韓世同

房地產(chǎn)專家、寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理

有一點(diǎn)任志強(qiáng)說(shuō)的并沒(méi)有全錯(cuò)：“如果土地政策不發(fā)生變化、公共資源配置情況不改變，繼續(xù)漲的情況還會(huì)延續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。換句話說(shuō)，房子還沒(méi)到真正貴的時(shí)候?！?/p>

華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng) 5月19日在華爾街日?qǐng)?bào)中文版撰文稱，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素并未根本改變，長(zhǎng)期持續(xù)下降幾乎是不可能的，真正的拐點(diǎn)是降價(jià)也無(wú)人購(gòu)買(mǎi)，早上蔬菜的價(jià)格與晚上的不同只能叫調(diào)整或策略。他認(rèn)為：“如果土地政策不發(fā)生變化、公共資源配置情況不改變，繼續(xù)漲的情況還會(huì)延續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。換句話說(shuō)，房子還沒(méi)到真正貴的時(shí)候?！?/p>

我認(rèn)為，任志強(qiáng)上述的觀點(diǎn)存在根本性的錯(cuò)誤，就是偷換了“拐點(diǎn)”的概念。因?yàn)椤肮拯c(diǎn)”并不是很?chē)?yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)概念或?qū)I(yè)詞匯，而是媒體約定成俗的一種通俗說(shuō)法，通常是用來(lái)說(shuō)明某種情形持續(xù)上升一段時(shí)間后開(kāi)始下降或回落；所以，有了經(jīng)濟(jì)的拐點(diǎn)，放低長(zhǎng)的拐點(diǎn)，以及股市的拐點(diǎn)。而任志強(qiáng)所描述的“真正的拐點(diǎn)”其實(shí)已經(jīng)是“崩盤(pán)”的概念了，因?yàn)椤氨辣P(pán)”也是一種通俗的說(shuō)法，通常用來(lái)形容房?jī)r(jià)大幅度下跌的現(xiàn)象，例如房?jī)r(jià)出現(xiàn)“無(wú)量下跌”、“斷崖式”或“跳水式”下跌都可以被認(rèn)為出現(xiàn)“崩盤(pán)”現(xiàn)象了，如溫州和鄂爾多斯等城市。

如果按現(xiàn)實(shí)生活中“拐點(diǎn)”的真實(shí)含義來(lái)看，一旦出現(xiàn)樓價(jià)觸頂回落、開(kāi)始下降，就可以判定拐點(diǎn)已經(jīng)形成和出現(xiàn)。而且，無(wú)須等到出現(xiàn)同比下降，只要同比漲幅出現(xiàn)趨緩和回落，其實(shí)就已經(jīng)是房?jī)r(jià)在降了，例如：去年房?jī)r(jià)是2萬(wàn)，同比漲幅20%時(shí)房?jī)r(jià)為2.4萬(wàn)，而同比漲幅回落到15%時(shí)是2.3萬(wàn)；雖然同比依然上漲但其實(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)由2.4萬(wàn)降到2.3萬(wàn)了。我認(rèn)為這樣就已經(jīng)構(gòu)成房?jī)r(jià)的“拐點(diǎn)”了——即房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回落和下降。但要注意的是房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性下降，不包括統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性變化導(dǎo)致的假漲或假跌，即房?jī)r(jià)并無(wú)實(shí)質(zhì)性漲跌，但由于市區(qū)與郊區(qū)成交比例出現(xiàn)變化而導(dǎo)致的均價(jià)漲跌。

其實(shí)北上廣深房?jī)r(jià)指數(shù)都已經(jīng)出現(xiàn)漲幅趨緩和回落現(xiàn)象，現(xiàn)實(shí)中也出現(xiàn)成交量大幅下降，并且已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)低價(jià)開(kāi)盤(pán)、大折降價(jià)來(lái)促銷的樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)商，更不要說(shuō)杭州、長(zhǎng)沙已經(jīng)出現(xiàn)全面降價(jià)的二三線城市。因此，我認(rèn)為即使從全國(guó)范圍來(lái)看，樓市的拐點(diǎn)也已經(jīng)形成和出現(xiàn)。只是一線城市還未進(jìn)入全面降價(jià)階段而已，但進(jìn)入降價(jià)的趨勢(shì)已經(jīng)無(wú)可避免地形成，因?yàn)槌山灰呀?jīng)大幅萎縮，以價(jià)換量幾乎是開(kāi)發(fā)商必然的選擇。

