劉濤LIU Tao

（內(nèi)蒙古烏蘭察布市集寧區(qū)房產(chǎn)物業(yè)管理局，烏蘭察布 012000）

（Inner Mongolia Wulanchabu Jining District Real Estate Property Authority，Wulanchabu 012000，China）

0 引言

近年來(lái)，隨著社會(huì)的發(fā)展和人民社會(huì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例越來(lái)越大。然而，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，政府政策的控制，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間被不斷壓縮，開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用也逐漸增加。為實(shí)現(xiàn)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)就需要在項(xiàng)目開放、管理方面投入更多精力，不斷擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，追求更大的發(fā)展空間和經(jīng)濟(jì)效益。

1 房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開發(fā)模式的實(shí)施必要性

結(jié)合我國(guó)國(guó)情，目前房地產(chǎn)企業(yè)在管理中采取多項(xiàng)目開發(fā)模式迫在眉睫，具體原因如下：

1.1 有利于企業(yè)的發(fā)展壯大 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多具有規(guī)模小、資質(zhì)低、經(jīng)營(yíng)水平低等問(wèn)題和不足，并且整體發(fā)展水平較發(fā)達(dá)國(guó)家較落后，缺乏優(yōu)質(zhì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)普遍缺少專業(yè)的優(yōu)秀人才，加上開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，涉及面廣泛，不穩(wěn)定因素較多，容易導(dǎo)致企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困境。為積極應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)只能不斷擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)、發(fā)展規(guī)模，通過(guò)開發(fā)多項(xiàng)目，有效提高抗風(fēng)險(xiǎn)水平。

1.2 有利于增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)新的項(xiàng)目提出了更高要求。房地產(chǎn)企業(yè)要繼續(xù)保持其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就要加大對(duì)人力、物力以及財(cái)力的投入力度，但不少企業(yè)缺乏充足的資金。此外，隨著行業(yè)的發(fā)展成熟，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域涉及的專業(yè)分工現(xiàn)象逐漸突出。但對(duì)顧客而言，更加傾向選擇整體產(chǎn)品均好的房地產(chǎn)企業(yè)，但僅有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)才能做到全面鋪開。而選擇采取多項(xiàng)目開放模式，房地產(chǎn)企業(yè)就能夠吸引大批優(yōu)秀人才，通過(guò)加強(qiáng)外部合作，聯(lián)合多方力量，提高其管理水平和產(chǎn)品質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)占有率和競(jìng)爭(zhēng)力的提升[1]。

1.3 有利于提高投資回報(bào)率 在新的房地產(chǎn)政策影響下，若房地產(chǎn)企業(yè)仍然沿用過(guò)去的單項(xiàng)目開發(fā)方法，容易導(dǎo)致現(xiàn)金大量外流，從而無(wú)形中增加相關(guān)成本費(fèi)用和開支。而在回款后大量資金只能存放于銀行，一旦通貨膨脹率較存款利率更高，則會(huì)致使存款縮水，從而導(dǎo)致投資的利潤(rùn)率少于預(yù)期值。但房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，科學(xué)安排現(xiàn)金流出和流入，就能確保資金的合理快速運(yùn)作，因此房地產(chǎn)企業(yè)在未投入大量資金的情況下就能產(chǎn)生預(yù)期的投資利潤(rùn)率。

2 房地產(chǎn)企業(yè)主要的多項(xiàng)目開發(fā)管理模式

目前在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取矩陣式、職能以及項(xiàng)目管理型三類多項(xiàng)目開發(fā)管理模式，具體情況如下：

2.1 矩陣式管理模式 在矩陣式管理模式中項(xiàng)目部是其主體，房地產(chǎn)企業(yè)的總部對(duì)各區(qū)域分部公司進(jìn)行監(jiān)督和控制，例如設(shè)計(jì)、銷售等工作由總部的相關(guān)部門進(jìn)一步直接管控，而一般的日常業(yè)務(wù)則有各分公司進(jìn)行管理。項(xiàng)目部由各部門抽調(diào)專業(yè)人員組成，成員不僅對(duì)其部門經(jīng)理負(fù)有責(zé)任，而且對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理也負(fù)有責(zé)任[2]。該管理模式能夠在較短時(shí)間內(nèi)對(duì)外部環(huán)境變化快速作出反應(yīng)，從而能夠有效防止企業(yè)資源被浪費(fèi)。然而由于在這種模式中相關(guān)管理人員需受接受雙重領(lǐng)導(dǎo)，從而容易導(dǎo)致雙方管理意見相左，引發(fā)管理矛盾和沖突。

2.2 職能管理模式 職能管理型是一種由各部門依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)階段情況干預(yù)項(xiàng)目的管理模式。在這種模式中，房地產(chǎn)企業(yè)總部只負(fù)責(zé)監(jiān)督和管理所屬一級(jí)企業(yè)，而項(xiàng)目及其他業(yè)務(wù)直接由下面區(qū)域級(jí)公司負(fù)責(zé)管理，具體包含項(xiàng)目拓展、設(shè)計(jì)、銷售等。此管理模式能夠使分工具有集中、專業(yè)等特點(diǎn)，從而能夠做到最大程度地重復(fù)使用內(nèi)部資源。但值得注意的是，該管理模式對(duì)外部環(huán)境的變化具有反應(yīng)慢等問(wèn)題，由于需要協(xié)調(diào)較多部門，容易延緩企業(yè)決策，影響工作效率。

