蔡鷺斌， 段建南， 張雪靚， 董 濤

(1. 湖南農(nóng)業(yè)大學(xué) 資源環(huán)境學(xué)院， 長沙 410128； 2. 國土資源部 農(nóng)用地質(zhì)量與監(jiān)測(cè)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室， 北京 100193)

基于DPSIR模型的宏觀調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)影響研究*

蔡鷺斌1，2， 段建南1， 張雪靚2， 董 濤1

(1. 湖南農(nóng)業(yè)大學(xué) 資源環(huán)境學(xué)院， 長沙 410128； 2. 國土資源部 農(nóng)用地質(zhì)量與監(jiān)測(cè)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室， 北京 100193)

研究房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，可為政府制定合理的調(diào)控政策、平抑房?jī)r(jià)提供參考。通過量化房?jī)r(jià)影響因素，研究宏觀調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度和周期具有重要意義。篩選驅(qū)動(dòng)力、壓力、狀態(tài)、影響和響應(yīng)指標(biāo)，構(gòu)建基于DPSIR模型的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的評(píng)價(jià)體系，并采用層次分析法和特爾斐法確定各指標(biāo)的權(quán)重。對(duì)武漢市房地產(chǎn)政策的調(diào)控效果進(jìn)行初步量化，結(jié)果表明武漢市房?jī)r(jià)隨著政策調(diào)控的變化而呈現(xiàn)相應(yīng)變化，房?jī)r(jià)變動(dòng)方向與調(diào)控政策方向存在一致性。因此，武漢市房?jī)r(jià)對(duì)調(diào)控政策的反應(yīng)敏感，但政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控具有一定的滯后性。

DPSIR模型； 宏觀調(diào)控； 房地產(chǎn)； 房?jī)r(jià)； 評(píng)價(jià)系統(tǒng)； 層析分析法； 特爾斐法

近年來，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善，一些投機(jī)者在體制漏洞下積極投身于非正常的房地產(chǎn)投資和交易，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的非理性繁榮[1]。房?jī)r(jià)不斷上漲使原本最根本的住宅需求成為廣大居民的奢望，高額房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的購買能力。為了抑制房?jī)r(jià)，我國政府相繼出臺(tái)了一系列限購、限貸、提高存款準(zhǔn)備金率以及加息等調(diào)控措施[2]。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示:2012年1月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比全部止?jié)q，其中48個(gè)城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降，22個(gè)城市持平。從2008年房?jī)r(jià)的居高不下到房?jī)r(jià)止?jié)q，中央及地方政府房?jī)r(jià)調(diào)控政策發(fā)揮了關(guān)鍵作用。然而，國家的宏觀調(diào)控政策究竟對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了多大影響、如何產(chǎn)生影響，卻是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中亟需回答和解決的問題。

在宏觀調(diào)控效果方面的代表性研究主要有:杜雪君等(2009)認(rèn)為，中國房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用，而地方公共支出對(duì)房?jī)r(jià)有促進(jìn)作用，兩者對(duì)房?jī)r(jià)的凈影響為正[3]。劉康(2011)認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售產(chǎn)生了很大影響，多年宏觀調(diào)控政策的累積成效開始顯現(xiàn)，在很大程度上抑制了投機(jī)性和投資性購房需求，市場(chǎng)人氣有所下降，同時(shí)也抑制了部分改善性購房需求[4]。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控分析方法方面的代表性研究主要有:楊建平等(2008)用一個(gè)帶有供求雙重預(yù)期的模型描繪出房?jī)r(jià)泡沫形成和崩潰的過程，并用三個(gè)博弈模型展現(xiàn)出當(dāng)前中國的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策難以達(dá)到預(yù)期效果[5]。戴國強(qiáng)等(2009)通過實(shí)證研究，得出宏觀調(diào)控沖擊對(duì)房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價(jià)格影響顯著的結(jié)論[6]。范廣垠(2010)通過間斷平衡模型，得出政治因素的重視與中國房地產(chǎn)政策制定的過程非常吻合的結(jié)論[7]。

一、基于DPSIR模型的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策評(píng)價(jià)體系

