張斌斌　周宇檳　汪瑜虹

摘要：在我國人口老齡化日益嚴重的背景下，養(yǎng)老地產的開發(fā)顯得極具意義和必要。將從目前我國的養(yǎng)老地產中主要存在的三種運營模式的比較中分析其各自的優(yōu)劣勢，旨在尋找合適我國市場的模式，為我國“居家養(yǎng)老”式的養(yǎng)老模式提供更好的依據(jù)。

關鍵詞：運營模式；對比

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

文章編號：1672—3198（2014）10—0031—02

1背景

根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告（2013）》指出，2012年和2013年是中國人口老齡化發(fā)展過程中具有重要意義的兩年，我們迎來了第一個老年人口增長高峰。截至2012年底，我國老年人口數(shù)量達到1.94億，比上年增加891萬，占總人口的14.3%，其中80歲及以上高齡老年人口達2273萬人，2013年老年人口數(shù)量將突破2億大關，達到2.02億，老齡化水平將達到14.8%。與此同時，我國老年人口的數(shù)量增長迅速，到2025年之前，我國的高齡老年人口將一直保持年均100萬的增長態(tài)勢。如此巨大的老年人口數(shù)量就為養(yǎng)老地產市場的開辟提供了前提保障。

2運營模式

在我國目前的市場中，養(yǎng)老地產運營模式主要有三種：出租、出售、租售結合。這三種模式在不同情況下有其不同的優(yōu)缺點，然而從一些西方發(fā)達國家的成功例子來看，租售結合的模式是相對比較成功的。例如說，租售模式與美國的養(yǎng)老地產運營模式相類似，在美國，養(yǎng)老地產與保險、地產、養(yǎng)老產業(yè)合三為一，三者緊密地聯(lián)系在一起，保險公司首先買斷養(yǎng)老地產的居住權，然后為公司的客戶提供養(yǎng)老居住服務。在這種模式下，可以帶動行業(yè)內很多企業(yè)的經濟發(fā)展，有助于整個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

下面我們就逐一了解下我國的三種模式。

2.1出租模式

出租模式，是指開發(fā)商在完成整個項目后采用出租的形式為老年人提供一切服務。在出租模式下，往往需要依托其背后非常強大的醫(yī)療服務配套，如果說僅僅出租房產，而沒有很好的醫(yī)療配套，這樣是很難吸引到客戶的。與此同時，開發(fā)商需要全權運營整個項目，對于開發(fā)商而言，各方面的壓力會比較大。

在“出租”模式中最需要開發(fā)商擔憂的是資金鏈，一旦資金鏈出現(xiàn)問題就會影響整個項目，整個資金鏈中不僅僅只是項目建設費，還包括項目后期運營管理費用，而這類項目的投資回收期較長，資金回籠較慢。一個采用出租模式的項目需要長期運營，才能保持其功能運轉。在目前這個以“金錢為主導”的地產行業(yè)來說，很少有開發(fā)商可以承受如此巨大的資金壓力和市場風險，政府的一些福利性項目會嘗試這種模式。

2.2出售模式

出售模式是開發(fā)商們最喜歡的一種模式，開發(fā)商在整個項目建成之后通過一次性將地產出售，可以在短時間內回收資金，承擔的風險也相對較小。開發(fā)商也不需要為后期運營擔心，因為當他們在建設完成之后就撤出項目了，后期的配套服務由專門的物業(yè)公司負責。

這種運營模式的對于開發(fā)商而言最大優(yōu)點在于可以快速回收資金，提高資金的利用效率；對于住戶而言，雖然可以擁有70年的產權，擁有配套服務使用權，但是很可能在入住之后并享受不到預期的服務，項目所提供的服務達不到項目前期規(guī)劃，很多方面達不到老年人的要求。這就成為了這種模式下的一個隱藏風險。

換個角度來看，純粹的出售模式和普通商品房的運營方式有何區(qū)別呢。在某種程度上就違背了養(yǎng)老地產帶有的福利性的屬性，反而更偏向于像一種商品，商業(yè)屬性更加明顯。所以這種模式在市場中的存在也存在一定的異議，需要綜合各方面考慮后選擇是否采用這種模式。

