高敏

提高物業(yè)服務(wù)理念以及業(yè)務(wù)實(shí)踐，是釋放消費(fèi)需求的一次努力和嘗試，從長期來看，這對于行業(yè)發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型都有不可忽視的意義。

面對中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)業(yè)增速回歸“新常態(tài)”，樓市從“黃金時代”走向“白銀時代”，中國最大的住宅開發(fā)商準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型，“城市配套服務(wù)商”就是萬科給自己最新的企業(yè)定位。

在這一概念下，萬科究竟要做些什么，其總裁郁亮在9月26日的媒體答謝會上給出了解釋：傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)、消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)。

郁亮認(rèn)為，未來可能大家不愿意買更多的房子，但是需求會不斷變化，包括養(yǎng)老需求、消費(fèi)需求、度假需求，而消費(fèi)體驗(yàn)式地產(chǎn)的核心就是為了滿足這些多元化的需求。

但有分析人士稱，現(xiàn)在買房的多為“窮人”，信貸限制尚未徹底松動，購買力仍不足，萬科此次重新定位能否帶來收益提升、成為房企模板仍令人存疑。

城市配套服務(wù)商

郁亮明確表示，萬科要從產(chǎn)品供應(yīng)商轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。

“未來十年，中國住宅需求量會穩(wěn)定下來，甚至?xí)s。中國房地產(chǎn)市場規(guī)模大概為十萬億元，按照如今一年一千萬套住宅計(jì)算，十年內(nèi)可能遭遇傳統(tǒng)意義上的‘天花板。”郁亮預(yù)言。

這種情況下，萬科更有興趣研究如何成為一個城市配套服務(wù)商。郁亮曾舉過這樣的例子：“垃圾廠是城市化必須的配套，但是往往做的不好，而國外垃圾廠往往像公園一樣。如果萬科能給城市做像公園一樣的垃圾廠，就會獲得發(fā)展的機(jī)會，幫政府解決問題的同時，為城市發(fā)展做貢獻(xiàn)；而且萬科這么多年研究的綠色環(huán)保技術(shù)，在垃圾廠方面也會有更多的應(yīng)用?！?/p>

郁亮認(rèn)為，在不同的發(fā)展階段，每個城市的需求都是不同的，有些城市處于住宅發(fā)展階段，有些城市處在發(fā)展產(chǎn)業(yè)化的階段，還有些城市更高級一點(diǎn)，發(fā)展到以金融為主等，甚至到最后整個城市要回到給年輕人、孩子做的配套需要改成給老人的配套。城市發(fā)展變化里不同的階段其實(shí)可以做很多事情，不是說房地產(chǎn)除了住宅就是商業(yè)，要把思路打開。

對于要怎么去賺好住宅市場的“銀子”，郁亮又拋出了“三好”的概念：好房子，好服務(wù)，好社區(qū)。

在他看來，好房子和好服務(wù)由開發(fā)商主導(dǎo)，因此不難實(shí)現(xiàn)，相對而言，好社區(qū)的概念實(shí)現(xiàn)起來相對比較難一些。“希望開發(fā)商在退出后能促成形成好的社區(qū)，小區(qū)居民之間能夠彼此成為朋友，共同管理社區(qū)的發(fā)展?！?/p>

對于城市配套服務(wù)商的具體實(shí)施，郁亮把住宅和消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)三項(xiàng)業(yè)務(wù)比喻作一個生態(tài)系統(tǒng)里的森林、大樹和草坪，“種樹的把樹種好，負(fù)責(zé)草坪的把草坪做好就可以了?！?/p>

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，郁亮笑言，其他兩個業(yè)務(wù)板塊都是讓消費(fèi)者花錢的，這個業(yè)務(wù)板塊則是幫城市賺錢的?！爱a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是為城市發(fā)展服務(wù)的，中國每一個城市都處在轉(zhuǎn)型升級當(dāng)中，需要很多的物業(yè)類型匹配?！?/p>

做好服務(wù)成為共識

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場，行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，上半場萬科旨在“為普通人造好房子”，下半場萬科要“蓋有人住的房子”。不但要把產(chǎn)品做好，還要通過物業(yè)服務(wù)等方式，吸引人們住進(jìn)來。大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)，營造“好房子、好服務(wù)、好鄰居”的“三好”生活環(huán)境。

通過物業(yè)服務(wù)吸引顧客，萬科還不是首例，早在2012年8月31日，龍湖地產(chǎn)就在重慶發(fā)布了《龍湖物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)白皮書》，這不僅是龍湖物業(yè)15年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，更是國內(nèi)首份由企業(yè)公開發(fā)布的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

