李 靖

（山東建筑大學,濟南 250000）

0 引言

物業(yè)管理是服務業(yè)的一個重要組成部分和房地產業(yè)的一個重要分支，它的出現(xiàn)標志著我國進入了一個社會經濟相對發(fā)達的地步，是房地產投資、開發(fā)、建設、流通的自然延續(xù)，是房地產經濟市場化和房屋商品化的必然結果。物業(yè)管理在我國出現(xiàn)的時間很短，在各個方面都存在著不足之處。各類型物業(yè)項目越來越多，并成為人們生活中必不可少的一部分。隨著人們生活水平的提高，生活質量不斷的提高，對物業(yè)服務的要求也在不斷的提高。全國各地投訴物業(yè)管理者的情況越來越多，這都充分的反映了人們對物業(yè)服務提出了更高的要求。如此一來，就對物業(yè)管理者提出了更高的要求，要求其對物業(yè)的管理更加專業(yè)和細致，最有效的方法便是建立統(tǒng)一的標準化體系，但我國物業(yè)管理大部分還屬于起步階段，長期以來人們使用統(tǒng)一的標準進行管理不夠嚴格，而在一些管理方式方法中存在著許多缺點 , 最顯著的就是管理標準化程度不夠，給管理者本身帶來管理難度。因此根本的解決方法是探尋我國物業(yè)管理中存在的問題，建立統(tǒng)一的物業(yè)管理標準化體系。

1 物業(yè)管理標準化體系建設任務

1.1 物業(yè)的管理層對于標準化的建設不夠重視

在標準化的建設方面，物業(yè)管理層沒有足夠的重視，其認為物業(yè)管理只要有相關的制度就可以了，并沒有安排專門負責此類工作的人員, 只有在企業(yè)需要的時候以及撰寫產品的標準時 ,才做一些相關知識的學習。在很多物業(yè)的管理者眼中，標準化建設并不是很有意義，同時由于受到社會計劃經濟思想的影響 , 認為企業(yè)的標準化工作只不過是完成上級安排的任務,本著完成任務的心態(tài)去做，并沒有投入太多的心思，沒有從市場經營的角度去挖掘標準化的建設的重要性。

1.2 物業(yè)管理的體系不夠完善

如今，我國的物業(yè)管理體系不盡完善，各家物業(yè)公司都實行各自的體制，整體的體制還需要重新思考和構建。各級管理者需要達成一致，并且理順關系，例如管委會、政府以及物業(yè)管理公司的權利和責任都需要進一步的明確。以成都市為例，在近幾年竣工的住宅小區(qū)中，物業(yè)管理呈現(xiàn)三種形式：第一種是由與房產開發(fā)商合作的企業(yè)進行管理，第二種是由政府房地產的管理部門進行管理，第三種是由產權的開發(fā)商自己運營管理，這三種的管理模式占據(jù)了所有管理模式中的三分之一左右。其中很多的物業(yè)管理都是局部的或者是單一存在的，部分物業(yè)的管理部門把物業(yè)管理只當成了一種簡單的生活和收取費用的活動，往往忽視了自身的建設，在企業(yè)的發(fā)展和專業(yè)管理的方面既沒有長遠的規(guī)劃也沒有具體的措施，沒有建立統(tǒng)一的目標和責任獎懲制度，長此一來企業(yè)在一種沒有壓力也沒有動力的環(huán)境下發(fā)展，對成本不詳細計算，年終也沒有大型的審核，對于企業(yè)應該采取哪些模式去發(fā)展，應該建立那些管理方面的標準也沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，照搬別的企業(yè)的規(guī)章制度，不去研究對于自己適不適合，往往不能達到很好的效果。

