○ 夏心寫

博弈論是研究在策略環(huán)境中如何進(jìn)行決策和采取決策性行動(dòng)的科學(xué)，即指研究多個(gè)個(gè)體或團(tuán)體之間在特定條件下的對(duì)局中利用相關(guān)方的側(cè)路而實(shí)施對(duì)應(yīng)策略的學(xué)科。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的過(guò)度發(fā)展，現(xiàn)在已進(jìn)入一個(gè)非常時(shí)期。本文將近期的房地產(chǎn)制度設(shè)計(jì)視作一個(gè)博弈，將中央政府、地方政府、開(kāi)發(fā)商以及消費(fèi)者視為局中的參與者，以北京市為例從各參與者自身的行為目標(biāo)來(lái)剖析各自在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的利益博弈，分析房地產(chǎn)制度設(shè)計(jì)的難度及其改進(jìn)，并探析未來(lái)房地產(chǎn)制度設(shè)計(jì)的原則和方向。

一、博弈環(huán)境下北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策及效果

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著城市居民收入水平的提高，住房制度的重大變革，一個(gè)有著巨大需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始誕生。以這個(gè)巨大的市場(chǎng)為基礎(chǔ)，在幾十年的時(shí)間里，中國(guó)的房地產(chǎn)以一種超常規(guī)的速度形成并發(fā)展起來(lái)。在經(jīng)歷了20世紀(jì)90年代中后期的調(diào)整后，房屋擺脫了一直以來(lái)的住房分配制度，開(kāi)始走向市場(chǎng)。房地產(chǎn)的市場(chǎng)化走向，使得作為不動(dòng)產(chǎn)的住房通過(guò)市場(chǎng)而盤活。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，10年之間，北京的房?jī)r(jià)上漲了6-10倍。面對(duì)不斷攀升的房?jī)r(jià)，不少學(xué)者和房地產(chǎn)商紛紛拋出所謂市場(chǎng)自由理論，試圖論證其合理性，但是如此巨大漲幅而鮮有下行波動(dòng)的房產(chǎn)價(jià)格，實(shí)質(zhì)已進(jìn)入一個(gè)非理性的區(qū)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格早已偏離商品價(jià)格圍繞商品價(jià)值上下波動(dòng)的價(jià)值論了，房產(chǎn)單靠市場(chǎng)這只手進(jìn)行調(diào)控已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

（一）國(guó)家層面的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

從國(guó)家層面來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控始于1993年，當(dāng)時(shí)調(diào)控的目標(biāo)主要是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱而出臺(tái)的整頓金融秩序的“國(guó)16條”。此后，在1997年，隨著亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)跌入低谷，1998年國(guó)務(wù)院在出臺(tái)以宅業(yè)為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并拉開(kāi)了以取消福利分房為特征“23號(hào)文件”，低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)被激活。2003年國(guó)務(wù)院出臺(tái)“18號(hào)文件”將房地產(chǎn)確立為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入高速發(fā)展期，樓市迅速火爆[1]。

國(guó)家真正以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主要訴求的調(diào)控政策始于2005年。當(dāng)時(shí)，以北京為代表的全國(guó)眾多城市房?jī)r(jià)迅猛上漲，并成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，為此，2006年至2007年間，國(guó)務(wù)院相繼出臺(tái)了“國(guó)八條”、“國(guó)六條”，以及九部委對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化、以“限套”、“限價(jià)”為主的“十五條”。但是，2008年，受世界金融危機(jī)的影響，調(diào)控政策再次松動(dòng)并出現(xiàn)一些刺激樓市的政策，2009年末樓市迅速反彈。基于此，國(guó)家在調(diào)控政策上廢除了2008年的刺激政策，為了遏制房?jī)r(jià)，從2010至2013年，國(guó)務(wù)院相繼出臺(tái)了“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”、“國(guó)五條”。其政策調(diào)控的基調(diào)也從穩(wěn)定房?jī)r(jià)到遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。

