■王東波 李 珩

2010年以來，政府加大對公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營的投入，但是，公共住房存量達(dá)到一定規(guī)模后，公租房出租也面臨一些難題，其中租金的定價(jià)機(jī)制是關(guān)鍵問題。大量出現(xiàn)了公租房租不出去主要原因是定價(jià)偏高。如何確定租金成為制度性的難題。天津開發(fā)區(qū)在發(fā)展公租房方面走在了全國前列，其基于市場供求關(guān)系的公租房定價(jià)模式值得借鑒。

天津開發(fā)區(qū)公租房定價(jià)研究

按照《天津市濱海新區(qū)保障性住房建設(shè)與管理暫行規(guī)定》規(guī)定：保障性住房包括廉租性住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和藍(lán)白領(lǐng)公寓。

天津開發(fā)區(qū)的藍(lán)白領(lǐng)公寓作為政府投資配套的基礎(chǔ)設(shè)施，通過政府、國有企業(yè)和民營資本等多種投資主體投入建設(shè)了供不同人群需求的高級人才公寓、白領(lǐng)公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓等，滿足開發(fā)區(qū)企業(yè)員工的入住需求。

瑞達(dá)公寓為開發(fā)區(qū)政府投資興建的白領(lǐng)公寓，于2011年建成投入使用，占地面積約43495.25平方米，總建筑面積227029.68平方米，共有高層公寓樓5棟，商業(yè)樓4棟，公寓樓建筑地上25層。共有4種戶型，其中一居室單人間1104套，一居室雙人間96套，兩居室1277套，三居室835套，共有公寓3312套，可入住人數(shù)6400人。項(xiàng)目配套物業(yè)管理用房、洗衣房、銀行、郵局、餐飲、健身、小型超市、商業(yè)等設(shè)施，公寓室內(nèi)除被褥外所有生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，住戶完全可以做到拎包入住。

（一）瑞達(dá)公寓的出租現(xiàn)狀

瑞達(dá)公寓項(xiàng)目總體定位以企業(yè)中層以上員工（白領(lǐng)）居住為主，為入住者提供一種量身訂做式的公寓鄰里空間，目前公寓租賃的對象主要有：渣打（中國）科技營運(yùn)有限公司、騰訊天津研發(fā)與數(shù)據(jù)存儲(chǔ)中心、天津一汽豐田汽車有限公司、天津開發(fā)區(qū)中軟卓越信息技術(shù)有限公司等。

目前，瑞達(dá)公寓的出租率僅為約15%，出現(xiàn)了大量房屋租不出去的現(xiàn)象，究其原因，租金高是一個(gè)重要的因素。一方面，區(qū)內(nèi)眾多企業(yè)的白領(lǐng)員工有住宿需求，卻因租金問題不得不轉(zhuǎn)向市場尋求價(jià)格低廉的租賃房源；另一方面，較低的入住率導(dǎo)致公寓租金收入不足、運(yùn)營困難，大量的房屋空置也造成了國有資產(chǎn)的閑置。因此，研究并完善其租金的定價(jià)機(jī)制，顯得尤為重要。

（二）房屋租金定價(jià)的幾種方法

房屋租金價(jià)格的定價(jià)方法，主要有下列兩種：

一是租金參照法，就是要參照同地段、同類型房屋的房租來推算房屋租金價(jià)格。再根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同房屋租金。

二是內(nèi)部收益率還原法，是指建設(shè)成本（含稅金）加上預(yù)期利潤（公寓的利潤為零），再根據(jù)財(cái)務(wù)的內(nèi)部收益率來推算房屋租金價(jià)格的定價(jià)方法。

據(jù)了解，瑞達(dá)公寓目前租金價(jià)格的確定，采用的就是第二種方法內(nèi)部收益率還原法，以凈現(xiàn)值法計(jì)算，內(nèi)部收益率按人民銀行公布的5年以上貸款利率6.6%（瑞達(dá)公寓計(jì)算基數(shù)），以40年收回投資計(jì)算。這種租金定價(jià)方式并不合理，主要原因?yàn)椋?/p>

1.房屋僅靠租金來收回成本是不現(xiàn)實(shí)的。以瑞達(dá)公寓周邊的一套100平方米的商品房為例，目前的市場價(jià)格在120萬以上，如果用來出租，月租金約3000元，年收益率僅為2.5%，遠(yuǎn)低于貸款利率6.6%，甚至低于存款利率；而購買房產(chǎn)主要是用來投資，看中它的升值潛力，而不是靠出租來收回投資的。

