邢飛+桂瑰

近日，央行降息出乎意料，盡管央行負責人強調，此次利率調整仍屬于中性操作，并不代表貨幣政策取向發(fā)生變化，還是讓整個樓市應聲而起，出現(xiàn)沸騰之勢：新房、二手房在降息利好之下出現(xiàn)成交高峰，十余只地產股股價漲停，之前看空的言論迅速被各種樂觀的氛圍所取代。

不過，業(yè)內人士提醒，在樓市整體供過于求新常態(tài)之下，降息不會改變房地產市場基本面。房地產業(yè)實際已經(jīng)進入一種全新階段，供大于求的狀況可能會持續(xù)相當長時間，競爭也會成為市場主旋律。

●新房

利好疊加促使新房供需兩旺

在多樣化的促銷優(yōu)惠以及政策利好帶來的預期轉變的雙重作用下，近日北京樓市成交量高位企穩(wěn)。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前段時間北京商品住宅累計成交2889套，成交面積達28.18萬平米，環(huán)比分別上漲5%、11%。至此，北京商品住宅周度成交已連續(xù)5周保持3000套左右的銷量水平。截至11月23日，11月商品住宅共出讓9069套，創(chuàng)今年新高。

貨幣信貸政策的疊加效應正逐漸在樓市顯現(xiàn)，市場重拾信心，再加上開發(fā)商在價格上做出讓步，促使剛需和改善型購房者率先出手，此前購房者持幣觀望的堅冰正在被打破。北京商品住宅成交量排名靠前的項目均讓利于購房者，如排名首位的住總萬科·金域華府周邊在售項目定價已高達4萬～6萬元/平方米，而該項目僅以3.5萬元/平方米的低價入市，因此熱銷。

●二手房

二手房市場率先升溫

降息對二手房市場的刺激作用立竿見影，來自機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，降息首日，二手房市場就迅速升溫，當天我愛我家全國12個城市門店咨詢量顯著上漲，委托量也出現(xiàn)了明顯增加。業(yè)內表示，本輪降息與9·30房貸新政、公積金異地互認，將對二手住宅市場形成利好疊加影響，從目前到明年春節(jié)前二手房的大批優(yōu)質房源會釋放出來，成交量將持續(xù)回升、成交價因此企穩(wěn)復蘇，甚至出現(xiàn)小幅度上漲的可能。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，降息首日，北京當天的業(yè)主到店咨詢量比前一周六增長140%，客戶到店咨詢量比前一周六增長了95%;業(yè)主房源到店委托登記量比前一周六上漲3.4%，客戶買房需求登記量比前一個周六上漲5.6%;北京區(qū)域上周六全天的電話咨詢量比前一個周六增長了17%。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從降息落地首日市場的實際表現(xiàn)來看，購房人和業(yè)主的入市意愿都有了很顯著的增加。二手房市場的供求雙方對于降息反應敏銳，到我愛我家門店登記和賣房、置業(yè)的人群顯著增加，這或將預示著9·30新政后市場新一輪反彈升溫的開始。

●股市

十余只地產股漲停

近日房地產板塊出現(xiàn)井噴行情，北辰實業(yè)、嘉凱城、泛?？毓?、泰禾集團等多達12只個股漲停。值得一提的是，地產股四大龍頭中的保利地產、招商地產也加入了漲停隊伍。

業(yè)內人士表示，降息有利于地產銷售，緩解投資下行趨勢。因為降息一方面降低購房者貸款月供，提升購房需求;另一方面降低地產商融資成本，緩解投資下行趨勢。未來，非銀行金融和地產板塊將持續(xù)看好，這兩類公司特別具有長期投資價值。

港股內房股也跟隨大漲。受惠于萬達上市傳言，萬達酒店發(fā)展?jié)q幅一度接近90%，收盤時漲幅仍接近70%。而合景泰富、融創(chuàng)中國、雅居樂地產、世茂房地產、碧桂園、中海外等多只股票漲幅均超過10%。

今年以來，房地產板塊便頻吹利空，但近日央行降息的利好消息讓不少投資者對房地產板塊重拾信心。中金公司認為，降息是一個更加明確放松周期的開始，未來相當長時間內市場面臨的是相對寬松貨幣政策，同時各項改革持續(xù)推進，這樣的環(huán)境將進一步利好房地產板塊。

●心理變化

開發(fā)商 ?謹慎漲價跑量為主

雖然政策利好樓市，不過，房企的態(tài)度相對謹慎。

亞豪機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，入市項目的定價較為保守，老項目后期開盤價多與前一期價格標齊，還有一些開發(fā)商抓住這一時機加大優(yōu)惠力度，沖刺業(yè)績。如近日開盤的亦莊金茂悅在推出樓王產品的同時，對前期產品采取了周末限時優(yōu)惠40萬元的活動，以特價房形式加速去化，別墅項目滟瀾新宸長橋墅在開盤前推出了首付一成的優(yōu)惠活動。

東亞新華地產營銷總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，降息對樓市來說肯定是個利好，一方面，降低了房企的開發(fā)成本，另一方面，也降低了購房者的購房成本，同時，它還對購房者心理產生較大的影響。不過，受今年市場不太樂觀的影響，很多房企的任務并沒有完成，最后還在沖刺階段，因此，一般房企不會寄希望于漲價，依然是以跑量為主。

購房者 ?開始恐慌入市

雖然不少房企表示多數(shù)項目暫時漲價的可能性不大，但降息確實還引發(fā)了購房者的恐慌。

一直想買房的小張（化名）表示，看到降息之后，買房的信念更加堅定，并且想盡快買房，“主要是降息降低了購房成本，買房的負擔會略微少了一點點，更主要的是，我擔心房價會上漲，一耽誤，可能明年又白干了”。

據(jù)記者了解，對商業(yè)房貸客戶來說，根據(jù)央行此次發(fā)布的金融機構人民幣存貸款基準利率調整表，5年以上貸款基準利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個百分點，相當于此前利率打了9.4折。按照商業(yè)房貸100萬元，基準利率，按20年等額本息還款計算，降息前月供為7485.2元。此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負234.08元，全年可減負2808.96元，購房者的購房成本在降低。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，擔心房價上漲而恐慌入市的人不在少數(shù)。從近日售樓處和中介門店的情況來看，恐慌入市的態(tài)勢已然成型。

●分析

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉

短期利好長期利空

這次降息是自9月30日“央四條”松綁信貸政策后，房地產再度迎來的信貸利好政策。但是央行降息還從側面反映出另外一個問題：央行越降息，地方政府越“救市”，說明當前市場形勢依然相當嚴峻，盡管樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，但是，一波行情之后壓力會更大，尤其是對于大多數(shù)二線、三四線城市來講，庫存偏大去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。因此，一定意義上來看，央行降息意味著對樓市“短期利好，長期利空”，并且也很難避免長期利空的發(fā)生。對于樓市來講，在央行降息等政策刺激之下會出現(xiàn)一波入市的行情，短期內來看，樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市來講會出現(xiàn)小幅漲價的現(xiàn)象。endprint