今年一月廣州樓市成交同比下降50%，其實(shí)不少樓盤(pán)就已經(jīng)悄悄采取低價(jià)促銷的做法，但并不聲張和宣傳；還有樓盤(pán)因?yàn)闋窟B貪腐案而全面低價(jià)拋售對(duì)廣州樓市造成很大影響。例如：有開(kāi)發(fā)商曾在增城全線8折售樓，在蘿崗、漢溪和廣鋼新城低價(jià)至1.2-1.5萬(wàn)/m2售樓，雖然售量不大，但構(gòu)成的沖擊和影響是極大的，以至于周邊1.8和2.3萬(wàn)/m2的地王黯然失色、銷售2萬(wàn)多/m2的樓盤(pán)也難以成交。如果有這樣的現(xiàn)象繼續(xù)出現(xiàn)和存在，廣州樓市的現(xiàn)狀和未來(lái)都是岌岌可危的，在一線城市中率先出現(xiàn)全面和大幅降價(jià)的幾率和可能性極高，這種局面在2008年和2012年都曾出現(xiàn)過(guò)。因此，廣州可以說(shuō)是一線城市中率先出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的城市，目前還處于樓市下行的初始階段。

我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)下行與房?jī)r(jià)下行之間幾乎是有100%的關(guān)聯(lián)度和相關(guān)性，2008和2012年房?jī)r(jià)下行時(shí)國(guó)內(nèi)GDP都有出現(xiàn)“6”字頭。目前GDP還在7.4%，但下行趨勢(shì)并未緩解，房?jī)r(jià)下行和成交萎縮會(huì)進(jìn)一步加劇GDP的回落，“6”字頭可能會(huì)再度出現(xiàn)。從全國(guó)來(lái)看，各類城市的現(xiàn)狀和趨勢(shì)并不完全一致，但大致可以看成：一線城市處于成交大幅萎縮、房?jī)r(jià)開(kāi)始下降的初始階段；二三線城市處于成交長(zhǎng)期低迷，樓價(jià)開(kāi)始全面下降的階段；溫州、鄂爾多斯等房?jī)r(jià)漲得過(guò)高過(guò)快的城市則已經(jīng)陷入崩盤(pán)和泡沫破碎的“崩盤(pán)”階段。

也就是說(shuō)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市整體下行的趨勢(shì)已經(jīng)基本形成，并還可能進(jìn)一步下探。如果沒(méi)有類似4萬(wàn)億這種外力，經(jīng)濟(jì)和樓市整體趨勢(shì)是進(jìn)一步下行的；即使放開(kāi)限購(gòu)作用也不大，除非放開(kāi)限貸且大量放貸，否則下行趨勢(shì)是難以逆轉(zhuǎn)的。目前，廣州還處在樓市下行的初始階段，但與杭州只是100步與50步這種時(shí)間和程度上的差別，也就是說(shuō)杭州樓市現(xiàn)在的狀況很大可能就是廣州樓市未來(lái)的狀況，因此政府和開(kāi)發(fā)商都要有所防范和采取應(yīng)對(duì)措施。

作為政府而言要盡量引導(dǎo)市場(chǎng)順勢(shì)而為，而不要逆市而動(dòng)，采取積極的促銷策略，最好不要出現(xiàn)斷崖式和跳水式降價(jià)的樓盤(pán)，一旦出現(xiàn)要及時(shí)采取措施施以援手加以解決，不要任由事態(tài)惡化和擴(kuò)散；而開(kāi)發(fā)商目前很有效的自救策略是以價(jià)換量，現(xiàn)在及時(shí)適度降價(jià)還是十分有效的促銷手段，而降首付和送裝修效果并不明顯，反倒會(huì)錯(cuò)失及時(shí)出貨的最佳時(shí)機(jī)?！艾F(xiàn)金為王、少拿地、緩開(kāi)工”將再度成為開(kāi)發(fā)商現(xiàn)階段和下階段不二的選擇。

不過(guò)，有一點(diǎn)任志強(qiáng)說(shuō)的并沒(méi)有全錯(cuò)：“如果土地政策不發(fā)生變化、公共資源配置情況不改變，繼續(xù)漲的情況還會(huì)延續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。換句話說(shuō)，房子還沒(méi)到真正貴的時(shí)候?！边@也是為何十八屆三中全會(huì)提出要深化改革，從土地、財(cái)稅和金融三大制度入手，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制的根本原因。但任志強(qiáng)這段話也有錯(cuò)的地方，就是錯(cuò)在他完全忽視市場(chǎng)購(gòu)房主體購(gòu)買(mǎi)能力的問(wèn)題和房?jī)r(jià)在過(guò)去十多年已經(jīng)多次出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)的客觀事實(shí)。