□文/張 丹

（遼寧財(cái)貿(mào)學(xué)院 遼寧·興城）

2014年初，中國大量三四線城市房價(jià)下滑信息充斥著整個房地產(chǎn)市場，很多人堅(jiān)定認(rèn)為三四線城市房價(jià)會進(jìn)一步下降。2014年3月，浙江興潤置業(yè)投資有限公司宣布破產(chǎn)，從而引發(fā)了國內(nèi)對房企、商業(yè)銀行甚至是整個國家經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。

一、浙江興潤置業(yè)事件概述

2014年3月，浙江興潤置業(yè)投資有限公司宣布破產(chǎn)。浙江興潤置業(yè)前身為奉化市城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)公司，1987年成立，于2005年更名為浙江興潤置業(yè)，并獲得國家房地產(chǎn)壹級資質(zhì)。1998年以來，該公司相繼開發(fā)了十多個樓盤，為當(dāng)?shù)刈畲蠓科?，可以說興潤置業(yè)是一個典型的三四線城市的房地產(chǎn)公司。在輝煌時期，該公司營業(yè)收入高達(dá)25億元。近幾年，國內(nèi)政府大力打壓房地產(chǎn)市場，三四線城市房價(jià)出現(xiàn)較大跌幅，如興潤置業(yè)2010年1月11日拍下桃源府邸項(xiàng)目所在地塊，樓面價(jià)是7，853元/平方米。而世茂集團(tuán)旗下子公司昆山世茂蝶湖灣開發(fā)有限公司，2013年12月11日拍下同地段的地塊，樓面價(jià)只有3，204元/平方米，跌幅達(dá)59.2%。如果按照自身拿地價(jià)格銷售房屋，很難吸引消費(fèi)者；如果緊隨市場價(jià)格，又很難收回成本。2014年3月，浙江興潤置業(yè)最終由于資金鏈斷裂，宣布破產(chǎn)，負(fù)債總額高達(dá)35億元，其資產(chǎn)總額約為27～30億元，負(fù)債額約為5～7億元。其中，24億元資金來源于商業(yè)銀行貸款，共有19家商業(yè)銀行涉及此案，貸款額度最大的是中國建設(shè)銀行，約12億元資金。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)

浙江興潤置業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)代表著中國三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀況。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會預(yù)計(jì)，未來3年內(nèi)至少有30%的內(nèi)地房企被淘汰，企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬家減至3.5萬家。與此同時，房企的市場集中度逐漸加強(qiáng)。《2013年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50》顯示，2013年上半年，在上榜企業(yè)銷售金額集中度方面，全國TOP10企業(yè)市場份額為15.21%，較上年全年增加了2.45個百分點(diǎn)；銷售面積集中度方面，TOP10企業(yè)市場份額從上年的9.10%上升至9.85%。除此之外，近些年中國三四線城市房價(jià)大幅上漲，很多房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期房價(jià)會進(jìn)一步上升，寧愿高價(jià)拿地建房。但十八大后中國政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策較為緊密，由于一二線城市的房屋需求仍然很大，其房價(jià)還在上升，但是三四線城市房屋需求有限，國家房地產(chǎn)政策的出臺，抑制了三四線城市的房價(jià)過快上漲，曾經(jīng)高價(jià)地皮正在建設(shè)中，還沒完工就開始遭遇降價(jià)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，甚至很多三四線城市房價(jià)下跌40%，已完工的房屋價(jià)格竟低于地皮價(jià)格，成本很難收回。三四線城市房價(jià)正在逐步下降，未來下降預(yù)期更為強(qiáng)烈，眾多投機(jī)資金快速撤離三四線城市，引發(fā)中國眾多鬼城相繼出現(xiàn)，如鄂爾多斯、唐山。

三、房企破產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

面對目前的個別三四線房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，我們不難預(yù)測隨著國家對房價(jià)的調(diào)控，未來可能會出現(xiàn)更多的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，其對社會帶來的影響分析如下：

