馮元棟 張遵強(qiáng) 刁望君

摘要：

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其價(jià)格漲幅與國(guó)民的生活休戚相關(guān)，因此備受關(guān)注。深入剖析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大的原因，針對(duì)性地提出調(diào)控對(duì)策建議，對(duì)于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展、和諧社會(huì)的構(gòu)建具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；漲幅；原因；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：

F83

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2014）18-0122-01

1 房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大的原因

1.1 房地產(chǎn)價(jià)格存在著巨大的需求

首先，這幾年，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，自主性需求旺盛，2020年實(shí)現(xiàn)“全面小康”時(shí)城市化水平將達(dá)到55%-60%。人均住房面積35平方米，意味著每年至少八億平方米的住房建設(shè)；其次，隨著居民生活質(zhì)量的提高，改善現(xiàn)有住房條件的愿望不斷加強(qiáng)，改善型需求不斷提高；第三，由于我國(guó)受傳統(tǒng)置業(yè)理念的影響，新建家庭婚齡房的需求剛性較強(qiáng)；第四，由于我國(guó)處于城市建設(shè)的快速推進(jìn)時(shí)期，城市拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求增加。

1.2 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一

中低價(jià)位小戶(hù)型的經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)模受到擠壓，住房保障性房源嚴(yán)重不足，開(kāi)發(fā)商為追求最大利潤(rùn)服務(wù)于富有者的建房取向，導(dǎo)致大戶(hù)型、高檔房的攀升，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的漲幅加大；其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不平衡，流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)的繁多使二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展滯后，租賃市場(chǎng)的無(wú)序也加大了一級(jí)市場(chǎng)的旺盛需求，從而抬高了房?jī)r(jià)；另外，大戶(hù)型、高檔房的增加，在有限土地資源的前提下，使家庭單位房源供應(yīng)總量減少，造成了房源的相對(duì)緊缺，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的攀升。

1.3 土地價(jià)格的上漲

通常情況下，房地產(chǎn)價(jià)格由四大塊組成：土地成本、建設(shè)工程成本、相關(guān)稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，土地價(jià)格所占比重較大，個(gè)別城市如上海、北京、深圳等接近50%以上，因此房?jī)r(jià)的漲跌與土地價(jià)格的走勢(shì)密切相關(guān)，土地價(jià)格之所以上漲，其一，由于城市建設(shè)速度的不斷加快，城市建設(shè)用地日趨緊張，加之國(guó)家實(shí)行了緊縮的土地供應(yīng)政策，使一、二線(xiàn)大城市普遍出現(xiàn)“地荒”，開(kāi)發(fā)門(mén)檻大幅升高，整體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，同時(shí)這些開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)展困難的情況下，為了生存迫使到中小城市擴(kuò)張空間，從而造成全國(guó)性的土地緊張；其二，地方政府在過(guò)于追求房地產(chǎn)投資在GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率的情況下，“經(jīng)營(yíng)城市”的浪潮席卷全國(guó)，“突擊經(jīng)營(yíng)、超前經(jīng)營(yíng)、盲目經(jīng)營(yíng)”的現(xiàn)象普遍，利用土地牟取財(cái)政收入的最大化已成為地方政府的潛規(guī)則，自然，開(kāi)發(fā)商地方政府不是最后買(mǎi)單者；其三，土地的閑置、囤積現(xiàn)象嚴(yán)重，使本已緊缺的社會(huì)公有的土地資源更稀缺，“物以稀為貴”的說(shuō)法就不言而喻了；其四，在執(zhí)行土地儲(chǔ)備制度時(shí)地方政府往往擺脫不出教條的計(jì)劃性、壟斷性，不能真正形成完全有序競(jìng)爭(zhēng)化的土地市場(chǎng)，導(dǎo)致了土地的供應(yīng)緊張，從根本上助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的暴漲。

