錢 銳 畢遠志 趙玲玲

(江南大學環(huán)境與土木工程學院，江蘇無錫 214122)

0 引言

2011年開始，世界經(jīng)濟進入金融危機后的第四年。雖然復蘇在延續(xù)，但增長乏力。世界經(jīng)濟仍處于危機后的深度調(diào)整之中。中國作為世界經(jīng)濟的重要組成部分，在經(jīng)過前30年的急速發(fā)展后，現(xiàn)在也跟著世界的腳步，處于調(diào)整之中。2011年起到2013年1月全國經(jīng)濟平穩(wěn)增長，GDP穩(wěn)中有降，同季度環(huán)比下降2.4%。CPI攀升顯著，6月份環(huán)比提升0.3%。在全球經(jīng)濟衰退的現(xiàn)在，中國GDP持續(xù)穩(wěn)定的表現(xiàn)體現(xiàn)了中國在經(jīng)濟上擁有毋庸置疑的實力，而中國作為大國目前的經(jīng)濟發(fā)展情況也對當代世界的經(jīng)濟發(fā)展有著積極重要的意義，但通貨膨脹的問題逐年嚴重，不可避免的已經(jīng)成為當前社會的重大課題［1］。

2013年是中國在過去的十幾年里全國區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)投資規(guī)模最大、功能水平提高最快，人居環(huán)境變化最大，城市發(fā)展最快的一個年份。中國房地產(chǎn)的發(fā)展是最重要的GDP增長點之一。10年間全國GDP取得了重大的成就，平均以近10%的速度增長。2011年之前的中國房地產(chǎn)市場一直處于高速增長的階段，房價直線上升，但購房需求不減反增，當中不乏許多炒房者的作用［2］。

2010年是我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控年，“國十一條”“新國四條”“國十條”等政策一個接一個的出臺，為歷史上少有。由此可見，中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的決心之大、力度之強前所未有。房地產(chǎn)市場也隨著政策上下起伏。2011年由于年初“國八條”的發(fā)布以及各地限購政策的紛紛出臺，房地產(chǎn)市場總體較為冷淡，進入了平穩(wěn)發(fā)展的階段，一直持續(xù)到2012年年底。2013年，全國房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)增長，投資、資金來源、施工面積、銷售等增幅保持相對平穩(wěn)，而房屋價格指數(shù)增幅則繼續(xù)平穩(wěn)回落，但各方面依然保持上漲，新開工面積增幅則出現(xiàn)明顯回落，房地產(chǎn)市場進入相對健康的發(fā)展階段。

1 調(diào)查問卷分析

1.1 對象選取

為了確保數(shù)據(jù)來源的可靠性與真實性，我們并未選擇網(wǎng)絡問卷或者其他非直接交流型數(shù)據(jù)搜集方式，而是采用了最原始但又是最為有效的數(shù)據(jù)搜集方式:紙質(zhì)問卷調(diào)查。我們本次調(diào)查的對象主要是有一定購買力的成年人，因此我們將調(diào)查地點選在了幾個區(qū)域內(nèi)，人員流動量較大的地點:例如濱湖區(qū)萬達廣場、南長區(qū)南禪寺等，在雙休日隨機發(fā)放問卷，當場填寫、當場回收的方式，確保問卷調(diào)查的準確性和可信性。本次共發(fā)放調(diào)查問卷400份，回收有效問卷332份。問卷調(diào)查時間為2013年4月～8月。

1.2 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析

圖1 無錫消費者理想的錫城房價區(qū)段分布比例圖

圖2 無錫消費者理想的購房戶型分布比例圖

圖3 無錫市消費者對限購令、房產(chǎn)稅政策的態(tài)度分布圖

由圖1～圖4部分數(shù)據(jù)展示可以看出:從購房主力上看，外來人口是一股不可忽視的力量，尤其是來錫學習工作的年輕人，帶來的是大量剛性需求的釋放;但是由于主體收入水平與無錫房價相差較大，因此一段時間內(nèi)還是以觀望為主;從政策上看:大家普遍是對實際購房需求更多關注，但是首付比例久居高位，在打壓投機投資性購房的同時，也阻擋了一部分剛需的釋放。從調(diào)查問卷中可以看出，仍有一部分消費者處于觀望狀態(tài)。

