李順情

【摘 要】自從商品房預(yù)售制度出現(xiàn)以后，就逐漸顯現(xiàn)出其不凡的號召力。近年來，隨著期房比例的增大，在商品房預(yù)售不斷發(fā)展的同時，其相應(yīng)的弊端也逐漸出現(xiàn)，因其本身存在的一些缺陷以及監(jiān)管不到位等原因使商品房預(yù)售合同糾紛產(chǎn)生的數(shù)量不斷增大。在預(yù)售過程中， 簽訂商品房買賣合同之后進行的商品房預(yù)售合同預(yù)告登記與備案登記都是物權(quán)取得之前的登記。在生活中，買受方的混淆容易產(chǎn)生糾紛。

【關(guān)鍵詞】商品房預(yù)售合同；預(yù)售合同的備案登記；預(yù)告登記

一、商品房預(yù)售合同的定義與性質(zhì)

1.根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售通常意義上指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人進行支付定金或房價款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承購人就上述行為所簽訂的合同就是商品房預(yù)售合同。

2.商品房預(yù)售合同的性質(zhì)

（1）商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同

（2）商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同

（3）商品房預(yù)售合同是附期限的合同

（4）商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同

二、商品房預(yù)售合同備案登記效力與立法意義

預(yù)售商品房時，買賣合同所確定的房屋尚不存在，此時不能辦理房屋權(quán)屬證明，購房者在跟開發(fā)商之間只是基于簽訂商品房買賣合同后形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因此，購房者在支付購房款后承擔了比較大的風(fēng)險，法律對商品房預(yù)售行為進行了特別規(guī)范，如商品房預(yù)售許可制度、商品房預(yù)售合同登記備案制度。

商品房預(yù)售合同登記備案能夠在現(xiàn)實生活中很好的維護購房者的利益，尤其是在備案后，如果購房者尚未全部交付購房款，那么購房者取得了優(yōu)先購買特定商品房的權(quán)利；如果購房者已經(jīng)付清了房款的，那么房屋竣工后，開發(fā)商只能將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購房者，而不能轉(zhuǎn)移其他人。

《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款中規(guī)定：“按照國家有關(guān)規(guī)定，商品房的預(yù)售人應(yīng)當將預(yù)售合同報縣級以上土司管理部門和人民政府房產(chǎn)管理部門進行登記備案?！睆倪@個條文中可以看出，商品房預(yù)售合同進行登記備案是滿足預(yù)售條件的經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)接受資格審查履行報備義務(wù)的一個過程，尤其是政府主管部門去行使監(jiān)管職權(quán)的一項行政管理行為，這種作為法律事實的存在效力具有永續(xù)性；而起始于買賣當事人雙方的意思自治的不動產(chǎn)物權(quán)交易的預(yù)告登記不是一種行政管理下進行的行為，它是當事人根源于法律制度和登記機關(guān)所實施的一種民事權(quán)利義務(wù)的行為，當在三個月內(nèi)標的物的產(chǎn)權(quán)進行了過戶的時候，預(yù)告登記所具有的效力被物權(quán)自動重疊覆蓋，當當事人能夠進行不動產(chǎn)過戶登記而在三個月內(nèi)并未進行申請登記時，預(yù)告登記就會自動失去效力。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“以商品房預(yù)售合同沒有按照法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為根據(jù)，當事人請求確認合同無效的，不予支持?！睆拇藯l文中可以看出，預(yù)售合同登記備案并不能影響買賣合同所具有的實際效力。對沒有經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同，要是符合法律具體的生效要件，同樣可以認定為有效。但是對于經(jīng)過登記的商品房預(yù)售合同來說，是否能夠?qū)谷魏蔚牡谌?，仍存在相當一部分的爭議。后來到2011年《全國民事審判工作會議紀要》上司法部門明確了對商品房預(yù)售合同備案登記效力的態(tài)度，即其不具有物權(quán)性質(zhì)，不能夠?qū)股埔獾谌恕?/p>

