王仁財+強(qiáng)真

摘 要：隨著房地產(chǎn)業(yè)近十年的快速發(fā)展，全國城鎮(zhèn)居民的居住條件得到了極大改善，也極大地推動了經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。但隨之而來的地方政府“土地財政”、房價高位出現(xiàn)泡沫、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題已經(jīng)嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至成為一個社會問題。針對近年來住宅市場的階段性特征進(jìn)行深入分析，總結(jié)現(xiàn)行住房管理體制機(jī)制的三個方面的問題，有針對性提出未來住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的優(yōu)化方向。

關(guān)鍵詞：住宅；特征分析；供應(yīng)模式；優(yōu)化

中圖分類號：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）21-0156-04

引言

房地產(chǎn)是關(guān)系到全社會絕大多數(shù)公眾基本利益的行業(yè)，是關(guān)系到社會穩(wěn)定發(fā)展的民生問題?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中仍是具有重要推動力的產(chǎn)業(yè)，直接影響甚至決定重點(diǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)能否平穩(wěn)發(fā)展、政府財政收入能否保持穩(wěn)定。自2006年以來，全國在投資拉動效應(yīng)的帶動作用下，房地產(chǎn)市場特別是住宅市場連續(xù)八年達(dá)到了火熱發(fā)展的程度，全國城鎮(zhèn)居民住房條件同步得到了不同程度改善，家庭資產(chǎn)價值實(shí)現(xiàn)了迅速提升。但進(jìn)入2014年，隨著相關(guān)調(diào)控監(jiān)管制度逐步完善，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些內(nèi)在變化，結(jié)構(gòu)性調(diào)整趨勢日益強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場管理體制機(jī)制完善需求日益明顯。本文針對房地產(chǎn)市場發(fā)展階段性特征和可能趨勢，就中國住宅供應(yīng)模式和價格形成機(jī)制提出創(chuàng)新性建議。

一、住宅市場現(xiàn)階段特征

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年前4個月，全國主要城市房價整體微漲，但在區(qū)域價格變動、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、泡沫風(fēng)險等方面已呈現(xiàn)出一定顯像化趨勢，未來整個住宅市場將不可避免出現(xiàn)深層次變化。

1.不同區(qū)域價格變化差別日益明顯，兩級分化現(xiàn)象顯現(xiàn)。年初，隨著杭州、長沙、武漢等城市逐步有新盤打折降價以來，二線城市住宅價格下行趨勢日益明顯。與一線城市相比，二線城市在購買力、投資潛力、需求群體數(shù)量等方面明顯有限，在經(jīng)過五年價格過快上漲后，已經(jīng)出現(xiàn)頹勢。伴隨而來的是一些地方政府開始通過所謂“區(qū)域發(fā)展方案”，變相救市。而“北上廣深”等一線城市由于剛性需求規(guī)模大，區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動力日益明顯，雖然出現(xiàn)小幅調(diào)整，但總體還是保持高位。綜合來看，房價在全國不同城市間已呈現(xiàn)兩級分化態(tài)勢。

2.市場結(jié)構(gòu)逐步呈現(xiàn)二元化態(tài)勢，深層次結(jié)構(gòu)調(diào)整初顯端倪。不管是一線城市，還是二三線城市，城市單元內(nèi)部住宅市場結(jié)構(gòu)明顯出現(xiàn)二元化，即城市核心區(qū)和外圍郊區(qū)價格變化差別明顯。以北京為例，城8區(qū)1—4月二手住宅價格基本持平，而近遠(yuǎn)郊區(qū)平均較去年同期已下降1.5%～5%，而浙江等東部地區(qū)部分城市下降幅度更為明顯，有的甚至達(dá)到15%以上。總體上看，由于房價收入系數(shù)普遍在10～20左右，很多地區(qū)住宅地產(chǎn)在經(jīng)過投資投機(jī)發(fā)展期后，面對市場理性、購買力有限的剛性需求，以新盤打折入市和價格戰(zhàn)為推動力的深層次結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)開始。

