張翠翠

144輪競價，不是“地王”的“地王”

山東省濟南市，龍洞旁邊，300畝土地17.8億元，每畝價格594萬元，雖然競爭激烈，但該宗土地并非年內(nèi)單價成交價格最高的。在11月13日成交的10宗土地中，就有一宗土地單價超過600萬。不過，業(yè)內(nèi)人士根據(jù)其規(guī)劃容積率計算得知，該宗土地樓面地價約為6711元/平方米，這是今年內(nèi)成交住宅用地中樓面價最高的一宗。

業(yè)內(nèi)人士介紹，該宗土地容積率并不高，加上位置靠近全運村等高端項目，非常適合做洋房、多層和別墅等產(chǎn)品，而這類產(chǎn)品在這一位置價格普遍都在萬元以上，甚至高達2萬元，所以利潤空間相比建設高層地塊要高出很多。

“我們在拿地前就是想做洋房和多層等產(chǎn)品，從實際結果看，這個價格不高，在這個位置，每平米成本控制在1.1萬元以內(nèi)就有得賺?！币患覅⑴c拿地企業(yè)的負責人介紹。

山東世聯(lián)總經(jīng)理朱江分析認為，144輪競價與這宗土地的特點有關。該地塊位于龍洞片區(qū)，距離濟南高端社區(qū)海爾綠城全運村較近，除了優(yōu)越的地理位置之外，其1.0-1.33的地上容積率也是引發(fā)競爭的主要因素。

“根據(jù)容積率計算，未來很有可能建成花園洋房等高端住宅。”朱江分析，該地塊的“熱搶”在土地市場沒有代表性，但是受限購、限貸等政策松綁的影響，土地市場也出現(xiàn)了回升跡象。

據(jù)了解，上一次濟南土地市場如此“熱鬧”，還是年初魯能、中海、萬科三巨頭搶奪S103線附近地塊，經(jīng)過77輪競價后山東魯能亙富開發(fā)有限公司以總價17.05億元奪魁。

這宗土地的成交過程創(chuàng)下了今年以來拍賣形式、競價次數(shù)、競拍企業(yè)、加價幅度、樓面地價等多個“第一”，激烈的競價過程讓不少人以為這塊地要創(chuàng)下新的年度“地王”，但從成交價格看，每畝594萬元的價格被參與拿地企業(yè)普遍認為“并不高”。

“這塊地的價格明顯低于我們此前預期，原來我們預計會以18.5億的價格成交，而且整個過程也沒有想象中的長?！币患覅⑴c競拍的企業(yè)負責人介紹說，這一價格還不如此前成交的位于華陽路附近的一宗土地。

“如果這塊地在去年競拍，在那種市場形勢下，拍個七八百萬的價格很正常。”一家一線房企山東公司投資部負責人認為。

對于出現(xiàn)這種情況的原因，記者采訪的各房企拿地負責人均表示，這與目前的市場形勢有關，雖然限貸限購放開，但目前的市場形勢讓企業(yè)拿地依然“謹慎”。該宗土地的激烈競價與地塊自身的特殊性有關。

而相關的成交結果也能夠說明企業(yè)拿地的謹慎態(tài)度。在11月14日掛牌截止的另外兩宗土地，最終因為無人報名而流拍。

總體來看，今年濟南的土地市場供應量比較充足。12月12日，濟南市國土資源局又發(fā)布華山片區(qū)4宗土地的掛牌出讓公告，總面積達到62萬平方米，約合932畝。

在這一輪土地競拍中，更值得注意的是原魯能日和地塊，據(jù)悉，經(jīng)過38輪的競價，該地塊被編號為24855457的競買人以4億元成交，折合樓面地價2427元/平方米，這是濟南第二塊在網(wǎng)上成交的土地。有業(yè)內(nèi)人士透露，24855457的競買人為恒大地產(chǎn)，上述龍洞300畝地塊，也是由其出資拿下。

外來房企奪地王

近年來，濟南市房地產(chǎn)市場各年度的排行榜上，外來房企的名字出現(xiàn)的越來越頻繁。雖然榜單中的不少名字頻繁更迭，但總有三個不會改變，那便是中海、恒大和綠地，這三個最早進入濟南的房企早已經(jīng)成為了濟南房地產(chǎn)市場的領頭羊。從今年上半年的銷售金額銷量排行來看，前十位中有9個為外來房企。

作為擴張的基礎，土地早已成為外來房企競相爭奪的“美餐”。濟南的地王概念早在2004年就有，當時的房地產(chǎn)的社會氛圍沒有現(xiàn)在這般火熱，很多市民都對那個階段的地王沒有概念。濟南的房地產(chǎn)市場在當年處于半封閉、不開放狀態(tài)，所以也給了本地房企一個難得的發(fā)展機會。從2009年開始，隨著外來房企的逐步進入，濟南的樓市秩序被重新洗牌?；厥资晖恋嘏馁u的歷史，地王多數(shù)落入“外來房企”囊中。

眾多知名的外來開發(fā)企業(yè)先后落子，其中一個顯著的特色就是他們更青睞于拿下“大地塊”來進行開發(fā)，以期靠公司以往的開發(fā)經(jīng)驗，重新在這個地塊上按照自己的思路大規(guī)模改造升級，使該地塊可以催生出更多的經(jīng)濟價值。

