馬鴻

摘要：

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和改革開放的不斷深入，我國的土地制度發(fā)生著不斷的改變，在改變之中，土地出讓的收入所占政府收入總比重的份額越來越大，我國政府開始越來越依賴于通過土地出讓而產生的收入。這種土地財政的現(xiàn)象隨著社會的不斷發(fā)展，影響越來越廣泛，也被更多的加以分析和討論。為此，就土地制度和城市發(fā)展之間的關系作為切入點，簡要的對這個問題進行闡述，通過分析，解釋其中的內在聯(lián)系。

關鍵詞：

土地制度；城市發(fā)展；出讓；收入；現(xiàn)象

中圖分類號：

F2

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2014）18-0029-02

1 土地財政

1.1 土地財政的概念

土地財政，顧名思義就是政府通過對土地的操控和運作而取得收入，增加財政的一種手段，其中的具體含義分為兩部分，第一部分，指的是政府通過出讓土地從而取得資金，出讓對象可以是個人，也可以是公司企業(yè)。這種通過土地出讓方式取得的財政收入已經(jīng)成為了政府土地財政的主體收入，土地出讓每年為政府獲取的巨大利潤已經(jīng)是幫助政府度過經(jīng)濟危機，挺過債務危機的最重要籌碼。第二部分，指的是政府每年都會定期收取的有關于土地和地產的相關費用，包括地稅，使用費等等企業(yè)或者個人占地使用地皮所要產生的后續(xù)費用。在土地財政之中，土地出讓取得資金和政府對土地使用者后續(xù)的稅收收入之間存在著千絲萬縷的關系，因為在土地出讓的初期，政府是抱著彌補金融漏洞，收集資金的目的進行的整個土地經(jīng)營和轉讓，在此過程中，土地的購買者在購買之后對土地進多相關的房地產行業(yè)和商業(yè)行業(yè)的開發(fā)，并且不斷的將后期的相關費用交納給政府，這就促進了政府和地產開發(fā)商之間的緊密聯(lián)系，也在交易買賣的過程中不斷的促進市場的發(fā)展，推進整個國家經(jīng)濟的更穩(wěn)定運行，可謂是良性循環(huán)。

從根本意義上來講，土地財政無非就是政府憑借著對土地的所有權，將其進行經(jīng)營買賣的一種金融行為，這種金融行為的主要獲利者是政府，政府通過對企業(yè)進行土地出讓從而得到企業(yè)繳納的租金，而企業(yè)通過繳納租金會得到一塊地皮若干年的使用權。這種環(huán)境和背景之下，企業(yè)其實是在負債經(jīng)營，因為大多數(shù)企業(yè)的地租是通過銀行貸款取得的，就算沒有通過銀行貸款，企業(yè)向政府交納的租金也是屬于現(xiàn)在對未來利潤的一個預支，如果將企業(yè)經(jīng)營運轉的好，就能更多的獲取利潤，而如果企業(yè)一旦陷入虧損狀態(tài)，這筆債務將跟隨企業(yè)很久，雖然企業(yè)可以將土地的使用權再次轉讓出去以此取得利潤清償債務，但是，新接棒的企業(yè)在經(jīng)營上是盈利還是虧損仍然是一個未知數(shù)，一旦經(jīng)營不好，負債也就僅僅只是企業(yè)與企業(yè)之間的轉移，不僅沒有意義，而且還可能通過債務的轉移而使整個負債的面積越來越大，最終影響整個市場的正常發(fā)展，成為商業(yè)上的難題。

1.2 土地財政的現(xiàn)狀

土地財政是依托于我國不斷變化著的土地政策的，而我國的土地政策，又是隨著我國經(jīng)濟體制的改革而進行著不斷的演變。在新中國成立之后，我國的經(jīng)濟體制是計劃經(jīng)濟體制，我國的土地制度業(yè)完成了全面的國有化，其使用期限是不固定的，沒有期限限制，也不對使用者收取任何的土地費用。隨著時間的推移和社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，到了市場經(jīng)濟的階段，土地經(jīng)營業(yè)悄然跟進了時代的步伐，在市場經(jīng)濟的大背景之下，變成了有償?shù)慕灰仔袨?，并且給予企業(yè)一定的使用期限，從而更好地方便政府管理和后續(xù)經(jīng)營，這種土地財政的體系能夠最大限度的發(fā)揮土地在一座城市的經(jīng)濟發(fā)展之中所占有的巨大作用，從而更好的推進整個城市乃至整個國家的經(jīng)濟發(fā)展和文化發(fā)展啊，不斷的提高整個城市競爭力，讓經(jīng)濟更加繁榮的發(fā)展。