2.從其他城市保障房運(yùn)營模式來看，藍(lán)白領(lǐng)公寓租金定價(jià)偏高。先解釋一個(gè)名詞：“自體循環(huán)”是指公租房的租金收入足夠滿足利息支出和維護(hù)費(fèi)用，政府除資本金投入外不需要再負(fù)擔(dān)公租房的日常運(yùn)營費(fèi)用。以重慶保障房為例，根據(jù)重慶市政府對于公租房的戰(zhàn)略規(guī)劃，按官方計(jì)算條件，項(xiàng)目運(yùn)營剛好可以滿足“自體循環(huán)”。

建筑房屋本身是保值的，瑞達(dá)公寓40年以后出售房產(chǎn)仍然可以收回本金，因此公寓的租金收入只需要能夠滿足利息支出和維護(hù)費(fèi)用即可，不能將房屋折舊計(jì)入租金價(jià)格。

3.不能體現(xiàn)保障性住房的公益屬性。瑞達(dá)公寓作為白領(lǐng)公寓，屬于保障性住房的范疇，建設(shè)保障性住房主要目的是完善住房供給制度，改善開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境，抑制高額的房價(jià)。保障性住房作為公共產(chǎn)品，是由公共財(cái)政支付，彌補(bǔ)市場機(jī)制不足，解決開發(fā)區(qū)外來人員的住房困難，體現(xiàn)政府提供公共產(chǎn)品的責(zé)任，是一種公益性產(chǎn)品。

（三）以租金參照法測算瑞達(dá)公寓的合理定價(jià)區(qū)間

1.瑞達(dá)公寓目前定價(jià)（含物業(yè)費(fèi)，采暖費(fèi)）（見表1）

2.周邊商品房租賃市場行情（見表2）

3.瑞達(dá)公寓和周邊商品房的優(yōu)劣（見表3）

瑞達(dá)公寓和周邊商品房各有優(yōu)勢，但綜合來看，瑞達(dá)公寓相比商品房的居住社區(qū)在生活設(shè)施和便利條件方面仍然有很多差距。

表1

表2

表3

表4 建議瑞達(dá)公寓合理租金區(qū)間

4.瑞達(dá)公寓租金價(jià)格的合理區(qū)間

（1）通過上述瑞達(dá)公寓目前租金定價(jià)與周邊商品房租賃市場行情的對比，可以發(fā)現(xiàn)：瑞達(dá)公寓目前租金稍高于周邊商品房租賃市場。

（2）參照天津市和全國各大城市保障性住房實(shí)際情況，保障性住房的價(jià)格均低于周邊普通租賃住宅。例如：重慶市公租房租金水平比同區(qū)域商品房租金低40%，天津、北京公租房租金比周邊市場的商品房租金低20%左右。

由此，結(jié)合開發(fā)區(qū)房屋租賃市場的行情，參照天津市類似保障性住房（公租房）的租金價(jià)格，我們建議，瑞達(dá)公寓的合理租金區(qū)間應(yīng)在現(xiàn)有周邊商品房出租價(jià)格基礎(chǔ)上下浮約20%：再綜合面積、朝向等因素，制定不同的租金價(jià)格區(qū)間（見表4）。

建議

第一，在財(cái)政有限的情況下，可以考慮長期的成本平衡原則，不依賴于內(nèi)部收益率還原法的租金收取方式，應(yīng)采用租金參照法，即分析周邊市場商品房租金的合理行情，并結(jié)合其他收入來源彌補(bǔ)。比如商業(yè)配套用房的租金用以彌補(bǔ)公租房的損失，不僅可以為公租房項(xiàng)目獲取長期穩(wěn)定的收益，而且還可以用于貼補(bǔ)平衡公租房項(xiàng)目的收支差額。

第二，實(shí)行差別化租金，應(yīng)當(dāng)根據(jù)每套公寓面積、朝向、樓層等差別而確定不同的定價(jià)，在一個(gè)區(qū)間內(nèi)浮動(dòng)，體現(xiàn)不同樓層、朝向房屋之間的差別。

第三，公寓租金價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)整，應(yīng)該根據(jù)市場供求關(guān)系的變化，每兩年重新調(diào)整一次房屋租金價(jià)格。

參考資料

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