DPSIR框架模型是由PSR模型演化而來的[8-11]，1993年由歐洲環(huán)境署首次提出。在DPSIR概念模型中存在5個(gè)要素，分別是驅(qū)動(dòng)力(driving force)，指造成環(huán)境變化的潛在原因；壓力(pressure)，指人類活動(dòng)對(duì)其緊鄰環(huán)境以及自然環(huán)境的影響，是環(huán)境的直接壓力因子，例如廢物排放、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；狀態(tài)(state)，指環(huán)境在上述壓力下所處的狀況，如污染與土地退化程度等；影響(impact)，指系統(tǒng)所處狀態(tài)對(duì)人類健康和社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的影響；響應(yīng)(response)，其過程表明人類在可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程中所采取的對(duì)策，如提高資源利用效率、減少污染、增加投資等措施[12]。

在國外，DPSIR模型因能揭示環(huán)境與人類活動(dòng)的因果關(guān)系，被廣泛地接受并應(yīng)用于為人類活動(dòng)、資源、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展方案及其評(píng)價(jià)提供概念模型以及跨學(xué)科的研究。李玲等(2012)在綜合分析房?jī)r(jià)影響因素的基礎(chǔ)上，分別篩選了壓力、狀態(tài)和響應(yīng)指標(biāo)，構(gòu)建了基于PSR模型的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的評(píng)價(jià)體系[13]。

1. 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的DPSIR模型

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的供求不平衡狀況。一方面，隨著城市化的不斷擴(kuò)大和人口的增長，越來越多的人具有購房需求；另一方面，房?jī)r(jià)的居高不下超出了普通居民的購買能力，導(dǎo)致很多居民買不起房，社會(huì)上存在大量的缺房人口。因此，當(dāng)前我國商品房嚴(yán)重的供需不平衡是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的驅(qū)動(dòng)力(D)，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，甚至形成房地產(chǎn)泡沫。

人口等社會(huì)因素和城市化等經(jīng)濟(jì)因素的共同作用抬升了房?jī)r(jià)[14]，提高了滿足購房需求的難度，促使政府出臺(tái)相關(guān)政策以抑制房?jī)r(jià)上漲。因此，可以將房?jī)r(jià)上漲的各種因素看作政府宏觀調(diào)控的壓力(P)，政府各種調(diào)控政策是在壓力下的狀態(tài)(S)，房?jī)r(jià)則是調(diào)控后的響應(yīng)(I)，繼而再影響供求平衡(R)。

與調(diào)控前相對(duì)應(yīng)，一輪宏觀調(diào)控政策從制定到執(zhí)行究竟對(duì)驅(qū)動(dòng)這一流程的市場(chǎng)不平衡性產(chǎn)生什么響應(yīng)，需要以商品房供需程度變化作為最終的響應(yīng)指標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，可以建立一個(gè)包括驅(qū)動(dòng)力、壓力、狀態(tài)、影響和響應(yīng)5個(gè)指標(biāo)體系的房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)價(jià)模型(DPSIR)，這個(gè)模型還可以反映房?jī)r(jià)對(duì)宏觀調(diào)控政策的反饋效果。

2. 模型指標(biāo)選取

驅(qū)動(dòng)力指標(biāo)選擇的主要依據(jù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的供需現(xiàn)狀。根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒的記載，本文采用前1年即調(diào)控前缺房戶數(shù)占總戶數(shù)比例的倒數(shù)作為衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況的指標(biāo)。缺房戶數(shù)在總戶數(shù)中所占比例的倒數(shù)越小，證明房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況越不平衡，驅(qū)動(dòng)力就越大。

壓力指標(biāo)的選擇要充分考慮房?jī)r(jià)上漲的各種影響因素，包括內(nèi)部因素和外部因素。其中內(nèi)部因素包括土地的影響，建筑物的影響，區(qū)位因素和權(quán)益因素；外部因素包括社會(huì)因素(政治狀況、社會(huì)治安、土地投機(jī)、心理因素等)，經(jīng)濟(jì)因素(經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、財(cái)政金融情況、居民收入水平、物價(jià)水平、儲(chǔ)蓄與投資等)，人口因素(人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模)和行政因素、其他因素等。在全面性、代表性、可量化和可操作性的原則下，本文選取基礎(chǔ)設(shè)施投資水平、地價(jià)水平、人口數(shù)量、居民消費(fèi)價(jià)格水平CPI、貨幣供應(yīng)量M2、居民可支配收入水平6個(gè)指標(biāo)作為政策調(diào)控的壓力因素[13]，如表1所示。