2.3租售結合模式

這種模式在我國現(xiàn)前的市場上更加被看好，它既有利于開發(fā)商，也有利于住戶。這種模式中和了“出租”和“出售”兩種模式，出租型養(yǎng)老房產資金回籠慢，而純銷售型又可能帶來入住率低等問題，為了平衡資金壓力與經營管理的矛盾，“租售結合”的模式無疑是最好的選擇。

在這種模式下，開發(fā)商以出售房屋產權，同時將社區(qū)的配套養(yǎng)老設施以出租的方式提供給老年人。綠城集團旗下的烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產業(yè)園、金色年華，北京太陽城，上海親和源養(yǎng)老社區(qū)等眾多養(yǎng)老地產項目均采用了這種運營模式。

開發(fā)商的利潤不僅來源房屋產權的出售，還有來自于后期運營中的服務帶來的經濟效益，這樣的模式促進了整個項目的可持續(xù)發(fā)展，促進資金流通?！颁N售+出租”既有效緩解開發(fā)商的資金壓力，還可讓消費者不再為在后期配套服務的運營等方面擔心，從而解決資本投入與后期盈利的問題。

3三種運營模式的比較

“出售”型便于資金流通，提高了資金的效率。但是這種模式的前提是在要像其他商品房一樣先獲得土地的使用權，在此基礎上附加上適合老年人的設施與服務。老年人擁有了可以在自己家中安享晚年，體現(xiàn)了“居家養(yǎng)老”，給老年人創(chuàng)造了足夠的需求空間；“出租”型需要很好地與項目物業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生等多種服務有序緊密配套起來，這種模式下的項目一般會得到政府部門的支持，得到優(yōu)惠政策支持，然而這種模式需要開發(fā)商在軟硬件上一次性投入大量資金，資金回收期長。在穩(wěn)定的運營下，這類項目可以給老年人提供持續(xù)的高質量的養(yǎng)老服務；“租售結合”這種模式相對以上兩種模式而言相對比較靈活，出售商品房的同時出租相關配套服務，可以在較短時間內時間資金的回籠，又可以實現(xiàn)項目可持續(xù)發(fā)展。就目前而言，“租售結合”這種模式的項目更加符合盈利和可持續(xù)的選擇。

不同的模式會從不同的角度給我們的老年人帶來優(yōu)質的服務，有的以生活方式為依據(jù)，有的以養(yǎng)老需求為依據(jù)，有的以養(yǎng)老結構為依據(jù)?？偠灾覈酿B(yǎng)老地產運營模式正在朝著更加合理、完善的方向發(fā)展。

4結語

今天的中國，人口老齡化將迎來非常嚴峻的局面。只有不斷完善我們的養(yǎng)老體制，才能更好的迎接老齡化給我們帶來的挑戰(zhàn)。養(yǎng)老地產作為我國養(yǎng)老事業(yè)中重要的一部分，只有找到適合我國國情的運營模式，才能保證養(yǎng)老地產健康、可持續(xù)發(fā)展。

養(yǎng)老作為一個非常重要的社會民生問題，養(yǎng)老地產不僅僅是為了滿足老年人的居住需求，更多的是為老年人提供良好、優(yōu)質的養(yǎng)老服務，讓老年人有一個美好的晚年生活。

參考文獻

[1]吳玉韶.中國老齡事業(yè)發(fā)展報告（2013）[OL].[2013227].http：//www.cncaprc.gov.cn/jianghua/22341.jhtml.

[2]紀曉嵐，季正琦.我國養(yǎng)老地產發(fā)展模式探索——基于上海與杭州的個案比較[J].中國經貿導刊，2012，（11月中）：811.

[3]馬明，韋顏秋.我國養(yǎng)老地產商業(yè)模式發(fā)展對策研究[J].中國國情國力，2013，（05）：3537.

