易憲容

有報道稱，因商品房庫存過高而一度被冠以“鬼城”之稱的江蘇常州，在這個月中旬以黨報頭條向市民呼吁“目前已到購房好時機(jī)”，但是，這呼吁已經(jīng)過去十天了，購房者的觀望情緒并未明顯改觀。就如當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)工作人員所說的，從目前房地產(chǎn)的形勢來看，并不是吆喝幾聲，市場行情就能好起來的。

正如我早就指出的那樣，今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整，并非如早幾年那樣是由政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策所左右，而是市場力量使然。比如說，住房市場的供求關(guān)系變化、金融市場條件的不同、市場投資者的預(yù)期逆轉(zhuǎn)等。而這些市場因素只能由市場來決定，而不是會由政府房地產(chǎn)政策來左右，反之，政府想人為干預(yù)住房市場可能給房地產(chǎn)市場帶來更高的風(fēng)險。

現(xiàn)在的問題是，對于國內(nèi)住房市場的周期性調(diào)整，是全國性的還是區(qū)域性的？住房市場的周期性調(diào)整會延續(xù)多長時間、調(diào)整的幅度又有多深？或如有些投資者所說的這次房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整的底在哪里？

首先，對于國內(nèi)住房市場的周期性調(diào)整，目前國內(nèi)基本上形成共識，即今年的住房市場調(diào)整是一種趨勢或今年就是房地產(chǎn)市場調(diào)整年。因此，無論是全國住房市場現(xiàn)實趨勢，還是國家統(tǒng)計局所公布的數(shù)據(jù)，都表明今年的房地產(chǎn)市場的調(diào)整是全國性而不是局部，只不過不同的城市調(diào)整的幅度會不一樣。正因為，今年的房地產(chǎn)周期性調(diào)整是全國性，它對今年經(jīng)濟(jì)增長的沖擊與壓力肯定不少。這就是為何不僅地方政府紛紛出臺房地產(chǎn)救市之政策，而且中央政府隱性救市的信息與方式隨處可見。

不過，既然今年國內(nèi)住房市場周期性調(diào)整是一種共識，是一種市場因素使然，因此，中央政府在這個時候不需要過多關(guān)注這種房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整對經(jīng)濟(jì)增長之沖擊，更不需要采取各種隱性方式來救房地產(chǎn)市場。因為這樣做只會增加市場之風(fēng)險及把房地產(chǎn)市場問題更加復(fù)雜化。因為，如果中央政府面對國內(nèi)住房市場是一個投資為主導(dǎo)的市場這個事實，那么當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整是擠出房地產(chǎn)巨大泡沫的最好時機(jī)。如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場的巨大泡沫不擠出，反之希望通過隱性方式來托住房價（比如最近政府職能部門又在如出臺限購政策那樣出損招，即對商品房回購、降低按揭貸款利率等）。其結(jié)果是讓先進(jìn)入住房市場的投資者大獲其利而逃之、讓新進(jìn)入的購買住房者推入高房價火坑、讓一些房地產(chǎn)企業(yè)輕松撤離，最后則讓一個巨大債務(wù)包袱由政府來背著，而買單者則是全國人民。但房地產(chǎn)市場價格的周期性調(diào)整并不會因為這種托市而停止，只不過把這種周期性調(diào)整的時間延長。

其次，在投資品市場，價格大幅波動是必然。既然當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個投資為主導(dǎo)的市場，目前進(jìn)入住房市場交易者其目的就是買了之后以更高價格賣出。在這種情況下，住房作為一個投資產(chǎn)品，投資者對價格是不敏感的。也就是說，投資者進(jìn)入住房市場，并不在于進(jìn)入時其購買價格高低，而在于購買之后是不是以更高的價格賣出。所以，在一個以投資為主導(dǎo)的住房市場，其價格可以快速上漲，當(dāng)然也可以快速下跌，關(guān)鍵就得看金融市場條件及投資者的市場預(yù)期。

所以，有人認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場調(diào)整不會“崩盤”，而房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整也應(yīng)該是窄幅浮動，而非大起大落。其實，對于這樣的言論，其隱含的假定是前后矛盾的。因此，既然認(rèn)為房地產(chǎn)市場不會“崩盤”，那么其前提條件就是認(rèn)可當(dāng)前的房地產(chǎn)市場一個以投資為主導(dǎo)的市場。既然住房市場是一個投資為主導(dǎo)的市場，任何投資品的價格并不取決于實體性的產(chǎn)品供求關(guān)系，而是取決投資者的市場預(yù)期，因此住房市場的價格快速上漲及快速下跌就極為平常。在這種情況下，想人為的控制房價在某種幅度下波動是不可能的。

再次，國內(nèi)房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整的幅度或底部，并非當(dāng)前多數(shù)人所認(rèn)為調(diào)整到某種幅度到底，然后反彈。因此，這還是假定中國住房市場仍然是一個投資為主導(dǎo)的市場。但實際上，國內(nèi)房地產(chǎn)市場之所以會周期性調(diào)整，就在于這種性質(zhì)的住房市場已經(jīng)是不可持續(xù)了。它一定要轉(zhuǎn)型為以消費為主導(dǎo)的市場。而以消費為主導(dǎo)的住房市場核心就是房價回歸理性，即絕大多數(shù)居民有支付能力來購買。這是當(dāng)前中央政府的房地產(chǎn)市場發(fā)展宗旨，也是房地產(chǎn)市場真正成為社會經(jīng)濟(jì)增長動力的關(guān)鍵所在。

不過，國內(nèi)住房市場要實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)型，并非是一蹴而就的，而是一個過程。對不同的城市來看，這種轉(zhuǎn)型過程也是完全不一樣。因為，在住房市場轉(zhuǎn)型過程中，它能夠不斷地把居民住房消費釋放出來（在以消費為主導(dǎo)的住房市場，居民消費是多層多元化，住房市場價格調(diào)整不同，對居民住房消費的釋放也不一樣）。直到絕大多數(shù)居民都有支付能力進(jìn)入住房市場，那么這個市場的價格就回歸理性了。比如說，目前溫州、鄂爾多斯的一些房價與最高時下跌50%以上了，人們能夠說已經(jīng)到底了嗎？是不一定的，就得看調(diào)整后的房價與當(dāng)?shù)鼐用竦膶嶋H購買力是否相合，如果差距大，仍會調(diào)整。

也就是說，房地產(chǎn)市場預(yù)期一旦逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場性質(zhì)一旦要轉(zhuǎn)型，那么房地產(chǎn)市場價格大幅調(diào)整是必然，房價回歸理性也是必然，否則，調(diào)整后的房價仍然不能讓絕大多數(shù)人有支付能力進(jìn)入市場，那么這種調(diào)整仍然會繼續(xù)進(jìn)行。同樣，以消費為主導(dǎo)的住房市場價格同樣是由市場來決定，不是誰可左右，特別不是政職能部門來左右。否則，這個國內(nèi)房地產(chǎn)市場無法健康發(fā)展。