華玉燕，徐旭初

(安徽財經(jīng)大學(xué)，安徽 蚌埠 233030）

我國保障房來源以新建為主，保障房來源渠道過于單一?！笆濉逼陂g3600萬套保障房建設(shè)任務(wù)十分艱巨，給政府財政帶來了巨大的資金壓力。為了改變這一局面，減輕財政壓力，有必要從根本上優(yōu)化保障房來源結(jié)構(gòu)[1－2]。

當(dāng)前學(xué)者們對于保障房來源結(jié)構(gòu)優(yōu)化的研究以理論分析為主，分析保障房來源渠道拓展的必要性，鮮有從整個住房市場的角度研究保障房來源結(jié)構(gòu)優(yōu)化的必要性與可行性[3]。由于保障房是整個住房市場的一部分，保障房來源結(jié)構(gòu)優(yōu)化有必要建立在整個住房市場供求分析的基礎(chǔ)之上。本文從整個住房市場供求狀況入手，研究我國保障房來源結(jié)構(gòu)的優(yōu)化路徑。

1 中國城鎮(zhèn)住房供求均衡分析

1.1 住房需求測算

1.1.1 住房需求的界定 經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的住房需求是指一定價格水平下，消費(fèi)者有意愿且有能力購買的住房數(shù)量，強(qiáng)調(diào)住房購買能力。傳統(tǒng)意義上的住房需求所涵蓋的內(nèi)容較為寬泛，包括自住需求以及投資投機(jī)性需求等。本文所研究的住房需求不同于經(jīng)濟(jì)學(xué)形而上的需求，也不同于傳統(tǒng)意義上寬泛的住房需求。本文測度的是一種“住房需要”，即凡是新增的城鎮(zhèn)人口都會產(chǎn)生相應(yīng)的住房需求，這種需求不是購買需求，只有當(dāng)居民收入達(dá)到一定水平，產(chǎn)生相應(yīng)購買能力的時候，才形成真實(shí)的購買需求，這部分住房需求由商品房市場予以滿足。而當(dāng)購買能力欠缺時，其住房需求只能依靠非完全市場，由保障房彌補(bǔ)這部分需求缺口。

本文在測算中國城鎮(zhèn)住房需求總量時，堅持“以人為本、居者有其屋”的原則，測算為滿足城鎮(zhèn)常住人口基本住房需要，保證每個家庭都有居所，需要多少套房屋。在這種假定背景下，本文的住房需求僅指城鎮(zhèn)居民自住需求，對于改善性住房需求、投資投機(jī)性需求，以及由于城鎮(zhèn)動遷產(chǎn)生的住房需求不予考慮。改善性需求一般是通過“小房換大房”實(shí)現(xiàn)，房屋的面積產(chǎn)生變化，或者是由偏僻地段換到區(qū)位更好的地段，諸如此類的改善性需求不改變總的房屋套數(shù)，因而對本文測算的住房需求不產(chǎn)生影響。投資投機(jī)性住房需求已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了本文對于住房需求的界定。由于城鎮(zhèn)動遷產(chǎn)生的需求，是原有房屋滅失的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的住房需求，由于人口數(shù)量未變動，同樣不改變總的住房需求套數(shù)。

1.2 住房需求測算方法

住房需求的定量測算方法主要有回歸方法、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、線性遞推等。回歸方法以全國商品房銷售量作為住房需求的替代變量，選擇住房需求的主要影響因素納入模型，建立相應(yīng)的線性方程，據(jù)此預(yù)測未來年度住房需求狀況。由于住房需求受多方面因素的影響，而且具有非線性，運(yùn)用傳統(tǒng)的回歸方法測算住房需求具有一定的局限性。神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是一種非線性方法，將住房需求的影響因素作為輸入變量，住房需求量作為輸出量，通過大樣本訓(xùn)練，掌握其變動規(guī)律，進(jìn)而對住房需求進(jìn)行預(yù)測。神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法雖然具有非線性特征，克服了傳統(tǒng)回歸方法的局限性，但是該方法與傳統(tǒng)回歸方法存在相似的缺點(diǎn)，在建模過程中，住房需求用商品房銷售量表示[4]。商品房銷售量是居民自住性需求、投資投機(jī)性需求的集中體現(xiàn)，與本文界定的住房需求不符。同時，商品房銷售量也未能反映所有的自住性住房需求，例如城鎮(zhèn)中低收入人群存在迫切的住房需求，但是這部分需求根本無法通過商品房市場來解決，因而不能采用商品房銷售量作為本文住房需求的替代變量。