表1 房地產(chǎn)調(diào)控政策壓力指標(biāo)選取情況

狀態(tài)指標(biāo)的選擇是在近年國家和地方出臺(tái)的各種土地、信貸、金融、社會(huì)保障房、稅收和市場(chǎng)等調(diào)控政策的基礎(chǔ)上制定的。以上6個(gè)方面作為因素層，每個(gè)因素層分別選擇1個(gè)指標(biāo)來反映其變化狀況，具體指標(biāo)[13]如表2所示。

表2 房地產(chǎn)調(diào)控政策狀態(tài)指標(biāo)選取情況

從房地產(chǎn)調(diào)控影響度來看，房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)政策調(diào)控后的一種反應(yīng)和表現(xiàn)，因此選擇房?jī)r(jià)作為影響指標(biāo)。房?jī)r(jià)是一個(gè)綜合復(fù)雜的因素，具有不同的表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要是從宏觀層面表達(dá)商品住房?jī)r(jià)格的變化，同時(shí)考慮到數(shù)據(jù)的代表性和易獲得性，選用房屋銷售價(jià)格指數(shù)作為影響指標(biāo)。

響應(yīng)指標(biāo)主要是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控后的供需狀況進(jìn)行選擇的。此指標(biāo)與驅(qū)動(dòng)力指標(biāo)相似，即調(diào)控后的缺房戶數(shù)占總戶數(shù)比例的倒數(shù)。與宏觀調(diào)控前的驅(qū)動(dòng)力指標(biāo)對(duì)比，這樣可以形成房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的反饋，用數(shù)據(jù)反映出宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

表3 房地產(chǎn)調(diào)控政策的驅(qū)動(dòng)力壓力狀態(tài)影響響應(yīng)(DPSIR)框架模型

3. 數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理

為了讓各個(gè)指標(biāo)之間具有可比性和可觀察性，需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。為消除各原始指標(biāo)變量間量綱的影響，采用式(1)對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，即

(1)

式中:Pki為第k個(gè)指標(biāo)第i期的量化值；Xki為第k個(gè)指標(biāo)第i期的因子數(shù)據(jù)。

4. 綜合評(píng)價(jià)指數(shù)確定

在DPSIR模型的5個(gè)指標(biāo)中，壓力指標(biāo)和狀態(tài)指標(biāo)是由6個(gè)因素決定的，這兩個(gè)指標(biāo)在某個(gè)時(shí)期i的量化值是由式(2)決定的，即

(2)

式中:Ei為第i時(shí)期的壓力指數(shù)或狀態(tài)指數(shù)；Wki為第i時(shí)期第k個(gè)指標(biāo)的權(quán)重；Pki為第k個(gè)指標(biāo)第i期的量化值。

各個(gè)因子的權(quán)重采用層次分析法和特爾斐法確定，基本思路是將研究的問題分為若干層次，每一層次包括若干指標(biāo)，采用特爾斐法由專家對(duì)每一層次的各指標(biāo)通過兩兩比較其重要程度而進(jìn)行判斷評(píng)分，然后通過計(jì)算判斷矩陣的特征向量來確定各指標(biāo)對(duì)上層指標(biāo)的權(quán)重。壓力指數(shù)和狀態(tài)指數(shù)是由6個(gè)因子決定的，所以采用層次分析法分別確定這6個(gè)因子對(duì)壓力指數(shù)和狀態(tài)指數(shù)影響的大小，即其相對(duì)于子系統(tǒng)的權(quán)重。

二、案例研究

1. 研究區(qū)簡(jiǎn)介

以武漢市為例，武漢市現(xiàn)有13個(gè)行政區(qū)，轄區(qū)面積84 944 hm2。自2000年以來，武漢市房地產(chǎn)迅速發(fā)展，規(guī)模不斷擴(kuò)大，人均居住面積極大增加，住房條件得到明顯改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模平穩(wěn)增長。2010年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資在19個(gè)重點(diǎn)城市中位居第7，同比增幅位居第2；房屋施工面積位居第8，同比增幅位居第2；房屋竣工面積位居第7，同比增幅位居第4。

同時(shí)，武漢房地產(chǎn)投資強(qiáng)勁，銷售狀況保持旺盛勢(shì)頭，需求大于供給，房?jī)r(jià)上漲較快，空置房大量增加，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)急需完善，開發(fā)區(qū)和老城區(qū)發(fā)展不平衡，居民住房壓力加大。因此，國家和武漢市相繼出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。