2.3 項(xiàng)目管理模式 在項(xiàng)目管理型模式中項(xiàng)目公司是開發(fā)的主體，下設(shè)有工程、設(shè)計(jì)和銷售等職能崗位，該管理模式對(duì)外適應(yīng)性較強(qiáng)，能夠很快對(duì)外部的各種變化及時(shí)作出相關(guān)反應(yīng)。在缺點(diǎn)方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)總部無(wú)法全面有效控制項(xiàng)目的開發(fā)，導(dǎo)致內(nèi)部資源常出現(xiàn)被閑置的情況。面對(duì)不同的管理模式，房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合自身特點(diǎn)、企業(yè)戰(zhàn)略以及管理重點(diǎn)等方面選擇合理的管理模式。對(duì)處在一個(gè)地區(qū)的企業(yè)而言，可選擇第一種管理模式，在不同區(qū)域的企業(yè)則可考慮選擇后兩種管理模式。

3 房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目開發(fā)管理常見的問(wèn)題和對(duì)策

在多項(xiàng)目開發(fā)管理實(shí)際工作中，受多方面因素影響，不少房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在諸多問(wèn)題和漏洞，具體情況如下：

3.1 戰(zhàn)略規(guī)劃不夠清晰 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略主要有市場(chǎng)、產(chǎn)品等發(fā)展規(guī)劃，一些企業(yè)在開發(fā)多項(xiàng)目過(guò)程中，未在初期制定明確的發(fā)展規(guī)劃，因而在后續(xù)發(fā)展中對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)程序和產(chǎn)品的質(zhì)量考核等缺乏相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，從而使開發(fā)項(xiàng)目具有較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目之初就需制定戰(zhàn)略規(guī)劃，在市場(chǎng)戰(zhàn)略規(guī)劃方面，要明確市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)。在研制產(chǎn)品的發(fā)展規(guī)劃方面，要細(xì)化到產(chǎn)品模式、產(chǎn)品質(zhì)量、項(xiàng)目規(guī)模等[3]。

3.2 資源配置缺失合理性 企業(yè)要保證健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就需要合理優(yōu)化、分配及使用各類內(nèi)外部資源。房地產(chǎn)企業(yè)主要包含土地、人力以及財(cái)務(wù)等諸多內(nèi)部資源，同時(shí)還具有政府、顧客等良好外部資源。但是不少房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，由于未合理優(yōu)化配置好資源，導(dǎo)致資金緊張，專業(yè)人才匱乏等，從而影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，要注重培養(yǎng)科學(xué)配置各種資源的能力，通過(guò)全盤考慮和精心籌劃，充分發(fā)揮資源的最大價(jià)值，從而避免出現(xiàn)資源缺乏或浪費(fèi)現(xiàn)象。

3.3 規(guī)章制度不完善 在過(guò)去開發(fā)單一項(xiàng)目過(guò)程中，由于相關(guān)管理級(jí)別和人員都少，相對(duì)簡(jiǎn)單的規(guī)章制度也不會(huì)對(duì)管理水平造成明顯影響。而在多項(xiàng)目開發(fā)的管理模式中，管理級(jí)別、職能部門、工作人員明顯增多，在這種情況下企業(yè)的各項(xiàng)工作程序、資金使用等都變得復(fù)雜[4]。一些房地產(chǎn)企業(yè)未與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)建立健全管理制度，容易導(dǎo)致管理混亂，各職能部門間溝通不暢、合作協(xié)調(diào)性較差，甚至監(jiān)督考核不規(guī)范、不明確，從而影響企業(yè)整體運(yùn)作效率[5]。為有效解決這一問(wèn)題，企業(yè)需在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前，全面制定符合企業(yè)實(shí)際的科學(xué)高效的管理制度，從制度層面確保各項(xiàng)工作的有序開展。

4 結(jié)語(yǔ)

在新的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極作為，結(jié)合自身發(fā)展需要應(yīng)用多項(xiàng)目開發(fā)模式，不斷提升企業(yè)管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。文中通過(guò)從有利于企業(yè)的發(fā)展壯大、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及提高投資回報(bào)率等方面闡述了在房地產(chǎn)管理中實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)模式的必要性，然后分析了矩陣式、職能和項(xiàng)目管理型管理模式存在的優(yōu)點(diǎn)和不足，最后探討了房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目開發(fā)管理中存在的戰(zhàn)略規(guī)劃不夠清晰，資源配置缺失合理性，規(guī)章制度不完善等問(wèn)題，并提出相應(yīng)有效解決對(duì)策。

[1]辛?xí)桑瑒r.房地產(chǎn)管理中的多項(xiàng)目開發(fā)模式漫談[J].黑龍江科技信息，2013，11（11）：98.

[2]王德田，劉志杰.多項(xiàng)目分階段開發(fā)決策的動(dòng)態(tài)規(guī)劃模型研究[J].工程管理學(xué)報(bào)，2012，4（02）：60-65.

[3]徐峰.地產(chǎn)公司大規(guī)模多項(xiàng)目開發(fā)條件下的產(chǎn)品保障體系[J].中國(guó)管理信息化，2011，6（11）：57-60.

[4]高明.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目管理研究綜述[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2011，11（22）：55-60.

[5]陳麗霞.房地產(chǎn)管理中的多項(xiàng)目開發(fā)模式分析[J].科學(xué)與財(cái)富，2012，06（11）：210-211.