[4]田菲，于一凡.中國養(yǎng)老地產淺析[J].上海城市規(guī)劃，2013，（03）：103106.endprint

摘要：在我國人口老齡化日益嚴重的背景下，養(yǎng)老地產的開發(fā)顯得極具意義和必要。將從目前我國的養(yǎng)老地產中主要存在的三種運營模式的比較中分析其各自的優(yōu)劣勢，旨在尋找合適我國市場的模式，為我國“居家養(yǎng)老”式的養(yǎng)老模式提供更好的依據(jù)。

關鍵詞：運營模式；對比

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

文章編號：1672—3198（2014）10—0031—02

1背景

根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告（2013）》指出，2012年和2013年是中國人口老齡化發(fā)展過程中具有重要意義的兩年，我們迎來了第一個老年人口增長高峰。截至2012年底，我國老年人口數(shù)量達到1.94億，比上年增加891萬，占總人口的14.3%，其中80歲及以上高齡老年人口達2273萬人，2013年老年人口數(shù)量將突破2億大關，達到2.02億，老齡化水平將達到14.8%。與此同時，我國老年人口的數(shù)量增長迅速，到2025年之前，我國的高齡老年人口將一直保持年均100萬的增長態(tài)勢。如此巨大的老年人口數(shù)量就為養(yǎng)老地產市場的開辟提供了前提保障。

2運營模式

在我國目前的市場中，養(yǎng)老地產運營模式主要有三種：出租、出售、租售結合。這三種模式在不同情況下有其不同的優(yōu)缺點，然而從一些西方發(fā)達國家的成功例子來看，租售結合的模式是相對比較成功的。例如說，租售模式與美國的養(yǎng)老地產運營模式相類似，在美國，養(yǎng)老地產與保險、地產、養(yǎng)老產業(yè)合三為一，三者緊密地聯(lián)系在一起，保險公司首先買斷養(yǎng)老地產的居住權，然后為公司的客戶提供養(yǎng)老居住服務。在這種模式下，可以帶動行業(yè)內很多企業(yè)的經濟發(fā)展，有助于整個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

下面我們就逐一了解下我國的三種模式。

2.1出租模式

出租模式，是指開發(fā)商在完成整個項目后采用出租的形式為老年人提供一切服務。在出租模式下，往往需要依托其背后非常強大的醫(yī)療服務配套，如果說僅僅出租房產，而沒有很好的醫(yī)療配套，這樣是很難吸引到客戶的。與此同時，開發(fā)商需要全權運營整個項目，對于開發(fā)商而言，各方面的壓力會比較大。

在“出租”模式中最需要開發(fā)商擔憂的是資金鏈，一旦資金鏈出現(xiàn)問題就會影響整個項目，整個資金鏈中不僅僅只是項目建設費，還包括項目后期運營管理費用，而這類項目的投資回收期較長，資金回籠較慢。一個采用出租模式的項目需要長期運營，才能保持其功能運轉。在目前這個以“金錢為主導”的地產行業(yè)來說，很少有開發(fā)商可以承受如此巨大的資金壓力和市場風險，政府的一些福利性項目會嘗試這種模式。

2.2出售模式

出售模式是開發(fā)商們最喜歡的一種模式，開發(fā)商在整個項目建成之后通過一次性將地產出售，可以在短時間內回收資金，承擔的風險也相對較小。開發(fā)商也不需要為后期運營擔心，因為當他們在建設完成之后就撤出項目了，后期的配套服務由專門的物業(yè)公司負責。

這種運營模式的對于開發(fā)商而言最大優(yōu)點在于可以快速回收資金，提高資金的利用效率；對于住戶而言，雖然可以擁有70年的產權，擁有配套服務使用權，但是很可能在入住之后并享受不到預期的服務，項目所提供的服務達不到項目前期規(guī)劃，很多方面達不到老年人的要求。這就成為了這種模式下的一個隱藏風險。

換個角度來看，純粹的出售模式和普通商品房的運營方式有何區(qū)別呢。在某種程度上就違背了養(yǎng)老地產帶有的福利性的屬性，反而更偏向于像一種商品，商業(yè)屬性更加明顯。所以這種模式在市場中的存在也存在一定的異議，需要綜合各方面考慮后選擇是否采用這種模式。

