龔小鋒

進入三四月份，市場并未出現往年的“小陽春”，全國樓市反而頻傳各種降價促銷，不斷刺激著購房者的神經。先有杭州、常州等二三線城市出現甩盤或大幅促銷現象，緊接著北京、廣州等一線地部分樓盤也出現降價打折的信號，關于樓市拐點論、崩盤論再度甚囂塵上。

多地房企“以價換量”

由杭州、常州等城市拉開降價序幕后，降價潮蔓延至南京、成都等城市。不少樓盤采用“墊首付”的促銷方式，部分樓盤甚至打出“零首付”的旗號吸引買家。此外，加大折扣力度、返還稅費等促銷手段也頻頻現身。

隨著二三線城市降價潮的蔓延，北京、廣州等一線城市部分樓盤甚至也加入了降價的行列。3月份，廣州房價由漲轉跌，北京和上海等一線城市房價漲幅也明顯縮小。

按照北京“不漲就是跌”的說法，萬科、保利及東亞新華等品牌房企的多個項目均是平價甚至低價入市。4月7日，清明小長假的最后一天，位于通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)的東亞臺湖印象二期開盤的200套房源銷售一空，但付出的代價是將原來26000元/平米的毛坯房預售價格調低至22000元/平米精裝修。

東亞新華地產營銷總監(jiān)賈玉鵬表示，按照蓄客狀況，即使開盤價賣到25000元/平米也沒問題，但去化速度就會慢很多。處于對回款速度的要求，目前寧可選擇低價跑量。

3月以來，大興的保利首開熙悅春天、房山的萬科幸福匯，以及平谷的首城匯景灣三個項目均選擇了“平價跑量”的銷售策略，其中，萬科幸福匯、首城匯景灣分別以14000元/平米、13100元/平米的價格入市，比之前開盤價格分別微漲4%和2%，而保利首開熙悅春天22500元/平米的銷售均價，與上一期基本持平。

除了萬科幸福匯，萬科在京還有兩個項目均低價入市，如3月30日獲得預售審批的首開萬科公園里項目擬售均價在26500-28022元/平方米，遠低于此前銷售人員聲稱的31000元-34000元/平方米。此前位于大興區(qū)天宮院的住總萬科橙也由預計的26000元/平方米精裝房價格，改為21000元/平米的毛坯房均價。

即使如此，包括北京等地的銷售量還是遭遇了下滑。中原地產監(jiān)測數據顯示，4月上旬，北京成交二手房住宅合計2253套，環(huán)比基本持平，新建住宅成交則下調了37.9%。合計總成交3494套，環(huán)比下調幅度達到了18.1%。

而在清明小長假4月5日-7日期間，北京僅簽約205套商品住宅，成交面積2.36萬平方米。根據亞豪機構的數據顯示，這一數據創(chuàng)下自2008年以來同期新低。

供需格局悄然生變

在信貸收緊、庫存走高等多方因素的沖擊下，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。

目前，整個市場環(huán)境并不支持價格繼續(xù)走高，銀行信貸收緊持續(xù)困擾購房者和房企，偏緊的流動性對樓市產生了一定影響，各大銀行的房貸利率大多較基準利率上浮了10%左右，市場成交遭遇“倒春寒”。

房企的資金壓力或將越來越明顯。從已經公布的一季度銷售業(yè)績來看，房企一季度業(yè)績表現平平，普遍完成全年銷售目標兩成左右，中型及小型房企業(yè)績增幅普遍下滑，部分房企一季度銷售額下滑超過50%。如合生創(chuàng)展一季度僅銷售7.03億元，同比下降超70%。

不斷走高的庫存迫使房企加速走量?！胺康禺a庫存量已經超過了2008年的水平，這是我預測房價漲幅在2014年將出現回落的主要原因?！比A遠董事長任志強近日表示。上市房企更面臨業(yè)績壓力，為能夠迅速實現回款，多數都順勢調整了銷售策略，以求跑量。

在房企加速跑量的心態(tài)下，4月份北京計劃入市的項目量還將大增。根據亞豪機構數據統(tǒng)計，4月份，包括東亞朗悅居、金隅瀾灣等8個純新盤及香江別墅、東亞印象臺湖、中建國際城等25個老項目后期在內，北京或將超過30個商品住宅項目計劃開盤，這與去年同期僅23個項目開盤相比，明顯增多。

“這幾個項目拿地比較早，低價入市還是有合理利潤的。”賈玉鵬說，公司今年的銷售任務就是在合理利潤下加速去化，公司還會有多個項目平價、降價入市，以進行新的土地儲備。

與此同時，北京市住建委組織開發(fā)商座談，希望穩(wěn)定市場和房價預期，督促房企加緊開工入市。在此情況下，房企只得以價換量。萬科副總裁毛大慶表示，目前建委對期房進行預售價格指導，公司只能放棄原來精裝修等方案，以達到降低成本的目的。

此外，由于自住型商品房供應的疊加之下，供應放量將成為今年常態(tài)。亞豪機構副總經理任啟鑫分析稱，自住房政策使得部分客群轉而申購中低價位的自住型商品房，導致普通商品住宅市場成交出現回落，商品房剛需客群觀望情緒越來越濃厚。

另據世聯(lián)行近期對全國多個城市的網絡調查顯示，2014 年1季度購房者信心指數為54.2，較2013 年4 季度下降0.4，表明購房者對未來房地產市場的樂觀程度有所下降。

慎言樓市拐點

無可爭議的是，今年即使是一線城市出現低價或評價入市項目增多也將成為普遍趨勢。但這輪降價風波依舊如蝴蝶效應在各地發(fā)酵，關于樓市“拐點論”和“崩盤”的消息，讓不少購房者有些無所適從。

華遠地產董事長任志強近期做了一份關于東中西部三地區(qū)全國商品房銷售額比對報表，并稱根據目前數據看不出二三線城市會出現急劇下滑和惡化。在其看來，“房地產出現了略微下滑，但仍然保持合理的增速”。

任志強舉例稱，數據相比前年增長還是很大：“今年前兩個月的全國商品房銷售面積同比下降0.1%，大家可能認為出現負數了是很危險的，但去年增長為77.6%，老保持這么高的增速可能嗎？不可能。所以沒什么可怕的，這個數字和前年相比，增長了近50%”。

在業(yè)內人士看來，各地甚至各區(qū)域情況不一，不可一概而論。財政部財政科學研究所所長賈康近期表示：“從房地產市場發(fā)展的趨勢看，房價必然按照不同區(qū)域、不同地段，形成分化格局。”

目前，三四線城市的住房庫存仍不斷增大，不少城市去庫存化周期平均達到14至16個月，這些城市將出現一輪市場調整。相比之下，多數重點線城市住房供給仍相對不足，供不應求的局面使得一線城市價格上漲壓力較大，其住宅價格同比漲幅要遠遠高于二線和三四線城市。

賈玉鵬認為，房企“以價換量”的手法已透露些市場降溫的信號，但這只是預期價格下降，不算真正的降價。北京依舊需求大，通州、大興等區(qū)域的中小戶型依舊受買房人追捧，產品對路、價格合適的商品房依舊不愁賣。

在北京，自住型商品房的出現促使供應格局向三元格局加速轉化，房企將更傾向于通過中高端項目來沖利。任啟鑫認為，未來北京的中高端項目仍將具有較大的價格上漲空間。endprint