3.部分地區(qū)泡沫風(fēng)險較高，存在大浮動變化的可能。以溫州為例，地產(chǎn)價格的大幅跳水意味著一些地區(qū)的確存在價格泡沫破裂的風(fēng)險。特別是東部地區(qū)二三線城市，庫存壓力逐步加大，政府對土地財政依賴度以到達(dá)50%以上，缺乏量好的銀行信貸監(jiān)管措施，開發(fā)商的無序進(jìn)入和投資的盲目，國內(nèi)總體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和反腐監(jiān)管機(jī)制日益完善，這些都給剛性需求不足地區(qū)的房市帶來了不少刺破力。同時，從一些地產(chǎn)巨頭紛紛撤離的舉動看，潛在的市場風(fēng)險較大。

二、現(xiàn)行住房管理體制機(jī)制的不足

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，中國的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)已發(fā)生全面變化，總體上形成由商品房和保障房兩類組成的供應(yīng)體系。但是整體監(jiān)管體制機(jī)制仍有不健全之處，具體表現(xiàn)為：

1.保障房建設(shè)和管理體制矛盾突出。中國保障性住房的種類已擴(kuò)展為限價房、經(jīng)適房、公共租賃房和廉租房四類，按照最初的設(shè)計(jì)目標(biāo)，可以滿足絕大多數(shù)普通住房需求群體的實(shí)際需要，擴(kuò)大住房保障面。但從整個住房保障管理來看，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房違規(guī)、住房需求群體的經(jīng)濟(jì)收入水平難以界定、配售存在一定程度的不透明、地方政府積極性不高、缺乏科學(xué)且具有操作性的進(jìn)入退出機(jī)制等。這些在很大程度上影響了保障房體系的運(yùn)行和應(yīng)有作用的發(fā)揮，甚至帶來負(fù)面影響。

2.土地出讓收益依賴性過高。在各類土地使用權(quán)出讓收益中，由于住宅類用地期限最長、收益最為穩(wěn)定、需求群體最為廣泛、剛性需求最強(qiáng)，因此地方政府對住宅類地產(chǎn)的土地出讓興趣濃厚。在現(xiàn)有中央和地方財權(quán)與事權(quán)不對等的情況下，很容易造成地方財政過度依賴于住宅類土地出讓，也就造成了很多地方政府在性質(zhì)上已經(jīng)成為地產(chǎn)開發(fā)利益共同體。

3.市場供給主體過于集中。表面上看住宅類地產(chǎn)市場供給主體為大小規(guī)模不等、企業(yè)性質(zhì)各異的開發(fā)商，但是本質(zhì)上供應(yīng)主體的性質(zhì)較為單一，從現(xiàn)有各類型住宅類地產(chǎn)供應(yīng)來源看，基本上由開發(fā)商壟斷。這在很大程度上造成了供給與需求市場信息不對稱，需求群體處于市場被動地位。加之住宅地產(chǎn)開發(fā)與財政收入相掛鉤，使得住宅供應(yīng)基本上高度集中，沒有實(shí)現(xiàn)供給單元的多元化，政府壟斷導(dǎo)致的市場暴利，甚至腐敗現(xiàn)象層出不窮。

三、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、價格和相關(guān)政策的優(yōu)化方向

（一）住宅供應(yīng)模式優(yōu)化

針對中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中住宅地產(chǎn)供應(yīng)機(jī)制和模式的不足，按照黨的十八大提出的“建立公平開放透明的市場規(guī)則”的具體要求，進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制，保證絕大多數(shù)社會普通公眾實(shí)現(xiàn)居住權(quán)利，有效推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口不斷市民化，化解社會矛盾，按照商品性和保障性共同實(shí)現(xiàn)的原則，將現(xiàn)行商品房（含自住型商品房）、限價房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、廉租房六類住宅地產(chǎn)分類，逐步優(yōu)化調(diào)整為商品房和公共租賃房兩個類別，逐步由過去的單純出售向租售并重運(yùn)行的根本性的轉(zhuǎn)變，以適應(yīng)社會不同需求居住群體權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，化解由于住房帶來的社會矛盾，在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

經(jīng)過調(diào)整優(yōu)化，將住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)大體分為兩類：一類是貼近市場的商品房類，包括高端商品房、一般商品房、自住型商品房；另一類是以租賃性質(zhì)為主體的住房供應(yīng)體系，包括普通公共租賃住房和廉租房。這種調(diào)整模式比較適合現(xiàn)階段中國土地國有和住宅私有兩者之間的產(chǎn)權(quán)協(xié)調(diào)，突出以租賃為主的供應(yīng)體系，強(qiáng)調(diào)差別化供應(yīng)，有利于建立健全市場經(jīng)濟(jì)條件下的住房保障體系。根據(jù)現(xiàn)階段城鎮(zhèn)居民購買力實(shí)際，大部分地區(qū)商品住宅供給量應(yīng)控制在40%左右，公共租賃房不低于50%。endprint

