董運成

根據(jù)房地產(chǎn)評估公司的業(yè)務(wù)流程，利用計算機軟件開發(fā)出一套房地產(chǎn)評估辦公自動化管理系統(tǒng)，從報單管理、勘察管理、預(yù)評管理、正評管理、業(yè)務(wù)統(tǒng)計等多個方面提供房地產(chǎn)評估公司辦公自動化解決方案。已在公司運行多年，取得了較好的社會效益和經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)估價原則與估價程序、市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、其他估價方法、房地產(chǎn)估價報告。房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。

隨著房地產(chǎn)市場的迅速膨脹，房地產(chǎn)與土地評估業(yè)務(wù)愈加頻繁，而面對大量激增的評估業(yè)務(wù)和評估數(shù)據(jù)，以紙質(zhì)或excel表格等傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)管理手段已經(jīng)無法滿足評估公司的業(yè)務(wù)管理需求。基于房地產(chǎn)評估的流程及核心內(nèi)容，并根據(jù)鄭州某房地產(chǎn)評估測繪咨詢有限公司（以下簡稱公司） 的實際需求，我們開發(fā)了基于B /S 模式的房地產(chǎn)評估辦公自動化管理系統(tǒng)，并成功在公司中應(yīng)用實施。

1 房地產(chǎn)評估辦公自動化管理系統(tǒng)的業(yè)務(wù)分析

通過我們與公司業(yè)務(wù)人員的咨詢，結(jié)合房地產(chǎn)與土地評估的相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范，并根據(jù)公司的實際業(yè)務(wù)需要，得到房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)主要有以下幾個過程，包括報單管理、現(xiàn)場勘查、預(yù)評管理（ 簡稱預(yù)評） 、正評管理（簡稱正評） 、業(yè)務(wù)統(tǒng)計、業(yè)務(wù)歸檔等幾個主要關(guān)鍵流程。

報單管理：公司業(yè)務(wù)經(jīng)理收到委托方（銀行、法院、政府或個人等）房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)請求。公司業(yè)務(wù)經(jīng)理如果受理，則將此業(yè)務(wù)通過報單具體分配給公司某個業(yè)務(wù)員，由他來具體承辦此單評估業(yè)務(wù)。

現(xiàn)場勘查：公司業(yè)務(wù)人員接收到業(yè)務(wù)報單，由現(xiàn)場勘查人員到現(xiàn)場進行現(xiàn)場勘查。現(xiàn)場勘查人員根據(jù)業(yè)務(wù)分派詳細信息，對業(yè)務(wù)現(xiàn)場勘查與記錄，收集評估體相關(guān)資料，填寫現(xiàn)場勘查記錄表。

評估管理：預(yù)評人員根據(jù)現(xiàn)場勘查人員的現(xiàn)場勘查記錄表，確定評估所用方法，完成房地產(chǎn)評估初評報告。由審核估價師審核已完成的評估報告。審核未通過的評估報告將發(fā)回給報告撰寫評估師重新調(diào)整，直至審核通過。評估報告分為預(yù)評報告和正評報告兩類報告格式。預(yù)評報告內(nèi)容簡略，通常是以表格形式展現(xiàn)，涵蓋房地產(chǎn)評估主要方法及結(jié)果，而正評報告內(nèi)容規(guī)范并詳實記錄評估方法應(yīng)用過程。

提交用戶：完成估價報告書后，最后要將估價報告書交付給委托估價者，并可就某些問題作口頭說明，完成對委托估價者的估價服務(wù)。

歸檔管理：由于公司不同的人員從事不同的業(yè)務(wù)，通過房地產(chǎn)評估辦公自動化管理系統(tǒng)可以自動地統(tǒng)計出每個人不同業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)量，方便領(lǐng)導(dǎo)、員工、財務(wù)及相關(guān)人員進行查看、匯總及費用統(tǒng)計。權(quán)限不同，每個人查看的具體內(nèi)容也不一樣。

2 房地產(chǎn)評估辦公自動化管理系統(tǒng)的角色分配及功能設(shè)計

系統(tǒng)角色分配。根據(jù)業(yè)務(wù)流程，并考慮到評估業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)用戶的多樣性，將用戶分為系統(tǒng)管理員、業(yè)務(wù)經(jīng)理、報單管理員、現(xiàn)場勘查員、預(yù)評報告撰寫員、預(yù)評報告審核估價師、正評報告撰寫員、正評報告審核估價師、財務(wù)員等角色。在實際工作中，公司同一工作人員可以利用多種角色權(quán)限使用系統(tǒng)。

系統(tǒng)功能設(shè)計?；A(chǔ)模塊主要包括：人員管理，對公司員工基本信息的維護，如用戶名，密碼，地址，所擁有的角色等；部門管理，對公司部門基本信息的維護，如部門名稱、種類、所擁有的角色等；角色管理，根據(jù)業(yè)務(wù)的要求，對不同的角色擁有不同的權(quán)限，如報單權(quán)限、業(yè)務(wù)經(jīng)理權(quán)限等。

業(yè)務(wù)管理，按照評估項目運作過程中各個項目狀態(tài)建立評估業(yè)務(wù)工作流，詳細記錄工作流中的項目過程信息。評估工作流包括報單管理、現(xiàn)場勘查管理、業(yè)務(wù)分配管理、預(yù)評管理、預(yù)評審核、正評管理、正評審核、業(yè)務(wù)統(tǒng)計等。該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環(huán)球市場信息導(dǎo)報》雜志http：//www.ems86.com總第547期2014年第15期-----轉(zhuǎn)載須注名來源在系統(tǒng)的設(shè)計中，根據(jù)錄入的信息，可以方便地導(dǎo)出報單、預(yù)評、正評等各種Word文檔，各種統(tǒng)計通過報表顯示一目了然，業(yè)務(wù)量的統(tǒng)計也可以通過Excel表格方便地導(dǎo)出，極大地方便了公司用戶的。

其他模塊，根據(jù)公司的實際需要，還開發(fā)有公告通知，行業(yè)新聞，我的便簽，法律法規(guī)，技術(shù)交流等模塊[3]。

3 系統(tǒng)實現(xiàn)與功能界面展示

本系統(tǒng)已在鄭州某房地產(chǎn)與土地測繪評估有限公司實施并正常使用，基本滿足該公司日常評估業(yè)務(wù)辦公需求，很方便地幫助房地產(chǎn)與土地評估人員快速地完成評估業(yè)務(wù)，更加方便地進行各種統(tǒng)計，圖形報表的輸出一目了然。自動化地導(dǎo)出報單、預(yù)評報告、正評報告，方便地從系統(tǒng)中查詢可比實例是這一系統(tǒng)的幾大亮點。當然，隨著公司業(yè)務(wù)的進一步發(fā)展，對系統(tǒng)功能提出了更高的需求，如完善現(xiàn)場勘查階段中的移動端應(yīng)用、與財務(wù)軟件的結(jié)合等。系統(tǒng)進一步開發(fā)完善正在進行中。

（作者單位：信陽職業(yè)技術(shù)學院網(wǎng)絡(luò)中心）