2.3租售結合模式

這種模式在我國現(xiàn)前的市場上更加被看好，它既有利于開發(fā)商，也有利于住戶。這種模式中和了“出租”和“出售”兩種模式，出租型養(yǎng)老房產資金回籠慢，而純銷售型又可能帶來入住率低等問題，為了平衡資金壓力與經營管理的矛盾，“租售結合”的模式無疑是最好的選擇。

在這種模式下，開發(fā)商以出售房屋產權，同時將社區(qū)的配套養(yǎng)老設施以出租的方式提供給老年人。綠城集團旗下的烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產業(yè)園、金色年華，北京太陽城，上海親和源養(yǎng)老社區(qū)等眾多養(yǎng)老地產項目均采用了這種運營模式。

開發(fā)商的利潤不僅來源房屋產權的出售，還有來自于后期運營中的服務帶來的經濟效益，這樣的模式促進了整個項目的可持續(xù)發(fā)展，促進資金流通?！颁N售+出租”既有效緩解開發(fā)商的資金壓力，還可讓消費者不再為在后期配套服務的運營等方面擔心，從而解決資本投入與后期盈利的問題。

3三種運營模式的比較

“出售”型便于資金流通，提高了資金的效率。但是這種模式的前提是在要像其他商品房一樣先獲得土地的使用權，在此基礎上附加上適合老年人的設施與服務。老年人擁有了可以在自己家中安享晚年，體現(xiàn)了“居家養(yǎng)老”，給老年人創(chuàng)造了足夠的需求空間；“出租”型需要很好地與項目物業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生等多種服務有序緊密配套起來，這種模式下的項目一般會得到政府部門的支持，得到優(yōu)惠政策支持，然而這種模式需要開發(fā)商在軟硬件上一次性投入大量資金，資金回收期長。在穩(wěn)定的運營下，這類項目可以給老年人提供持續(xù)的高質量的養(yǎng)老服務；“租售結合”這種模式相對以上兩種模式而言相對比較靈活，出售商品房的同時出租相關配套服務，可以在較短時間內時間資金的回籠，又可以實現(xiàn)項目可持續(xù)發(fā)展。就目前而言，“租售結合”這種模式的項目更加符合盈利和可持續(xù)的選擇。

不同的模式會從不同的角度給我們的老年人帶來優(yōu)質的服務，有的以生活方式為依據(jù)，有的以養(yǎng)老需求為依據(jù)，有的以養(yǎng)老結構為依據(jù)。總而言之，我國的養(yǎng)老地產運營模式正在朝著更加合理、完善的方向發(fā)展。

4結語

今天的中國，人口老齡化將迎來非常嚴峻的局面。只有不斷完善我們的養(yǎng)老體制，才能更好的迎接老齡化給我們帶來的挑戰(zhàn)。養(yǎng)老地產作為我國養(yǎng)老事業(yè)中重要的一部分，只有找到適合我國國情的運營模式，才能保證養(yǎng)老地產健康、可持續(xù)發(fā)展。

養(yǎng)老作為一個非常重要的社會民生問題，養(yǎng)老地產不僅僅是為了滿足老年人的居住需求，更多的是為老年人提供良好、優(yōu)質的養(yǎng)老服務，讓老年人有一個美好的晚年生活。

參考文獻

[1]吳玉韶.中國老齡事業(yè)發(fā)展報告（2013）[OL].[2013227].http：//www.cncaprc.gov.cn/jianghua/22341.jhtml.

[2]紀曉嵐，季正琦.我國養(yǎng)老地產發(fā)展模式探索——基于上海與杭州的個案比較[J].中國經貿導刊，2012，（11月中）：811.

[3]馬明，韋顏秋.我國養(yǎng)老地產商業(yè)模式發(fā)展對策研究[J].中國國情國力，2013，（05）：3537.

