謝曉棣

現(xiàn)階段影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素

謝曉棣

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息顯示，10月份70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.8%，雖然跌幅比9月略有收窄，但這已是連續(xù)第6個(gè)月下跌，這也意味著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入了衰退期。需要引起注意的是，樓市的近期表現(xiàn)還都是發(fā)生在央行“9·30”房貸新政之后。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)年度經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出中的占比已經(jīng)超過(guò)15%，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得了大量融資，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)不景氣應(yīng)該說(shuō)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前發(fā)展的最大潛在風(fēng)險(xiǎn)。

按照目前的情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和利潤(rùn)空間都在趨于下降，具體表現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生分化。三、四線城市不僅樓市存量過(guò)多而且吸引外來(lái)人口能力明顯不足，造成不少開(kāi)發(fā)商逐漸回歸一、二線城市，市場(chǎng)的蛋糕變小。第二，由于土地市場(chǎng)從區(qū)域上開(kāi)始越來(lái)越集中，競(jìng)爭(zhēng)難免變得會(huì)越來(lái)越激烈。這種現(xiàn)象的代價(jià)是開(kāi)發(fā)商為維持規(guī)模，抬高地價(jià)，犧牲利潤(rùn)。第三，房貸資產(chǎn)在銀行日益受到冷落很可能是趨勢(shì)性的，而開(kāi)發(fā)貸卻一直比較熱，這意味著房?jī)r(jià)的漲速難以超過(guò)地價(jià)。可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了供給過(guò)剩、內(nèi)在需求疲弱的結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)。

供需正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性變化

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了非理性投資行為所造成的多輪泡沫化膨脹之后在某些區(qū)域出現(xiàn)了嚴(yán)重的過(guò)剩現(xiàn)象，如稱作“鬼城”的鄂爾多斯、神木等，再加之需求方持觀望態(tài)度的人群不斷增多，支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資條件不足，致其增速下行趨勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)具有商品的雙重屬性，即不僅是可以滿足人們消費(fèi)需求的生活必需品，也是具有“投資保值”屬性的能給投資者帶來(lái)收益的投資品。政府在實(shí)施多輪樓市調(diào)控之后，其政策目的也日漸清晰，即大力弱化住房的“投資品”屬性，使其回歸原本的滿足人們居住需求的“消費(fèi)品”屬性。

另一方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年我國(guó)城鎮(zhèn)化實(shí)際程度為53.73%，“戶籍城鎮(zhèn)化率”更低僅約為35.7%，按國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)看，城鎮(zhèn)化至少要達(dá)到70%左右的高位水平，房地產(chǎn)增速才有可能換軌進(jìn)入緩慢發(fā)展的階段。也就是說(shuō)，理論上來(lái)講，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)今后的發(fā)展過(guò)程中，還大概會(huì)有幾億人需要進(jìn)入城市里生活，這很大程度上支撐了城市尤其中心區(qū)域房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)上漲的趨勢(shì)。但同時(shí)也要注意的是，與快速城鎮(zhèn)化相伴的是人口老齡化的加重以及人口紅利的消失，這些因素會(huì)為住房需求帶來(lái)不利影響。

從供給方面看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資的增速有所下滑。前三季度，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積13.1億平方米，同比下降9.3%，降幅比上半年縮小7.1個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房屋竣工面積為5.7億平方米，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比上半年回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。由于前期存量較為充裕并且銷售未見(jiàn)根本性好轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資也不容樂(lè)觀。此外，保障房大量建設(shè)標(biāo)志著住房供應(yīng)體系重大改變，將對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響。

政策因素不容忽視

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)與中央貨幣政策有很大關(guān)系，這主要是由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)貨幣政策表現(xiàn)的愈來(lái)愈敏感。以目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況看，雖然大規(guī)模的強(qiáng)刺激不可能再出現(xiàn)，但是定向的微刺激仍會(huì)是比較大的選擇，這決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體趨勢(shì)。目前影響樓市的主要政策影響因素包括以下幾個(gè)方面：

其一，最近一段時(shí)間限購(gòu)的松綁，會(huì)提升整個(gè)樓市市場(chǎng)的信心，在一定程度提振銷售。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了4年的長(zhǎng)期限購(gòu)后逐漸開(kāi)始松動(dòng)，但據(jù)觀察，限購(gòu)松動(dòng)可能會(huì)在短期內(nèi)有一定的拉動(dòng)效果，后續(xù)需求不足的問(wèn)題仍難以回避。也就是說(shuō)，限購(gòu)松綁對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的作用更多表現(xiàn)在心理影響，其實(shí)際作用有限。

其二，央行降息，房貸再松綁。近期，央行下調(diào)銀行存款利率，會(huì)直接降低銀行融資成本，同時(shí)，央行還向中行、國(guó)開(kāi)行和興業(yè)銀行注入了500億元資金，此前兩月已向市場(chǎng)注入8000億。雖然近期央行推出的降息政策直接目的是刺激宏觀經(jīng)濟(jì)，但在融資成本和資金環(huán)境寬松雙重利好下，更多銀行將推出優(yōu)惠房貸利率。這對(duì)于購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商而言，可謂是久旱逢甘霖，可以有效緩和當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì)。

其三，由于未來(lái)國(guó)家將會(huì)繼續(xù)倡導(dǎo)差異化貨幣信貸政策，改善性居住需求釋放的動(dòng)力仍會(huì)不足。

其四，房產(chǎn)稅的改革也在推進(jìn)之中，這會(huì)削弱樓市的投資需求，有助于引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)。房地產(chǎn)投資收益增加不確定性，會(huì)促使剛需成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者。