通過設(shè)立該合同備案登記制度，對商品房預(yù)售合同進行登記備案制度設(shè)立的目的主要在于行政機關(guān)對管理監(jiān)督商品房交易的實際需要，也是讓政府了解并具體掌握商品房預(yù)售的相關(guān)詳細情況。關(guān)于預(yù)售合同登記備案的相關(guān)法律法規(guī)及有些地方的立法、政策進行綜合分析，這種制度在一定程度上可以阻止預(yù)售方進行一房二賣，保護買受方的合同權(quán)益。

三、我國商品房買賣預(yù)告登記的性質(zhì)與效力

由于預(yù)售商品房的買受人簽訂合同之后債權(quán)生效，并不能當即實際取得房屋的所有權(quán)，到物權(quán)的實際獲得有一定的期間間隔。因此，也就增加了合同實際履行的風(fēng)險，尤其是預(yù)售方可能與多家買受人簽訂商品房買賣合同，出現(xiàn)“一房二賣、多賣”。而合同的備案登記，從制度設(shè)置上，并不具有對抗第三人的效力。在這種大時代環(huán)境下，相應(yīng)出臺的《物權(quán)法》第二十條確立了房屋買賣預(yù)告登記：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。沒有經(jīng)過預(yù)告登記的權(quán)利人同意，在預(yù)告登記后，處分該不動產(chǎn)的，并不會發(fā)生物權(quán)效力的轉(zhuǎn)移?！睆谋举|(zhì)上看，預(yù)告登記的權(quán)利仍是債權(quán)，只是具有一定的物權(quán)性質(zhì)。但是經(jīng)過預(yù)告登記的權(quán)利的相關(guān)效力，根據(jù)民法理論和其他各國對預(yù)告登記的立法，有破產(chǎn)保護效力（滿足效力）、保全權(quán)利的效力、保全順位的效力。

該第二十條僅僅是規(guī)定了預(yù)告登記具有的相關(guān)保全效力，對其他幾種效力并沒有作出相關(guān)的規(guī)定。而且，根據(jù)法條的相關(guān)表達上，并不等同于，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，進行預(yù)告登記后，不能處分該不動產(chǎn)，而是“雖然處分了該不動產(chǎn)，但是不發(fā)生物權(quán)效力的轉(zhuǎn)移”。根據(jù)物權(quán)的區(qū)分原則，如果預(yù)售方擅自將房屋出賣給第三人，第三人的債權(quán)仍是可以受到保護的。

四、商品房預(yù)售合同備案登記與預(yù)告登記的區(qū)別與聯(lián)系

“預(yù)告登記”較“登記備案”更具實用性法律效力。未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，預(yù)告登記后，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”依此規(guī)定，經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)買賣合同買受人的債權(quán)已經(jīng)添附了預(yù)期物權(quán)，債權(quán)人可以享有產(chǎn)權(quán)已過戶后的部分權(quán)利，包括可以對抗前手抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，甚至司法機關(guān)也不能將已預(yù)告登記的不動產(chǎn)當作出賣方的財產(chǎn)施以強制執(zhí)行。二者的具體區(qū)別主要有：

首先，二者之間的性質(zhì)是有所不同。商品房預(yù)售合同登記備案主要是屬于公法調(diào)整的細節(jié)范疇，是行政機關(guān)對商品房預(yù)售進行干預(yù)的一種行政管理的具體手段，是運用公權(quán)力的國家對市場進行大范圍內(nèi)的宏觀調(diào)控、監(jiān)督管理的一種舉措。盡管在學(xué)理上對于預(yù)告登記在其具體的性質(zhì)仍舊存在一定的爭議，但對于其屬于私法范疇的制度這是沒有疑問的。

