劉蔚

新疆奎屯市委黨校 833200

打造和諧物業(yè) 構(gòu)建和諧社區(qū)
——奎屯市物業(yè)管理情況調(diào)研報告

劉蔚

新疆奎屯市委黨校 833200

社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)已成為我市城市管理和社區(qū)建設(shè)中的熱點問題。奎屯市的物業(yè)管理工作取得了一些成績，但仍然存在著突出的瓶頸問題，諸如物業(yè)服務(wù)收費難及業(yè)主自治機構(gòu)組織建設(shè)滯后等。要促進奎屯市物業(yè)管理健康發(fā)展，為居民創(chuàng)造清潔、舒適、優(yōu)美、安全的居住生活環(huán)境，就要各方合作、立足市情、研究對策、強化落實，探索出一條扎實推進物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場化、專業(yè)化、社會化進程的道路。

打造；和諧；物業(yè)；和諧；社區(qū)

為將黨的群眾路線教育實踐活動引向深入，貫徹落實好“訪民情、惠民生、聚民心”的具體要求，也為充分發(fā)揮好黨校作為市委、政府思想庫的作用，奎屯市委黨校組織教科研人員針對近期奎屯市經(jīng)濟社會發(fā)展中的熱點、難點和焦點問題做了廣泛的調(diào)研。在對社區(qū)的調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，社區(qū)物業(yè)管理在發(fā)展中出現(xiàn)的一些問題，因為關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，越來越被各界關(guān)注，成為城市管理和社區(qū)建設(shè)中的熱點問題。

一、奎屯市物業(yè)管理的基本情況

奎屯市物業(yè)管理于2000年開始起步，經(jīng)歷了從無到有，從單一化到多元化的發(fā)展歷程。

（一）物業(yè)管理的現(xiàn)狀

目前，奎屯市有住宅小區(qū)83個，已實施物業(yè)服務(wù)的住宅、商業(yè)小區(qū)有50個，大都集中在市中心區(qū)域內(nèi)，住宅小區(qū)物業(yè)管理的覆蓋率在80%左右；有物業(yè)服務(wù)企業(yè)19家；物業(yè)服務(wù)面積達到346．37萬平方米，其中住宅206．4萬平方米；服務(wù)住戶約3．3萬余戶。

據(jù)調(diào)研，奎屯市社區(qū)物業(yè)管理目前主要有四種方式：一是由物服企業(yè)管理社區(qū)物業(yè)，存在著一個小區(qū)有多家物服企業(yè)服務(wù)的現(xiàn)象；二是由單位代管物業(yè)，這一類型主要是由單位集資投建的小區(qū)；三是業(yè)主自管型；四是無人管理型，這一類型主要是一些配套設(shè)施不完善，不封閉的小區(qū)或是一些平房區(qū)。

（二）物業(yè)管理工作的特點

總體看，目前奎屯市物業(yè)管理工作呈現(xiàn)三個主要特點：一是物業(yè)服務(wù)市場還處于初步階段，物業(yè)管理的市場意識和運行機制尚未形成，市場化程度低；二是物業(yè)服務(wù)總體水平較低，社會對物業(yè)服務(wù)的評價和滿意度較低；三是業(yè)主委員會不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，業(yè)主沒有形成有償服務(wù)的觀念，物業(yè)收費難。

二、存在的主要問題及原因分析

從奎屯市城市住宅規(guī)模和管理現(xiàn)狀看，存在著兩個方面的突出問題，嚴重制約著物業(yè)管理工作的發(fā)展。

（一）物業(yè)服務(wù)收費難

物業(yè)管理收費難是長期困擾物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的老大難問題，已成為制約物業(yè)服務(wù)行業(yè)生存發(fā)展的瓶頸。目前，我市實施物業(yè)管理的小區(qū)中，收費率最高的為95%（只有1家），最低的40%，平均收費率約70%。分析其原因主要是：

1、物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)尚未健全。從整體形勢來看，物業(yè)管理發(fā)展的法制環(huán)境較差，無法適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展。

2、業(yè)主對物業(yè)管理的理念尚未更新。部分業(yè)主對物業(yè)管理在觀念上尚沒有完全接受，只要服務(wù)，不愿付出。

3、物服企業(yè)本身服務(wù)質(zhì)量不高。表現(xiàn)在兩個方面：一是企業(yè)服務(wù)不到位。二是企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高。