圖4 消費者認為對自身影響較大的調(diào)控政策百分比分布圖

2 近期政策梳理

2.1 貨幣和信貸政策

預測2014貨幣政策中性偏緊，繼續(xù)實行差別化信貸政策。日前，央行發(fā)布2013年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告。總體政策基調(diào)延續(xù)了李克強總理在之前提出的“貨幣政策要保持定力，既不放松也不收緊銀根，重點是通過盤活存量、用好增量來支持實體經(jīng)濟發(fā)展和結(jié)構調(diào)整”的思路。進而總結(jié)為，“把握好穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構、促改革、防風險的平衡點，重點是創(chuàng)造一個穩(wěn)定的貨幣金融環(huán)境，促使市場主體形成合理和穩(wěn)定的預期，推動結(jié)構調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級”，即落腳到經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整和轉(zhuǎn)型這一中期目標。并指出“經(jīng)濟可能將在較長時期內(nèi)經(jīng)歷一個降杠桿和去產(chǎn)能的過程，房地產(chǎn)、地方政府性債務等問題比較突出，資源環(huán)境約束也明顯加大，結(jié)構調(diào)整和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的任務十分艱巨”。這意味著，貨幣政策總體而言是中性偏緊的，其出發(fā)點是經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整，針對這一中期經(jīng)濟目標的貨幣政策的持續(xù)時期就會較長。實際上，從換屆以來的各項金融調(diào)控，以至今年6月的銀行間市場“錢荒”事件，貨幣政策和金融調(diào)控服從總體經(jīng)濟政策變化的趨向已經(jīng)明確［3］。

2.2 調(diào)控政策

圍繞“國五條”，調(diào)控政策從嚴從緊，不過激。從2010年全年幾次調(diào)控到2011年初的“國八條”以及寫進十二五的“房產(chǎn)稅”到現(xiàn)在的“國五條”可以看出，中央政府對房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的決心和力度都是空前的，為了GDP增長而放松政策調(diào)控的情況幾乎不會出現(xiàn)。一旦放松限購限貸政策，可能導致房價再度快速上漲。無錫樓市在一段時間不會有放松相關政策的跡象，但也不大可能出刺激性的政策。

3 擬合分析

我們選取2013年4月～2014年4月，這12個月，對錫城房價分別采用線性回歸擬合、對數(shù)回歸擬合、多項式回歸擬合等多種數(shù)學模型的擬合，選取其中擬合度最高的模型，對未來房價進行預測分析［4］(見表1)。

表1 12個月的價格表和月x值對應關系表的商品房交易

相關分析是用相關系數(shù)R來表示兩個變量間相互的直線關系，并判斷其密切程度的統(tǒng)計方法。相關系數(shù)R沒有單位。在－1～+1范圍內(nèi)變動，其絕對值愈接近1，兩個變量間的直線相關愈密切，愈接近0，相關愈不密切。相關系數(shù)若為正，說明一變量隨另一變量增減而增減，方向相同;若為負，表示一變量增加、另一變量減少，即方向相反，但它不能表達直線以外(如各種曲線)的關系。

相關系數(shù)R=0～0.3表示相關程度低，相關系數(shù)R=0.3～0.5表示相關程度普通，相關系數(shù)R=0.5～0.7表示相關程度顯著，相關系數(shù)R=0.7～0.9表示相關程度高，相關系數(shù) R=0.9～1.0表示相關程度極高。

圖5 線性擬合圖和線性擬合方程

圖6 指數(shù)擬合圖和指數(shù)擬合方程

圖7 對數(shù)擬合圖和對數(shù)擬合方程

圖8 多項式擬合圖和多項式擬合方程

如圖5～圖8所示，多項式擬合度最高，R值達到0.67，可以得出，無錫房價和月份相關性顯著，這與我們俗稱的“金九銀十”也比較吻合，因此我們根據(jù)擬合方程，可以將月份轉(zhuǎn)化后代入，預測五六月房價。其中，月份和x值如表1所示，則:

令x=14，15 分別代入 y= －0.010 9x6+0.574 5x5－11.771x4+118.25x3－605.42x2+1 486.1x+6 650.4 得，y(1405)=7 984，這與收集到的五月份成交均價7 847基本吻合，因此預測y(1506)=8 012，即為六月份的成交均價。

4 結(jié)語

1)自2011年來，為了控制房價，政策上始終保持收緊。但是從調(diào)查問卷反映消費者的真實需求再結(jié)合商品房成交均價所反映的無錫房市情況，說明無錫樓市的投資投機性購房比例不大，陸續(xù)接盤的剛性需求將推動未來錫城房價微漲。

2)一方面，通過對消費者的調(diào)查，相對于無錫市民的心理接受價位無錫房價仍需調(diào)控。另一方面，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2014年4月無錫商品房成交均價為8 164元/m2，同比去年增長5.64%，比北京上海一線城市逾20%的增幅仍算合理，無錫樓市大體算是穩(wěn)步前進。但根據(jù)擬合分析預測，五六月份房價仍會出現(xiàn)小幅波動，總體上呈現(xiàn)波動小幅上升。

［1］Zhang Jun.Investment，Investment Efficiency，and Economic Growth in China［J］.Journal of Asian Economics，2003(8):83-84.

［2］To tell the world［J］.China national conditions and strength，2014(2):102-104.

［3］王永生.宏觀調(diào)控下無錫房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及房貸策略［J］.現(xiàn)代金融，2008(10):3-4.

［4］徐學紅.我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析［J］.福建財會管理干部學院學報，2004(3):4-5，8.