龔小鋒

“黃總有點(diǎn)瘋”，業(yè)內(nèi)有點(diǎn)蒙。

第一句是去年泰禾集體拿地時(shí)，任志強(qiáng)發(fā)出的驚呼；第二句，是很多業(yè)內(nèi)人士提及泰禾高速擴(kuò)張舉動(dòng)時(shí)的反應(yīng)。

截至4月10日，泰禾今年光在北京的拿地金額就已超百億元。而其2013年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售合同金額124.44億元，尚不抵土地款。

泰禾為什么這么有錢(qián)？有什么信心支撐它如此大膽擴(kuò)張？這其中，高周轉(zhuǎn)、深諳信托融資術(shù)、背靠強(qiáng)大的財(cái)團(tuán)，都是其重要砝碼。

京六盤(pán)齊開(kāi)

從泰禾業(yè)績(jī)分布來(lái)看，以福建為主的海西地區(qū)占比超80%。今年，泰禾進(jìn)一步加大了北、上、廣等一線城市的土地投入，在泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森的規(guī)劃中：“泰禾在一二線城市要占60%、70%的份額”。

2014年，泰禾的銷售目標(biāo)是250億元，比去年翻一番，北京地區(qū)“領(lǐng)到”的銷售任務(wù)是100億元以上。2013年北京實(shí)現(xiàn)百億銷售的房企不過(guò)七家，如果今年在京實(shí)現(xiàn)百億目標(biāo)，泰禾將躋身北京房企第一梯隊(duì)。

2013年，泰禾在北京一舉拿下四幅土地，在北京市場(chǎng)上的收獲期正在到來(lái)。泰禾集團(tuán)北京公司總經(jīng)理李彤表示，泰禾今年在北京會(huì)推出六個(gè)項(xiàng)目，分別為石景山泰禾長(zhǎng)安中心、泰禾北京院子、臺(tái)湖二號(hào)地塊、泰禾1號(hào)街區(qū)、運(yùn)河上的院子、西局豪宅地塊。在前幾個(gè)月，泰禾北京院子一期和“泰禾1號(hào)街區(qū)”一期產(chǎn)品售罄。

六盤(pán)齊發(fā)，這在北京幾乎只有少數(shù)大型房企才能做到。且泰禾目前在京的產(chǎn)品已趨多樣，如北京院子是高端住宅，1號(hào)街區(qū)是面向年輕人群的時(shí)尚產(chǎn)品，泰禾長(zhǎng)安中心則是以寫(xiě)字樓為主的商業(yè)金融產(chǎn)品。

位于朝陽(yáng)孫河板塊的北京院子，仍是今年泰禾在京的重點(diǎn)項(xiàng)目。泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男表示，北京院子二期蓄客情況不錯(cuò)，北京2000萬(wàn)元上下的高端住宅成交一直比較活躍，客戶量較大。對(duì)于在京西開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，沈力男認(rèn)為，泰禾長(zhǎng)安中心處于石景山銀河商務(wù)區(qū)，也能對(duì)接寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新增需求，使泰禾在京產(chǎn)品線更加多樣、均衡。

廣發(fā)證券研究報(bào)告顯示，泰禾2013 年在北京地區(qū)投入力度非常大，目前在該地區(qū)總貨值超200 億元，預(yù)計(jì)2014 年北京地區(qū)將成為公司銷售爆發(fā)點(diǎn)。

“泰禾在北京迅速擴(kuò)張，但人員跟不上來(lái)，一些做法很激進(jìn)，像出高價(jià)搶路牌廣告，用高薪資從龍湖、萬(wàn)科等公司挖人，有的銷售總監(jiān)甚至開(kāi)價(jià)兩三百萬(wàn)?！北本┮幻煜ぬ┖痰臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

北京的“土豪”

有業(yè)內(nèi)人士曾用“公牛闖進(jìn)瓷器店”來(lái)形容泰禾的迅猛擴(kuò)張，如同任志強(qiáng)在微博評(píng)價(jià)“黃總有點(diǎn)瘋”，泰禾的拿地動(dòng)作令業(yè)內(nèi)人士普遍表示“看不懂”。

今年1月份，泰禾發(fā)布公告稱，今年用于購(gòu)買土地的額度，為不超過(guò)100億元。但目前，泰禾光在北京拿地金額就已經(jīng)超過(guò)百億。

4月10日，泰禾以51.7億元奪得大興黃村兩地塊，兩地塊溢價(jià)率分別達(dá)158%和145%。加上泰禾年初以49.5億元高價(jià)奪得北京西三環(huán)熱門(mén)的西局地塊，拿地總金額達(dá)到101.28億。

去年，泰禾在北京、上海、江蘇、福建等多地共計(jì)斬獲12幅地塊，總建筑面積超238萬(wàn)平米，總金額超過(guò)195億元，拿地金額是2012年的5倍。而在2013年初，泰禾公布拿地總額不超過(guò)50億元。

