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        萬朋或涉虛擬產(chǎn)權(quán)交易

        2014-10-14 10:37:50崔博
        經(jīng)濟(jì) 2014年10期

        崔博

        萬朋商城拖欠租金事件仍懸而未解。日前,投資人韓女士再次向《經(jīng)濟(jì)》記者打來電話,表示萬朋再次爽約,原本說好9月份解決拖欠租金的問題,但至今仍沒有收到萬朋方面的匯款。而給之前承諾付款的萬朋財(cái)務(wù)打電話,也一直無人接聽。同時(shí),她更是透露,已有多名投資人都遭遇了同樣的問題。那么,萬朋到底還有多少違約事件,在隱瞞什么?還有多少不為人知的事情?《經(jīng)濟(jì)》記者繼續(xù)深入調(diào)查萬鵬違約事件。

        事件持續(xù)發(fā)酵

        帶著這些問題,記者于9月初再次走訪了北京萬朋文化辦公用品商城。這次記者發(fā)現(xiàn)商城3層以上的電動(dòng)滾梯完全處于關(guān)閉狀態(tài),4層僅有一家藥材店及一家文具店開業(yè),而商城5層則大鐵門緊鎖,呈現(xiàn)出毫無人跡的狀態(tài)。當(dāng)記者向這兩家老板詢問相關(guān)情況時(shí),他們均表示,不太清楚具體情況。

        但記者隨后接到的兩通電話,則表明韓女士遭遇的情況絕非個(gè)例。

        打來電話的陳先生向《經(jīng)濟(jì)》記者表示,他同韓女士購買店鋪的時(shí)間點(diǎn)基本一樣,但購買的是3層店鋪,當(dāng)時(shí)萬朋方面允諾將代其出租,但只在交錢的時(shí)候返還了一部分資金作為第一年房租,之后便再?zèng)]有支付過租金。在陳先生提出讓商城返還其店鋪的要求后,萬朋商城表示會(huì)將3層商戶清除出去,然后將店鋪交還給他們,但商城之后卻一直找理由遲遲不將商鋪清出來,交涉至今未果。

        為什么要清產(chǎn)?陳先生說,“因?yàn)楫?dāng)時(shí)同萬朋簽署經(jīng)營權(quán)購買合同以及回租合同后,發(fā)現(xiàn)3層的眾多商鋪同他們簽合同購買經(jīng)營權(quán)時(shí)的店鋪號(hào)碼完全對不上。”在陳先生看來,簽合同時(shí),萬朋也知道商鋪號(hào)碼都對不上,所以一直主動(dòng)說要將現(xiàn)有商鋪經(jīng)營者清理走,還說要對整層樓進(jìn)行重新裝修改造,但這些許諾至今一個(gè)也沒有兌現(xiàn)。

        近期陳先生聽說萬朋又要開始向外售賣萬朋商城3層-5層的產(chǎn)權(quán),這令他們極為惱火,認(rèn)為萬朋方面是要逃避責(zé)任,打算將商城產(chǎn)權(quán)和責(zé)任一并賣出去了事。

        而另一位投資人李女士也向《經(jīng)濟(jì)》記者反映,她遇到的也是跟韓女士和陳先生一樣的問題,她說,“在看到《經(jīng)濟(jì)》雜志第9期刊發(fā)到網(wǎng)上的《萬朋商城拖欠租金 投資者利益何處尋》的報(bào)道文章后,才知道還有像她一樣的被騙者。”隨后,李女士聯(lián)系到了《經(jīng)濟(jì)》記者。“萬朋商城太不負(fù)責(zé)任了,希望能夠有一個(gè)聯(lián)合維權(quán)的平臺(tái),使我們能聯(lián)系到更多萬朋商城的受害者,大家一起來維權(quán)?!?李女士認(rèn)為,萬朋方面一開始就有意欺騙他們。她說,萬朋商城在她們簽訂合同時(shí)說要盡快召開業(yè)主大會(huì),結(jié)果幾年過去了,至今也沒有召開,她懷疑萬朋方面就是不想讓業(yè)主們相互聯(lián)系,以免聯(lián)合起來向萬朋維權(quán)。

        虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪害人害己

        對于這一事件,有法律人士向記者分析,萬朋商城發(fā)生的侵權(quán)行為很像一種前幾年流行的商業(yè)地產(chǎn)投資方式——虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪。

        虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是一些開發(fā)商“套錢融資”的手法,急需回籠資金的開發(fā)商,將經(jīng)營權(quán)出售出去,再回租,不僅回籠了一部分資金,還可向銀行二次貸款。

        按照這種銷售方式,商鋪可以賣,酒店套房可以賣,甚至連公共廁所都可以賣了。

        但這里風(fēng)險(xiǎn)叢生。第一,開發(fā)商用低租金招大商家進(jìn)場,卻要給擁有經(jīng)營權(quán)的小業(yè)主一定的高回報(bào),那么在資金鏈斷裂的情況下,一旦資金回報(bào)率達(dá)不到合同規(guī)定,就必然會(huì)引起糾紛,甚至開發(fā)商也會(huì)倒閉破產(chǎn)。

        第二,小業(yè)主在包租期內(nèi)和包租期滿后,也面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)。30年包租期內(nèi),能不能按時(shí)拿到回報(bào)尚不確定。一旦出現(xiàn)問題,投資者往往難以單獨(dú)維權(quán)。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的鋪位分割與實(shí)際經(jīng)營賣場不吻合。絕大部分情況下,開發(fā)商會(huì)將投資者的店鋪整合到一起,由大商家長期包租或者以百貨賣場的形式經(jīng)營,投資者購買的鋪位有的成了貨架,有的成了通道,有的成了裝飾物。因此在虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪包租期滿后,由于經(jīng)營鋪位與銷售鋪位不一致,業(yè)主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位,那么如何再出租?

        此外,超市百貨大賣場一般采取統(tǒng)一收銀扣點(diǎn)模式,而不是直接向租戶收取租金,包租期滿后,小業(yè)主將來如何向租戶收租?大商家整體租賃的租金相當(dāng)于同地段租金的一半以下,包租期滿后,小業(yè)主接受不了大商家的過低的租金要求怎么辦?大商家談不好租金撤走了,商場如何再經(jīng)營?投資的價(jià)值如何體現(xiàn)?

        第三是開發(fā)商與投資者簽訂了30年的經(jīng)營合同,那么在20年受法律保護(hù)的包租期滿后,接下來的10年的經(jīng)營權(quán)是否會(huì)有變更?

        最后,虛擬商鋪產(chǎn)權(quán)買賣之后產(chǎn)生的回購、免首期、變向漲價(jià)并向銀行套錢的手段,其負(fù)作用也非同一般。其本質(zhì)是連環(huán)融資,壞賬的窟窿將會(huì)越捅越大。

        因此,可以說虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪就像一顆定時(shí)炸彈,埋下了種種隱患。而這一模式在前兩年之所以火爆,主要是低門檻、低月供,吸引了并無商鋪投資經(jīng)驗(yàn)的白領(lǐng)階層,隨著長期返租銷售的問題日益暴露,市場對此已漸不認(rèn)同。

        萬朋或涉虛擬產(chǎn)權(quán)交易

        回顧萬朋事件經(jīng)過可以看出,萬朋商城出現(xiàn)的問題,也正是虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪買賣方式最容易出現(xiàn)的問題。萬朋商城3層-5層或涉利用虛擬產(chǎn)權(quán)買賣方式來回籠資金,以承諾定期給其返利7%-8%并將會(huì)代理其經(jīng)營權(quán)為誘餌,萬朋向投資者出售并未實(shí)際建造或與實(shí)際商鋪號(hào)碼不符的店鋪面積若干平米,借此收回開發(fā)商城3層-5層的成本。

        那么在這種情況下,一方面開發(fā)商并沒有用低租金招大商家進(jìn)場,4層-5層基本沒有經(jīng)營跡象足以證明,另一方面卻要給擁有經(jīng)營權(quán)的小業(yè)主一定的高回報(bào),在資金鏈斷裂的情況下,就必然會(huì)引起糾紛。