基于家庭戶視角的住房需求模型是目前應(yīng)用較廣泛的住房需求預(yù)測方法，該方法設(shè)定家庭是住房需求的基本單位，城鎮(zhèn)住房總需求等于城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)乘以戶均住房建筑面積。具體研究過程中，有學(xué)者從家庭戶規(guī)模、家庭戶年齡(戶主年齡)等不同角度對該模型做進(jìn)一步細(xì)化。但是以家庭為單位預(yù)測住房需求，未必準(zhǔn)確。人們在組建家庭之前也會產(chǎn)生住房需求，如在城鎮(zhèn)就業(yè)的大中專畢業(yè)生組建家庭之前會有一段時間的過渡期，需要通過租房等方式解決住房需求，城鎮(zhèn)新轉(zhuǎn)移就業(yè)人口同樣產(chǎn)生住房需求，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，這部分群體的住房需求不可忽視。另外，家庭戶視角的住房需求模型未能考慮離婚因素，若家庭婚姻破滅，必然有一方要尋求另外的住所，在其重新組建家庭之前，會有一定時間的摩擦期，無論是新購住房還是租住房屋，都會產(chǎn)生住房需求。

為了規(guī)避回歸方法、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法等定量模型中變量替代的不合理性，同時，由于家庭視角的預(yù)測模型中未能考慮家庭戶之外的相當(dāng)大群體的住房需求，本文以人口代替家庭戶，從城鎮(zhèn)總?cè)丝诘慕嵌葴y算住房需求，并通過人口預(yù)測，測算未來城鎮(zhèn)居民住房需求狀況。首先根據(jù)1998～2013年城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)，采用灰色預(yù)測方法測算2014～2020各年城鎮(zhèn)人口數(shù)。根據(jù)對安徽省蚌埠市以及合肥市老、中、新三類住宅區(qū)居住情況的調(diào)研，得到每套房屋居住人口數(shù)，分析其變化規(guī)律。將新增城鎮(zhèn)人口數(shù)除以套均住人數(shù)，即得到城鎮(zhèn)居民所需住房套數(shù)總量。

1.3 城鎮(zhèn)人口測算

隨著人們觀念的變化以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來的勞動力遷移，中國城鎮(zhèn)化正穩(wěn)步推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口基數(shù)不斷增大的同時也有著自身變動特點(diǎn)[5]。但由于思想觀念、經(jīng)濟(jì)因素等信息具有不可知性，直接采用線性遞推會產(chǎn)生較大謬誤，故本文采用灰色預(yù)測方法測度中國未來城鎮(zhèn)人口數(shù)。

1.3.1 級比檢驗 建立城鎮(zhèn)人口時間序列如下:

求級比λ(k):

1.3.2 建模 運(yùn)用matlab統(tǒng)計軟件對X(0)序列進(jìn)行一次累加，得到累加后的數(shù)列X(1):

模型求解得:

還原模型值，如下表所示:

表1 GM(1，1)擬合值及誤差Table 1 fitted values and error of GM(1，1)

模型的殘差百分比以及級比偏差都低于0.2，擬合情況較好，可用該模型進(jìn)行預(yù)測。據(jù)此，采用該模型對中國2014年至2020年城鎮(zhèn)人口情況進(jìn)行預(yù)測。

表2 2014～2020年中國城鎮(zhèn)人口(萬人)Table 2 China's urban population:2014－2020(Ten thousand people)

表3 2014～2020年中國城鎮(zhèn)新增人口(萬人)Table 3 China's new urban population:2014～2020(Ten thousand people)

根據(jù)灰色模型預(yù)測結(jié)果，到2020年我國城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?5219.48萬人，其中，2014～2020年，城鎮(zhèn)人口累計增加了22108.48萬人。

1.3.3 城鎮(zhèn)住房需求測算 本文對住房需求的界定是滿足城鎮(zhèn)人口基本住房需要，在測算2014～2020年城鎮(zhèn)住房需求時，以城鎮(zhèn)人口數(shù)為測算依據(jù)，不再區(qū)分需求主體的年齡、性別、婚姻狀況等。