2008年12月21日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，根據(jù)市場(chǎng)變化和需求主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。央行宣布，從2008年12月23日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，這是2008年9月以來第5次降息，尤其是央行對(duì)“第二套房貸”采取松綁政策，表明了政府要穩(wěn)定房市的決心，強(qiáng)勁刺激了市場(chǎng)需求。

2010年10月，湖北省頒布的“鄂六條”要求各商業(yè)銀行堅(jiān)決執(zhí)行差別利率等房貸調(diào)控政策，其精髓在于落實(shí)政策，很大程度上抑制了房?jī)r(jià)增長。武漢市頒布的《關(guān)于大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》提出，要大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。文件出臺(tái)后，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，開發(fā)投資保持較快增長，住房成交量小幅回落，住房?jī)r(jià)格總體保持平穩(wěn)，朝著調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。2011年1月14日，武漢市房管局又出臺(tái)《關(guān)于貫徹落實(shí)我市中心城區(qū)商品住房限購政策的通知》，暫定本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)及能夠提供在本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，只能在本市中心城區(qū)新購一套商品住房；不能提供上述證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市中心城區(qū)購買新建商品住房。該規(guī)定也抑制了房?jī)r(jià)的增長。

2. 數(shù)據(jù)來源與處理

采用2001—2010年《國家統(tǒng)計(jì)年鑒》、《武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒》和中央銀行相關(guān)利率的統(tǒng)計(jì)資料(如表4所示)作為數(shù)據(jù)來源，并將數(shù)據(jù)代入式(1)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。壓力指數(shù)或狀態(tài)指數(shù)采用式(2)加權(quán)算出。

3. 權(quán)重確定

通過特爾斐法得到壓力系統(tǒng)、狀態(tài)系統(tǒng)各個(gè)指標(biāo)值的權(quán)重，具體如表5、6所示。

表4 數(shù)據(jù)來源情況

表5 壓力指標(biāo)系統(tǒng)因素權(quán)重值

表6 狀態(tài)指標(biāo)系統(tǒng)因素權(quán)重值

4. 綜合評(píng)價(jià)指數(shù)確定

利用式(1)對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，代入式(2)加權(quán)平均，分別計(jì)算出2001—2010年武漢市房地產(chǎn)調(diào)控政策的壓力指數(shù)和狀態(tài)指數(shù)。驅(qū)動(dòng)力指數(shù)和影響指數(shù)采用武漢市每年缺房戶數(shù)占總戶數(shù)的比例代入式(1)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，響應(yīng)指數(shù)則直接采用武漢市房屋銷售價(jià)格指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化處理后的數(shù)值。通過數(shù)據(jù)處理，得出2001—2010年武漢市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的DPSIR指數(shù)，如表7所示。

表7 武漢市2001—2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的DPSIR指數(shù)

圖1是2001—2010年DPSIR概念模型下的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡的影響結(jié)果，其中各指數(shù)所表達(dá)的含義如表8所示。

圖1 2001—2010年武漢市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控DPSIR指數(shù)走勢(shì)

三、結(jié)果分析

1. 房?jī)r(jià)受到宏觀調(diào)控政策的影響

如圖2所示，壓力指數(shù)、狀態(tài)指數(shù)和影響指數(shù)的變化規(guī)律雖然大體走勢(shì)相同，但是卻不完全一致。2007年以前，狀態(tài)指數(shù)較低，三者存在相對(duì)一致的變化趨勢(shì)，同時(shí)總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；2008年以后，三者變化的一致性逐漸減弱，說明房?jī)r(jià)開始逐步受到政策調(diào)控的影響，而且影響程度不斷增大。例如，從2008—2009年的變化幅度來看，影響力指數(shù)的變化幅度大于壓力指數(shù)和狀態(tài)指數(shù)的變化幅度，表明除了受到各種影響因素的影響外，房?jī)r(jià)還受到宏觀調(diào)控政策的影響。

表8 DPSIR模型下各指數(shù)走勢(shì)含義

圖2 壓力狀態(tài)影響指數(shù)的相互關(guān)系

如圖3所示，驅(qū)動(dòng)力與響應(yīng)指數(shù)在每一年的數(shù)額差值與狀態(tài)指數(shù)的高低也表現(xiàn)出相對(duì)一致性。如2002—2004年，狀態(tài)指數(shù)幾乎為0，即在此期間宏觀調(diào)控政策相對(duì)寬松，與此對(duì)應(yīng)，驅(qū)動(dòng)力與響應(yīng)指數(shù)之間也幾乎沒有差值；而2005年之后，隨著宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，狀態(tài)指數(shù)增長，驅(qū)動(dòng)力與響應(yīng)指數(shù)之間的差額也開始增加，并表現(xiàn)出一定的波動(dòng)性。