        為此,《經(jīng)濟(jì)》記者再次聯(lián)系了萬朋京徽公司辦公室的謝經(jīng)理。他雖然極力否認(rèn)該公司是在用虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪買賣方式回籠資金,但卻沒有否認(rèn)向投資人出售的是未實(shí)際建造或者與實(shí)際商鋪號(hào)碼不符的商鋪的事實(shí)。

        此外,他還向《經(jīng)濟(jì)》記者表示,萬朋公司正在籌備賣掉商城3層店鋪的產(chǎn)權(quán),并表示最希望將店鋪產(chǎn)權(quán)賣給當(dāng)事人,或者賣給其他人后將錢款退還給當(dāng)事人以解決糾紛。

        對于簽訂了購買經(jīng)營權(quán)合同及回租合同的商戶的租金還未給到位的問題,他表示公司資金有缺口,工程款尚未收回,同時(shí)貸出去的款也未能收回來,沒錢返給租金。

        雖然接受采訪時(shí)謝經(jīng)理一直表示,在積極同投資人進(jìn)行溝通,但投資人均向記者表示很少接到萬朋商城的溝通電話。幾位投資人對《經(jīng)濟(jì)》記者表示,“萬朋商城根本沒有打算維護(hù)投資者的利益,他們收完錢就撒手不管了。而我們的利益則似乎根本沒有辦法得到保障?!?/p>

        而且針對“9月解決拖欠租金”這一承諾,這位負(fù)責(zé)人又改口稱需要更多時(shí)間,更提出,投資者有問題可以通過法律程序來解決問題。

        法律維權(quán)有困難

        但是,從法律渠道來講,這一問題很難解決,不知萬朋方面是否清楚。據(jù)記者了解,我國現(xiàn)行《民法通則》中并沒有對虛擬產(chǎn)權(quán)交易情況相對應(yīng)的明確規(guī)定,《中華人民共和國物權(quán)法》中有關(guān)區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定也與虛擬產(chǎn)權(quán)交易的實(shí)際情況有所區(qū)別。雖然我國對虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪買賣并無法律界定及限制,但在現(xiàn)實(shí)生活中,由于業(yè)主與業(yè)主所購買的面積之間在平面圖紙上緊密相連,在圖紙空間中沒有分割墻體,所以,業(yè)主們之間的空間權(quán)利無法區(qū)分,處于交織狀態(tài)之中。

        而法律當(dāng)中規(guī)定的“當(dāng)商業(yè)樓層所有業(yè)主的面積相結(jié)合時(shí),其空間意義才能得到充分體現(xiàn)”在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中很難體現(xiàn)。投資人起訴時(shí)一旦獨(dú)立開來,單個(gè)投資者空間的個(gè)體獨(dú)立性在法律上則很難界定。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2005年以來,我國發(fā)達(dá)省份城市因虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪買賣引起的糾紛不斷發(fā)生,由于商鋪間沒有實(shí)際分割墻體或者投資者購買的虛擬商鋪與實(shí)際商鋪面積、門牌號(hào)及位置不符,法院也很難有力保護(hù)投資人的利益。

        此外,有法律人士向《經(jīng)濟(jì)》記者表示:“像這種商鋪本身不具有獨(dú)立使用的價(jià)值,產(chǎn)權(quán)成了虛擬的收益權(quán)屬。正常的商鋪都是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的,投資者購買獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪可以自營,也可以出租,或是讓經(jīng)營公司包租,這樣才真正擁有處置權(quán)?!?/p>

        當(dāng)記者問投資者是否可以自行經(jīng)營所購店鋪時(shí),謝經(jīng)理給出了否定的答案,理由是這樣無法保障全體投資人的利益,“商戶們單打獨(dú)斗也無法將買賣做好,還不如交給萬朋京徽統(tǒng)一打理”。

        而記者看到的是,號(hào)稱中國文化禮品流通中心的萬朋商城,在統(tǒng)一打理下,盡管處于繁榮商圈內(nèi),但和近在咫尺的百榮等幾家商城相比,其生意顯得尤為冷清。endprint

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