（二）價格形成機(jī)制優(yōu)化

兩種主要類型的住宅價格及租金水平的形成，應(yīng)充分強(qiáng)調(diào)市場配置資源的決定性作用，注重政府調(diào)控的科學(xué)性和公平性。綜合考慮不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民實(shí)際收入水平，通過調(diào)查絕大多數(shù)住房需求群體的真實(shí)購買力，客觀評價家庭恩格爾系數(shù)、基尼系數(shù)、日常生活成本的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)形成差別化住宅價格和租金。

作為未來住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的主體，普通公共租賃住房租金水平的形成應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個方面：

1.租金水平應(yīng)實(shí)現(xiàn)一定程度的區(qū)位差別化。充分考慮同一城市的不同收入階層的經(jīng)濟(jì)實(shí)力差別，根據(jù)城市建成區(qū)內(nèi)不同功能單元和區(qū)位差別，統(tǒng)一安排普通公共租賃住房建設(shè)。不能只在偏遠(yuǎn)郊區(qū)或者未來城市建設(shè)拓展區(qū)建設(shè)。在充分體現(xiàn)市場配置資源決定性作用的前提下，租金水平應(yīng)根據(jù)區(qū)位體現(xiàn)一定程度的差別。

2.根據(jù)普通住房需求家庭的實(shí)際收入水平和物價水平確定租金范圍。根據(jù)不同層次需求群體的支付能力、區(qū)位、戶型等因素實(shí)現(xiàn)差別化，可設(shè)定3～5個不同的租金級別，最高租金標(biāo)準(zhǔn)不能超過統(tǒng)計(jì)部門公布的普通家庭月收入的40%。

3.租金中提取一定比例的土地租金。根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實(shí)際，在一線城市可以將公共租賃住房統(tǒng)一納入房屋與土地聯(lián)合租賃的管理體系，從住房租金中應(yīng)提取一定比重的土地租金，作為政府收入返還財政，以減輕地方財政壓力。

（三）進(jìn)一步優(yōu)化住房管理的政策體系

按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理的要求，在現(xiàn)有住房管理政策基礎(chǔ)上，健全和完善監(jiān)管制度，在產(chǎn)權(quán)、市場交易、用房申請資格審查和住房住用監(jiān)管等各個環(huán)節(jié)，設(shè)置詳細(xì)、完備的管理制度和專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約束，以保證相應(yīng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（四）進(jìn)一步完善土地配置管理機(jī)制和價格形成機(jī)制

在土地供應(yīng)方面，調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃、土地收購儲備的作用，科學(xué)確定土地出讓和土地租賃供應(yīng)的規(guī)模、區(qū)域、時序和結(jié)構(gòu)。在土地價格方面，改變幾十年一次性出讓的慣例，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r形成動態(tài)租金調(diào)節(jié)機(jī)制，發(fā)揮土地配置對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控作用。

（五）住宅供應(yīng)模式調(diào)整的重大意義

1.有利于促進(jìn)社會主義和諧社會建設(shè)。改變高房價、高借貸、高風(fēng)險、高成本的單一住房供給模式，建立差別化、多類型、以公共租賃為主體的住房供應(yīng)體系，適合現(xiàn)階段中國城鎮(zhèn)化過程中大部分居住群體的實(shí)際利益，能夠在現(xiàn)行體制下滿足絕大多數(shù)公眾居住權(quán)的需要，符合轉(zhuǎn)型時期社會主義和諧社會建設(shè)的訴求。

2.有利于規(guī)避現(xiàn)行住房管理制度體系的不足。將租售進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，可以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)普通住房需求群體的居住權(quán)。將復(fù)雜、難操作的分類簡單化，實(shí)現(xiàn)了全社會住房需求群體對住宅擁有權(quán)和居住權(quán)的雙重保障，通過市場形成價格和政府制定租金的手段，規(guī)避了現(xiàn)行保障性住房政策制度的缺點(diǎn)和不足，有助于化解社會矛盾，有效擴(kuò)大了保障性住房覆蓋面，規(guī)避先行利益格局下管制體制機(jī)制與社會發(fā)展需求之間的矛盾。同時，規(guī)避了現(xiàn)行保障房制度體系內(nèi)的腐敗問題。