（二）北京市的房地產(chǎn)調(diào)控措施

在國(guó)務(wù)院1998年“23號(hào)文件”和2003年“18號(hào)文件”的指導(dǎo)下，截至2008年，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，市場(chǎng)交易活躍，房?jī)r(jià)也連續(xù)十年攀升。2008年金融危機(jī)后，受國(guó)家實(shí)施的一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的優(yōu)惠政策的影響，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年開(kāi)始全面恢復(fù)，并再次迎來(lái)高速發(fā)展。為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格持續(xù)上漲，2010年，北京市政府根據(jù)“國(guó)十條”從四個(gè)方面進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控：一是從資金上限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。如提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地首付比例，增加銀行的存款準(zhǔn)備金，非主營(yíng)房地產(chǎn)央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；二是遏制投資性購(gòu)房。通過(guò)延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)免征年限，提高投資性購(gòu)房交易成本，逼迫投資性購(gòu)房者退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是加大土地供給量的同時(shí)，增大保障性住房用地供應(yīng)量的比例，通過(guò)增大供給來(lái)遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭；四是通過(guò)提高購(gòu)房首付款比例和暫停、差別化信貸政策進(jìn)行限購(gòu)。

2011年，北京市政府又在2010年的基礎(chǔ)上出臺(tái)了“京十五條”，主要內(nèi)容：一是通過(guò)金融貨幣政策和限購(gòu)直接調(diào)控房?jī)r(jià)；二是調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保證保障性住房和中低價(jià)位普通商品住房；三是調(diào)整存量房交易計(jì)稅價(jià)格，通過(guò)稅收調(diào)控市場(chǎng)；四是定期公布和通報(bào)保障性住房和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。

2012年，北京市政府在保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的同時(shí)，出臺(tái)了相關(guān)政策：“十二五”期間，北京市三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應(yīng)住宅用地，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)適房項(xiàng)目用地等相關(guān)政策。

2013年在“新國(guó)五條”背景下，北京市政府出臺(tái)更為嚴(yán)厲調(diào)控措施。在遏制投機(jī)投資性購(gòu)房方面，規(guī)定北京市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的限購(gòu)1套，對(duì)已擁有1套住房的暫停在本市向其出售住房；提高第一套套房和第二套房首付比例，對(duì)第三套以上住房停止貸款；個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按個(gè)人所得20%征收個(gè)人所得稅等稅收政策。在遏制投機(jī)投資購(gòu)房的同時(shí)，繼續(xù)加大普通商品住房土地供應(yīng)和加快保障性住房建設(shè)，增加房屋供給量。

綜上，北京市房地產(chǎn)調(diào)控手段主要集中在:一是控制土地市場(chǎng)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量；二是實(shí)施停貸等差別化住房貸款；三是征收住房交易個(gè)人所得稅率遏制投機(jī)投資購(gòu)房；四是直接限購(gòu)、限價(jià)；五是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)。從以上可以看出，市政府力圖通過(guò)“限”與“供”相結(jié)合遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。但是，這些調(diào)控措施是否取得了預(yù)期成效呢？

（三）從北京市房屋價(jià)格看房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果

如果說(shuō)1993-1996年是北京市政府根據(jù)“國(guó)16條”著手于整頓金融市場(chǎng)秩序，1998年至2003年是執(zhí)行國(guó)務(wù)院“23號(hào)文件”進(jìn)行房改并促進(jìn)宅業(yè)市場(chǎng)化，2003年至2005年是根據(jù)國(guó)務(wù)院“18號(hào)文件”將房地產(chǎn)確立為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)并大力發(fā)展房地產(chǎn)階段的話，那么，2005年是房?jī)r(jià)調(diào)控的真正開(kāi)始。從2005年至今北京的房?jī)r(jià)又究竟如何呢？

圖1 北京房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 資料來(lái)源：作者整理

從路線圖可以看出，2005年至2013年，從普通住宅商品房平均價(jià)格來(lái)看，除2012年有所回落外，北京市普通住宅商品價(jià)格一直保持著強(qiáng)勁的上升趨勢(shì)。盡管2007年至2008年底受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，但由于中央政府40萬(wàn)億的注資，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有受到像國(guó)外一樣巨大的沖擊，房?jī)r(jià)在這段時(shí)間沒(méi)有下跌，而是保持快速上漲趨勢(shì)。2009年至2011年房?jī)r(jià)更是一路飆升，普通住宅商品平均價(jià)格2011年更是每平米達(dá) 21585元。2012年雖然普通住宅商品價(jià)格比2011年下降7.6%，但京四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)高速上漲，成交均價(jià)保持在每平米47122元。2013年，北京房?jī)r(jià)再次高速反彈，甚至遠(yuǎn)超于房?jī)r(jià)最高的2011年。

