)模逐漸擴(kuò)大，由此產(chǎn)生的社會(huì)問(wèn)題也逐漸成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。本文對(duì)舊城改造中的常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行了分析 ，并對(duì)舊城改造的管理提供了相關(guān)對(duì)策。

舊城改造；問(wèn)題；策略；研究

一、舊城改造中的常見(jiàn)問(wèn)題

（一）只進(jìn)行重新建造 忽略舊房改造

現(xiàn)在我國(guó)很多城市進(jìn)行舊城改造的主要方法就是不斷拆，將大面積的舊房徹底拆完后，開(kāi)始建設(shè)現(xiàn)代化的高樓大廈。完全是政府提出政策，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，沒(méi)有民眾的參入。舊城位于城市的中心地段，房地產(chǎn)商通過(guò)開(kāi)發(fā)舊城從而獲得巨額利潤(rùn)。有很多城市把舊城中的公共用地和居民居住地低價(jià)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商將其重新建造，變成嶄新的辦公大樓或娛樂(lè)場(chǎng)所之類(lèi)的，從中牟取高利潤(rùn)。所以，我國(guó)現(xiàn)代對(duì)舊城進(jìn)行改造的手段粗糙果斷，普遍是推倒重建，沒(méi)有“改”只有“造”。

（二）不重視對(duì)古跡等老建筑保護(hù)

我國(guó)的舊城中存在著很多的歷史文化古跡，這些文化古跡都比較破舊，和現(xiàn)代化城市建設(shè)的整潔美觀相比顯得格格不入，影響了城市建設(shè)的整體美觀。城建官員和開(kāi)放商只片面的看到了舊城中的文化古跡占地面積廣，但容積率相對(duì)較小，而沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到古建筑的人文價(jià)值。另外，舊城中的很多文化古跡通常被當(dāng)做旅游景區(qū)，這些旅游景區(qū)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如別的用途所帶來(lái)的收益。但一個(gè)城市的復(fù)興不僅僅表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)上的繁榮，還要積極傳承和逐漸創(chuàng)新文化藝術(shù)，所以在改造城市的同時(shí)要重視歷史遺存。

（三）忽視環(huán)境保護(hù)

在舊城中生活的居民一般集中居住，生活空間比較擁擠，公共設(shè)施落后陳舊，環(huán)境質(zhì)量差。因此，在進(jìn)行舊城改造的時(shí)候，一般采取提高建筑密度、增加建筑高度的方案來(lái)解決舊城中的問(wèn)題。這樣一來(lái)，雖然提高了土地的利用率，暫時(shí)改善了舊城土地緊張的問(wèn)題，卻產(chǎn)生了新的問(wèn)題——環(huán)境惡化。高層建筑提供超大容積率，使得單位面積內(nèi)居住人口急劇攀升，由于土地緊張，配套設(shè)施、綠化覆蓋率等容易形成供需矛盾，加劇城市環(huán)境惡化。

（四）新舊城區(qū)建設(shè)不協(xié)調(diào)

無(wú)論是新城區(qū)，還是舊城區(qū)都是城市發(fā)展的重要組成部分。新城區(qū)是現(xiàn)代化發(fā)展的重要標(biāo)志，城市的發(fā)展重心也在這里，可以緩解新城區(qū)在發(fā)展過(guò)程中的壓力。在開(kāi)發(fā)建設(shè)新舊城區(qū)的過(guò)程中，應(yīng)該將新區(qū)作為重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，這樣就可以放慢舊城改建的速度，從而全面實(shí)現(xiàn)新舊城區(qū)的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。

二、加強(qiáng)舊城改造管理的對(duì)策

（一）舊房改造與新房建設(shè)兩手抓

在進(jìn)行舊城改造過(guò)程中，要科學(xué)確定拆遷規(guī)模。在政府決定拆遷之前，要先考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和財(cái)政的支撐能力，舊城居民的普遍收入狀況和社會(huì)承受能力等做充分的調(diào)查研究，之后確定合適的拆遷規(guī)模。政府需結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，對(duì)城市空間布局和功能等情況充分分析后，制定實(shí)際可行的改造計(jì)劃，從全方位提高用地功能、道路交通和城市綠化環(huán)境等方面來(lái)編制舊城改造的計(jì)劃。將城市經(jīng)營(yíng)的理念加入到舊城改造的項(xiàng)目中，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益分析，讓舊城改造計(jì)劃更有實(shí)踐性。在舊城改造計(jì)劃的有效引導(dǎo)下，改變以拆建比（就是拆前和建后之間的經(jīng)濟(jì)收益比）來(lái)確定開(kāi)發(fā)規(guī)模的方法，變成由基礎(chǔ)設(shè)施承載力度和經(jīng)濟(jì)可行性?xún)煞矫鎭?lái)制定開(kāi)發(fā)規(guī)模。為了實(shí)現(xiàn)建設(shè)宜居城市的目標(biāo)，要合理控制中心城市居住人口、增加商業(yè)和公共服務(wù)設(shè)施的比例。