1.4 房地產(chǎn)的惡意炒作和投機(jī)行為

首先，開(kāi)發(fā)商除大量囤積土地外，往往在銷(xiāo)售策劃上利用信息不對(duì)稱(chēng)的優(yōu)勢(shì)，制造樓盤(pán)暢銷(xiāo)局面，同時(shí)悟盤(pán)惜售，誤導(dǎo)消費(fèi)者，并有意制造天價(jià)樓盤(pán)來(lái)引導(dǎo)房?jī)r(jià)的走高；其次，商品房的本性是居住，但目前越來(lái)越多的商品房成了投資/投機(jī)性的工具，遠(yuǎn)離了它的本性，在這些群體的推動(dòng)下，房地產(chǎn)成了最熱的投資領(lǐng)域，導(dǎo)致這個(gè)領(lǐng)域出現(xiàn)了瘋狂的病態(tài)，這種病態(tài)直接導(dǎo)致房屋空置率大，房?jī)r(jià)虛高，尤以犧牲其他行業(yè)的發(fā)展為沉重代價(jià)，原因是總資金是有限的，房地產(chǎn)投資過(guò)度必然導(dǎo)致其他領(lǐng)域的減少，造成其他領(lǐng)域的發(fā)展滯后，影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的均衡，經(jīng)濟(jì)的“瓶頸”現(xiàn)象出現(xiàn)，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，社會(huì)難以承受，最后演變成經(jīng)濟(jì)蕭條甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)，類(lèi)似國(guó)家的例子比比皆是。

2 房地產(chǎn)漲幅較大的危害

（1） 影響全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程：過(guò)高的房?jī)r(jià)超出了居民的承受能力，影響到人民的安居樂(lè)業(yè)，加劇民怨，增加社會(huì)不安定因素，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)，影響全面建設(shè)小康的進(jìn)程。

（2） 金融風(fēng)險(xiǎn)加大：據(jù)統(tǒng)計(jì)60%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自金融部門(mén)，過(guò)快的房地產(chǎn)漲幅背后潛藏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（3） 影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展：房地產(chǎn)的適度增長(zhǎng)促進(jìn)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反之，則造成破壞國(guó)民經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重后果，從國(guó)際教訓(xùn)看在工業(yè)化過(guò)程中，發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)性不強(qiáng)，而過(guò)度發(fā)展房地產(chǎn)的國(guó)家卻遭遇了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，世界經(jīng)濟(jì)表明，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家是由于房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)盛行造成綜合國(guó)力提升的，相反則最終造成房地產(chǎn)泡沫破裂從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)和社會(huì)危機(jī)。

3 抑制房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大的對(duì)策建議

3.1 建立和完善房地產(chǎn)宏觀(guān)監(jiān)測(cè)體系

房地產(chǎn)的各種即時(shí)信息是政府適時(shí)適度地制定宏觀(guān)調(diào)控政策的重要依據(jù)，信息的全面性與準(zhǔn)確性是調(diào)控措施得以實(shí)施的關(guān)鍵，因此，政府必須建立和完善從中央到地方的一整套宏觀(guān)監(jiān)測(cè)體系，利用房地產(chǎn)同因特網(wǎng)的深度融合，及時(shí)截獲房地產(chǎn)的相關(guān)信息要素，全面掌握房地產(chǎn)投資額、銷(xiāo)售量、空置率、房?jī)r(jià)收入比等一系列的重要數(shù)據(jù)，按照全面性、簡(jiǎn)捷性、可操作性、時(shí)效性原則，在科學(xué)編制房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，科學(xué)準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)分析與評(píng)價(jià)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性投資與消費(fèi)，減緩居民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的心理預(yù)期，防止盲目跟風(fēng)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)投資和市場(chǎng)管理的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和調(diào)控，確保房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

3.2 切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

首先，各級(jí)政府應(yīng)制定切實(shí)可行的住房發(fā)展規(guī)劃，在控制非住宅及高檔住宅的基礎(chǔ)上，著力增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)比例，提高中小戶(hù)型的供應(yīng)房量，緩沖當(dāng)前大戶(hù)型、高檔房為主的單一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的需求，嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)部90/70政策，滿(mǎn)足不同收入家庭的需求，使房產(chǎn)市場(chǎng)品種豐富，讓居民“購(gòu)者有其屋”。規(guī)范二級(jí)市場(chǎng)，引導(dǎo)二級(jí)市場(chǎng)

消費(fèi)，減少空置率；其次，對(duì)低收入家庭弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題，應(yīng)作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快推進(jìn)廉租房制度建設(shè)，多渠道解決他們的住房困難，構(gòu)建科學(xué)人性化的住房保障體系即高收入者購(gòu)買(mǎi)商品房由市場(chǎng)定價(jià)、中低收入者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房由政府指導(dǎo)價(jià)、低收入者租住廉租房享受政府補(bǔ)貼的住房供應(yīng)體系。此外，政府應(yīng)制定近遠(yuǎn)期拆遷計(jì)劃，避免急功近利的大拆遷大建設(shè)的形象工程，量力而行，減少被動(dòng)需求，緩解供需矛盾，降低房?jī)r(jià)的漲幅。