3.減輕普通住房需求群體的一次性付款或信貸壓力，有效擴(kuò)大內(nèi)需。以租賃為主體的供應(yīng)體系，將絕大多數(shù)住房消費(fèi)群體居住成本降低，促進(jìn)了絕大多數(shù)普通收入階層將收入中的相當(dāng)部分用于多種消費(fèi)，提高生活質(zhì)量，有效擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

4.促進(jìn)住宅地產(chǎn)市場健康發(fā)展。建立租售相結(jié)合的雙通道，提高了整個住宅產(chǎn)業(yè)資金回籠規(guī)模和速度，降低了政府對土地出讓金的高度依賴，減少了由短期內(nèi)銀行高額銀行信貸而引發(fā)的房產(chǎn)泡沫風(fēng)險，有利于促進(jìn)住宅市場健康發(fā)展。同時，使經(jīng)濟(jì)適用房等無土地收入的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了合理、長期、穩(wěn)定的土地收益，豐富了國有建設(shè)用地市場的價格形成機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

[1] 嚴(yán)濤.未來住宅市場的細(xì)分和開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變趨勢[J].北京房地產(chǎn)，2009，（3）.

[2] 史亞楠.中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的重大問題——住房供應(yīng)模式選擇[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2010，（4）.

[3] 蘭亞紅.供地模式思變[N].中國房地產(chǎn)報，2009-12-28.

[4] 郎秋紅.土地供應(yīng)模式應(yīng)轉(zhuǎn)向“有限市場”[N].經(jīng)濟(jì)參考報，2009-12-18.

[責(zé)任編輯 吳 迪]endprint

（二）價格形成機(jī)制優(yōu)化

兩種主要類型的住宅價格及租金水平的形成，應(yīng)充分強(qiáng)調(diào)市場配置資源的決定性作用，注重政府調(diào)控的科學(xué)性和公平性。綜合考慮不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民實(shí)際收入水平，通過調(diào)查絕大多數(shù)住房需求群體的真實(shí)購買力，客觀評價家庭恩格爾系數(shù)、基尼系數(shù)、日常生活成本的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)形成差別化住宅價格和租金。

作為未來住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的主體，普通公共租賃住房租金水平的形成應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個方面：

1.租金水平應(yīng)實(shí)現(xiàn)一定程度的區(qū)位差別化。充分考慮同一城市的不同收入階層的經(jīng)濟(jì)實(shí)力差別，根據(jù)城市建成區(qū)內(nèi)不同功能單元和區(qū)位差別，統(tǒng)一安排普通公共租賃住房建設(shè)。不能只在偏遠(yuǎn)郊區(qū)或者未來城市建設(shè)拓展區(qū)建設(shè)。在充分體現(xiàn)市場配置資源決定性作用的前提下，租金水平應(yīng)根據(jù)區(qū)位體現(xiàn)一定程度的差別。

2.根據(jù)普通住房需求家庭的實(shí)際收入水平和物價水平確定租金范圍。根據(jù)不同層次需求群體的支付能力、區(qū)位、戶型等因素實(shí)現(xiàn)差別化，可設(shè)定3～5個不同的租金級別，最高租金標(biāo)準(zhǔn)不能超過統(tǒng)計(jì)部門公布的普通家庭月收入的40%。

3.租金中提取一定比例的土地租金。根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實(shí)際，在一線城市可以將公共租賃住房統(tǒng)一納入房屋與土地聯(lián)合租賃的管理體系，從住房租金中應(yīng)提取一定比重的土地租金，作為政府收入返還財政，以減輕地方財政壓力。

（三）進(jìn)一步優(yōu)化住房管理的政策體系

按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理的要求，在現(xiàn)有住房管理政策基礎(chǔ)上，健全和完善監(jiān)管制度，在產(chǎn)權(quán)、市場交易、用房申請資格審查和住房住用監(jiān)管等各個環(huán)節(jié)，設(shè)置詳細(xì)、完備的管理制度和專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約束，以保證相應(yīng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（四）進(jìn)一步完善土地配置管理機(jī)制和價格形成機(jī)制

