張若玉

黑龍江省地方煤炭工業(yè)（集團）總公司 哈爾濱 150001

國有煤炭企業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展研究

張若玉

黑龍江省地方煤炭工業(yè)（集團）總公司 哈爾濱 150001

房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，使得物業(yè)管理工作所面臨的機遇挑戰(zhàn)也越來越多，國有煤炭企業(yè)物業(yè)管理，作為物業(yè)管理領(lǐng)域中重要的組成部分，其管理制度的完善和創(chuàng)新，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著積極地促進作用，但是從目前我國國有煤炭企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，很多問題和弊端還存在，這在很多程度上制約了物業(yè)管理工作的開展，也抑制了房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的增長。因此，立足于實際情況，全面分析導(dǎo)致問題的原因，從而有針對的采取措施，目前國有煤炭企業(yè)物業(yè)管理工作人員工作中的重點。

國有煤炭企業(yè)；物業(yè)管理；發(fā)展研究

房地產(chǎn)業(yè)為我國經(jīng)濟的發(fā)展有著巨大的推動作用，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出更加繁榮的發(fā)展事態(tài)，在這樣的形勢下，市場競爭日益激烈，為了能夠提高企業(yè)核心競爭力，單單保障建筑質(zhì)量已經(jīng)不夠，高品質(zhì)的社區(qū)服務(wù)，也是人們考慮買房的一個重要方面。物業(yè)管理，在我國的興起時間不長，但卻取得了良好的市場效果，由于經(jīng)驗不過，管理措施尚不夠科學(xué)，管理制度也不夠完善，國有煤炭物業(yè)管理企業(yè)，為了能夠擺脫以往舊的管理理念，逐步實現(xiàn)現(xiàn)代化的管理模式，也需要不斷地總結(jié)經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)問題，及時進行解決，借鑒國外先進的管理方法和理論，從而促進其管理水平的提高。文章首先對煤炭企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀以及存在的問題進行分析，進而提出了與其相對應(yīng)的解決對策。

一、煤炭企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

1.思想觀念陳舊。受到以往計劃經(jīng)濟的影響，我國煤炭企業(yè)中的員工常常會認為企業(yè)所提供的福利待遇以及住房等，都是理所當然的，而物業(yè)管理的費用，不應(yīng)該由自己提供，企業(yè)應(yīng)該承擔。實際上，這種方法是完全不對的，同時也非常不利于物業(yè)管理工作的順利開展。

2.規(guī)模小、依賴性強。目前，我國國有煤炭物業(yè)管理公司雖然也都先后進行了改革，但是效果不明顯，并且力度不夠，因此，并沒有實現(xiàn)真正意義上的改革，并且也無法跳出內(nèi)保的圈子，這樣的管理模式無法適應(yīng)市場需求，更加無法參與到市場競爭中去，久而久之，工作人員的工作熱情就會漸漸減少，從而形成非常消極的工作氛圍。

3.市場化程度低。物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)是市場的主體.即企業(yè)化的機構(gòu)——物業(yè)管理公司的生存、發(fā)展完全由市場來決定.誰的管理水平高，服務(wù)質(zhì)量好.費用標準適宜，誰就能生存與發(fā)展.否則就會遭到淘汰。我國的物業(yè)管理公司基本都已企業(yè)化了，其來源主要有四部分：一是房管所改制成立的：二是有自管房的大單位的行政后勤部門改制成立的：三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組建成立的；四是民營的、外資、合資的物業(yè)管理公司。它們?nèi)汲蔀榱擞邢挢熑喂?，表面看已?jīng)符合市場化的要求，但實際上還相差較遠。特別是前兩部分的物業(yè)公司，連基本的政企分開都未做到。煤炭企業(yè)物業(yè)管理公司大多是由房管所改制成立的.物業(yè)管理范圍狹窄、市場發(fā)育不健全、消費觀念落后等，一方面物業(yè)管理部門的收入有限.管理成本大，經(jīng)營積極性不高.缺乏擴張市場占有份額的積極性和競爭力：另一方面職工不愿多交物業(yè)管理費用，對物業(yè)管理部門的服務(wù)需求僅僅建立在“滿足基本需要”的基礎(chǔ)之上.使物業(yè)管理部門的經(jīng)營范圍受到很大限制，經(jīng)濟效益難以提高。

4.專業(yè)化程度低。專業(yè)化要求物業(yè)管理公司要有專門的組織機構(gòu)，有專門的人員配備，有專業(yè)工具配備，最重要的是應(yīng)聘請專業(yè)人員從事專業(yè)工作。雖然煤炭企業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)基本都已成立，但其專業(yè)人員配備參差不齊，基本上是改制前房管所等后勤部門原班人馬.缺乏現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)知識。

5.物業(yè)管理不規(guī)范。規(guī)范化要求，物業(yè)管理公司要依照政府規(guī)定，在有關(guān)部門正式登記注冊，接受審核，依法經(jīng)營：要建立一套完整的、科學(xué)的管理制度、工作標準和服務(wù)程序，以確保服務(wù)質(zhì)量；要主動接受政府部門的指導(dǎo)及業(yè)主委員會的監(jiān)督。