圖3 驅(qū)動(dòng)力狀態(tài)響應(yīng)指數(shù)的相互關(guān)系

所以，房?jī)r(jià)不僅僅由人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、國際和其他因素等決定，還受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，即房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)確實(shí)起到了一定程度的作用。

2. 房?jī)r(jià)與政策調(diào)控存在周期性關(guān)系

由圖2中狀態(tài)指數(shù)和影響指數(shù)的相對(duì)變化關(guān)系可以看出，房?jī)r(jià)的變化情況與調(diào)控政策的周期基本一致。2001—2004年、2005—2007年以及2008年宏觀調(diào)控政策力度加大以后，房?jī)r(jià)的變化周期與調(diào)控周期的變化頻率開始呈現(xiàn)出一定的一致性。若相關(guān)政策鼓勵(lì)房產(chǎn)市場(chǎng)，則房?jī)r(jià)相應(yīng)地上升；若相關(guān)政策壓縮房產(chǎn)市場(chǎng)，則房?jī)r(jià)相應(yīng)地下降。圖2說明政策對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控具有明顯作用，可以抑制房?jī)r(jià)非理性增長和平抑房?jī)r(jià)。

3. 宏觀調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度

研究結(jié)果顯示，我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度與調(diào)控力度和房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景、大環(huán)境有關(guān)。如圖3所示，當(dāng)狀態(tài)指數(shù)(調(diào)控力度)小于0.2時(shí)，即2001—2004年間，驅(qū)動(dòng)力指數(shù)與響應(yīng)指數(shù)之間的差距(房?jī)r(jià)變動(dòng))很小；當(dāng)狀態(tài)指數(shù)(調(diào)控力度)為0.2～0.4時(shí)，驅(qū)動(dòng)力指數(shù)與響應(yīng)指數(shù)之間(房?jī)r(jià)變動(dòng))開始顯露差距；當(dāng)狀態(tài)指數(shù)高于0.4時(shí)，驅(qū)動(dòng)力指數(shù)與響應(yīng)指數(shù)之間差距變大。由圖2也可以看出，2008年是狀態(tài)指數(shù)(調(diào)控力度)最大的一年，影響指數(shù)也由最高降到最低。以上分析表明，當(dāng)調(diào)控力度的狀態(tài)指數(shù)高于0.2時(shí)，房?jī)r(jià)開始對(duì)應(yīng)地發(fā)生變化，且調(diào)控力度越大，房?jī)r(jià)變化得越明顯。

4. 宏觀政策調(diào)控存在滯后性

房?jī)r(jià)的變化與政策的調(diào)控周期密切相關(guān)，房?jī)r(jià)對(duì)于政策的調(diào)控是極其敏感的，這表明我國房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策的影響很大，可以說是一個(gè)政策影響型的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是宏觀政策的調(diào)控并不是立即見效的，其效果有一定的滯后性。由圖3可以看出，從每一年的數(shù)據(jù)走勢(shì)縱向?qū)Ρ葋砜矗憫?yīng)指數(shù)和驅(qū)動(dòng)力指數(shù)之間的差距就是當(dāng)年的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度。如2002—2004年?duì)顟B(tài)指數(shù)相對(duì)較低，即宏觀調(diào)控政策趨于平和，此時(shí)響應(yīng)指數(shù)和驅(qū)動(dòng)力指數(shù)之間的差額也相對(duì)較低。2005年以后，兩指數(shù)之間的差額隨著宏觀調(diào)控力度的增加而增加。但是，宏觀調(diào)控政策存在一定的滯后期，如2008年宏觀調(diào)控政策大力收縮，狀態(tài)指數(shù)是近10年最高的年份，但是響應(yīng)指數(shù)和驅(qū)動(dòng)力指數(shù)差額的最大值出現(xiàn)在2009年，即2008年的調(diào)控政策在2009年得到了反應(yīng)。這表明目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策明顯滯后，滯后周期在1年以內(nèi)。

