陳超榮

摘要：房產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用精密的測(cè)繪儀器、科學(xué)的測(cè)繪技術(shù)對(duì)房屋的面積、權(quán)屬狀況等進(jìn)行專業(yè)測(cè)量。本文簡要介紹了房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容進(jìn)行探討。

關(guān)鍵字：基礎(chǔ)測(cè)繪；項(xiàng)目測(cè)繪；建筑面積；面積分?jǐn)?/p>

一、房產(chǎn)測(cè)繪的定義

房產(chǎn)測(cè)繪從專業(yè)角度來講，它是專業(yè)測(cè)繪中的一個(gè)很具有特點(diǎn)的分支，它測(cè)定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)測(cè)繪就是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、面積以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。

二、房產(chǎn)測(cè)繪的分類

房地產(chǎn)測(cè)繪又可以細(xì)分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪兩種。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測(cè)繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙――房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測(cè)繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等開展的測(cè)繪活動(dòng)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動(dòng)緊密相關(guān)，工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實(shí)、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測(cè)繪。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪將生成重要的房地產(chǎn)管理信息數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪將生成房地產(chǎn)測(cè)繪的核心數(shù)據(jù)。

三、房產(chǎn)測(cè)繪者的從業(yè)要求與能力

房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪，對(duì)測(cè)繪人員素質(zhì)、儀器裝備、單位測(cè)繪資質(zhì)要求都比較高。必須是有較豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)隊(duì)伍才能勝任。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)是房地產(chǎn)測(cè)繪的核心，不僅需要較高的測(cè)繪、建筑專業(yè)知識(shí)還需要從業(yè)人員有較強(qiáng)的細(xì)心和責(zé)任心。根據(jù)目前我國的法律、法規(guī)規(guī)定，沒有取得房產(chǎn)測(cè)繪資格的隊(duì)伍不能從事房地產(chǎn)測(cè)繪。在世界上的一些國家只有官方機(jī)構(gòu)經(jīng)過審查和特別認(rèn)可，并取得測(cè)量工程師執(zhí)業(yè)資格的機(jī)構(gòu)和個(gè)人才能從事這一神圣而具有法律效力的工作。

四、房產(chǎn)測(cè)繪的目的與內(nèi)容

房產(chǎn)測(cè)量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。

房產(chǎn)測(cè)量的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量，房產(chǎn)調(diào)查，房產(chǎn)要素測(cè)量，房產(chǎn)圖繪制，房產(chǎn)面積測(cè)算，變更測(cè)量，成果資料的檢查與驗(yàn)收等。

五、房屋建筑面積的測(cè)算

房屋的建筑面積是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離在2.20m 以上的永久性結(jié)構(gòu)的房屋的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。房屋建筑面積的測(cè)算依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)是國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986-2000）。

（1）在以下情況下需要計(jì)算全部建筑面積：a）永久性結(jié)構(gòu)的房屋（含夾層、插層、技術(shù)層）層高在2.20m以上的均按照水平投影面積計(jì)算；b）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算；c）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計(jì)算建筑面積；d）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算；e）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積；f）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、走廊，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

（2）在以下情況下需要計(jì)算一半建筑面積：a）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。b）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。c）未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。d）無頂蓋的室外樓樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。e）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。f）無頂蓋外樓梯，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

（3）以下幾種情況建筑面積不需計(jì)算：a）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。b）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的下班幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。c）房屋之間無上蓋的架空通廊。d）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。e）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。f）騎樓、過街樓的底層作用道路街巷通行的部分。g）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。i）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下防干、支線。j）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。k）沿街柱廊不計(jì)建筑面積。

六、共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

（1）住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

住宅樓以幢為單元，共用面積按套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?，求得公攤系?shù)。根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。

（2）商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂Ｗ≌糠郑簩⒎謹(jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课莘謹(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。

（3）多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

七、結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁榮，為了加強(qiáng)房產(chǎn)市場(chǎng)的管理，維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)秩序，房產(chǎn)測(cè)繪工作逐漸成為房產(chǎn)管理工作中的重要環(huán)節(jié)。房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)比較系統(tǒng)、復(fù)雜的工作，房產(chǎn)測(cè)繪單位不僅要求具備精湛的測(cè)繪技術(shù)、先進(jìn)的測(cè)繪設(shè)備，而且應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，與房產(chǎn)測(cè)繪委托人不得有任何利益關(guān)系，從而保障房產(chǎn)權(quán)利人的利益，規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)。

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[5] 國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986-2000）