吳莉莉，夏方舟

土地市場化程度及其對房價的影響研究
——基于面板數(shù)據(jù)模型的山東省實證分析

吳莉莉1，夏方舟2

(1．山東城市建設職業(yè)學院工程管理系，山東濟南250103;2．中國人民大學 公共管理學院，北京100872)

研究目的:分析山東省土地市場化程度對房價的影響。研究方法:計量經(jīng)濟學方法和面板數(shù)據(jù)模型。在單位根檢驗和協(xié)整檢驗的基礎上建立面板數(shù)據(jù)模型。研究結(jié)果:(1)山東省土地市場化程度與經(jīng)濟發(fā)展水平、房價并不完全一致;(2)山東省土地市場化程度對房價的影響不顯著。(3)山東省各地市房價的空間自相關(guān)性很低，房價不受周邊區(qū)域市場價格的影響。研究結(jié)論:(1)進一步優(yōu)化土地資源，實現(xiàn)土地市場健康發(fā)展;(2)影響房價的因素非常復雜，而且土地“招拍掛”制度不是高房價的決定因素。應采用差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策，因地制宜;(3)加快城市群有機聯(lián)系和經(jīng)濟輻射功能。

土地市場化程度;房價;面板數(shù)據(jù)模型

一、引 言

黨的十八屆三中全會指出，“要緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經(jīng)濟體制改革，堅持和完善基本經(jīng)濟制度”;“經(jīng)濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”;“要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”。土地作為支撐區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展及民生的基本要素，其配置顯然也需要讓市場機制起到?jīng)Q定性作用。然而，由于土地市場和房產(chǎn)市場的密切關(guān)聯(lián)性，各地不斷竄升的高房價造成了相應的社會、經(jīng)濟問題，引起全社會的廣泛關(guān)注，以至于對市場機制配置土地要素的機制產(chǎn)生詬病，影響著土地市場的健康發(fā)展。同時，關(guān)于地價和房價的關(guān)系一直是政府和專家學者熱衷探討的問題，但從現(xiàn)有的文獻來看，國內(nèi)學者對土地市場化程度影響房價的研究較少，從全國角度出發(fā)，譚術(shù)魁①譚術(shù)魁，李雅楠:《基于Panel Date模型的中國土地市場發(fā)育程度區(qū)域差異及其對房價的影響》，《中國土地科學》，2013年第2期。分析了土地市場的區(qū)域差異及其對房價的影響。

本文在借鑒已有的研究成果的基礎上，以山東省為例，從土地市場化程度對房價的影響角度入手進行定量研究，試圖厘清土地市場化水平的提高對房價的影響程度，提出進一步完善土地市場，差別化房地產(chǎn)調(diào)控、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策建議。

二、山東省土地市場化程度測算

由于土地市場化水平是表征土地市場化程度的核心指標，本文山東省的土地市場化程度以土地市場化水平這個指標來衡量。

(一)測算公式確定

我國目前的土地市場結(jié)構(gòu)主要有兩種，一是土地使用權(quán)一級市場，主要指土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌;二是土地使用權(quán)二級市場，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、入股等形式。由于土地二級市場接近于完全的市場化機制，本文僅考慮土地一級市場對土地市場化程度的測度。我國土地統(tǒng)計的口徑發(fā)生變化，2008年及以前的土地出讓的數(shù)據(jù)按照協(xié)議、招標、拍賣、掛牌分列，而2008年之后，土地出讓的數(shù)據(jù)按照協(xié)議和招拍掛兩種方式分列。在現(xiàn)有文獻①曹振良，傅十葉:《中國房地產(chǎn)市場化測度研究》，《中國房地產(chǎn)》，1998年第7期。②曹振良，傅十葉:《中國房地產(chǎn)市場化測度研究》，《中國房地產(chǎn)》，1998年第7期。③曹振良，傅十葉:《中國房地產(chǎn)市場化測度研究》，《中國房地產(chǎn)》，1998年第7期。④曹振良，傅十葉:《中國房地產(chǎn)市場化測度研究》，《中國房地產(chǎn)》，1998年第7期。⑤曹振良，傅十葉:《中國房地產(chǎn)市場化測度研究》，《中國房地產(chǎn)》，1998年第7期。⑥曹振良，傅十葉:《中國房地產(chǎn)市場化測度研究》，《中國房地產(chǎn)》，1998年第7期。⑦許實，王慶日，譚永忠等:《中國土地市場化程度的時空差異特征研究》，《中國土地科學》，2012年第12期。的基礎上，參考李永樂、吳群⑧李永樂，吳群:《土地市場發(fā)育與農(nóng)地非農(nóng)化——基于省際面板數(shù)據(jù)的估計與測算》，《中國土地科學》，2009年第11期。等人的研究成果，結(jié)合數(shù)據(jù)來源的可獲得性，構(gòu)建山東省土地市場化程度測算公式，如公式1。 土地市場化程度測算公式為:

其中:LM代表土地市場化程度，Qi分別表示協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等方式出讓的土地面積(2003－2008年)，協(xié)議和招拍掛等方式出讓的土地面積(2009－2011年);Wi分別代表協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等方式對應的市場化權(quán)重(2003－2008年)，協(xié)議、招拍掛等方式對應的市場化權(quán)重(2009－2011年)。Q表示土地出讓總面積。

(二)數(shù)據(jù)來源及權(quán)重確定

本文土地市場化權(quán)重的確定，參考李永樂、吳群⑨李永樂，吳群:《土地市場發(fā)育與農(nóng)地非農(nóng)化——基于省際面板數(shù)據(jù)的估計與測算》，《中國土地科學》，2009年第11期。等人的研究成果，依據(jù)每種土地使用權(quán)出讓方式單價與拍賣單價的相對值來確定。具體來說，2003－2008年，協(xié)議、招標、拍賣掛牌的單位地價以山東省2003－2008年該種方式的平均地價確定。通過計算可知，山東省土地使用權(quán)協(xié)議、招標、掛牌出讓單價約為拍賣出讓單價的21%、65%、61%，因此本文確定山東省土地使用權(quán)協(xié)議、招標、拍賣和掛牌出讓的權(quán)重分別為 0．21、0．65、1和0．61。2009－2011年，協(xié)議出讓單價約為招拍掛出讓單價的46%，確定土地使用權(quán)協(xié)議、招拍掛出讓的權(quán)重分別為0．46和1。根據(jù)公式1，計算出山東省及17地市的土地市場化程度如表1所示。

表1 2003－2011年山東省土地市場化程度(單位:%)

由表1可以看出，山東省土地市場化程度的特征:(1)山東省的土地市場化程度逐年提高，2008年之后大幅度提高。2007年國土資源部第39號令《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》的出臺，工業(yè)用地同商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地一樣也要實行“招拍掛”，之后山東省及各地市土地市場化程度大幅度提高，到2011年，全省平均達到94．45%。(2)土地市場化程度與經(jīng)濟發(fā)展水平并不完全一致。平均土地市場化程度最高的是魯南經(jīng)濟帶，東部半島城市群和濟南都市圈的平均水平相差不大。

三、土地市場化程度對房價的影響

土地市場化程度的提高，尤其是土地出讓方式改變后，從短期看，單個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的成本提高了，但從長期看，就整個房地產(chǎn)市場而言，土地資源市場化配置程度不斷提高，促進良性競爭，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效利用資源，提高管理水平，也有利于全社會土地利用效率的提高，盤活存量土地和閑置土地，增加房源供應，一定程度上有助于抑制房地產(chǎn)價格的過高過快增長。

(一)模型構(gòu)建

本文從供給和需求的角度入手，在數(shù)據(jù)可得性和消除共線性的前提下，選取五個指標作為自變量，構(gòu)建如下模型:

其中HP代表房價，以商品房均價(元/平方米)來表示，G代表城鎮(zhèn)居民可支配收入(元)，SA代表商品房實際銷售面積(平方米)，LHR代表上一年房價增長率(%)，UR代表城市化率(%)，LM代表土地市場化程度(%)。

為了消除數(shù)據(jù)中存在的異方差性和變量計量單位不同對回歸結(jié)果的影響，本文使用對數(shù)方程反映土地市場化程度對房價的影響，且對數(shù)方程也反映彈性特征。根據(jù)公式2，建立以下對數(shù)模型:

公式3 中的符號含義同公式 2，α、β、γ、δ、ε 分別代表變量回歸系數(shù)。

商品房均價由相應年份的商品房實際銷售額除以商品房實際銷售面積得到，其中2001－2003年商品房實際銷售額和實際銷售面積來源于2002－2004年《山東統(tǒng)計年鑒》，2004年來源于各地市統(tǒng)計年鑒或年鑒，2005－2011年來源于2006－2012年《中國區(qū)域經(jīng)濟年鑒》;城鎮(zhèn)居民可支配收入、城市化率來源于2004－2012年《山東統(tǒng)計年鑒》和各地市統(tǒng)計年鑒，其中城市化率等于該地區(qū)非農(nóng)業(yè)人口除以該地區(qū)總?cè)丝?上一年房價增長率由商品房均價計算得出。

(二)實證分析

本文采用2003－2011年山東省及17地市土地市場化程度、房價及相關(guān)數(shù)據(jù)為面板數(shù)據(jù)進行分析，以增強模型的可信度。面板數(shù)據(jù)模型①［美］巴蒂H．巴爾塔基:《面板數(shù)據(jù)計量經(jīng)濟分析(原書第4版)》，白仲林主譯，北京:機械工業(yè)出版社，2010年版，177－199。能夠同時反映研究對象在時間和截面單元兩個方向上的變化規(guī)律及不同時間、不同單元的特性，綜合利用樣本信息，使研究更加深入，同時可以減少多重共線性帶來的影響。

1．單位根檢驗

為避免偽回歸，需要對變量進行單位根檢驗。單位根檢驗分為同質(zhì)單位根檢驗和異質(zhì)單位根檢驗，前者主要是LLC檢驗，后者主要是IPS檢驗、Fisher－ADF檢驗和Fisher－PP檢驗。運用Eviews 6．0②易丹輝:《數(shù)據(jù)分析與Eviews應用》，北京:中國人民大學出版社，2008年版，293－311。進行單位根檢驗。其檢驗結(jié)果如表2所示。

表2 變量單位根檢驗

表3 Pedroni檢驗結(jié)果

在1%的顯著性水平上，這四種檢驗均拒絕原假設，即認為不存在單位根，所有變量均為平穩(wěn)序列。

2．協(xié)整檢驗

房價及其影響因素均為平穩(wěn)序列，變量之間可能存在協(xié)整關(guān)系，本文運用Eviews 6．0③易丹輝:《數(shù)據(jù)分析與Eviews應用》，北京:中國人民大學出版社，2008年版，293－311。軟件進行面板數(shù)據(jù)協(xié)整檢驗，結(jié)果如表3和表4所示。

由表3和表4可知，在5%的顯著性水平下，Panel V統(tǒng)計量和Panel rho統(tǒng)計量不能拒絕沒有協(xié)整的零假設，而Panel PP統(tǒng)計量和Panel ADF統(tǒng)計量將拒絕零假設，認為變量之間具有協(xié)整關(guān)系。Group rho統(tǒng)計量不能拒絕原假設，而Group PP統(tǒng)計量和Group ADF統(tǒng)計量均很顯著，表明變量之間存在異質(zhì)性協(xié)整關(guān)系。Kao檢驗的ADF統(tǒng)計量檢驗顯著，認為序列之間存在協(xié)整關(guān)系。

從理論上分析，城鎮(zhèn)居民可支配收入、商品房銷售面積、上一年房價增長率、城市化率和土地市場化水平，均是影響房價的重要因素。結(jié)合Pedroni檢驗和Kao檢驗結(jié)果，本文認為因變量和自變量之間具有長期協(xié)整關(guān)系，直接對原值方程進行回歸。

表4 Kao檢驗結(jié)果

表5 固定效應檢驗

表7 固定效應模型參數(shù)估計結(jié)果

3．模型選擇

面板數(shù)據(jù)線性模型主要有三種:混合估計模型、固定效應模型和隨機效應模型。在面板數(shù)據(jù)模型的選擇方法上，本文采用F檢驗決定選用混合估計模型還是固定效應模型，然后采用Housman檢驗確定是選用隨機效應模型還是固定效應模型。本文運用Eviews 6．0①易丹輝:《數(shù)據(jù)分析與Eviews應用》，北京:中國人民大學出版社，2008年版，293－311。軟件進行F檢驗和Hausman檢驗，檢驗結(jié)果如表5和表6所示。