北京市房?jī)r(jià)鮮有回落，總體情況是在調(diào)控中不斷上漲甚至飆升，這與北京是我國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，人口的集聚、高速工業(yè)化和城市化所引發(fā)的巨大需求、各區(qū)域間巨大的經(jīng)濟(jì)水平差異導(dǎo)致的大規(guī)模的人口流動(dòng)以及對(duì)房產(chǎn)的不理性認(rèn)識(shí)有關(guān)，但房?jī)r(jià)的上漲更重要的還是各利益主體間的博弈使得調(diào)控政策的有效性降低。

二、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中各主體的利益博弈

房地產(chǎn)調(diào)控博弈的并非只有開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者，核心是中央政府與地方政府。博弈方有中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者。樓市調(diào)控對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響不言自明，但對(duì)地方政府的影響更大，因而往往“上有政策、下有對(duì)策”[2]。房?jī)r(jià)的不斷上漲，是各參與者多重博弈的結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是由于各主體間的目標(biāo)行為不一致，從而使得參與者圍繞各自的利益展開(kāi)博弈而影響公共政策。

（一）利益博弈中的中央政府

從中央政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中博弈的行為目標(biāo)來(lái)看，主要有兩個(gè)方面：一是從穩(wěn)定房?jī)r(jià)、繁榮市場(chǎng)的角度出發(fā)關(guān)注房地產(chǎn)的可持續(xù)、平衡和有序發(fā)展；二是從民生角度考慮使“居者有其屋”。為此，中央政府的基本思路是把房地產(chǎn)的民生性與消費(fèi)性分開(kāi)，并將二者作為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。在行為措施上是“限”與“供”相結(jié)合：一方面是通過(guò)宏觀調(diào)控試圖將房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)投資型購(gòu)買者向普通消費(fèi)型轉(zhuǎn)變，其主要目的是讓房?jī)r(jià)回歸理性，使投資投機(jī)型消費(fèi)者從住房需求中逐漸釋放出來(lái)，擴(kuò)大內(nèi)需；另一方面是力圖通過(guò)增加政策性住房土地供用量，加快保障房的建設(shè)，使居者有其屋，保障民生[3]。

（二）利益博弈中的地方政府

地方政府作為中央政策的實(shí)施者和謀求地方財(cái)政收入最大化的城市管理者，在原則上既要與中央的調(diào)控政策保持一致，同時(shí)又出自對(duì)身利益的考量，更關(guān)注于房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的財(cái)政收入和GDP的增長(zhǎng)。歷年的事實(shí)也證明，地方政府正是借助于房地產(chǎn)這個(gè)杠桿，撬動(dòng)了大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施，加快了當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)，躍升了當(dāng)?shù)爻鞘谢倪M(jìn)程。為了保證這個(gè)“杠桿”能夠繼續(xù)發(fā)揮功效，地方政府就得保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地需求的不斷增加，而要保證土地需求增加，就得保證房?jī)r(jià)不斷上升。正是在這樣的境況下，中央政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性遭受到弱化，地方政府往往成了房?jī)r(jià)上漲的主要推手。出于地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，在不超過(guò)大原則的情況下，中央政府對(duì)地方政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)行為有時(shí)也顯得愛(ài)莫能助。當(dāng)然，從地方政府來(lái)說(shuō)，地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的助推作用也必須自覺(jué)地控制在一定限度內(nèi)，一是中央政府的大原則不可突破，二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展符合中央政府與地方政府二者的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，否則，泡沫破裂對(duì)雙方都是不利的。