3.3 合理調(diào)控土地的供應(yīng)，加大閑置土地的處置力度

首先，各級(jí)政府要制定科學(xué)的城市用地規(guī)劃，明確各類(lèi)住宅用地的布局和比例，根據(jù)區(qū)域房?jī)r(jià)狀況靈活調(diào)整住宅用地指標(biāo)，針對(duì)性增加土地供給，確保各類(lèi)用地的協(xié)調(diào)發(fā)展，使土地直接發(fā)揮調(diào)節(jié)市場(chǎng)的功能；其次，明確土地供應(yīng)的主次，將商品住宅用地，經(jīng)濟(jì)房建設(shè)用地在供應(yīng)指標(biāo)上切實(shí)得到優(yōu)先安排，并確保充足的供應(yīng)；第三，平衡房源結(jié)構(gòu)用地，嚴(yán)格限制低密度大套型的高檔住房用地；第四，規(guī)范拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)目前征地補(bǔ)償及拆遷補(bǔ)償時(shí)隨意性大迎合當(dāng)事人的做法予以規(guī)范，使房?jī)r(jià)中土地成本更趨于公正合理；第五，嚴(yán)打變相閑置、囤積土地的行為，制定更具體的閑置、囤積土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，加重處罰的力度。另外完善土地儲(chǔ)備制度，使土地儲(chǔ)備與城市建設(shè)規(guī)劃相適應(yīng)與市場(chǎng)吸納能力相一致，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行體制相配套。

3.4 規(guī)范房地產(chǎn)稅費(fèi)，開(kāi)征物業(yè)稅

一是，規(guī)范房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅費(fèi)，對(duì)各種名目繁多的房地產(chǎn)稅費(fèi)全面清理。對(duì)房產(chǎn)稅的設(shè)置應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)狀況，按照“寬稅基、少稅種、低稅率”的原則進(jìn)行調(diào)整，對(duì)行政性收費(fèi)結(jié)合城市公用事業(yè)價(jià)格改革和費(fèi)改稅的推行逐步降低標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)中介服務(wù)業(yè)的收費(fèi)應(yīng)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，杜絕行業(yè)壟斷，推向市場(chǎng)，對(duì)不合法，不合理的收費(fèi)要堅(jiān)決予以取締。二是在免除多余稅費(fèi)的條件下，取消流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅，開(kāi)征持有環(huán)節(jié)中的物業(yè)稅，并依據(jù)面積、價(jià)值兩因素按累進(jìn)按擋稅率計(jì)征，加大持有成本，使得買(mǎi)房在資產(chǎn)保值增值方面的不確定性增加，改變買(mǎi)房必賺的預(yù)期，使更多的住房不是用來(lái)投資而是用來(lái)居住，尤其引導(dǎo)炒家和富人將更多的資金投入到實(shí)業(yè)中去，減少房地產(chǎn)投機(jī)行為抑止房屋的閑置，促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

3.5 繼續(xù)實(shí)行緊縮的貨幣政策

提高存貸利率的目的是為合理調(diào)控貨幣投放，保持流動(dòng)性適度從緊，抑止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，更是一個(gè)莫大的信號(hào)和預(yù)警，通過(guò)加息房貸成本和開(kāi)發(fā)成本提高，客觀(guān)上打壓非理性的投資需求，縮小房產(chǎn)泡沫，改善需求結(jié)構(gòu)，回歸其內(nèi)在的價(jià)值。當(dāng)初美國(guó)就進(jìn)行了十多輪的加息，才控制住了高房?jī)r(jià)，我國(guó)繼續(xù)實(shí)行緊縮的貨幣政策，對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極作用影響深遠(yuǎn)。

3.6 強(qiáng)化調(diào)控措施的執(zhí)行力度，樹(shù)立理性的輿論導(dǎo)向

再好的政策，沒(méi)有得到貫徹執(zhí)行，等于紙上談兵。要突顯房地產(chǎn)法規(guī)的“指令性、非對(duì)等性、強(qiáng)制性、靈活性”等四特征，做到有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，把城市政府解決居民住房問(wèn)題，進(jìn)行目標(biāo)責(zé)任管理，納入政府的政績(jī)考核之中，并建立政策責(zé)任追究制度。繼續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)，嚴(yán)厲打擊中介欺詐、悟盤(pán)惜售、囤積土地、哄抬房?jī)r(jià)、惡意炒作的行為，對(duì)嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的典型案例要予以曝光，多渠道，多角度的推動(dòng)房地產(chǎn)政策的貫徹執(zhí)行，確保房?jī)r(jià)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。另外對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)媒體應(yīng)理性對(duì)待，科學(xué)引導(dǎo)，避免過(guò)度刺激，降低消費(fèi)者需求的恐慌心理。