1、對商業(yè)銀行的沖擊。中國很長一段時間，房價(jià)快速上升，房地產(chǎn)企業(yè)利潤高漲，整個行業(yè)利潤率較高，加上未來房價(jià)上漲預(yù)期，房企利潤空間持續(xù)看好，在這樣的情況下，房企成了商業(yè)銀行最大客戶，和房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的貸款占到商業(yè)銀行所有貸款的大部分。銀監(jiān)會的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年末，有20家銀行涉及房地產(chǎn)類貸款達(dá)20.9萬億元，約占2013年末銀行業(yè)貸款余額的33%。2013年9月末，20家主要銀行房地產(chǎn)貸款及以房地產(chǎn)為抵押的貸款占各項(xiàng)貸款比重高達(dá)37.9%。所以，社會有種說法是，商業(yè)銀行被房地產(chǎn)企業(yè)綁架。正是因?yàn)樯虡I(yè)銀行貸款中與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款比重較高，依賴較強(qiáng)，一旦房企由于房價(jià)下跌破產(chǎn)，銀行會直接遭受牽連，帶來不良資產(chǎn)增加，資金回收緩慢甚至無法回收。如，浙江的興潤置業(yè)破產(chǎn)后，涉及19家商業(yè)銀行的24億元貸款會在不同程度上遭受損失，給商業(yè)銀行帶來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2、對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的沖擊。三四線城市房價(jià)的下跌，壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，甚至觸碰了房地產(chǎn)企業(yè)的成本線，房地產(chǎn)市場有價(jià)無市或者無價(jià)無市導(dǎo)致房企資金無法按期回收，資金鏈斷裂導(dǎo)致其上下游相關(guān)行業(yè)的相關(guān)款項(xiàng)資金也無法正常收回。同時，未來開工建設(shè)的房產(chǎn)數(shù)量減少，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)品需求下降，企業(yè)利潤下滑，從2014年前兩月數(shù)據(jù)看，中國房地產(chǎn)增速放緩，1～2月商品房銷售面積和銷售額分別同比下降0.1%和3.7%，新開工面積同比降幅達(dá)27.4%。國家住建部數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業(yè)，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少衛(wèi)生潔具需求2萬套。再加上正建或已經(jīng)完工的房地產(chǎn)相關(guān)費(fèi)用不能按期回收，導(dǎo)致房地產(chǎn)上下游行業(yè)也面臨資金困境。

3、對一二線城市房地產(chǎn)的沖擊。隨著三四線城市房價(jià)的下跌，一二線城市房價(jià)下跌預(yù)期更為強(qiáng)烈，越來越多的資金會選擇觀望等待。在經(jīng)歷了19個月的連續(xù)上漲后，全國重點(diǎn)城市房價(jià)漲幅出現(xiàn)大幅回落。2014年1月1日，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年12月中國城市住房（一手房）價(jià)格為1，088.9點(diǎn)，較上月上升5.6點(diǎn)，環(huán)比上漲0.37%，漲幅較上月縮小了0.40個百分點(diǎn)。一二線城市房價(jià)上漲速度減緩甚至停滯，房企資金回籠過慢，或者最終資金鏈斷裂破產(chǎn)。中小型房產(chǎn)公司的破產(chǎn)倒閉終會牽連到大型房產(chǎn)公司。

4、房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)相互惡性影響。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，促使銀行不良貸款和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加。商業(yè)銀行為控制風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎、看緊對房企的貸款，加劇房企的資金周轉(zhuǎn)，從而進(jìn)一步加大其破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。同時，由于房企破產(chǎn)，影響相關(guān)行業(yè)業(yè)績，加劇其生存的空間，也使得商業(yè)銀行同樣對相關(guān)行業(yè)惜貸。最終導(dǎo)致整個產(chǎn)業(yè)鏈資金緊張，拖累地方經(jīng)濟(jì)。2013年，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟(jì)增長的支柱，占GDP的16%，固定資產(chǎn)投資的33%，貸款余額的20%，新增貸款的26%，政府收入的39%。如果房地產(chǎn)急劇放緩，很難找到替代方式支持經(jīng)濟(jì)增長。

通過以上分析不難看出，現(xiàn)今的中小房地產(chǎn)企業(yè)正在夾縫中生存，自身籌集資金困難，資金回籠較慢，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢又不利于其發(fā)展，所以破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在2014年急劇上升，從而引發(fā)整個國家經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率增大。

［1］2013年統(tǒng)計(jì)年鑒.

［2］中國行業(yè)網(wǎng).2014年房地產(chǎn)或?qū)⑼侠劢?jīng)濟(jì)增長.2014.

［3］中國銀監(jiān)會網(wǎng)站.