（三）利益博弈中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為追求超額利潤(rùn)的房屋生產(chǎn)者，其行為目標(biāo)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化和占有更大的市場(chǎng)份額。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是為了更好地獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益。從地方政府來(lái)說(shuō)，需要與房地產(chǎn)商進(jìn)行土地交易獲得土地出讓金來(lái)撬動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展，需要通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)獲取稅賦，需要通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與地方政府利益有限范圍內(nèi)的一致性，使得二者有限結(jié)盟，共同獲益[4]。于是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條時(shí)，地方政府對(duì)中央政府調(diào)控政策進(jìn)行選擇性執(zhí)行，或是上有政策，下有對(duì)策，通過(guò)各種方式以鼓勵(lì)房產(chǎn)商加大投入，而房產(chǎn)商根據(jù)政策信息，適時(shí)介入投資，以期在市場(chǎng)回暖時(shí)獲利。也正是由于地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共謀，從而影響中央政府宏觀政策的調(diào)控效果。

（四）利益博弈中的消費(fèi)者

房地產(chǎn)商與消費(fèi)者之間的交易是房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系中最核心的部分。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者來(lái)看，消費(fèi)者分為居住性消費(fèi)者和投機(jī)性消費(fèi)者。居住性消費(fèi)者是否購(gòu)買房屋需同時(shí)達(dá)到兩個(gè)條件：一是購(gòu)買需求，二是具有購(gòu)買能力。居住性消費(fèi)最大的目標(biāo)是用最低的價(jià)格獲得最大的效用；而對(duì)于投機(jī)性消費(fèi)者，不但希望房地產(chǎn)價(jià)格上漲，而且還要想方設(shè)法制造房地產(chǎn)價(jià)格上漲的氛圍。因?yàn)?，如果預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格下跌或不變，投機(jī)性消費(fèi)者將減少房地產(chǎn)的購(gòu)買或退出房地產(chǎn)市場(chǎng)[5]。為此，投機(jī)性消費(fèi)者是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的重要因素，但不是構(gòu)成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根本原因，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根本原因還是居住性消費(fèi)者對(duì)房屋的剛性需求和房地產(chǎn)商的市場(chǎng)勢(shì)力。

縱觀歷次政府的房地產(chǎn)調(diào)控思路可以發(fā)現(xiàn)，由于各利益群體之間的相互博弈，政府既想調(diào)控房地產(chǎn)又想不傷害GDP增長(zhǎng)，既想控制房?jī)r(jià)上漲又不想觸及政府自身以及開(kāi)發(fā)商、已購(gòu)房者等主體的利益，為此，采用的是帶有投機(jī)性的“中庸思維”，采取的是相對(duì)“保守療法”。

三、多方博弈困局中的策略改進(jìn)難度

綜上述可以看出。房地產(chǎn)調(diào)控中的地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中央政府與地方政府、各集團(tuán)利益訴求的差異、居民閑置資本及通漲的物價(jià)壓力和有限的投資渠道，使得房地產(chǎn)制度設(shè)計(jì)的難度日益顯現(xiàn)。

第一，隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的不斷加大，依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正面臨著增速的回落。盡管一個(gè)國(guó)家的發(fā)展與一個(gè)行業(yè)的發(fā)展如此緊密實(shí)屬罕見(jiàn)，但不可否認(rèn)的是房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)已成事實(shí)。歷年來(lái)重經(jīng)濟(jì)輕民生的政績(jī)導(dǎo)向使得房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“領(lǐng)頭羊”的角色，成為GDP增長(zhǎng)的源頭和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)相關(guān)資料顯示，2008年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率保持2個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超10%。2010年房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為14.7%，拉動(dòng)GDP1.35個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)還帶動(dòng)50多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及千千萬(wàn)萬(wàn)的就業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和以鋼鐵、水泥等為代表的制造業(yè)是中國(guó)GDP增長(zhǎng)的雙引擎。當(dāng)前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會(huì)擠出房地產(chǎn)泡沫，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展來(lái)說(shuō)是有利的，但同時(shí)將影響更多的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的生存和發(fā)展，從而加速經(jīng)濟(jì)下滑。為此，制度設(shè)計(jì)的難度在于如何保持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不變的情況下，使房?jī)r(jià)回歸理性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，不傷及經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。