在土地供應(yīng)方面，調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃、土地收購儲備的作用，科學(xué)確定土地出讓和土地租賃供應(yīng)的規(guī)模、區(qū)域、時序和結(jié)構(gòu)。在土地價格方面，改變幾十年一次性出讓的慣例，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r形成動態(tài)租金調(diào)節(jié)機(jī)制，發(fā)揮土地配置對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控作用。

（五）住宅供應(yīng)模式調(diào)整的重大意義

1.有利于促進(jìn)社會主義和諧社會建設(shè)。改變高房價、高借貸、高風(fēng)險、高成本的單一住房供給模式，建立差別化、多類型、以公共租賃為主體的住房供應(yīng)體系，適合現(xiàn)階段中國城鎮(zhèn)化過程中大部分居住群體的實(shí)際利益，能夠在現(xiàn)行體制下滿足絕大多數(shù)公眾居住權(quán)的需要，符合轉(zhuǎn)型時期社會主義和諧社會建設(shè)的訴求。

2.有利于規(guī)避現(xiàn)行住房管理制度體系的不足。將租售進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，可以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)普通住房需求群體的居住權(quán)。將復(fù)雜、難操作的分類簡單化，實(shí)現(xiàn)了全社會住房需求群體對住宅擁有權(quán)和居住權(quán)的雙重保障，通過市場形成價格和政府制定租金的手段，規(guī)避了現(xiàn)行保障性住房政策制度的缺點(diǎn)和不足，有助于化解社會矛盾，有效擴(kuò)大了保障性住房覆蓋面，規(guī)避先行利益格局下管制體制機(jī)制與社會發(fā)展需求之間的矛盾。同時，規(guī)避了現(xiàn)行保障房制度體系內(nèi)的腐敗問題。

3.減輕普通住房需求群體的一次性付款或信貸壓力，有效擴(kuò)大內(nèi)需。以租賃為主體的供應(yīng)體系，將絕大多數(shù)住房消費(fèi)群體居住成本降低，促進(jìn)了絕大多數(shù)普通收入階層將收入中的相當(dāng)部分用于多種消費(fèi)，提高生活質(zhì)量，有效擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

4.促進(jìn)住宅地產(chǎn)市場健康發(fā)展。建立租售相結(jié)合的雙通道，提高了整個住宅產(chǎn)業(yè)資金回籠規(guī)模和速度，降低了政府對土地出讓金的高度依賴，減少了由短期內(nèi)銀行高額銀行信貸而引發(fā)的房產(chǎn)泡沫風(fēng)險，有利于促進(jìn)住宅市場健康發(fā)展。同時，使經(jīng)濟(jì)適用房等無土地收入的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了合理、長期、穩(wěn)定的土地收益，豐富了國有建設(shè)用地市場的價格形成機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 史亞楠.中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的重大問題——住房供應(yīng)模式選擇[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2010，（4）.

[3] 蘭亞紅.供地模式思變[N].中國房地產(chǎn)報，2009-12-28.

[4] 郎秋紅.土地供應(yīng)模式應(yīng)轉(zhuǎn)向“有限市場”[N].經(jīng)濟(jì)參考報，2009-12-18.

[責(zé)任編輯 吳 迪]endprint

（二）價格形成機(jī)制優(yōu)化

兩種主要類型的住宅價格及租金水平的形成，應(yīng)充分強(qiáng)調(diào)市場配置資源的決定性作用，注重政府調(diào)控的科學(xué)性和公平性。綜合考慮不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民實(shí)際收入水平，通過調(diào)查絕大多數(shù)住房需求群體的真實(shí)購買力，客觀評價家庭恩格爾系數(shù)、基尼系數(shù)、日常生活成本的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)形成差別化住宅價格和租金。

作為未來住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的主體，普通公共租賃住房租金水平的形成應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個方面：

1.租金水平應(yīng)實(shí)現(xiàn)一定程度的區(qū)位差別化。充分考慮同一城市的不同收入階層的經(jīng)濟(jì)實(shí)力差別，根據(jù)城市建成區(qū)內(nèi)不同功能單元和區(qū)位差別，統(tǒng)一安排普通公共租賃住房建設(shè)。不能只在偏遠(yuǎn)郊區(qū)或者未來城市建設(shè)拓展區(qū)建設(shè)。在充分體現(xiàn)市場配置資源決定性作用的前提下，租金水平應(yīng)根據(jù)區(qū)位體現(xiàn)一定程度的差別。