上海易居房地產(chǎn)研究所研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，泰禾是房企中拿地較為激進(jìn)的一個(gè)，而且不是個(gè)別一兩塊土地的價(jià)格高，而是不少地塊價(jià)格都高，這樣的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)在房企中十分突出。

“我覺(jué)得這個(gè)事情很難說(shuō)，泰禾有這樣的拿地舉動(dòng)，肯定是有原因的?！比A高萊斯北京公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，泰禾背后肯定有足夠的低成本資金支持，否則絕不會(huì)貿(mào)然作出這樣的舉動(dòng)。

“盡管大家看到泰禾去年上半年在土地市場(chǎng)比較激進(jìn)，但去年下半年泰禾參加了20宗土地競(jìng)標(biāo)，一宗都沒(méi)拿到。”黃其森近期表示，泰禾拿地理性。很多人覺(jué)得泰禾2013年在北京和上海拿地的成本高了，后面再看看，后來(lái)出讓的土地成本和價(jià)格至少漲了四五成。

從黃其森幾次露面的講話來(lái)看，泰禾拿地有其自己的標(biāo)準(zhǔn)。在區(qū)域上，深耕福建，并拓展北京、上海、長(zhǎng)三角、珠三角。另外，所進(jìn)入城市房?jī)r(jià)不得低于8000元/平米，所拿項(xiàng)目體量最多不超過(guò)200畝，以實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)和去化。

在黃其森看來(lái)，三四線城市存在風(fēng)險(xiǎn)，但在泰禾的發(fā)展布局中，也涉及不少三、四線城市。對(duì)此，黃其森表示：“我們?cè)诟＝ㄒ策M(jìn)入了很多三、四線城市，雖然有些只是縣區(qū)，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力超過(guò)很多省會(huì)城市，這樣集中在一起，也很容易形成規(guī)模效應(yīng)?！秉S其森說(shuō)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，規(guī)模擴(kuò)張應(yīng)值得警惕，“順馳的失敗誰(shuí)都知道，連龍湖當(dāng)年從重慶走向全國(guó)時(shí)，也差點(diǎn)一口氣喘不過(guò)來(lái)。”北京一名房企內(nèi)部人士說(shuō)。

財(cái)團(tuán)樹(shù)下好乘涼？

在激進(jìn)拿地策略的背后，是泰禾高于行業(yè)平均水平的負(fù)債率。泰禾集團(tuán)2013年第三季度財(cái)報(bào)顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率為81.9%，而凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)804.5%。截止到2013年11月15日，泰禾集團(tuán)實(shí)際對(duì)外擔(dān)保總額為157.77億元人民幣，占其最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的702%。

而對(duì)于瘋狂拿地的同時(shí)備受質(zhì)疑的資金鏈問(wèn)題，業(yè)界廣泛流傳的是，泰禾之所以能實(shí)現(xiàn)大手筆的拿地，與黃其森的銀行背景不無(wú)關(guān)系，泰禾背靠福建財(cái)團(tuán)，是海峽銀行的第二大股東，并戰(zhàn)略注資東興證券、福建農(nóng)商銀行等金融機(jī)構(gòu)。

黃其森近期表示，北京和福建的土地市場(chǎng)差異較大，在北京土地付款基本上都要一個(gè)月之內(nèi)付清，對(duì)資金的門(mén)檻要求很高，但是在福建還有別的城市，就可以有半年、一年甚至更多的回旋余地。

“泰禾做了很多信托產(chǎn)品，而且都是高息的?！鄙鲜鍪煜ぬ┖痰臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者。為了滿足資金的需求，泰禾集團(tuán)從銀行、信托、股權(quán)基金等機(jī)構(gòu)不斷地以地塊抵押、對(duì)外擔(dān)保、控股股權(quán)質(zhì)押等方式來(lái)進(jìn)行融資。先后與中融信托、重慶信托、五礦信托、大業(yè)信托等機(jī)構(gòu)合作，為下屬企業(yè)做對(duì)外擔(dān)保。endprint

可以查證的是，2013年泰禾集團(tuán)發(fā)行了5款信托產(chǎn)品，融資總額將近60億元。以通州臺(tái)湖項(xiàng)目為例。該項(xiàng)目融資方式是重慶國(guó)際信托設(shè)立“中維泰禾集合資金信托計(jì)劃”，信托計(jì)劃規(guī)模為20億元。記者在重慶信托網(wǎng)站上看到，該信托產(chǎn)品對(duì)外承諾的預(yù)期年收益率為8.5%-9%，這意味著泰禾此項(xiàng)目融資成本至少在13%左右。

今年以來(lái)，泰禾繼續(xù)加速對(duì)外擔(dān)保融資。在其1月7日的公告中，泰禾稱集團(tuán)實(shí)際對(duì)外擔(dān)?？傤~約為171.77億元人民幣，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的764.27%，全部為對(duì)下屬控股公司提供的擔(dān)保。而2012年這個(gè)數(shù)字僅有52.24億元人民幣，相差3倍有余。