第二，地方政府的財(cái)源問(wèn)題。近兩年來(lái)，針對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房?jī)r(jià)中涉及到向各級(jí)政府交納的稅費(fèi)一共七大類具體37項(xiàng)，占整個(gè)房屋銷售金額的70%；《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道，由于全國(guó)各省市收取標(biāo)準(zhǔn)不一樣，企業(yè)負(fù)擔(dān)并不完全一樣，向各級(jí)政府交納的稅費(fèi)平均水平占到賣房款項(xiàng)的50%以上；全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)顯示最低，北京市流向政府的份額為42.42%。不管這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如何，土地出讓金等稅費(fèi)是地方政府財(cái)政收入主要來(lái)源，是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的支撐卻是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，必然影響到依賴土地交易和各種稅賦來(lái)撬動(dòng)的地方經(jīng)濟(jì)，而目前又尚沒(méi)有其他成熟的稅收能夠替代它，地方政府的財(cái)源問(wèn)題將面臨巨大困境。誠(chéng)然，也有不少學(xué)者提出征收房產(chǎn)稅將是對(duì)城市財(cái)政的有力補(bǔ)充，不可否認(rèn)的是，征收房產(chǎn)稅對(duì)政府增加稅收的確是幫助的，但第一，房產(chǎn)稅的合理合法性有待商榷；第二，房產(chǎn)稅將挑戰(zhàn)地方財(cái)政的公共性和透明性；第三，房產(chǎn)稅雖可以彌補(bǔ)財(cái)政不足，但對(duì)抑制房?jī)r(jià)的效果還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)泡沫不只是投機(jī)這一只黑手推動(dòng)，中國(guó)改革開(kāi)放30年，民間積累了大量財(cái)富，但卻沒(méi)有好的投資渠道，征稅只能進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，從而又會(huì)陷入房地產(chǎn)熱的怪圈。

第三，房地產(chǎn)制度設(shè)計(jì)的阻力雖說(shuō)最大來(lái)自于地方政府，但并不僅限于地方政府。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、城市中的富裕階層及擁有多套房產(chǎn)的普通民眾等都成為制度設(shè)計(jì)的阻力。從房地產(chǎn)商來(lái)看，從行業(yè)龍頭性或區(qū)域性龍頭公司的股東構(gòu)成明顯可以看到行政營(yíng)運(yùn)的身影，如萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等許多重要的地產(chǎn)公司后面都有其行政部門作為堅(jiān)實(shí)的“后盾”，這些大股東已形成強(qiáng)勢(shì)的利益集團(tuán)，影響政策的制定和實(shí)施；從銀行來(lái)看，房地產(chǎn)近80%的資金是通過(guò)銀行借貸的，銀行與房地產(chǎn)商已經(jīng)形成“銀企共同體”，在這種情況下，要整治房地產(chǎn)，顯然是難上加難；從房產(chǎn)投機(jī)商及為了保值增殖的眾多房產(chǎn)投資者來(lái)看，由于房地產(chǎn)調(diào)控觸及到利益的再分配，為了保護(hù)自己的既得利益通過(guò)各種途徑影響房地產(chǎn)政策的制定以及實(shí)施。正因?yàn)檫@些阻力的存在，政策的多次調(diào)控“組合拳”象是打在棉花上。隨著改革的進(jìn)一步深入，利益阻力也日益深化，改革調(diào)控的阻力與利益觸動(dòng)將非常之難。

第四，金融業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，民眾缺乏投資渠道。經(jīng)過(guò)30多年的改革開(kāi)放，民間資本迅速積累，民眾儲(chǔ)蓄和閑置資本缺乏有效的投資渠道，被動(dòng)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求保值增值，使得閑置資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大的投資需求。民眾把錢存進(jìn)銀行，但利息低，甚至負(fù)利率；買股票，股市長(zhǎng)期不景氣；買黃金，看不清漲跌行情。正是基于此，10余年來(lái)，唯有房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，可以起到保值增值的作用，也因而成為重要的投資品。越是一線城市、越是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，投資需求比例越高，政府只有通過(guò)限購(gòu)來(lái)進(jìn)行控制。然而，靠限購(gòu)來(lái)抑制投資性需求，僅僅是治標(biāo)，治本則需要發(fā)展資本市場(chǎng)，開(kāi)辟民眾投資渠道，引導(dǎo)投資方向，通過(guò)疏堵結(jié)合、以疏為主才能達(dá)到標(biāo)本兼治。