根據(jù)表5，在1%的顯著性水平下，F(xiàn)統(tǒng)計量為20．12，拒絕原假設，固定效應模型優(yōu)于混合估計模型。根據(jù)表6，Hausman檢驗，拒絕原假設，固定效應模型優(yōu)于隨機效應模型。

因此，本文選擇固定效應模型。

4．模型估計結(jié)果

通過 Eviews6．0②易丹輝:《數(shù)據(jù)分析與Eviews應用》，北京:中國人民大學出版社，2008年版，293－311。軟件，建立個體固定效應模型，結(jié)果如表7所示。

在10%的顯著性水平下，城鎮(zhèn)居民收入和商品房銷售面積回歸系數(shù)顯著，上一年房價增長率、城市化率和土地市場化水平的回歸系數(shù)不顯著。城鎮(zhèn)居民可支配收入增加1%，房價將上漲0．94%，符合供求理論，與大多數(shù)實證研究的結(jié)果一致。商品房銷售面積增加1%，房價將上漲0．044%，與近年來房地產(chǎn)市場量價齊升的現(xiàn)實相符。上一年的房價增長率和城市化率這兩個指標對房價的影響不顯著，不符合理論預期，也與其他研究成果不一致③鄭娟爾:《基于Panel Data模型的土地供應量對房價的影響研究》，《中國土地科學》，2009年第4期。④譚術(shù)魁，李雅楠:《基于Panel Date模型的中國土地市場發(fā)育程度區(qū)域差異及其對房價的影響》，《中國土地科學》，2013年第2期。，可能是由于樣本量較少或者指標數(shù)據(jù)的統(tǒng)計方法有關(guān)，有待進一步研究。土地市場化程度回歸系數(shù)不顯著，對房價的影響微乎其微。因此，本文的實證研究認為房價主要受供求、城鎮(zhèn)居民購買力影響，而幾乎不受土地市場化程度的影響。

表7下半部分是17地市的截距估計值，其中青島、濟南、日照、煙臺等7個地市為正值，其它10個地市為負值。濟南市和青島市的截距估計值不但為正，而且遠遠超過其他地市，一定程度上反映了兩市相較于山東省其他地市的有一定的特殊性。濟南市是山東省省會，政治中心，青島市是沿海開放城市，“半島城市群”核心城市，是山東省的經(jīng)濟中心，是發(fā)展活力最強，最具核心競爭力的地區(qū)。由于政治和經(jīng)濟等因素的影響，濟南市和青島市的房價在山東省處于較高水平。日照市和煙臺市都是沿海城市，較好的區(qū)位優(yōu)勢是兩地房價較高的主要因素。

本文根據(jù)BadiH．Baltagi⑤易丹輝:《數(shù)據(jù)分析與Eviews應用》，北京:中國人民大學出版社，2008年版，293－311。提出的空間自相關(guān)檢驗方法，運用Matlab2010軟件對山東省17地市的商品房價格的空間自相關(guān)性進行了檢驗，得到空間自相關(guān)檢驗統(tǒng)計量為0．04，說明山東省各地市的商品房價格是相對獨立的，沒有空間集聚現(xiàn)象。空間自相關(guān)檢驗也說明濟南市、青島市房價較高，很大程度上取決于其特殊的政治、經(jīng)濟地位和獨特的區(qū)位優(yōu)勢，與周邊城市的關(guān)聯(lián)度不大。

四、結(jié)論與建議

(一)結(jié)論

本文通過對土地市場化程度的分析，山東省土地市場化程度呈逐年上升的趨勢，尤其是“8．31大限”以來，土地市場化程度大幅度的提升，說明山東省近年來土地資源市場化配置的比重不斷提高。

