曾海三

摘要：土地儲備制度政府調控土地開發(fā)的一個重要手段，也是我國近期土地制度改革和房地產調控的一個重要舉措和常用手段。也是我國的一次新的“土地革命”。它對我國土地改革以及房地產開發(fā)、房地產市場、房產價格都會產生深遠影響。它在受國家宏觀政策影響的同時還要遵照土地市場原則，實現政府，房產人，房地產開發(fā)商效益最大化。

關鍵字：土地儲備；房地產開發(fā)；宏觀政策

一、土地儲備制度對房地產的影響

1土地儲備能夠在土地交易市場中杜絕違法交易，規(guī)范土地交易市場

在舊時代，只要土地原使用者與房地產開發(fā)商達成一致，再去土管部門完善相關手續(xù)，土地就實現了轉讓。市場在這其中無法發(fā)揮其應有作用。而有了土地儲備制度，以拍賣招標中標的方式實現土地使用權的公開，公平，公正轉讓，這就可以杜絕違法違規(guī)的土地交易。盡最大可能體現所拍賣土地的資產價值。

2、土地儲備制度能保障土塊合理利用，并優(yōu)化房產結構，確保城市規(guī)劃得到有效實施

土地儲備制度中，土地凈地出讓能使政府對城市公建土地，配套設施統一規(guī)劃，統一布局，統一實施。這使得城市所有房地產項目都能夠在政府的統一規(guī)劃布局后有機結合起來。從而達到優(yōu)化土地布局，實現各地塊，各規(guī)劃區(qū)效益最大化。

3、由政府統一規(guī)劃開發(fā)土地，使得市場供給有序，并實現地價增值，充分發(fā)揮政府在土地市場上的宏觀調控作用

在舊時代，由于土地市場的不規(guī)范，房地產商都盡希望于通過不正常手段和渠道以及優(yōu)惠政策，去獲得土地的開發(fā)使用權。使得有些土地交易與當時土地市場價格嚴重不符，嚴重擾亂了土地市場。而土地被國家統一控制后，由于不正常渠道的交易的停止，市場在決定某一地塊價格上起到了重要作用。且公開拍賣這種形式，能確保地塊資本價值最大化和公正化。相應的，土地的價值也實現最優(yōu)化。

4、土地儲備制度將會引發(fā)和促進房地產企業(yè)的重新洗牌

盡管我國房地產企業(yè)有3萬多家，但資質高，實力強，總體能力較強的企業(yè)很少，無法與國際競爭，也無法達到規(guī)模效益。而土地儲備制度中采用招標拍賣的形式必然會引起房地產開發(fā)商的重新整合優(yōu)化，通過市場的競爭后，那些資金貧乏，落后，整體實力不強的房產開發(fā)企業(yè)必將被淘汰或兼并，這使得贏得競爭的房地產開發(fā)商，將有足夠實力和資源，這也增強了我國房地產商的綜合競爭力。

5、通過增減土地儲備供應，政府就能夠實現改變土地供給曲線以及干預市場的目的

政府可以通過調控土地供應量，增減土地儲備供應，從而影響土到土地供給曲線，實現土地均衡價格，而通過對土地價格的影響，就能實現控制土地供給曲線并以此來買現對土地市場的直接控制。

二、土地儲備制度的完善對策

1、合理控制土地儲備數量

在政府對土地市場的宏觀調控以及規(guī)范土地市場上，土地儲備制度發(fā)揮著重要作用，但由于國家控制壟斷土地，盲目擴大土地儲備數量也會起到反作用，因此在土地市場和土地交易中，必須做到同時處理好政府宏觀調控與市場需求配置之間的關系。正確合理的調控土地儲備的數量和范圍，對于建立一個健康有序的土地市場十分重要。而科學合理的土地儲備數量也是土地儲備制度良好運行的必要條件。從而達到既發(fā)揮政府的宏觀調控，又不影響到市場在土地開發(fā)中的作用。

2、對于房產企業(yè)來說，應盡快適應土地政策土地制度，并調整思維方式，轉變經營策略

現今土地儲備制度采用的是公開、公正、公平招標，公開拍賣和掛牌的方式進行土地交易，房地產商無法通過舊時代的不正常渠道獲得土地開發(fā)使用權，這種交易方式，把“誰將獲得土地”與“土地將以什么價格交易”交予市場決定，由市場定價。這就需要房地產開發(fā)商轉變思維模式和經營策略。

3、調整土地供應結構

目前，我國大部分城市都已經或者曾經出現過地價，房價大幅并且不斷增長的情況。而土地供給結構需要與需求結構相平衡。在地價，房價大幅上漲的情況下，土地儲備制度不僅需要投放合適的土地儲備數量和供給量，還需細化各種用途的土地使用類型。對大幅漲價的城市，要采取緊縮城市高檔住宅區(qū)土地用地，在“源頭”上通過高地價，高稅收加以限制，同時擴大經濟適用房和廉租房數量，優(yōu)化土地供給結構，從而實現土地市場的健康有序發(fā)展。

4、要不斷完善土地儲備制度，給土地市場的規(guī)范提供法律依據

我國現行的《土地管理法》中，對于國有和集體所有土地，單位和個人可以依法享有使用權，但對土地的所有權和使用權的內涵并未做出明確的界定。同時，《土地管理法》對因公共利益所需以及城市規(guī)劃舊城改造的土地，在給予原土地使用者適當補償后，國家可以依法收回或對其做出調整，但在如何行使土地統一收購權，如何規(guī)范土地市場操作上《土地管理法》卻沒有明確規(guī)定。因此，不斷建立和完善相應法律法規(guī)很有必要。

5、在土地開發(fā)與交易中，政府干預要與市場原則有機結合

因政府干預以及市場調控的各自弊端，土地市場的開發(fā)與交易中，政府宏觀調控以及市場原則需要有機結合，共同作用，土地市場需要政府的干預，政府宏觀政策也需要市場發(fā)揮它自發(fā)調控的作用。只有兩者有機結合，才能實現土地利用最優(yōu)化，包括對居民、政府和土地開發(fā)商的綜合效益。

6、強化土地儲備管理的監(jiān)管

一地的土地儲備，是否符合該城市土地利用總體規(guī)劃和城市未來發(fā)展的需求、某一土地項目是否符合法律法規(guī)、地價房價是否合理、某一土地是否違法使用，這些都需要強有力的監(jiān)管。只有強有力的監(jiān)管，才能確保土地儲備管理的健康有序，才能良好的規(guī)范土地市場。

7、加強土地儲備各環(huán)節(jié)之間的協調

在土地儲備中，好想達到土地儲備的最優(yōu)化和合理化，需要涉及到很多部門，例如規(guī)劃、建設、計劃、財攻、土地管理局等諸多政府，這就需要合理的協調各部門。建立以政府領導為核心、有關部門共同參與的組織協調機構，提高土地市場運作效率。

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