2.根據(jù)普通住房需求家庭的實(shí)際收入水平和物價水平確定租金范圍。根據(jù)不同層次需求群體的支付能力、區(qū)位、戶型等因素實(shí)現(xiàn)差別化，可設(shè)定3～5個不同的租金級別，最高租金標(biāo)準(zhǔn)不能超過統(tǒng)計(jì)部門公布的普通家庭月收入的40%。

3.租金中提取一定比例的土地租金。根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實(shí)際，在一線城市可以將公共租賃住房統(tǒng)一納入房屋與土地聯(lián)合租賃的管理體系，從住房租金中應(yīng)提取一定比重的土地租金，作為政府收入返還財政，以減輕地方財政壓力。

（三）進(jìn)一步優(yōu)化住房管理的政策體系

按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理的要求，在現(xiàn)有住房管理政策基礎(chǔ)上，健全和完善監(jiān)管制度，在產(chǎn)權(quán)、市場交易、用房申請資格審查和住房住用監(jiān)管等各個環(huán)節(jié)，設(shè)置詳細(xì)、完備的管理制度和專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約束，以保證相應(yīng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（四）進(jìn)一步完善土地配置管理機(jī)制和價格形成機(jī)制

在土地供應(yīng)方面，調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃、土地收購儲備的作用，科學(xué)確定土地出讓和土地租賃供應(yīng)的規(guī)模、區(qū)域、時序和結(jié)構(gòu)。在土地價格方面，改變幾十年一次性出讓的慣例，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r形成動態(tài)租金調(diào)節(jié)機(jī)制，發(fā)揮土地配置對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控作用。

（五）住宅供應(yīng)模式調(diào)整的重大意義

1.有利于促進(jìn)社會主義和諧社會建設(shè)。改變高房價、高借貸、高風(fēng)險、高成本的單一住房供給模式，建立差別化、多類型、以公共租賃為主體的住房供應(yīng)體系，適合現(xiàn)階段中國城鎮(zhèn)化過程中大部分居住群體的實(shí)際利益，能夠在現(xiàn)行體制下滿足絕大多數(shù)公眾居住權(quán)的需要，符合轉(zhuǎn)型時期社會主義和諧社會建設(shè)的訴求。

2.有利于規(guī)避現(xiàn)行住房管理制度體系的不足。將租售進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，可以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)普通住房需求群體的居住權(quán)。將復(fù)雜、難操作的分類簡單化，實(shí)現(xiàn)了全社會住房需求群體對住宅擁有權(quán)和居住權(quán)的雙重保障，通過市場形成價格和政府制定租金的手段，規(guī)避了現(xiàn)行保障性住房政策制度的缺點(diǎn)和不足，有助于化解社會矛盾，有效擴(kuò)大了保障性住房覆蓋面，規(guī)避先行利益格局下管制體制機(jī)制與社會發(fā)展需求之間的矛盾。同時，規(guī)避了現(xiàn)行保障房制度體系內(nèi)的腐敗問題。

3.減輕普通住房需求群體的一次性付款或信貸壓力，有效擴(kuò)大內(nèi)需。以租賃為主體的供應(yīng)體系，將絕大多數(shù)住房消費(fèi)群體居住成本降低，促進(jìn)了絕大多數(shù)普通收入階層將收入中的相當(dāng)部分用于多種消費(fèi)，提高生活質(zhì)量，有效擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

4.促進(jìn)住宅地產(chǎn)市場健康發(fā)展。建立租售相結(jié)合的雙通道，提高了整個住宅產(chǎn)業(yè)資金回籠規(guī)模和速度，降低了政府對土地出讓金的高度依賴，減少了由短期內(nèi)銀行高額銀行信貸而引發(fā)的房產(chǎn)泡沫風(fēng)險，有利于促進(jìn)住宅市場健康發(fā)展。同時，使經(jīng)濟(jì)適用房等無土地收入的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了合理、長期、穩(wěn)定的土地收益，豐富了國有建設(shè)用地市場的價格形成機(jī)制。

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[責(zé)任編輯 吳 迪]endprint