李戰(zhàn)軍

核心提示：政府不再單純以房價漲跌來評價調(diào)控結(jié)果，政策重點開始從房價走向保障住房的建設(shè)和分配上。

樓市年年談拐點，今年也不例外。隨意瀏覽網(wǎng)頁新聞，“將手中的房子通通賣掉”、“中國房地產(chǎn)市場即將崩盤”、“歷史性的拐點已經(jīng)出現(xiàn)”等觀點或預(yù)測甚囂塵上，不絕于耳。

可在我看來，中國房地產(chǎn)市場幾乎年年喊苦，但同時又年年過得還不錯。雖然每年叫苦的內(nèi)容都有差異，有變化，聲調(diào)也不一致，但并無本質(zhì)區(qū)別。

不過，中國房地產(chǎn)持續(xù)了近十年的調(diào)控政策，卻是真真正正地迎來了“拐點”：政府行政性調(diào)控之手逐步放下，讓市場對資源配置的決定作用得到充分發(fā)揮，已經(jīng)成為2014年房產(chǎn)政策的主旋律。

房地產(chǎn)業(yè)依舊“常態(tài)化”

2014年，學(xué)界商界都一致不看好房地產(chǎn)這個總挨罵的產(chǎn)業(yè)和市場。其實，這個產(chǎn)業(yè)今年并沒有什么了不起的大事。

以國家統(tǒng)計局公布的2014年1-10月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)作研究分析的基本數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，情況并非像一些“預(yù)言家”所預(yù)估的那樣。

從房產(chǎn)投資數(shù)字看，1-10月比去年同期凈增8527多億元，已達(dá)7.7萬億元，增幅12.4%。雖比2013年回落7個百分點，但在各產(chǎn)業(yè)中依舊增速最快。

同時，目前國內(nèi)商品房、商品住宅銷售仍處于上升通道。1-10月，全國商品房銷售面積8.8億平方米，銷售金額5.6萬億元，較去年同期有所下降，但相比2010-2012年同期數(shù)據(jù)仍有較大增幅。這代表房市仍處在鋸齒上升通道中，得不出面臨崩盤、拐點的結(jié)論。

另一方面，全國商品房和商品住宅待售面積也依然處在可控范圍中。1-10月，全國商品房待售面積5.8億平方米。盡管和去年同期相比有較大增幅，但這個數(shù)量僅夠全國5個月左右的銷售量。

現(xiàn)在很多人認(rèn)為商品房、商品住宅庫存量很高，但他們不清楚住宅銷售的每5套中4套均是期房，這些期房都是經(jīng)過批準(zhǔn)銷售、在建工程、未獲得竣工驗收、未實現(xiàn)銷售的房屋，根本不是真實庫存。

更何況大多城市已取消房地產(chǎn)限購政策，消費信貸規(guī)模和優(yōu)惠力度正逐步加大，改善性需求正有效釋放。多項利好加成下，預(yù)計今年中國房地產(chǎn)市場情況下半年比上半年好，四季度會比三季度好。

“反面案例”表現(xiàn)尚可

很多觀察者并不從宏觀數(shù)據(jù)著眼，而是以溫州、鄂爾多斯這類微觀案例作為唱衰房地產(chǎn)的案例。但我發(fā)現(xiàn)，這些城市的情況并不嚴(yán)峻。

雖然溫州過去三年房價連續(xù)下降，但2013年溫州商品房銷售面積較2012年增長71.2%，增幅位于全國前列。今年1-8月，溫州商品住宅銷售面積較去年同期增幅為21.3%，增幅亦位于全國前列。

而被斥為“鬼城”的鄂爾多斯，經(jīng)過幾年調(diào)整后，其房地產(chǎn)業(yè)的供求關(guān)系也已逐漸穩(wěn)定。

“反面案例”表現(xiàn)尚可，一些主要城市的情況則繼續(xù)樂觀。

進入三季度后，北京二手房成交量連續(xù)三個月保持8000套以上水平，9月份攀升至9109套，環(huán)比上升8.4%，達(dá)到年內(nèi)最高水平。

上海市則在國慶節(jié)后首周新房成交大漲。10月6日-12日，新建商品房成交面積為35.64萬平方米，環(huán)比前一周上漲96.15%。其中，商品住宅成交面積為24.73萬平方米，環(huán)比增長幅度達(dá)到110.11%。

天津市同樣在國慶節(jié)后，新房二手房成交量大漲。10月8日-12日，天津市新建商品住宅日均成交179套，環(huán)比國慶假期的日均成交套數(shù)漲幅高達(dá)95.87%。

蘇州市也在國慶后首周住宅成交反彈。10月6日-12日，蘇州住宅共成交1533套，較前一周增加480套，增幅為45.58%。

調(diào)控政策迎來拐點

本屆政府在房價問題上并未發(fā)表太多言論，可房產(chǎn)價格反而下來了，這代表一個趨勢：政府不再單純以房價漲跌來評價調(diào)控結(jié)果，政策重點從房價走向保障住房的建設(shè)和分配上。

今年推出的調(diào)控政策可以佐證這一觀點：不要求地方政府制定年度房價控制目標(biāo)；不分解保障房建設(shè)配售年度指標(biāo)；不擴大房產(chǎn)稅試點范圍；不追責(zé)地方政府放松限購限貸政策；不實現(xiàn)全局性的房地產(chǎn)權(quán)籍登記；不聯(lián)網(wǎng)各地房地產(chǎn)信息；不阻止房地產(chǎn)企業(yè)兼并、上市、增發(fā)、發(fā)債、海外融資；不出臺新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策……

這些措施已創(chuàng)造了十年來最好的房地產(chǎn)政策環(huán)境。讓行政性政策調(diào)控之手逐步放下，讓市場對資源的配置決定作用得到充分發(fā)揮，已經(jīng)成為2014年房地產(chǎn)政策的主旋律。

不過，這種變化并不被多數(shù)人很快認(rèn)識。因此，很多人包括不少地方政府依然在過去調(diào)控思路的軌道上前行。結(jié)果在宏觀經(jīng)濟下行的背景下，促成了房地產(chǎn)市場的伴隨下行和原先政策的被迫退出。

但這并不妨礙我對房地產(chǎn)未來的樂觀預(yù)計：隨著限購取消基本到位，以及限貸松綁被提上日程，銀行加快投放房貸，市場觀望情緒已在消融。2014年，全國房地產(chǎn)主要經(jīng)濟指標(biāo)不會低于2013年。

一些重點房企將會從市場回暖中受益。譬如限購取消將使改善型產(chǎn)品受益，而重點房企將會調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大中高端產(chǎn)品的銷售量。在我看來，這批房企多數(shù)能完成年度目標(biāo)。（支點雜志2014年12月刊）endprint