一線房企來濟特別喜歡用“大”的方針進行開發(fā)，如大地塊、大規(guī)模、大動作等。濟南有很多大規(guī)模的樓盤存在，如陽光100、魯能領秀城、中海國際社區(qū)等，尤其是陽光100項目目前已經(jīng)開發(fā)到了5期。記者發(fā)現(xiàn)除了魯能為本地企業(yè)以外，其余在濟南有大規(guī)模開發(fā)建設的均為省外知名開發(fā)企業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，近5年來，濟南房企銷售排行十強榜單中，外來品牌房企數(shù)量逐年增加，本土房企受擠壓，席位逐年遞減，相對穩(wěn)定的魯能地產(chǎn)和魯商置業(yè)扛起本土大旗。而外來品牌保持上升態(tài)勢，前三強一直在中海、恒大、綠地三家房企中輪回。

在土地市場，分化的情況也異常明顯，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，總體來看拿地動作較大的基本為品牌房企，拿地地塊為優(yōu)質地塊，優(yōu)勢資源開始向品牌房企集中?！爸行∑髽I(yè)的拿地機會越來越少，也就意味著這些企業(yè)在未來2-3年市場份額也會越來越低，最終一部分企業(yè)不得不退出房地產(chǎn)市場，最終整個房地產(chǎn)市場集中度會因此而逐漸提升。”張宏偉表示。

隨著市場化程度的提高和濟南日漸重視的城建，政府希望外來房企可以刺激本地的房地產(chǎn)市場發(fā)展，通過有效競爭來激發(fā)市場潛力。魯商、東拓和魯能等本地知名房企，在一輪輪的市場搏擊中逐漸適應并有效發(fā)展著。2014年的土地首拍，便被魯能以17.05億的價格拍得，本地房企也正以其勃發(fā)的勢頭在市場中“打拼”，希望在未來的土地拍賣中可以看到更多本地房企的身影。

縮減拿地，全面退守一、二線城市

有分析人士表示，清存貨、回現(xiàn)金、少拿地、少開工是房企今年主抓的經(jīng)營指標，因此拿地態(tài)度一直非常保守，且在布局上已全面退守一、二線城市endprint

“雖然一線城市土地成交額創(chuàng)下新的歷史紀錄，但從房企在全國的拿地布局來看，今年4月份以來，20強房企單月拿地總額一直低于去年同期?！庇惺袌龇治鋈耸肯蛴浾咄嘎?，自今年年初杭州樓市首度大幅降價后，多數(shù)房企都一改今年年初定下的擴張計劃，緊急啟動了縮減拿地的保守經(jīng)營模式。

記者根據(jù)中原地產(chǎn)提供的監(jiān)測數(shù)據(jù)獲悉，截至11月底，20強房企購地金額合計為2551億元，與去年同期的4740億元相比，少花了2189億元，同比降幅高達46%。

對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭向記者表示，地價不斷走高壓縮了房企的盈利空間，高價拿地相對風險更大。張旭認為，在樓市整體成交沒有明顯穩(wěn)定回暖前，房企的重點依然是消化庫存回籠資金，由于資金受限，開發(fā)商對投資以及市場預期的態(tài)度仍然趨向謹慎，整體上投資熱情仍舊不高。

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，20家標桿房企購置土地金額已經(jīng)連續(xù)8個月低于去年同期，且從4月份以來，僅有9月份和11月份，其單月拿地金額超過200億元，其余6個月均不足180億元。而從2013年全年來看，20強房企單月拿地金額無一個月低于200億元，最低單月拿地金額紀錄也在230億元以上。

“實際上，拿地節(jié)奏可以看出房企對市場的判斷。從20強房企年內(nèi)在土地市場的表現(xiàn)可以看出，其并不看好樓市明年的發(fā)展。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，但11月份有所變化，標桿房企之前鑒于去庫存壓力而不拿地，但最近部分城市下調土地價格，加上各類救市政策疊加，部分企業(yè)開始抄底拿地。

值得注意的是，20強房企全面縮減拿地開支之際，為了支撐企業(yè)規(guī)模擴張，不得不提前補倉。然而，在資金有限的情況下，到哪些城市布局幾乎可以決定一些房企明年在業(yè)內(nèi)的排位。

鑒于此，與三、四線城市看得見的風險相比，房企為提高安全系數(shù)，更加愿意扎堆一線城市和部分二線城市拿地擴張。

■鏈接

濟南昔日的地王

總價之王

18.16億元，位置：高新區(qū)舜華南路西側、玉頂山南側，拿地企業(yè)：濟南東拓置業(yè)。

單價之王

1.78萬元/平方米，位置：東航三角地，拿地企業(yè)：中石化山東石油分公司。

人氣之王

25家企業(yè)爭奪，位置：山師北街8號院，拿地企業(yè)：山東大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

競拍之王

105輪競價，位置：高新區(qū)舜華南路西側、玉頂山南側拿地企業(yè)：濟南東拓置業(yè)。endprint