“建立統(tǒng)一的、系統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不僅能進(jìn)一步提升龍湖物業(yè)的服務(wù)水平和品牌價值，也將為龍湖地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展保駕護(hù)航?！卑l(fā)布會當(dāng)天，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、首席市場官秦力洪就表示，物業(yè)服務(wù)對房企而言有三大價值：一是房地產(chǎn)開發(fā)品牌的長期支撐，二是房地產(chǎn)開發(fā)的后衛(wèi)和守門員，三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈價值的重要延升。

相對于龍湖物業(yè)服務(wù)的專業(yè)性而言，保利地產(chǎn)則給服務(wù)注入了更多人情味。保利物業(yè)在社區(qū)管理方面遵循“對內(nèi)開敞，對外封閉”的原則，在內(nèi)營造“家”的文化氛圍，實(shí)現(xiàn)物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主鄰里之間的和諧互助；向外做好防護(hù)，保障社區(qū)安全。

“提供專業(yè)物業(yè)管理和服務(wù)不難，做增值服務(wù)也不難。但現(xiàn)今，很難找到鄰里和睦相親的時代溫情，” 保利地產(chǎn)董事長宋廣菊說，“社區(qū)承載著無數(shù)家庭的居住夢想，承載著保利地產(chǎn)對于生活方式的理解，是房地產(chǎn)行業(yè)的核心價值所在?；貧w客戶關(guān)懷，實(shí)現(xiàn)客戶滿足感是保利地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的重要內(nèi)容。”

與龍湖、保利相比，萬科提出的好服務(wù)的側(cè)重點(diǎn)還沒有具體明確，但可以明晰提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量正成為房企的共識。物業(yè)管理水平的提升、服務(wù)理念的躍升其實(shí)是對生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)內(nèi)涵的一次擴(kuò)充。

中國經(jīng)濟(jì)正在從過去粗放式發(fā)展走出來，轉(zhuǎn)向更多依靠科技進(jìn)步，更多依靠消費(fèi)需求的方向。提高物業(yè)服務(wù)理念以及業(yè)務(wù)實(shí)踐恰恰是增強(qiáng)業(yè)主關(guān)懷、提高服務(wù)的體驗(yàn)，是釋放消費(fèi)需求的一次努力和嘗試，從長期來看，這對于行業(yè)發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型都有不可忽視的意義。

房企模板？

9月26日，郁亮首次披露了萬科未來發(fā)展業(yè)務(wù)規(guī)劃，第一塊仍然是傳統(tǒng)住宅開發(fā)，另外兩方面是消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)以及地產(chǎn)地產(chǎn)，并提出要提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

對于“錢荒”引發(fā)的資金鏈擔(dān)憂，郁亮冷靜地評判道：“整個中國經(jīng)濟(jì)需要擠泡沫，由于金融貨幣的超發(fā)導(dǎo)致各種不合理現(xiàn)象應(yīng)該得到調(diào)整。如果再靠投資拉動整個經(jīng)濟(jì)增長速度，那么中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型是不可能完成的?！彼栽谟袅量磥泶舜蔚摹板X荒”是好事，可以推動中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

郁亮認(rèn)為，沒有那么多錢，地價房價會平和許多。從某種意義上講，房價問題也是金融問題。錢多了，才把房價撐起來。

現(xiàn)在的萬科，“面粉”和“面包”都不缺乏，儲蓄開發(fā)兩三年不是問題，并沒有“面粉沒有了怎么賣面包”的隱憂。只是萬科曾受“地王”之苦，因此不會拿“地王”。郁亮也表示，現(xiàn)在的地王情況變了，把拿地大的叫做“地王”是有些問題的，同時指出現(xiàn)在買“地王”存在這樣一個現(xiàn)象：參與的都是中型發(fā)展商，想上一個臺階就會買。

而此次，萬科的新定位引起了行業(yè)的高度重視，有專家認(rèn)為，萬科的城市配套服務(wù)商定位將會給正在發(fā)展中的房企提供好的參照。

但也有爭議存在，常州一房企分析師對《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者表示，萬科能夠定位城市配套服務(wù)商，主要是萬科有足夠的資本，能夠以過冬模式度過房企艱難的幾年，但是對于別的企業(yè)就不一定了，在這個行業(yè)里最多錢的可能就是萬科了。而且現(xiàn)金流對于房企是很重要的；再者，現(xiàn)在市場上買房的主要是窮人，但是現(xiàn)在信貸未松動，購買力根本就不足，房都買不起，還怎么來談服務(wù)質(zhì)量呢？所以這個新定位，到底好不好現(xiàn)在還不好下定義，主要一要看樓市的發(fā)展情況，再者，房企的經(jīng)營模式、運(yùn)營狀態(tài)也很重要，并且個人認(rèn)為這個新定位并不適合正在發(fā)展的中小型房企。”

編輯 王豫剛endprint