由于最終需要得到住房需求套數(shù)，在已知城鎮(zhèn)人口數(shù)的情況下，需要測算城鎮(zhèn)住房套均住人數(shù)，即平均每套房屋住了多少人。為此，選擇安徽省蚌埠市以及合肥市老、中、新三類住宅小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，三類住宅區(qū)以入住時間(2000年、2005年、2010年)為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選擇，調(diào)研房屋居住情況，分類匯總后得到各類住宅區(qū)戶均住人情況。

圖1 戶均住人數(shù)對比 (數(shù)據(jù)來源:實(shí)際調(diào)研)Fig.1 Comparison of the average living number of people

圖2 房屋出租比例對比 (數(shù)據(jù)來源:實(shí)際調(diào)研)Fig.2 Comparison of housing rent proportion

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，中等小區(qū)房屋出租率最高，其戶均住人數(shù)相對于老舊小區(qū)及新興小區(qū)較高。中等小區(qū)居住環(huán)境優(yōu)于老舊小區(qū)，且房屋租金與新興小區(qū)相比具有一定優(yōu)勢，綜合考慮，中等小區(qū)相對“宜租”。租住房屋人群中，相當(dāng)一部分是合租，這也解釋了中等小區(qū)戶均住人數(shù)相對偏高的現(xiàn)象。另外，合肥地區(qū)老、中、新三類住宅小區(qū)的戶均住人數(shù)普遍高于蚌埠地區(qū)，說明城市發(fā)展所帶來的人口集聚效應(yīng)引發(fā)大量住房需求，尤其是租住需求。

本文取合肥、蚌埠房屋戶均住人數(shù)的平均值3.2，在假定未來一定時期內(nèi)住房格局不變的情況下，平均每套房屋居住3.2人。

截止到2013年末，我國城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?3111萬人，按照戶均住人數(shù)為3.2計算，到2013年，城鎮(zhèn)居民所需住房為22847.19萬套。

到2020年，我國城鎮(zhèn)人口總數(shù)為95219.48萬人，按照每套房屋居住3.2人計算，總共需要29756.09萬套住房。其中2014～2020年，城鎮(zhèn)人口新增22108.48萬人，需要新增住房6908.9萬套。

1.4 住房供給分析

1998年到2013年，我國住房供給主要經(jīng)歷了四個發(fā)展階段。1998～2007年，乘著商品房建設(shè)的浪潮，新增住宅面積逐年攀升，新增住宅面積年均增長率達(dá)到20%，住房供給量大幅增加。2007年，次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)市場形成了較大沖擊，新增住宅面積增長率下降為8%。2009年開始，隨著國家相關(guān)政策的出臺，房地產(chǎn)市場逐漸復(fù)蘇，住宅供給量大幅反彈，新增住宅面積增長率達(dá)到26%，僅2011年就新增住宅面積1.47億m2，達(dá)到了1998年以來的最高水平。

圖3 新增住宅面積 (數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局)Fig.3 The new residential area

1998～2013年，我國城鎮(zhèn)一共新建114.5億m2住宅。住房建設(shè)規(guī)劃中，不同戶型面積的住房都有開發(fā)，如80m2以下、80～100m2、100～120m2、120m2以上等，但考慮到消費(fèi)者的實(shí)際需求，以中等戶型面積為主，另外，由于住房改革之初城鎮(zhèn)住房套均面積一般較小，因而將1998～2013年每套城鎮(zhèn)住宅的面積設(shè)定為80m2，114.5億m2新建住宅按照套均80m2計算約合1.4億套。根據(jù)央行統(tǒng)計調(diào)查司的相關(guān)數(shù)據(jù)計算得到，到1997年末我國城鎮(zhèn)住房存量為1.2億套。因而，截止2013年末，我國城鎮(zhèn)住房存量約為2.6億套。

1.5 中國住房供求均衡分析

根據(jù)上文住房需求的測算方法，到2013年，我國城鎮(zhèn)居民住房總需求為2.3億套，而相應(yīng)的住房供給量為2.6億套，城鎮(zhèn)住房供給超過了一戶一套住房的水平，住房供給率達(dá)到1.13，總共產(chǎn)生了3000萬套剩余住房。