2 城市經(jīng)濟

2.1 城市經(jīng)濟的概念

政府在通過對土地進行出讓從而獲取利潤的過程結束之后，這些收入有很大一部分都會被政府投入城市的經(jīng)濟建設之中來，所以，城市經(jīng)濟可以說是土地財政的最終目的，也是重要目標，是一個需要大家了解的重要概念。

城市是人類社會不斷發(fā)展，人類文明不斷進步從而開始出現(xiàn)的，城市經(jīng)濟的發(fā)展和整個社會的經(jīng)濟水平和市場的繁榮程度有著莫大的關系，社會經(jīng)濟發(fā)展的好，整個市場之中生產關系和買賣關系的和諧，都是影響著城市經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。只有城市發(fā)展繁榮，各種企業(yè)的集聚現(xiàn)象都十分突出，第二第三產業(yè)繁榮發(fā)展的城市，才會有繁榮昌盛的城市經(jīng)濟。

2.2 城市經(jīng)濟的特點

（1）經(jīng)濟活動的集中性。

在城市中往往會按照功能對城市的各個區(qū)域進行功能性的分區(qū)，所以，城市的人口一般來說都相對比較集中，不僅如此，在整個城市之中，貧富差距往往是比較大的，財富通常掌握在小部分人的手中，這些人互相之間進行財富上的流動，整個經(jīng)濟活動狀態(tài)都呈現(xiàn)出強烈的集中性。

（2）非農業(yè)經(jīng)濟的支配性。

評判一個城市經(jīng)濟是否發(fā)達，我們往往都會著眼于這個城市的第二、第三企業(yè)的發(fā)展，通過對第二、第三產業(yè)發(fā)展的程度，一般就可以看出整個城市的繁榮程度了。城市經(jīng)濟的最大代表性就是這些非農業(yè)經(jīng)濟在整個城市的經(jīng)濟活動中所占有的巨大地位。

（3）經(jīng)濟活動的對外開放性。

城市經(jīng)濟的有一特點就是城市經(jīng)濟活動的對外開放性，一個發(fā)展健康的城市，它的門一定要保持敞開的狀態(tài)，不斷的引進優(yōu)秀的經(jīng)濟活動，也讓自己通過不斷對外交流走出去，獲得更好的發(fā)展。

2.3 城市經(jīng)濟的發(fā)展

城市經(jīng)濟最早出現(xiàn)在中國古代手工業(yè)和農業(yè)分離出來的時期，也就是第二次社會大分工，在這次分工結束之后，手工業(yè)和農業(yè)的差距被拉得越來越大，市場開始出現(xiàn)，市場貿易交易也越來越繁榮，逐漸的，城鄉(xiāng)開始由市場為導火索，逐漸進行了分割，城市經(jīng)濟，也隨著城鄉(xiāng)的分離，市場的繁榮，出現(xiàn)了。

3 土地財政與城市經(jīng)濟發(fā)展

3.1 土地財政對城市積極發(fā)展的作用

城市經(jīng)濟水平發(fā)展的如何，和土地財政之間有著一定的相互關系，土地財政影響著城市經(jīng)濟，城市經(jīng)濟同時又影響著土地財政。城市經(jīng)濟發(fā)展得好的時期，各個行業(yè)的發(fā)展都勢如破竹，城市居民的生活質量有大大提升的背景之下，企業(yè)和居民對于土地的需求度就會相應地增加，這樣就更好地促進了政府在土地出讓上面進行獲利，大大促進了土地財政的整體發(fā)展，為城市經(jīng)濟的發(fā)展獲取了巨大的收益，讓城市化的進程不斷加快，讓城市在發(fā)展之中有著更為完善的公共設施等硬件基礎，也有著更加強大的經(jīng)濟支撐。

政府每年在土地出讓上面取得的巨大經(jīng)濟來源很大一部分都投入在了城市的基礎設施建設之上，政府將資金投入在城市道路的修繕，城市基礎生活設施的完善等地方上，這些建設不僅本身發(fā)揮了土地的強大功能性，更是通過政府不斷的完善和修護，不斷地通過政府的資金投入，將城市的作用放到最大化，大大促進了整個城市的整體經(jīng)濟發(fā)展水平。

其實，企業(yè)或者個人在承包土地，對土地所有權進行購買的時候，其向政府支付的巨額資金本身就是一比對城市經(jīng)濟發(fā)展十分有利的投資，可以直接拉動城市的經(jīng)濟發(fā)展，而且，通過這些企業(yè)對土地的二次整合和利用，整個城市的公共設施和建筑水平都有一定程度的提高，這樣可以大大提高城市房地產行業(yè)的影響力。作為國民經(jīng)濟中的中流砥柱，房地產行業(yè)的命脈由政府掌握，可以說，土地財政是影響著一個城市經(jīng)濟發(fā)展的決定性因素。