四、結(jié)論及政策建議

(2)通過武漢市的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅的變化與政策調(diào)控的趨勢(shì)基本一致，若相關(guān)政策鼓勵(lì)房產(chǎn)市場(chǎng)，則房?jī)r(jià)相應(yīng)地上升；若相關(guān)政策壓縮房產(chǎn)市場(chǎng)，則房?jī)r(jià)相應(yīng)地下降。房?jī)r(jià)對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)控反應(yīng)比較敏感，但房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果具有一定的滯后性，滯后周期在1年以內(nèi)。在未來的研究中，如果使用月度數(shù)據(jù)可以更加精確地得到滯后期。

(3)我國的土地公有制決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策的影響非常明顯。在2001—2010年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中，已經(jīng)摸索到了大的方向，但是在整個(gè)市場(chǎng)供給小于需求的前提下，政策的效果具有雙重性，既有有效的一面，又有滯后的一面。

為了更有效地發(fā)揮政策的宏觀調(diào)控作用，抑制房?jī)r(jià)非理性增長，本文據(jù)此給出相關(guān)建議:把增加有效供給作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向；注重相關(guān)政策的配套性、連續(xù)性；以不同的政策區(qū)別對(duì)待不同的房地產(chǎn)需求；堅(jiān)持社會(huì)保障性住房由政府主導(dǎo)，商品房供給由市場(chǎng)主導(dǎo)。未來開征房地產(chǎn)稅作為地方穩(wěn)定的收入來源，可有效緩解地方賣地、借債、亂收費(fèi)等扭曲行為。房地產(chǎn)稅不是一個(gè)單一稅種，而是一個(gè)制度體系，涉及到若干個(gè)稅種。房地產(chǎn)稅立法并推進(jìn)改革需要對(duì)現(xiàn)有的一系列稅種進(jìn)行調(diào)整和整合，減少流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，同時(shí)應(yīng)取消現(xiàn)有房產(chǎn)稅體系當(dāng)中重復(fù)征稅的稅種。在減少流通環(huán)節(jié)稅收的基礎(chǔ)上，開征保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是可行路徑。全面開征保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，某種程度上會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定調(diào)節(jié)作用，但最重要的作用在于成為地方政府的主體稅種和穩(wěn)定收入來源，以協(xié)調(diào)中央和地方的財(cái)政收入。

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Studyoninfluenceofreadjustmentandcontrolmacro-policiesonhousepricebasedonDPSIRmodel

CAI Lu-bin1, 2, DUAN Jian-nan1, ZHANG Xue-liang2, DONG Tao1

(1. College of Resources and Environment, Hu’nan Agricultural University, Changsha 410128, China; 2. Key Laboratory of Agricultural Land Quality, Ministry of Land and Resources, Beijing 100193, China)

The study of the influence of readjustment and control macro-policies on house price can provide reference for the government to constitute rational policy of readjustment and control and mitigate the increasing house price. Through quantizing the influencing factors of house price, it is of great significance to study the influencing degree and cycle of readjustment and control macro-policy on house price. The indicators of driving force, pressure, state, impact and response are selected, the evaluation system of readjustment and control policy of real estate industry on house price based on driving force-pressure-state-impact-response (DPSIR)model is constructed, and hierarchy analysis and Delphi method are applied to determine the weight of each indicator. Preliminary quantization is produced of the effect of readjustment and control of real estate policy in Wuhan City. The results show that the house price in Wuhan City changes correspondingly with the change of policy readjustment and control, and the directions of house price change and readjustment and control policy possess consistency. Hence, the house price of Wuhan City has sensitive reaction on readjustment and control policy, but there is a time lag between the issue of policy on the readjustment and control and the change of house price.

DPSIR model; macroscopic readjustment and control; real estate industry; house price; evaluation system; Analytic Hierarchy Process (AHP); Delphi method

2013-12-13

蔡鷺斌(1987-)，男，湖南長沙人，碩士生，主要從事土地資源可持續(xù)利用等方面的研究； 段建南(1957-)，男，山西晉城人，教授，博士，主要從事土地/土壤資源利用與信息技術(shù)應(yīng)用等方面的研究。

* 本文已于2014-03-12 19∶58在中國知網(wǎng)優(yōu)先數(shù)字出版。 網(wǎng)絡(luò)出版地址:http://www.cnki.net/kcms/detail/21.1558.C.20140312.1958.017.html

10.7688/j.issn.1674-0823.2014.02.12

F 29

A

1674-0823(2014)02-0145-07

(責(zé)任編輯:郭曉亮)