2014年到2020年，我國城鎮(zhèn)人口新增2.2億人，假定住房格局不變，戶均住人數(shù)仍為3.2，則需要新增住房0.7億套。1998～2013年，我國新建住宅面積年均增長率為16.1% ，2013年增長率為11.6%，2014年到2020年按照相對保守的新建住宅年增長率12%計算，我國將新增住房164.8萬平方米?？紤]居民未來居住水平將有所提高，按照戶均面積90平方米計算，約合1.8億套。因而，2014年到2020年，將產(chǎn)生1.1億套剩余住房。

假定未來住房供求格局保持不變，到2020年，我國住房剩余供給量將在2013年0.3億套的基礎(chǔ)上繼續(xù)增加1.1億套，形成1.4億套剩余住房，住房供求將嚴(yán)重失衡。

需要明確的是，上文測算的住房供給只是普通住宅供給，并未包括公寓、高檔別墅等特殊類型住房，若加上這些特殊類型的住房供給，我國住房供給與需求的差額可能繼續(xù)擴(kuò)大，供給過剩的局面將更加嚴(yán)峻。

2 中國保障房來源結(jié)構(gòu)優(yōu)化

2.1 部分商品房轉(zhuǎn)化為保障房的必要性

在當(dāng)前住房供給過剩的背景下，新建保障房不必然、也不應(yīng)該成為保障房的唯一來源，可以通過適當(dāng)方式將市場上空余的商品房轉(zhuǎn)化為保障房。

一方面，根據(jù)前文的測算結(jié)果，到2013年末，我國城鎮(zhèn)住房存量為2.6億套，住房總需求為2.3億套，共產(chǎn)生3000萬套空余住房，住房供給總體過剩。若按照目前的房屋供給模式，到2020年我國城鎮(zhèn)空余住房將達(dá)到1.4億套，住房供求嚴(yán)重失衡。在這一背景下，大量建設(shè)保障房可能會進(jìn)一步加劇整個住房市場供求失衡的局面。

另一方面，大量建設(shè)保障房造成巨大的財政壓力。為支持保障房建設(shè)，政府財政需投入大量保障房建設(shè)補(bǔ)助資金，同時，作為地方融資的最終還款人，未來將承擔(dān)相應(yīng)還款責(zé)任。在財政收支矛盾突出的背景下，政府財政未來是否有能力持續(xù)承擔(dān)巨額建設(shè)資金支出、承擔(dān)相應(yīng)還款義務(wù)還有待商榷。

同時，為了降低保障房建設(shè)開發(fā)成本，尤其是減少土地取得成本，當(dāng)前我國保障房建設(shè)選址一般較為偏僻，給廣大被保障群體的生活帶來了不便，一定程度上增加了其交通及居住成本。將部分商品房作為保障房的來源之一，可以有效改善這一局面，使得保障對象融入普通居民小區(qū)，增加其居住便利性，保障房真正實(shí)現(xiàn)“宜居”。另外，保障對象融入普通居民小區(qū)，保障對象實(shí)現(xiàn)地域分散化，也防止了未來“平民窟”的出現(xiàn)。

2.2 商品房轉(zhuǎn)化為保障房的可行途徑

2.2.1 政府購買 政府直接購買商品房或者市場過濾舊住房。政府委托專門的保障房管理機(jī)構(gòu)從市場購入商品房，可以是新開發(fā)的商品房，也可以是富裕群體住房改善過程中過濾下來的舊住房。購入住房產(chǎn)權(quán)歸政府所有。

這種方式雖然需要花費(fèi)一定的財政資金，但避免了大量新建保障房加劇住房供求失衡。另一方面，購買市場閑余商品房，一定程度上緩解了商品房庫存壓力。

2.2.2 政府轉(zhuǎn)租 政府直接購買商品房作為保障房可能產(chǎn)生比較集中的財政支出，為了緩解財政支出壓力，可以考慮采用政府轉(zhuǎn)租的方式，即政府從商品房市場租入合適的房屋，然后以相對低廉的價格轉(zhuǎn)租給相應(yīng)的保障對象。政府對市場租賃價格與轉(zhuǎn)租價格之間的差額給予補(bǔ)貼。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是財政支出較分散，由原來的短期集中支出變?yōu)殚L期分散支出，有效緩解了政府財政壓力。

2.2.3 社會捐贈 政府鼓勵民間個人或者組織積極參與保障房事業(yè)，向保障房管理機(jī)構(gòu)捐贈名下房屋，由政府統(tǒng)一管理，專門提供給保障對象。

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