其次，二者的效力也是不同。行政機關(guān)對商品房預(yù)售的一種行政管理手段是商品房預(yù)售合同登記備案的一種意義所在，只是進行了確認、記錄合同的存在，對合同本身的民事效力不產(chǎn)生不了任何的影響，不產(chǎn)生對抗第三人的實際效力，也不具有公示公信的效力。但是從法律的具體規(guī)定中可以看出，在保護登記權(quán)利人的債權(quán)請求權(quán)上，預(yù)告登記制度非常明確，使登記權(quán)利人的請求權(quán)具有在物權(quán)性質(zhì)上的排他效力，能夠進行對抗任何第三人。即能夠有效的組織排除登記權(quán)利人以外的其他人對登記房屋進行處分的權(quán)利，基本可以保證權(quán)利人預(yù)期的物權(quán)能夠得以實現(xiàn)。

再次，是否具有強制效力是不同的。像上文所說的那樣，商品房預(yù)售合同登記是隸屬于公法調(diào)整的范疇之內(nèi)，相應(yīng)的，預(yù)售方進行合同登記是必須要履行的具有行政意義上的義務(wù)。而商品房預(yù)告登記是當事人對自己所享有的民事權(quán)利實施的一種保護措施，一般是可以由當事人進行選擇適用。盡管有些地方為了規(guī)范當?shù)胤康禺a(chǎn)交易秩序井然進行，公權(quán)力延伸到這一領(lǐng)域，出臺了相關(guān)政策要求預(yù)售方要進行預(yù)告登記，但是，上位法規(guī)對關(guān)于預(yù)告登記的強制性總沒有明確的規(guī)定，從根本上來講，這些政策也不能改變當事人進行預(yù)告登記的自愿自主性。

五、商品房預(yù)售合同備案登記制度與預(yù)告登記制度的完善

在法律實務(wù)操作的過程中，具體區(qū)分出這兩種登記制度的具體實施功能，根據(jù)預(yù)售合同備案登記制度的制定最初的目的，明確其在立法中的具體價值，充分發(fā)揮兩者的重要作用。重點是應(yīng)該讓購房者充分具體地了解這兩種制度之間的區(qū)別。這備案登記與預(yù)告登記兩者在商品房預(yù)售階段是共同存在的，雖然是發(fā)揮著不同的作用，而且也共同起著維護商品房交易市場秩序的作用，但是事實上，如前所述，由于很多買房者并不是很了解相關(guān)的法律具體規(guī)定，不少購房者并不能正確區(qū)分這兩者之間的區(qū)別，認為預(yù)售合同備案登記具有對抗第三人的效力，或是將其與預(yù)告登記沒有進行區(qū)分好。

同時，對于預(yù)售方并沒有進行預(yù)售商品房登記是只有書面表述上的“應(yīng)該”卻沒有落到實處的有力的懲罰具體措施，相關(guān)的法規(guī)、政策也并沒有明確的如果不進行預(yù)售合同登記備案處罰措施。根據(jù)一些地方的相關(guān)法律法規(guī)政策，如果預(yù)售方不進行預(yù)告登記，買受人可以自行申請進行預(yù)告登記，卻沒有規(guī)定未進行合同備案時的預(yù)售方，買方針對此情況是否能自行進行備案。如果不規(guī)定清楚買方可以自行去進行合同備案，根據(jù)進行預(yù)告登記需要具有合同備案的要求，如果賣方不進行合同的備案，買方也很難去申請預(yù)告登記，到頭來，買方在保護自己的權(quán)利時還是顯得十分被動。立法不僅應(yīng)該明確對未按規(guī)定進行備案登記的預(yù)售方的法律責(zé)任，更應(yīng)該明確買方的權(quán)利和救濟途徑。

在實務(wù)操作中，應(yīng)該區(qū)分出這兩種登記制度的功能，根據(jù)預(yù)售合同登記備案制度和預(yù)告登記制度的制定初衷，明確其立法價值，充分發(fā)揮其作用。