其五，農(nóng)村土地還權(quán)賦能和要素市場(chǎng)化改革有助于打破城市土地供應(yīng)壟斷，擴(kuò)大城鎮(zhèn)住宅及用地供應(yīng)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)度上揚(yáng)。

圖/新華社

雖然地方政府及中央接連推出了不少的樓市刺激政策，但對(duì)此應(yīng)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。因?yàn)榧词刮磥?lái)政策有可能進(jìn)一步放松，但開(kāi)發(fā)商的過(guò)高庫(kù)存需要一定時(shí)間消化，購(gòu)房者觀望態(tài)度持續(xù)濃厚，在這個(gè)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)時(shí)期，在可預(yù)計(jì)的未來(lái)一段時(shí)期，多數(shù)購(gòu)房者不敢輕易入市，開(kāi)發(fā)商很可能會(huì)繼續(xù)削減土地購(gòu)置和開(kāi)工。

美聯(lián)儲(chǔ)退出QE影響資金鏈

房地產(chǎn)是對(duì)貨幣因素非常敏感的行業(yè)。除了上述所闡述的貨幣政策影響之外，10月29日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布結(jié)束資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，從11月起結(jié)束量化寬松政策。QE3的退出對(duì)于像我國(guó)這樣的新興經(jīng)濟(jì)體造成的沖擊是不言而喻的，尤其對(duì)存在大量資本積聚的房地產(chǎn)行業(yè)影響更深。首先，美聯(lián)儲(chǔ)QE3完全退出意味著美國(guó)貨幣政策開(kāi)始恢復(fù)、轉(zhuǎn)向正常化，預(yù)示著美元將進(jìn)入階段性的升值區(qū)間，這將很大程度上將刺激國(guó)際資本從發(fā)展中的新興國(guó)家經(jīng)濟(jì)體撤出，對(duì)于我國(guó)這樣的新興經(jīng)濟(jì)體來(lái)說(shuō)，也許意味著過(guò)去低成本的資本時(shí)代告一段落。

其次，由于我國(guó)在流動(dòng)性較為充足的時(shí)期，未能對(duì)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效的調(diào)整與轉(zhuǎn)型，伴隨美國(guó)量化寬松政策的結(jié)束，很可能在我國(guó)尚未做好充分準(zhǔn)備時(shí)引發(fā)游資或熱錢(qián)大量流出，進(jìn)一步加劇我國(guó)房地產(chǎn)資金鏈的惡化。

最后，美國(guó)QE的退出將很大程度提升美元的升值潛力，這就會(huì)使新興市場(chǎng)國(guó)家不得不面對(duì)貨幣貶值壓力，甚至可能會(huì)造成全球金融市場(chǎng)的再一次波動(dòng)。這些都會(huì)使我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展面臨更多的波動(dòng)性和不確定性，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的沖擊更是顯而易見(jiàn)的。

整體來(lái)看，現(xiàn)在我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比較乏力，經(jīng)濟(jì)基本面比較脆弱，而之前股市的長(zhǎng)期不景氣，使得國(guó)內(nèi)外不少資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)累積的泡沫不斷膨脹。QE的結(jié)束將在今后的一段時(shí)間將引發(fā)市場(chǎng)流動(dòng)性的緊缺以及金融市場(chǎng)的波動(dòng)，隨之也會(huì)很快影響到到資本蓄積量最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，首當(dāng)其沖受到影響的是部分區(qū)域“畸形”的高房?jī)r(jià)。當(dāng)然，在某種程度上，QE的結(jié)束會(huì)提早使我國(guó)樓市進(jìn)入警惕狀態(tài)，倒逼樓市行業(yè)的去杠桿化，下一步就是如何在保持經(jīng)濟(jì)整體穩(wěn)定的條件下逐步將房地產(chǎn)的泡沫擠掉。但如果處理不當(dāng)，一旦流動(dòng)性突然收緊，房地產(chǎn)泡沫將被刺破，隨即流動(dòng)性膨脹支撐的金融風(fēng)險(xiǎn)將爆發(fā)。

其實(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，其影響因素是非常復(fù)雜的，如供求關(guān)系、貸款制度、住房保障制度，以及中央與地方的財(cái)權(quán)與事權(quán)的關(guān)系等等。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始進(jìn)入了衰退期，而出于應(yīng)對(duì)危機(jī)的需要，過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間過(guò)度投資和大量信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的井噴式投放使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變得扭曲，與此同時(shí)，潛在的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷放大。目前，盡管央行正在努力通過(guò)降息刺激資本市場(chǎng)，中央和地方政府也不斷通過(guò)限購(gòu)、限貸、公積金以及戶籍政策的松綁來(lái)“救市”，然而，即使這樣也難以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回落趨勢(shì)，無(wú)法解決經(jīng)濟(jì)體系資源配置機(jī)制等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。筆者認(rèn)為，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的根本性因素，主要取決于經(jīng)濟(jì)政策是否能有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及內(nèi)需拉動(dòng)是否符合預(yù)期，真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的去杠桿化過(guò)程，這是樓市能否健康持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)支撐與必要條件。而在這一過(guò)程中，美國(guó)QE的退出將倒逼房地產(chǎn)擠出因過(guò)高金融杠桿而產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫，加速我國(guó)房?jī)r(jià)見(jiàn)頂。政府應(yīng)把握住房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)折與回歸理性的契機(jī)，通過(guò)一系列改革，建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

作者單位：宜春市耀安置業(yè)有限公司