4、物業(yè)配套設(shè)施尚不完善。一是新開發(fā)小區(qū)的。對于有些開發(fā)商留下的工程遺留問題，業(yè)主往往要求物業(yè)管理部門負責(zé)解決，如不能解決就拒交物業(yè)費。二是老區(qū)的。較早開發(fā)的小區(qū)受歷史條件的制約，缺乏整體規(guī)劃設(shè)計，出現(xiàn)治安問題多、地下管道易堵塞等問題。這些問題給物業(yè)管理帶來相當(dāng)大的難度，一旦物服企業(yè)無法有效解決，就很容易成為業(yè)主拒交物業(yè)費的理由。

（二）業(yè)主自治機構(gòu)的組織建設(shè)滯后

一是成立業(yè)主委員會難。大部分業(yè)主不熱心參與物業(yè)管理工作，認為出力不討好，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心。二是已成立的業(yè)主委員會形同虛設(shè)。業(yè)主委員會人員素質(zhì)參差不齊，管理能力、解決問題的能力有限，不能認真履行自己的職責(zé)。

三、關(guān)于打造和諧物業(yè)，構(gòu)建和諧社區(qū)的幾點思考

一個社區(qū)就是一個小社會，新時期對于社區(qū)建設(shè)的定位，就是建設(shè)和諧社區(qū)，為社會主義和諧社會的建設(shè)奠定堅實的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)中的一個重要內(nèi)容，打造和諧物業(yè)，對構(gòu)建和諧社區(qū)至關(guān)重要。為提高物業(yè)管理水平，促進奎屯市物業(yè)管理健康發(fā)展，為居民創(chuàng)造清潔、舒適、優(yōu)美、安全的居住生活環(huán)境，提出如下建議：

（一）健全物業(yè)管理政策，加強行政執(zhí)法力度

政府部門要制定物業(yè)管理工作發(fā)展規(guī)劃，完善政策措施，著力解決物業(yè)管理中的具體問題。一要加強法制建設(shè)，在市場準則、行業(yè)規(guī)范、權(quán)利與義務(wù)、糾紛處理、法律責(zé)任等建立約束規(guī)范機制，明確開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主各方的權(quán)、利、責(zé)，對開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主形成一個有效的約束。二要明確專門的執(zhí)法部門，及時調(diào)整物業(yè)管理工作中的各種關(guān)系，加強執(zhí)法力度。三要制定《奎屯市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標準》，負責(zé)對住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費情況實施監(jiān)督，并定期進行檢查和公示，做到透明公開。

（二）完善物業(yè)配套設(shè)施，規(guī)范物業(yè)移交接管程序

1、改善部分老區(qū)的配套設(shè)施。選擇有條件的開放式小區(qū)改建成封閉式小區(qū)，撤小區(qū)建大區(qū)；逐步改善老化陳舊的配套設(shè)施，方便物業(yè)管理。

2、嚴格規(guī)范新建小區(qū)物業(yè)移交接管程序。在住宅小區(qū)規(guī)劃論證階段，就要有物業(yè)管理部門參與，在開發(fā)過程中嚴格按規(guī)定配足配好小區(qū)配套辦公、經(jīng)營用房，增強物業(yè)管理部門的造血功能。

（三）加強物業(yè)管理宣傳，強化業(yè)主自治建設(shè)

1、加強宣傳，增強業(yè)主物業(yè)管理意識。相關(guān)部門要運用各種宣傳方式，使廣大業(yè)主充分認識到搞好物業(yè)管理，不單單是物業(yè)企業(yè)和政府的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作。

2、積極推進業(yè)主委員會建設(shè)。凡入住面積、戶數(shù)達到規(guī)定比例的物業(yè)管理區(qū)域，要及時組織成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成立前或換屆期間，由社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，確保工作正常運轉(zhuǎn)。

建立物服企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)委會的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，定期舉行工作例會，通報物業(yè)服務(wù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的運行維護、衛(wèi)生保潔、綠地養(yǎng)護、專項維修資金使用等基本情況，分析問題，化解矛盾。

（四）加強物業(yè)人員培訓(xùn)，提高管理水平

物業(yè)管理要實施品牌戰(zhàn)略，以品取勝。對物業(yè)管理人員，要不斷加強培訓(xùn)，引導(dǎo)物業(yè)管理人員做好“服務(wù)者”的角色定位，強化服務(wù)意識，引導(dǎo)物業(yè)管理人員工作上要加強創(chuàng)新，減少物業(yè)管理的運行成本，提高社區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。

[1]《奎屯市物業(yè)管理工作實施方案》，2009年4月20日

[2]《物業(yè)管理條例》