文 齊 岳（財(cái)經(jīng)評(píng)論人）

也就在兩年前，我國(guó)還堪稱房地產(chǎn)限購(gòu)政策“博物館”，匯聚了各國(guó)幾乎所有的房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)踐，并不惜祭出行政大棒反復(fù)打壓房?jī)r(jià)。然而經(jīng)濟(jì)起落、景氣輪回，轉(zhuǎn)眼間現(xiàn)在這些政策到了集體“卸載”的時(shí)候。

托市政策以地廳一級(jí)為主力，省級(jí)政府低調(diào)跟進(jìn)。眾所周知，土地出讓收入幾乎與收稅規(guī)模相當(dāng)。地方政府建橋修路打拼GDP全靠投資，因此有充足動(dòng)力來(lái)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)。以往壓制房?jī)r(jià)的思路，不外乎“限價(jià)”、“限量”兩種；如今反向調(diào)控也不出窠臼。于是，杭州出臺(tái)了隱性“限降令”，成交價(jià)低到一定程度就必須重新備案，不能順利網(wǎng)簽。這是較為直接的干法。矜持一點(diǎn)的走迂回降價(jià)路線，比如減少交易費(fèi)用。海口直接補(bǔ)貼住房中介，可謂兇猛。寧夏從公積金著手，允許個(gè)人公積金貸款比例占到75%，令北京、廣東等公積金快見(jiàn)底的地區(qū)羨慕得口水都要流出。

“限量”方面，曾經(jīng)鐵桶一般的限購(gòu)政策八月也已經(jīng)捅開(kāi)。省會(huì)城市中，蘭州、貴陽(yáng)、西安、南寧等城市不同程度放松了限購(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，除北上廣深四座一線城市外，只有長(zhǎng)春、南京、珠海和三亞四城仍在堅(jiān)持限購(gòu)。這些“堡壘”的陷落，短期內(nèi)也頗可期待。

2008年和2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，也都出現(xiàn)過(guò)地方政府扎堆托市的現(xiàn)象，但顯然這一次中央容忍度更高，很少叫停。二套房貸、稅收補(bǔ)貼、戶口政策這些具有標(biāo)志意義的托舉政策得以成行。

容忍度提升的背后是宏觀經(jīng)濟(jì)的景氣低落。房地產(chǎn)占到固定資產(chǎn)投資的四分之一左右，具有全局性作用。一旦房地產(chǎn)下滑，保增長(zhǎng)的壓力就會(huì)大幅落在制造業(yè)和政府基建投資的肩上。目前我國(guó)面臨“兩高”：產(chǎn)業(yè)庫(kù)存高、政府債務(wù)高。這使得工業(yè)企業(yè)和地方政府都發(fā)不出力來(lái)。于是投資出現(xiàn)全面低迷。

然而，目前地方政府的托市舉措，可能難以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的頹勢(shì)，更無(wú)力支撐整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)向好。

這些措施的確是有短期作用的，但如果想讓房地產(chǎn)行業(yè)整體企穩(wěn)回升并進(jìn)入新一輪繁榮周期，那么這些政策就差點(diǎn)意思了。限購(gòu)所帶來(lái)的成交量上漲顯然是一次性的，不可能持續(xù)釋放需求。不要忘了，本輪房地產(chǎn)下行的導(dǎo)火索是房貸利率的上升和可得性的下降。銀行不松口的話，恐怕房?jī)r(jià)難見(jiàn)底。

因此兼顧了價(jià)和量?jī)煞矫娴男刨J刺激成為一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。成都補(bǔ)貼3%已經(jīng)屬于信貸刺激的范疇；廣西適當(dāng)放寬二套房貸；浙江紹興認(rèn)定二套房時(shí)也不再“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而“只認(rèn)房不認(rèn)貸”，合理得多；上海也傳出些許放松限貸的風(fēng)聲。但總體來(lái)說(shuō)，限貸方面的突破并不大。資金成本的高企使得銀行仍然不愿意做房貸生意。更深入一點(diǎn)說(shuō)，銀行放松房貸恐怕無(wú)法力挽狂瀾。觀望氣氛的破除才是短期扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的最關(guān)鍵。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，媒體的作用要大于銀行的作用。

在宣傳力量引爆市場(chǎng)之前，房地產(chǎn)要自己磕磕碰碰地觸底企穩(wěn)。8月以來(lái)北京地區(qū)二手房成交略有回暖跡象，報(bào)盤(pán)價(jià)也在上去。這是否是拐點(diǎn)到來(lái)的先兆？市場(chǎng)糾結(jié)了地方政府、銀行、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商等種種因素，令人難辨東西。但比較確定的是，如果地方政府想憑一己之力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)反轉(zhuǎn)，那么現(xiàn)有的政策卸載還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。