[4]田菲，于一凡.中國養(yǎng)老地產淺析[J].上海城市規(guī)劃，2013，（03）：103106.endprint

摘要：在我國人口老齡化日益嚴重的背景下，養(yǎng)老地產的開發(fā)顯得極具意義和必要。將從目前我國的養(yǎng)老地產中主要存在的三種運營模式的比較中分析其各自的優(yōu)劣勢，旨在尋找合適我國市場的模式，為我國“居家養(yǎng)老”式的養(yǎng)老模式提供更好的依據(jù)。

關鍵詞：運營模式；對比

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

文章編號：1672—3198（2014）10—0031—02

1背景

根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告（2013）》指出，2012年和2013年是中國人口老齡化發(fā)展過程中具有重要意義的兩年，我們迎來了第一個老年人口增長高峰。截至2012年底，我國老年人口數(shù)量達到1.94億，比上年增加891萬，占總人口的14.3%，其中80歲及以上高齡老年人口達2273萬人，2013年老年人口數(shù)量將突破2億大關，達到2.02億，老齡化水平將達到14.8%。與此同時，我國老年人口的數(shù)量增長迅速，到2025年之前，我國的高齡老年人口將一直保持年均100萬的增長態(tài)勢。如此巨大的老年人口數(shù)量就為養(yǎng)老地產市場的開辟提供了前提保障。

2運營模式

在我國目前的市場中，養(yǎng)老地產運營模式主要有三種：出租、出售、租售結合。這三種模式在不同情況下有其不同的優(yōu)缺點，然而從一些西方發(fā)達國家的成功例子來看，租售結合的模式是相對比較成功的。例如說，租售模式與美國的養(yǎng)老地產運營模式相類似，在美國，養(yǎng)老地產與保險、地產、養(yǎng)老產業(yè)合三為一，三者緊密地聯(lián)系在一起，保險公司首先買斷養(yǎng)老地產的居住權，然后為公司的客戶提供養(yǎng)老居住服務。在這種模式下，可以帶動行業(yè)內很多企業(yè)的經濟發(fā)展，有助于整個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

下面我們就逐一了解下我國的三種模式。

2.1出租模式

出租模式，是指開發(fā)商在完成整個項目后采用出租的形式為老年人提供一切服務。在出租模式下，往往需要依托其背后非常強大的醫(yī)療服務配套，如果說僅僅出租房產，而沒有很好的醫(yī)療配套，這樣是很難吸引到客戶的。與此同時，開發(fā)商需要全權運營整個項目，對于開發(fā)商而言，各方面的壓力會比較大。

在“出租”模式中最需要開發(fā)商擔憂的是資金鏈，一旦資金鏈出現(xiàn)問題就會影響整個項目，整個資金鏈中不僅僅只是項目建設費，還包括項目后期運營管理費用，而這類項目的投資回收期較長，資金回籠較慢。一個采用出租模式的項目需要長期運營，才能保持其功能運轉。在目前這個以“金錢為主導”的地產行業(yè)來說，很少有開發(fā)商可以承受如此巨大的資金壓力和市場風險，政府的一些福利性項目會嘗試這種模式。

2.2出售模式

出售模式是開發(fā)商們最喜歡的一種模式，開發(fā)商在整個項目建成之后通過一次性將地產出售，可以在短時間內回收資金，承擔的風險也相對較小。開發(fā)商也不需要為后期運營擔心，因為當他們在建設完成之后就撤出項目了，后期的配套服務由專門的物業(yè)公司負責。

這種運營模式的對于開發(fā)商而言最大優(yōu)點在于可以快速回收資金，提高資金的利用效率；對于住戶而言，雖然可以擁有70年的產權，擁有配套服務使用權，但是很可能在入住之后并享受不到預期的服務，項目所提供的服務達不到項目前期規(guī)劃，很多方面達不到老年人的要求。這就成為了這種模式下的一個隱藏風險。

換個角度來看，純粹的出售模式和普通商品房的運營方式有何區(qū)別呢。在某種程度上就違背了養(yǎng)老地產帶有的福利性的屬性，反而更偏向于像一種商品，商業(yè)屬性更加明顯。所以這種模式在市場中的存在也存在一定的異議，需要綜合各方面考慮后選擇是否采用這種模式。