3.2 城市經(jīng)濟過度依賴土地財政的產生的弊端

（1）農業(yè)用地被占用，糧食安全出現(xiàn)問題。

在城市化發(fā)展日益激烈的今天，城市的面積不斷地在向外擴張，大批的工廠和商場需要用地，這就形成了大批原本是農業(yè)用地的地皮被城市化加快所帶來的工業(yè)生產和商業(yè)活動所占用的現(xiàn)象。自1980年開始之后的十年時間，我國城市建設面積高達2640萬畝，其中有八成的地皮來自于原本是農業(yè)用地的地皮。大面積的耕地被占用，所導致的結果必然是糧食產量和質量的減少，長此以往，不僅糧食的質量下降，安全得不到保障，而且整個糧食產業(yè)鏈的自我供應也會產生新的問題。

（2）農民與政府之間關系僵化。

農民的耕地一直以來都是政府進行征地的主體，但是由于現(xiàn)在土地制度并不公平，并且在相關官員之間，腐敗現(xiàn)象比較嚴重，導致農民在被征地的過程中無法受到公平的待遇和足夠的補償，所以經(jīng)常會由于在土地問題上和政府無法達成一致的意見，從而引發(fā)農民群體和政府的沖突。政府和農民如果因為這個問題一直爭執(zhí)不下，處于僵持狀態(tài)，那么就一定會引發(fā)出更大的社會問題。

（3）容易陷入更大的金融危機。

土地財政原本是政府為了拯救自身的金融危機所進行的一種土地出讓行為，但是，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和城市化的不斷完善，政府通過這種方式可以獲得更多的利潤，這就使得政府在刺激之下越來越頻繁的占用農民的耕地，導致政府更容易陷入更大更深的金融危機。

3.3 如何使城市經(jīng)濟擺脫對土地財政的過度依賴

政府在對企業(yè)或者個人進行土地出讓行為的時候，采用的都是一次性收取土地租金的手法，這樣的資金收取方式對于一些資金實力雄厚的大企業(yè)來說毫無費力，所以有著足夠比掉其他拿不出足夠的資金進行土地使用權里購買的小企業(yè)，長此以往，就逐漸呈現(xiàn)出一個市場被大型企業(yè)所壟斷的局面。為了讓更多的中小企業(yè)能夠提高自己的競爭力，在市場中能夠更好地經(jīng)營和發(fā)展，政府就要將這種不公平的市場進行相應的整改，打造一個更加公平的競爭機制。比如說，政府可以適當?shù)膶⑹杖⊥恋剞D讓費用的方式進行轉變，由原本的一次付清變成可以分期付清，這樣就可以給更多實力較強但是資金不足的小企業(yè)發(fā)光發(fā)熱的機會，提高整個市場的活力。政府還可以從現(xiàn)在的房地產開發(fā)行業(yè)中普遍出現(xiàn)的延遲開發(fā)現(xiàn)象入手，加大給進行延遲開發(fā)的企業(yè)的處罰程度，讓延遲開發(fā)的現(xiàn)象盡可能少的出現(xiàn)在房產市場上，讓土地能夠發(fā)揮到自身最大的功用。

4 土地財政政策與城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展

的確，土地財政在市場經(jīng)濟的大背景之下，這些年來給政府的財政工作和城市的基礎建設等方面作出的貢獻十分之大，但是，也正是由于土地財政在社會上的重要作用和巨大影響力，導致整個房地產行業(yè)的房價過高，城市的生產生活成本因為土地成本的上漲和房價的不斷生產越來越高，地區(qū)之間的貧富差距不斷地被拉遠，各種因為土地財政出現(xiàn)的城市問題正如土地財政所帶來的好處一般如雨后春筍般冒了出來，這些問題凝聚成共同的一句話就是，土地財政帶來的經(jīng)濟繁榮能否可持續(xù)發(fā)展，城市經(jīng)濟到底應該走向何方。

5 總結

當前，土地財政在我國城市經(jīng)濟的發(fā)展中所占有的地位越來越大，成為了地方政府所建設城市，維持政府發(fā)展的主要經(jīng)濟來源。可以說，土地財政和城市經(jīng)濟之間的關系是千絲萬縷的，也是相互聯(lián)系的，城市經(jīng)濟的繁榮發(fā)展為更多的商家?guī)頇C會，這樣土地市場勢必會更加的炙手可熱。與此同時，土地財政又是促進城市經(jīng)濟發(fā)展的最主要因素，這兩者相依相存，密不可分，構成了強大的城市經(jīng)濟結構，引領著城市朝著更高的目標不斷發(fā)展。

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