李健華

基于五個樓盤的測繪數(shù)據(jù)顯示，越秀地產以81.4%的平均實用率在四家開發(fā)商中居首，而平均實用率不到80%的中惠熙元則在排名中墊底。

使用率、實用率、得房率、綠化率，購房者在看樓過程中，想必經常被售樓人員連珠炮般地“率”過。哪家開發(fā)商旗下樓盤實用率更高，成了購房者繼“樓盤面積誤差率”之后想搞清楚的第二個“既熟悉又陌生”的問題。

今年7月以來，本刊選定剛需樓盤較為集中的廣州南沙區(qū)，對四家影響較大的開發(fā)商——萬科地產、越秀地產、時代地產、中惠熙元旗下五個樓盤的16個單位，進行樓盤實用率測評。

基于五個樓盤的測繪數(shù)據(jù)顯示，越秀地產以81.4%的平均實用率在四家開發(fā)商中居首，而平均實用率不到80%的中惠熙元則在排名中墊底。

越秀地產實用率略高

相較于房屋面積誤差率的錙銖必較，樓盤實用與否的“代言人”有三個——實用率、使用率和得房率?？墒悄膫€更能體現(xiàn)一套房子是否實惠？一種看法認為，相比于實用率，使用率扣掉了套內的墻體面積，是完全不含水分的純使用面積。而另一種看法則覺得，用使用率來體現(xiàn)房子并不科學。

“如果要用實用率和使用率來做一個參考標準，從業(yè)主的角度來說，實用率更加靠譜，使用率的意義并不大?！睆V州市設計院副總建筑師張南寧對本刊記者表示。而廣東中原地產項目部總經理黃韜也認為：“使用率的算法并不標準，實用率的算法才是規(guī)范的表達方式。”而在山鼎建筑師事務所總工程師吳嶸看來，“所謂的得房率只是一種房地產營銷話術?！?/p>

本次進行實用率測評的四家開發(fā)商旗下的五個樓盤——萬科府前一號、越秀濱海雋城、越秀濱?，B城、中惠壁瓏灣和時代南灣，均為南沙區(qū)的剛需小區(qū)。從測評結果看，同屬高層建筑的五個樓盤實際實用率相差并不太大。既便如此，中惠璧瓏灣和時代南灣以78.21%和79.8%的平均實用率未超80%；而越秀地產和萬科集團則超過80%，其中萬科府前一號平均實用率為80.9%，越秀濱海雋城和越秀濱?，B城平均實用率最高，達81.4%。

目前國家相關法律并沒有對實用率進行范圍限定。原因之一，是在實際居住中實用率并非越高越好。因為，實用率越高意味著公攤的面積越少；如此一來，公攤面積太少的話，會影響到整個樓盤采光、朝向、大堂、設備等公共面積，并不利于樓盤居住的舒適度，所以一定的公攤面積十分必要。

中原地產項目部總經理黃韜告訴本刊記者：“一般來說，高層建筑實用率一般在85%，低的話實用率也在75%到80%，如果低于75%的就屬于縮水。多層建筑的實用率因為分攤很少，所以實用率有90%，豪宅的實用率話一般都比較低。”

如果照此標準，四家開發(fā)商旗下的五個樓盤實用率無一達到。

實用率宣傳水分大

不過，更大的問題在于開發(fā)商宣傳上的夸大。

本刊記者根據(jù)參與這次測繪的業(yè)主提供的合同約定的套內建筑面積和建筑面積，計算出房子的預測實用率，但即便是用預測實用率，與公開的樓盤宣傳并不符合。

以時代南灣為例，在網絡有網站宣傳其樓盤三期中小戶型實用率達80%以上，但是本刊依托第三方機構房屋測繪數(shù)據(jù)核算的平均實用率只有79%，并沒有各大門戶網站宣傳中的80%。與時代南灣類似，中惠璧瓏灣同樣宣傳其二期房源實用率超80%，但本次抽樣計算的平均實用率只有78.2%。

另外，由于使用率是套內使用面積與建筑面積的比值；所以一定小于實用率，即套內建筑面積與建筑面積的比值。比如，萬科府前一號F1棟某單位使用率為70.2%，實用率則為78.5%；相差8個百分點。再如中惠璧瓏灣8棟一單位的使用率僅為69%，而實用率則達78%；相差9%。

“需要大家擦亮眼睛的是，要防止部分開發(fā)商或營銷人員把數(shù)值較大的實用率當作使用率進行宣傳，導致被數(shù)字蒙蔽”，黃韜最后提醒購房者。endprint