6.物業(yè)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高。服務(wù)觀念不強由于煤炭企業(yè)的物業(yè)管理部門絕大多數(shù)是由原來企業(yè)的房管所等后勤部門改制后成立的，人員組成復(fù)雜，文化程度不高，業(yè)務(wù)不熟練。工作中缺乏競爭意識、服務(wù)意識和責任感，造成了用戶對物業(yè)管理部門服務(wù)意見比較大，甚至經(jīng)常發(fā)生一些服務(wù)糾紛，影響了物業(yè)管理部門的自身形象。

二、國有煤炭企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展的策略

1.深化思想認識，加強組織領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理改革涉及到企業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。因此，企業(yè)的黨政班子成員首先要統(tǒng)一思想，達成共識，步調(diào)一致。要在職工群眾中開展“為什么要進行物業(yè)管理改革”，“如何進行物業(yè)管理改革”的大討論活動，引導(dǎo)職工從企業(yè)長遠發(fā)展和維護自身根本利益的角度，認識物業(yè)管理改革的必然性；要定期召開專業(yè)會議，研究物業(yè)管理改革進展情況，及時分析解決改革過程中出現(xiàn)的問題，要在人、財、物上給予優(yōu)先保證，并嚴格落實工作責任制。各級領(lǐng)導(dǎo)干部要統(tǒng)一思想，步調(diào)一致，為物業(yè)管理改革的順利推行提供堅強的組織保證。

2.突出關(guān)鍵環(huán)節(jié)，深入宣傳發(fā)動。物業(yè)管理改革涉及到千家萬戶，關(guān)系到每一個職工群眾的切身利益，既要穩(wěn)步推行，又要深入細致地做好宣傳發(fā)動和職工群眾的教育引導(dǎo)工戰(zhàn)略研究作。一是要發(fā)揮黨組織優(yōu)勢，集中宣傳，形成氛圍。要對離退休人員、工病亡職工遺屬及困難戶等特殊群體，有針對性地宣傳教育。由于這些人員對上級及本單位的政策了解較少，加之人均收入比較低，因此，對改革的心理承受能力也就比較弱。有關(guān)職能部門要針對這一實際情況，采取召開座談會、到住戶家中座談了解等形式，深入細致地宣傳物業(yè)管理改革的有關(guān)政策，宣傳上級對特殊群體的優(yōu)惠措施，讓他們從心里理解改革、支持改革。

3.廣泛調(diào)查摸底，制定實施方案物業(yè)管理改革方案是否切實可行，是檢驗改革成敗的關(guān)鍵。物業(yè)管理改革的總體目標是：提高物業(yè)收費，變企業(yè)暗補為企業(yè)明補，隨著改革的不斷深入，逐步取消對物業(yè)單位的補貼。因此，企業(yè)要根據(jù)上級深化物業(yè)管理改革的有關(guān)政策和文件精神，結(jié)合本企業(yè)的實際情況，廣泛深入地調(diào)查研究，在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，廣泛討論，反復(fù)論證，制定既符合上級政策，同時，還要針對改革推行過程中遇到的特殊情況，及時研究制定補充規(guī)定和措施，以進一步完善物業(yè)管理改革方案。

4.完善計量設(shè)施，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)計量設(shè)施完善與否，是物業(yè)管理改革能否順利推行的前提條件。有關(guān)職能部門要在對本企業(yè)計量設(shè)施調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，結(jié)合本企業(yè)的實際情況，對達不到計量要求的水表、電表、煤氣表等計量設(shè)施進行核驗、改造和更換，以達到全部安表計量收費的要求。要選拔那些責任心強、工作認真、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的人員組建計量收費小組，對他們加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，嚴格落實崗位責任制并嚴格內(nèi)部考核。

結(jié)束語

想要切實提高國有煤炭物業(yè)管理的工作效率和質(zhì)量，首先就要提高員工總結(jié)經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)問題的能力，相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)也要充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)帶頭作用，積極的進行改革創(chuàng)新，從在發(fā)現(xiàn)問題，解決問題的過程中，完善和改進管理制度與措施。將經(jīng)濟效益好，員工素質(zhì)高的單位作為測試點，將新的制度應(yīng)用其中，積極地做好回訪工作，建立監(jiān)督制度，能夠接受人們的建議和監(jiān)督，從而實現(xiàn)物業(yè)管理的公開性，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)必將迎來更加艱巨的挑戰(zhàn)，面對這樣寫挑戰(zhàn)，物業(yè)管理者要積極應(yīng)戰(zhàn)，做好萬全準備，提高其服務(wù)水平，促進社會和諧發(fā)展。

[1]李維明，李維紅，霍天翔.我國煤炭企業(yè)綜合競爭力評價指標體系研究[J].中國煤炭. 2012(05)

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