房地產(chǎn)調(diào)控面對(duì)的不是一成不變的供求雙方的簡(jiǎn)單博弈，而是多個(gè)參與者之間的動(dòng)態(tài)博弈。如果因?yàn)橥顿Y過(guò)熱而銀根緊縮，因土地開(kāi)發(fā)過(guò)度而停止審批，因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而增加稅收限制交易，這種政策或許短期效果明顯，但對(duì)于長(zhǎng)期來(lái)看，有害無(wú)益。政策調(diào)控的目標(biāo)要保持確定性、連續(xù)性、協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)制度是不可能一蹴而就的，現(xiàn)階段的中國(guó)更是如此，不能夠更不允許。未來(lái)房地產(chǎn)制度的改進(jìn)需要圍繞如何平衡各方的利益而進(jìn)行。即，既能繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，又能使房地產(chǎn)業(yè)有序平穩(wěn)發(fā)展；既能拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又能保證房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性；既能保障居住性消費(fèi)者剛性需求，又能引導(dǎo)投機(jī)性消費(fèi)者的過(guò)度需求。

四、困局突破：房地產(chǎn)制度設(shè)計(jì)的路徑選擇

（一）我國(guó)未來(lái)房產(chǎn)制度設(shè)計(jì)的原則

無(wú)論我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)如何走勢(shì)，中央政府和地方政府把握房地產(chǎn)良性制度的原則不能丟[6]。一是以民生為本的原則不能去。以民生為本是房地產(chǎn)市場(chǎng)各利益主體矛盾協(xié)調(diào)的根本原則。因?yàn)椋课莩司哂斜Ｕ先祟愖罨镜纳鎸傩酝?，還具有一定程度的公共物品屬性。而改善人居條件、保障社會(huì)成員擁有適宜的住房，實(shí)現(xiàn)“住有其居”是政府的職責(zé)；住房問(wèn)題關(guān)乎著國(guó)家的長(zhǎng)治久安，要實(shí)現(xiàn)國(guó)家的長(zhǎng)治久安，就要保證人們能夠“安居樂(lè)業(yè)”，而能夠“樂(lè)業(yè)”的前提是“安居”。二是恢復(fù)市場(chǎng)機(jī)制的原則不能丟。房地產(chǎn)市場(chǎng)既不能完全市場(chǎng)化，同時(shí)也不能完全政府化。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度設(shè)計(jì)僅應(yīng)是針對(duì)市場(chǎng)無(wú)力進(jìn)行自我調(diào)節(jié)的領(lǐng)域來(lái)展開(kāi)。調(diào)控的目的，不是干擾經(jīng)濟(jì)，也不是對(duì)市場(chǎng)的參與主體進(jìn)行行政指令，而應(yīng)當(dāng)是以彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的不足與缺陷為限度，促進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制的恢復(fù)與完善。三是保持房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的原則不能丟。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，各利益主體在不同利益目標(biāo)的追求下，使房地產(chǎn)政策在一定程度上偏離了健康發(fā)展的軌道。首先，房地產(chǎn)的高額利潤(rùn)吸引更多的人進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，擠占了其它部門尤其是工業(yè)部門的資金，不利于工業(yè)的發(fā)展，難以解決農(nóng)村勞動(dòng)業(yè)就業(yè)問(wèn)題；其次，我國(guó)的基本國(guó)情是居民平均收入水平偏低。只有讓大多數(shù)城鎮(zhèn)居民進(jìn)入市場(chǎng)參與住房消費(fèi)，才能形成以居住消費(fèi)為主的健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。四是相關(guān)主體利益平衡的原則不能丟。政策要保障各級(jí)政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)消費(fèi)者之間的利益均衡。通常情況下，中央政府出臺(tái)政策時(shí)考慮的是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的狀況，而各地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)水平差異，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出不同的特征，地方政府往往要考慮自身的利益，這樣導(dǎo)致政策從中央向地方的傳遞過(guò)程中由于多方的博棄而使得執(zhí)行效果大打折扣。因此，要保證政策的實(shí)施效果，需要權(quán)衡好房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體各方利益，尋找最佳的平衡點(diǎn)。