本文運用計量經(jīng)濟學方法、Eviews和Matlab軟件研究了山東省土地化程度對房價的影響，得到結(jié)論:一是山東省土地市場化程度對商品房價格幾乎沒有影響。這至少說明山東省土地資源市場化配置水平的提高不是較高房價的主導因素，土地“招拍掛制度”不是高房價的決定因素。二是山東省各地市房價的空間自相關(guān)性很低，房價不受周邊區(qū)域市場價格的影響。三是土地市場化程度與房價存在區(qū)域差異。東部半島城市群和濟南都市圈的土地市場化程度低于魯南經(jīng)濟帶，但前者的商品房均價高于后者。例如，青島市和濟南市的土地市場化水平在山東省處于中等水平，但這兩個城市的商品房價格在山東省是最高的;菏澤市的土地市場化程度處于較高的水平，但其房價在山東省幾乎處于最低的水平。因此土地市場化程度的提高不是房價高低的主因，較高的經(jīng)濟發(fā)展水平、特殊的區(qū)位優(yōu)勢和人口集聚，產(chǎn)生的對商品房的大量剛性需求和部分投資、投機需求，或許才是濟南市和青島市較高房價的主導因素。從本文的實證分析可以初步得出山東省商品房價格主要受政治、經(jīng)濟發(fā)展水平和需求等因素影響的結(jié)論。

(二)政策建議

首先，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，實現(xiàn)土地市場健康發(fā)展。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。土地供應要根據(jù)房地產(chǎn)的市場發(fā)展狀況來決定土地的供應，要注意運用間接調(diào)控手段，用體制的、機制的、法制的手段，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策等的動態(tài)要求，用計劃和規(guī)劃指標、土地價格、土地管理法規(guī)等手段，引導和改變企業(yè)的用地需求預期。要積極發(fā)揮土地稅收在優(yōu)化土地資源配置和實現(xiàn)土地資源有效管理中的作用①嚴金明:《土地管理應有理性思維》，《河南國土資源》，2005年第7期。。

其次，采用差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策。影響房價的因素很復雜，除了本文研究的一些影響因素外，心理預期、宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況、房產(chǎn)稅②況偉大:《房產(chǎn)稅、地價與房價》，《中國軟科學》，2012年第4期。等都可能對房價產(chǎn)生很大的影響。目前我國實體經(jīng)濟的發(fā)展出現(xiàn)了一些問題，民間投資實業(yè)的積極性不高，加之近年來股票市場不景氣，國民投資的渠道較少，與此同時，房價幾乎一路上漲，有購買能力的民眾紛紛選擇購置房地產(chǎn)作為投資的主要渠道，投資和投機需求也是房價上漲的一個因素。因此一味強調(diào)“招拍掛”制度是房價上漲的主因，認為取消“招拍掛”，房價就會下降的觀點是非常片面的。房地產(chǎn)市場是個區(qū)域市場，且影響因素復雜。即使在山東省省內(nèi)不同區(qū)域房價差異也很大，因此房地產(chǎn)調(diào)控政策不能“一刀切”，也不能只用一種調(diào)控政策。應該因地制宜，多種調(diào)控手段靈活應運。比如青島市和濟南市房價較高，主要由于其政治和經(jīng)濟中心地位導致的大量剛需和部分投資、投機需求，因此在調(diào)控兩地的房地產(chǎn)市場時，首先搞清楚房價較高的原因，摸清楚低收入無房居住的群體住房困難的群體有多少，政府應增加廉租房和公租房的供應或者是貨幣補貼，以滿足群眾的住房需求。

最后，加快城市集群的有機聯(lián)系和經(jīng)濟輻射功能③胡存智:《土地資源不能完全跟著市場走》，《中國經(jīng)濟周刊》，2013年第13期。。山東省東部半島城市群是率先發(fā)展的地區(qū)，中部濟南都市圈和魯南經(jīng)濟帶的城市集群也逐步形成，但是城市集群之間的有機聯(lián)系是不夠的，它們在經(jīng)濟社會上的互動互補作用還不夠，可以加強良性互動。而且這些城市集群內(nèi)部還需要進一步提升它的整體運行質(zhì)量，提升發(fā)展能力。

F299．23

A

1003－8353(2014)06－0134－05

山東省高等教育青年骨干教師國內(nèi)訪問學者經(jīng)費資助項目、山東省教育廳高校人文社科研究項目“山東省土地市場政府調(diào)控機制研究(J12WG61)”階段性研究成果。

吳莉莉(1980－)，女，山東城市建設職業(yè)學院講師，管理學碩士，中國人民大學公共管理學院土地管理系訪問學者。研究方向:房地產(chǎn)經(jīng)濟，土地管理。夏方舟(1989－)，男，中國人民大學公共管理學院土地管理系博士研究生。主要研究方向為土地規(guī)劃與土地整治。