記者查閱公告發(fā)現(xiàn)，3月20日，泰禾還發(fā)布公告稱，分別為7個(gè)項(xiàng)目公司貸款提供責(zé)任保證擔(dān)保，總額不超過(guò)92.8億元。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，泰禾資金杠桿用得很足，但風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦項(xiàng)目做不好或者市場(chǎng)有風(fēng)吹草動(dòng)，泰禾就可能遭遇資金鏈緊繃的困境。

比萬(wàn)科還快的高周轉(zhuǎn)

對(duì)于某些房企而言，“高杠桿”、“高負(fù)債”并不可怕，只要周轉(zhuǎn)夠快，似乎一切都不是問(wèn)題。泰禾地產(chǎn)提出了高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)、高溢價(jià)的“四高”戰(zhàn)略，而高周轉(zhuǎn)則是其他“三高”的重要保障。

一直以來(lái)，萬(wàn)科都奉行“5986”的原則，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第1個(gè)月售出8成，產(chǎn)品必須6成是住宅，萬(wàn)科因此而被認(rèn)為是高周轉(zhuǎn)模式的代表企業(yè)。

而泰禾曾對(duì)開(kāi)發(fā)模式做出調(diào)整，旗下項(xiàng)目90%以上均采用高周轉(zhuǎn)模式，項(xiàng)目拿地之后7-8個(gè)月之內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)銷售。在黃其森看來(lái)：“堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)，不捂盤(pán)，節(jié)奏快就能避免很多問(wèn)題?！?/p>

在公衍奎看來(lái)，平衡高品質(zhì)和高周轉(zhuǎn)是個(gè)技術(shù)問(wèn)題，技術(shù)問(wèn)題不難解決。天相投資研究報(bào)告認(rèn)為，泰禾快周轉(zhuǎn)的模式可以很好地化解其高杠桿經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司住宅項(xiàng)目從拿地到銷售，基本上8個(gè)月時(shí)間就可以實(shí)現(xiàn)，在高效資金運(yùn)用背景下，高杠桿經(jīng)營(yíng)將會(huì)帶來(lái)公司規(guī)模的飛快提升。

沈力男就表示，高周轉(zhuǎn)不但對(duì)商業(yè)、住宅項(xiàng)目可以做到，對(duì)別墅和洋房產(chǎn)品也可以做到，除了將設(shè)計(jì)、工期、銷售、推廣等環(huán)節(jié)做好之外，重點(diǎn)還是提前做好項(xiàng)目的功課，從拿地之前就要做好調(diào)研。

在住宅上，泰禾1號(hào)街區(qū)8個(gè)月入市銷售的速度，比萬(wàn)科還要快1個(gè)月。即便在商業(yè)上，泰禾也高速周轉(zhuǎn)。3月22日，泰禾集團(tuán)在北京的首個(gè)高端商務(wù)綜合體項(xiàng)目“泰禾長(zhǎng)安中心”盛大奠基，該項(xiàng)目從拿地到亮相只用了8個(gè)月的時(shí)間。

泰禾北京院子項(xiàng)目從2013年1月拿地之后，7月即實(shí)現(xiàn)售樓處開(kāi)放，在去年8月份就具備銷售條件，但由于“限高令”的政策，遲遲未取得預(yù)售證。

今年2月，泰禾北京院子甫一拿到預(yù)售證，首期立即被搶購(gòu)一空。盡管耗時(shí)一年多才開(kāi)盤(pán)，但除去政策因素，該項(xiàng)目自亮相到具備開(kāi)盤(pán)條件，實(shí)際上僅用了10個(gè)月的時(shí)間。

泰禾的中高端產(chǎn)品在全國(guó)擴(kuò)張能否持續(xù)實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)尚未可知。值得注意的是，最具代表性的北京“運(yùn)河上的院子”，銷售至今已經(jīng)有近10年了，部分房源卻仍然沒(méi)有售出。

在泰禾要“把院子蓋到全國(guó)”的戰(zhàn)略下，泰禾在全國(guó)4個(gè)城市規(guī)劃有5個(gè)院子別墅，分別除了北京的運(yùn)河上的院子和泰禾·北京院子以外，泰禾·廈門(mén)院子和泰禾·福州院子等地項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán)。

另外，大量的非住宅用地占據(jù)著泰禾的土地儲(chǔ)備，泰禾廣場(chǎng)的建設(shè)也被作為泰禾擴(kuò)張的重要產(chǎn)品，由于背負(fù)高成本融資，在漫長(zhǎng)的養(yǎng)商期下，可能會(huì)分散泰禾周轉(zhuǎn)的力量。

但易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示樂(lè)觀，他認(rèn)為，閩系房企十分重視現(xiàn)金流，不會(huì)把子彈消耗殆盡、不給自己留后路。從拿地區(qū)域和運(yùn)作態(tài)勢(shì)來(lái)看，閩企將成為繼京企、滬企、粵企后中國(guó)第四支房企中流。endprint