（二）我國(guó)未來(lái)房產(chǎn)制度設(shè)計(jì)的方向

其一，消減房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)功能，使房地產(chǎn)回歸居住

的屬性。既要把房地產(chǎn)作為重要產(chǎn)業(yè)去發(fā)展，又不能長(zhǎng)期過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控制度設(shè)計(jì)：一是要適度消減房屋的經(jīng)濟(jì)功能，轉(zhuǎn)變土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴，容忍經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度適當(dāng)放緩；二是要讓房屋回歸居住的屬性。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房子越來(lái)越被更多的人視作金融投資產(chǎn)品，大大偏離了其應(yīng)有的屬性。這就要求防止把房子作為投資牟利的工具，抑制為賣而買、離開(kāi)房屋本身的有用性而單純追求價(jià)值增值的需求。其二，轉(zhuǎn)換政府職能，使政府退出利益相關(guān)方角色。政府的職能應(yīng)該是提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)。但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，政府是最大的受益者。作為市場(chǎng)監(jiān)管者的政府，一方面約束市場(chǎng)各方參與者的行為，另一方面又是市場(chǎng)參與者，而且是不受約束的市場(chǎng)參與者，同時(shí)還是市場(chǎng)發(fā)展的受益者，存在受利益驅(qū)動(dòng)濫用權(quán)力的現(xiàn)象。為此，政府需要轉(zhuǎn)換職能，履行市場(chǎng)監(jiān)管而非參與、退出收益者的角色。其三，拓寬途徑增大供給，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量。盡管中央政府一直倡導(dǎo)并著力實(shí)施增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，但住房保障體系仍不完善，政策支持力度也有待提高。未來(lái)的房地產(chǎn)制度設(shè)計(jì)，一是尚需進(jìn)一步調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，使低端有保障、中端有支持，滿足市場(chǎng)剛性需求；二是降低二手房稅賦，釋放二手房源，增加二手房在市場(chǎng)中的投放量，通過(guò)增加供給抑制房地產(chǎn)上漲過(guò)快。其四，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收體系，通過(guò)稅賦抑制投資性需求。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和稅負(fù)結(jié)構(gòu)不盡合理，稅收調(diào)節(jié)功能交叉與缺位并存，開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)相對(duì)較高，保有環(huán)節(jié)使用成本較低，使房地產(chǎn)保值增值的特性滋生了很大的投機(jī)性需求。為此，需要完善稅制，優(yōu)化稅負(fù)結(jié)構(gòu)。這樣，既可以使地方政府財(cái)政收入有穩(wěn)定可靠的來(lái)源，又可以提高投機(jī)性消費(fèi)者持有房屋的成本，縮小其利潤(rùn)空間，從而提高房屋的使用效率，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)。

[1]易憲容：《當(dāng)前我國(guó)樓市利益主體的博弈分析》，《中共中央黨校學(xué)報(bào)》2009年第4期。

[2]申艷：《房地產(chǎn)公共政策制定過(guò)程中的利益博弈分析》，《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)》2008年第7期。

[3]廖梅杰、何晟穎：《公共政策制定過(guò)程中的利益博弈分析》，《遼寧行政學(xué)院學(xué)報(bào)》2011年第1期。

[4]陳國(guó)治：《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體博弈分析與政策選擇》，中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)博士學(xué)位論文，2010年5月。

[5]李永前：《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)利益主體矛盾及協(xié)調(diào)機(jī)制研究》，中央民族大學(xué)博士學(xué)位論文，2010年3月。

[6]王新強(qiáng)：《公民理性、政府善治與國(guó)家治理現(xiàn)代化》，《湖北行政學(xué)院學(xué)報(bào)》2014年第3期。