2.3租售結合模式

這種模式在我國現(xiàn)前的市場上更加被看好，它既有利于開發(fā)商，也有利于住戶。這種模式中和了“出租”和“出售”兩種模式，出租型養(yǎng)老房產資金回籠慢，而純銷售型又可能帶來入住率低等問題，為了平衡資金壓力與經營管理的矛盾，“租售結合”的模式無疑是最好的選擇。

在這種模式下，開發(fā)商以出售房屋產權，同時將社區(qū)的配套養(yǎng)老設施以出租的方式提供給老年人。綠城集團旗下的烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產業(yè)園、金色年華，北京太陽城，上海親和源養(yǎng)老社區(qū)等眾多養(yǎng)老地產項目均采用了這種運營模式。

開發(fā)商的利潤不僅來源房屋產權的出售，還有來自于后期運營中的服務帶來的經濟效益，這樣的模式促進了整個項目的可持續(xù)發(fā)展，促進資金流通?！颁N售+出租”既有效緩解開發(fā)商的資金壓力，還可讓消費者不再為在后期配套服務的運營等方面擔心，從而解決資本投入與后期盈利的問題。

3三種運營模式的比較

“出售”型便于資金流通，提高了資金的效率。但是這種模式的前提是在要像其他商品房一樣先獲得土地的使用權，在此基礎上附加上適合老年人的設施與服務。老年人擁有了可以在自己家中安享晚年，體現(xiàn)了“居家養(yǎng)老”，給老年人創(chuàng)造了足夠的需求空間；“出租”型需要很好地與項目物業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生等多種服務有序緊密配套起來，這種模式下的項目一般會得到政府部門的支持，得到優(yōu)惠政策支持，然而這種模式需要開發(fā)商在軟硬件上一次性投入大量資金，資金回收期長。在穩(wěn)定的運營下，這類項目可以給老年人提供持續(xù)的高質量的養(yǎng)老服務；“租售結合”這種模式相對以上兩種模式而言相對比較靈活，出售商品房的同時出租相關配套服務，可以在較短時間內時間資金的回籠，又可以實現(xiàn)項目可持續(xù)發(fā)展。就目前而言，“租售結合”這種模式的項目更加符合盈利和可持續(xù)的選擇。

不同的模式會從不同的角度給我們的老年人帶來優(yōu)質的服務，有的以生活方式為依據(jù)，有的以養(yǎng)老需求為依據(jù)，有的以養(yǎng)老結構為依據(jù)?？偠灾?，我國的養(yǎng)老地產運營模式正在朝著更加合理、完善的方向發(fā)展。

4結語

今天的中國，人口老齡化將迎來非常嚴峻的局面。只有不斷完善我們的養(yǎng)老體制，才能更好的迎接老齡化給我們帶來的挑戰(zhàn)。養(yǎng)老地產作為我國養(yǎng)老事業(yè)中重要的一部分，只有找到適合我國國情的運營模式，才能保證養(yǎng)老地產健康、可持續(xù)發(fā)展。

養(yǎng)老作為一個非常重要的社會民生問題，養(yǎng)老地產不僅僅是為了滿足老年人的居住需求，更多的是為老年人提供良好、優(yōu)質的養(yǎng)老服務，讓老年人有一個美好的晚年生活。

參考文獻

[1]吳玉韶.中國老齡事業(yè)發(fā)展報告（2013）[OL].[2013227].http：//www.cncaprc.gov.cn/jianghua/22341.jhtml.

[2]紀曉嵐，季正琦.我國養(yǎng)老地產發(fā)展模式探索——基于上海與杭州的個案比較[J].中國經貿導刊，2012，（11月中）：811.

[3]馬明，韋顏秋.我國養(yǎng)老地產商業(yè)模式發(fā)展對策研究[J].中國國情國力，2013，（05）：3537.

[4]田菲，于一凡.中國養(yǎng)老地產淺析[J].上海城市規(guī)劃，2013，（03）：103106.endprint