（二）重視對(duì)古跡等老建筑的保護(hù)

城市歷史文化是城市可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，對(duì)城市歷史文化進(jìn)行保護(hù)和開(kāi)發(fā)活動(dòng)會(huì)是未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)生活的重要內(nèi)容?，F(xiàn)代城市競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，人們的社會(huì)生活節(jié)奏越來(lái)越快，突顯城市歷史文化要素、傳揚(yáng)城市個(gè)性成為城市競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。為此我們要辯證地處理城市歷史文化保護(hù)與開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，在調(diào)整城市結(jié)構(gòu)的過(guò)程中要明確城市歷史文化不可取代的地位，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上探詢(xún)新的運(yùn)行機(jī)制，實(shí)現(xiàn)全面發(fā)揮城市歷史文化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的宏偉目標(biāo)。同時(shí)加強(qiáng)文化保護(hù)意識(shí)，將舊城改造和歷史文化古城面貌的保護(hù)聯(lián)系起來(lái)，反對(duì)粗暴直接的推到重建方式，通過(guò)對(duì)舊城的現(xiàn)狀環(huán)境進(jìn)行深入研究達(dá)到充分利用的目標(biāo)。關(guān)于一些需要重點(diǎn)保護(hù)的文物古跡和古建筑物，堅(jiān)決維持原貌。對(duì)古建筑和城市遺產(chǎn)的保護(hù)已經(jīng)是全世界的潮流，在外國(guó)無(wú)論宗教信仰和歷史文化傳統(tǒng)之間的差異有多大，在保護(hù)古都?xì)v史原貌這方面是意見(jiàn)一致的。

（三）加強(qiáng)舊城改造中的環(huán)境保護(hù)

進(jìn)行舊城改造的過(guò)程中，要注意量力而行、循序漸進(jìn)的開(kāi)展。在改造過(guò)程中要注意環(huán)境保護(hù)，堅(jiān)決反對(duì)在犧牲環(huán)境的情況下發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，要走可持續(xù)發(fā)展的道路。為此，在舊城改造的時(shí)候要考慮的因素包括經(jīng)濟(jì)因素、生態(tài)環(huán)境的質(zhì)量因素、歷史文化保護(hù)因素、社會(huì)安定因素等等，要找出最適合舊城可持續(xù)發(fā)展以及舊城生態(tài)系統(tǒng)自我完善的改造方案。不能隨意擴(kuò)大改造規(guī)模，要在原來(lái)的基礎(chǔ)上提高舊城的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。在市內(nèi)利用空坪多建些小型綠化園，對(duì)街坊、庭院和房屋進(jìn)行垂直綠化，在郊外建立較大面積的風(fēng)景觀光公園等。

（四）堅(jiān)持舊城改造和新區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展

城市發(fā)展的兩個(gè)普遍動(dòng)因是舊城改造和新城發(fā)展，城市應(yīng)在不斷改造舊城、建設(shè)新城的交替過(guò)程中逐漸擴(kuò)大城市規(guī)模和提高改造質(zhì)量。在處理新區(qū)發(fā)展與舊城改造的同步進(jìn)行中，要隨時(shí)根據(jù)城市整體結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，在促進(jìn)新舊區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的情況下，提高舊城改造的速度。在城市舊城改造過(guò)程中要對(duì)城區(qū)的空間布局進(jìn)行合理的調(diào)整，比如說(shuō)疏散過(guò)多的人口，增加應(yīng)有的公共建筑，遷出部分不好布置的工廠和企業(yè)等。在老城區(qū)改造過(guò)程中暫時(shí)無(wú)法平衡資金的地方，通過(guò)發(fā)展新區(qū)來(lái)彌補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益發(fā)展的整體平衡。

結(jié)語(yǔ)

舊城改造已經(jīng)不是局部改造，它關(guān)系到城市整體機(jī)能的提高，是涉及面廣且復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程。要做到經(jīng)濟(jì)效益的平衡，必須做到舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)互動(dòng)。此外，還要關(guān)注工程對(duì)城市居民居住環(huán)境的影響，重視對(duì)公共設(shè)施的建設(shè)，全面提高城市的綜合環(huán)境質(zhì)量水平。舊城改造除了服務(wù)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更要堅(jiān)持以人為本的建設(shè)理念，最終實(shí)現(xiàn)城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

[1]黃健文，徐瑩.對(duì)舊城改造的再認(rèn)識(shí)—以廣州市“三舊”改造工作為例[J].規(guī)劃師，2011（01）.

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