1.3 標準化的執(zhí)行者缺乏相應的能力

我國目前的物流公司的工作主要以開會和查資料為主, 不重視工作方式的完善和自身的業(yè)務水平的提高, 甚至有的企業(yè)根本沒有專門負責標準化建設的人員, 更無法去談起業(yè)務能力的提升, 最終導致企業(yè)人員的水平比較有限, 對于標準化沒有正確的認識，固而實施標準化也就比較有難度。在建立標準化體系的時候不但花費的時間長 而且需要修改的地方也比較多。隨著人們生活水平的提高，人們對物業(yè)的服務要求也在提高, 過去的物業(yè)管理企業(yè)的較低的服務標準以及低成本的運營模式已經滿足不了人們的需求。現(xiàn)在的生活節(jié)湊要求企業(yè)能夠建立標準化體系去進行物流管理，提高服務的質量。

1.4 物業(yè)管理相關法律不健全

目前，我國的針對住宅小區(qū)的物業(yè)管理方面的法律建設不完整，例如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經費、對于住宅小區(qū)的經營資質的審查、小區(qū)的驗收交接等關于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重要的問題都缺乏相關的法律規(guī)定。長此以往，造成了我國的物業(yè)管理與法律法規(guī)脫軌，在建立標準化的過程中，缺乏基本的法律法規(guī)保障。

2 如何實施物業(yè)管理標準化體系建設

2.1 完善物業(yè)管理體系

標準化體系需要根據(jù)企業(yè)的內部結構 , 按照發(fā)展要求和物業(yè)管理目標,有序、有規(guī)劃的具體實施。 所以在建立標準化體系的第一步便是建立完善的物業(yè)管理體系，同時加強物業(yè)全體員工對標準化的認識, 充分發(fā)揮標準化的效果?？梢猿闪⒁粋€專業(yè)的建立標準化體系的小組，這個小組里面的成員必須有管理層參與,提出和現(xiàn)在生活節(jié)奏相適應的發(fā)展任務 ,同時制定有效的標準化制度 ,全面負責物業(yè)標準化的全面工作。

2.2 加強物業(yè)公司的相關的資質管理

房地產的行政部門應該對物業(yè)公司實行比較嚴格的管理，進行嚴格的審核，不定期的抽查其服務經營情況，督促物業(yè)公司向大型化、正規(guī)化發(fā)展，創(chuàng)造規(guī)?；男б妫洜I的比較好的公司進行獎勵，將其像物業(yè)管委會推薦。

2.3 加大政府的監(jiān)管力度

政府部門應該加大力度對物業(yè)管理部門進行扶持。同時監(jiān)督開發(fā)商各項費用如養(yǎng)護費、維修、綠化養(yǎng)護費等實行全方位和全過程的監(jiān)督，保證這些資金能夠及時到位，并將其科學合理地服務于業(yè)主。房地產開發(fā)商和業(yè)主委員會有權對物業(yè)管理公司的日常管理，公共設施及房屋，各項收費，維修和搭亂建、設備的養(yǎng)護、公用設施用途和改變房地產，以及不履行管理辦法、物業(yè)管理合同、規(guī)定的行為進行嚴格監(jiān)督。

2.4 建立經營型物業(yè)管理模式

經營型物業(yè)管理運作的主要內容包括物業(yè)管理、租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和項目策劃等。據(jù)了解，國內外健康成熟的物業(yè)服務企業(yè)，大多數(shù)都為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢、維護等服務。國外發(fā)達國家注冊物業(yè)經理的職責也首先要求保障管轄物業(yè)的租售，在此基礎上做好物業(yè)維護工作，良好的維護又反向推動物業(yè)的租售。

因此我國的物業(yè)建設也應以經營型的物業(yè)管理模式為主，同時還要重視相關人才的培養(yǎng)，做好宣傳，讓物業(yè)管理成為一種社會認可的高層次工作，鼓勵大量的人才投入其中。

3 結束語

伴隨著全球經濟一體化，競爭在加大，所以建立標準化的管理迫不及待，物流管理亦是如此。而且隨著高標準的住宅和寫字樓的大量使用，物業(yè)管理的重要性也隨之提升，標準化工作是必不可少的重要手段之一，是獲得最佳經濟效益的捷徑，也是物業(yè)管理企業(yè)提升服務質量、工作質量的基準。

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[5]唐火慶,陳艷.物業(yè)管理服務價格研究[D].經濟問題，1998(09).